農村養老地產開發模式

A. 養老地產有哪些盈利模式

根據山合水易規劃設計院的多年實踐經驗，我們認為中國養老地產的盈利模式主要有以下幾個：
1長期持有2出售3出售與持有相結合
養老地產的開發不能像住宅產品以銷售為主要利潤來源，物業服務僅為輔。養老地產開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業服務二者並重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是採取得「銷售+持有運營」並舉的模式。
大型綜合性養老社區住宅建設與養老社區服務管理，分屬兩個不同類型經營類型與模式，養老社區的管理專業要求較高。最好與專業養老經營機構合作、引進專業機構或專業人員管理，通過專業機構，進行各種老人服務資源的整合，提供專業的醫療護理、健康飲食、老年課堂、娛樂、旅遊服務等。在養老地產持有運營階段，目前主要形式是採取會員制發售，購買居住權，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納20萬~40萬元不等的會員費，不同標准享受不同檔次服務。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納4000~5000元的住園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業化服務管理顯得更加重要，也是決定養老社區可持續性發展的關鍵因素。
大型綜合性養老社區的成功建設與後期運營，亦為項目立體開發提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅遊、醫院、康體娛樂等。據了解，廣州一高端養老社區外側的星級酒店入住率非常高。
山合水易規劃設計院認為：養老地產的開發，特別是大盤項目切入養老地產，需要建立綜合性的盈利模式，即：「居家養老住宅銷售+養老地產持有經營+綜合性商業租售運營」，形成一個完整的產業體系。
此外您還可以參考：
《山合水易談新興養老養生地產》
《未來旅遊養老地產發展前景見好》
《銀發經濟與養老地產》

參考資料：北京山合水易規劃設計院

B. 看看現在養老有哪些創新模式

養老地產主要是指針對老年人身心特徵和生活模式而專門設計的居住建築，建築產品開發接近於高端住宅產品，創新核心在於適老化設計。遠景設計研究院養老地產規劃專家談到主要的產品形態包括：1、保險資金推出的升級版的養老機構，把養老地產視做商業地產項目長期經營；2、開發商推出的養老地產項目。目前主流的養老地產商業模式有「開發+銷售」、「開發+持有」、「銷售住宅+持有配套」三種。

C. 養老建築形式

與社區共同建設

在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依託社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：

模式1：專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。

綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。

通常來講，由於城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期後，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。

圖1 綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品，以及相應的配套服務設施

模式2：新建大型社區的同時開發養老組團

一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建築面積720萬平方米，開發商從中劃出150畝地進行養老社區建設，計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品。從規劃布局來看，養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置，方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，並設置連廊連接，以滿足老人就近醫療的需求。

模式3：普通社區中配建各類養老產品

據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由於生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種「全齡社區」的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便於對養老公寓進行單獨管理。

模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高於遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低於遠郊區縣，由此可見城區對於養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建築(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易於復制和實現連鎖經營。

此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務范圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，並考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務。

2

與相關設施並設

養老地產項目除了依託社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種：

模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施

目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種「醫養結合」模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用於開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求。

以日本六甲老年公寓為例，開發企業將老年公寓與建立了合作關系的醫療機構鄰近設置在一起，當老人遇到突發疾病時，醫療機構可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。

模式6：養老設施與幼兒園並設

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

在日本，老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見，其設計形式可以是在同一棟建築內的不同樓層，或是分別設在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建築首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平台休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對於消除老年人的孤獨感很有幫助。

隨著我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發展，一些幼兒園或小學在未來很可能出現空置，將這些建築部分改造為養老設施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。

模式7：與教育設施結合，建設養老公寓

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多「高知老人」在退休後希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學的旁邊，老人可以參與大學課程的學習，並利用大學的公共設施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學習的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養老地產項目的開發不僅在於硬體設施等物質條件的營造，還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠「老有所學」、「老有所為」，實現自我價值。

3

與旅遊或商業地產結合

養老地產與旅遊、商業地產共同開發，也是較為常見的一種形式。

模式8：在旅遊風景區中開發養老居住產品

養老地產與旅遊、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。

此類項目的用地規模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散，因此在規劃設計時，應將養老居住產品相應地集中布置，並注意就近設置配套服務設施，節省服務管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年裡的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新，例如設計新型的養老公寓(圖8)，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求，還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時，養老公寓的居室還可轉變為賓館客房，供公司集體開會、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產品形式有利於開發管理者實現多種經營。

模式9：與商業地產結合，開發老年公寓

在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對於一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群，他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

由於城區內的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建築中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位於東京灣畔的一處新興高檔生活區內，周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓採取復合居住模式，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

4

與國際品牌接軌

這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式：

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施

目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對於我國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，並希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利「落地」，需要適當轉化。

例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能，他們比較喜歡南向，喜歡陽光和自然通風，重視節約用電，不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建築設計、運營管理模式產生影響。如果對我國國情不夠了解，直接「生搬硬套」，就容易產生很多問題。

5

以其他方式轉型

除上述幾類開發模式之外，當前市場上還出現了很多其他形式。具體說來，有以下幾種：

模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地產

目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產

在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建築部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

這種開發模式的重點在於，需要選擇便於進行適老化改造的建築。例如注意建築的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常採用框架式結構的建築可改造性較強，內部牆體移位相對靈活，更有利於進行改建。

養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發並不因市場的缺乏而變得容易，開發者要做好承擔風險的准備。在項目策劃之初，就需要對養老地產的各環節進行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源；在進行養老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客戶群的特徵，創造出適應中國國情的產品類型。

D. 關於國內外有些什麼養老地產的模式呢

01

國外典型老年社區模式特點

西方發達國家老年住宅發展目前處在第三個階段，充分體現其人性化設計理念和區別對待的關懷模式，普通化和社區化發展成為新的熱點。（飛揚國際）

02
美國品質社區養老模式

■ 設施包括醫務室、圖書室、計算機室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統等。（飛揚國際）
■ 白天在中心活動，晚上回家休息，並提供星級服務。（飛揚國際）
■ 讓老年人結伴認對、互助養老。（飛揚國際）
■ 由政府財政出錢，派家庭保健護士為有需要的老年人提供服務。（飛揚國際）

美國在養老體繫上經歷了近一個世紀的時間，在居家養老服務體系建設方面，美國積累了豐富的經驗。在美國，社區具備了強大的助老功能，使得美國老人能內安其心、外安其身，實現"安養—樂活—善終"的老年生活目標。（飛揚國際）

★美國佛羅里達太陽城中心老年社區 —— 聞名世界的最為成熟老年社區之一。（飛揚國際）

➤規模：接近微型城市
社區太陽城中心共有10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬。
➤目標定位和建設理念：
社區自1961年開始建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活。（飛揚國際）

規劃設計人性化：針對老年人的無障礙設計、空間導向設計，身心健康相關的社區設施
■ 無障礙設計——強調方便安全（飛揚國際）
■ 極強的空間導向性——應對老年人的記憶力感知力下降（飛揚國際）
■ 針對老年人的社區設施——強調身心健康（飛揚國際）

多彩的體育運動：會所可以滿足大多數運動需求，尤其高爾夫，社區1/3業主喜愛，經常舉辦相關賽事。（飛揚國際）

03
日本家屬社區式養老模式

日本的養老產業發展已較為成熟，日本政府提出了"黃金計劃"，旨在打造一個可以為老年人和殘疾人提供豐富而又健康生活的經濟和社會環境。（飛揚國際）

以養老設施為核心的"養老院經濟"產業形態：

看護型養老：主要供身體不便和患病老人入住，由養老院下屬團隊為入住者提供看護服務. 此類養老院通常與醫療機構有固定協作關系。（飛揚國際）

住宅型養老：供身體狀況正常的老人居住，當老人需要看護服務時，院方尋找上門看護，企業提供臨時看護服務。（飛揚國際）

健康型養老：類似面向老年人入住的賓館，院方負責打理老年人的日常家務，但不負責照顧入住者的日常起居。（飛揚國際）

★日本靜岡縣熱海老年公寓項目

靜岡縣熱海市是日本著名海濱溫泉鄉，依山傍海，風景秀麗。由日本大和房地產公司開發，於1986年開業，屬於私人投資的盈利性的高檔老年公寓，佔地面積15369平方米，建築面積17443平方米。（飛揚國際）

公寓包含：會客室、親屬探望的客房、茶道室、大浴場2所、圖書室、和室、麻將室和棋牌室、陶藝室、健身房、小賣店、停車場、美容理發室、菜園、超市班車服務。（飛揚國際）

➤公寓出租部分
生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面積從46平米至70平米不等可以自帶傢俱，室內有廚房，可以作飯。（飛揚國際）
➤需要醫療護理的老人的護理室
護理室面積從20～28平方米，共43套。（飛揚國際）

04
英國社區照顧養老模式

英國有關社區照顧的法令明確指出，要在社區內對老年人提供服務和供養，以便使他們盡可能過上獨立的生活。其目標是在他們自己的家或"像家似的"環境中受到幫助。（飛揚國際）

社區照顧包括兩部分，一是運用社區資源，在社區內由專業工作人員進行照顧；二是由家人、朋友、鄰居及社區志願者提供的照顧。如為有各種需要的老年人提供家庭服務。（飛揚國際）

政策引導：英國政府既制定社區照顧這一社會福利政策， 又訂立具體的措施，以使社區能切實地承擔起這一職能。（飛揚國際）

政府出資：英國的社區照顧在財政出資上完全體現了以政府為主的特點，很多服務設施都是由政府資助的，社區、家庭和個人的支出不多。（飛揚國際）

依靠社區：英國的社區照顧主要是立足社區、依靠社區，以社區為依託，各種服務設施都建立在社區中，且社區照顧的方式盡量與老年人的生活相融合。（飛揚國際）

體系完整：各種社區照顧的機構既有政府出資社區舉辦的非贏利性的機構，也有私營的、商業性的服務機構。（飛揚國際）

★英國Retirement Villages退休社區

社區概況：Retirement Villages是英國歷史悠久的老年連鎖社區，到現在已經成立了30年。主要面向55歲及以上年齡段客戶提供養老地產的運作和養老護理服務。第一個Retirement Village社區建成於1981年。，目前在英國的中部和南部已經開設了13家養老連鎖社區。（飛揚國際）

➤設計原則
社區的選址和建設遵循保護當地生態環境和人文景觀的原則，主要的居所多為平房和低層建築。（飛揚國際）
➤社區配套
餐廳、酒吧、圖書館、斯諾克室、游泳池、健身房、美發室等，有的社區還設有水療按摩池、綠地保齡球場、酒店、咖啡屋、商店、網球場、菜園、小型高爾夫球場、鯉魚池、林間小道。（飛揚國際）
➤社區服務
美容美發師、工藝室、24小時專職交通服務。社區配備護理師、護士、清潔工、維修工、行政人員、園藝工人和司機。（飛揚國際）
➤社區活動
社區組織形式多樣的活動維護老年人的身心健康，包括咖啡早茶會、晚餐俱樂部、棋牌俱樂部、賓戈游戲、手工藝活動、保齡球比賽、電影俱樂部、購物出行、景點觀光、音樂鑒賞等等。老年人可以通過購買或租用社區住宅的方式入住社區。（飛揚國際）

E. 養老地產行業分析

養老地產是各種養老保障服務的整合終端，通過在功能組合與產品形態上與養老產業相互滲透，可以創造出更大的居住價值與商業價值。

國內養老模式主要分為居家養老、社區養老和機構養老三種，自2011年以來，我國一直致力於建立以居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系。究其原因，一方面是在「養兒防老」傳統的影響下。

我國老年人更傾向於在家中接受子女照顧；另外，更重要的是，我國養老資源錯配較為嚴重，老年人口資產不足，難以支撐收費較高的養老機構，居家養老成本相對低。

(5)農村養老地產開發模式擴展閱讀：

養老地產的介紹如下：

養老地產的客戶囊括了55歲之後的老年人群，而養老院更多的是75歲以上高齡老人和不能自理的老人。養老地產實際上是提供不同類別養老產品和服務的載體，消費者根據個人收入和需求自行選擇。

從產業鏈看，上游主要解決土地和資金問題，下游解決運營和提供服務的問題。各種養老服務的整合是運營中最復雜的工作，需要長期資源和經驗的累積。

F. 養老地產的發展模式是怎樣的

隨著中國老齡化人口的快速增長，養老地產、醫療、服務甚至金融業都有望得到政策支持，從而開啟新的經濟增長窗口。8月16日，國務院常務會議提出，將從建設、服務、模式創新等多個方面加強養老服務業的發展。分析人士指出，隨著政策的出台，「養老地產」逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的「隱性剛性需求」。各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業開發模式仍處於探索階段。
養老市場規模可觀國務院著手布局
作為民生熱點，養老產業成為國家「十二五」重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百餘個。
有統計數據顯示，截至2011年底，我國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，中國已經步入老齡社會;預計到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將增加到16%。另據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。
與此同時，「銀發經濟」也在逐漸升溫，目前我國養老服務市場消費需求在3萬億元以上，2050年左右將達到5萬億元，一個潛力極大的新興產業正在形成。
8月16日的國務院常務會議要求，要加強養老服務能力建設。新建城區和新建居住(小)區要按標准同步建設養老服務設施，老城區和已建成居住(小)區也要通過多種方式完善相關設施。重點發展居家養老，同時，支持社會力量舉辦專業化養老機構，鼓勵境外資本投資養老服務業。
本次國務院常務會議還提出，推動社會力量成為發展養老服務業的「主角」，到2020年建成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。同時，要切實加強農村養老服務。推動醫養融合發展，探索醫療機構與養老機構合作新模式，促進養老服務與醫療、家政服務、保險(放心保)、教育、健身、旅遊等領域互動發展。
業內人士認為，此次國務院提出的多項措施，將加快養老產業的發展速度和規模，促進養老機構甚至養老地產、養老醫療、養老旅遊等相關產業的發展。同時，鼓勵境外資本的進入，可以充分吸收國外養老服務業的先進管理手段和服務理念，促進相關產業服務水平的提高。
目前各地政府對於養老問題愈發重視，部分省市已出台養老設施專項規劃，規范行業發展，並從土地、財稅等政策上予以支持。北京市出台的養老設施專項規劃要求，加強土地、稅收、融資政策和市政府固定資產投資對發展養老服務機構的支持力度。在新城規劃中，要求整合社區資源，建設更多適合老年人養老的場所。
開發商進軍養老地產盈利模式需創新
面對如此龐大的市場，各路資本也都躍躍欲試。目前，社會資本參與養老產業已有所發展，其中以養老社區開發運營為主的養老地產最為集中，越來越多的企業和機構進軍養老地產。據記者不完全統計，目前已有萬科、保利、首創、綠城、龍湖、復星、遠洋地產等開發商在養老地產上爭奪市場份額，同時越來越多外資機構也前來試水我國養老地產領域。

「養老服務和傳統的物業服務不一樣。」老年人住進來以後不僅需要身體上的照顧，還包括心理上的照顧，還有信仰和追求方面。一直以來，不管是住宅地產還是商業地產，銷售之後的物業運營都是開發商的短板。而養老地產跟醫療有關，其服務水平要求更高更專業。觀察人士指出，養老地產如果不能從後期服務上體現出獨特之處，那麼跟普通的機構養老沒有區別，雷同化的服務勢必會讓養老地產難養老。經營模式之困呼籲全產業鏈再造事實上，養老產業既不是簡單的房地產開發，也不是純粹的醫療保健，而是整合投資、開發、建設、運營、醫療、保險、服務等各個層面資源的系統工程。如何整合卻讓眾涉足者們頭疼。

G. 養老地產開發過程中開發商和政府的角色有何不同

中國步入老齡化的一個地段，現代的養老地產的建設也越來越多了。養老建設的設計模式有很多種！我們遠景設計研究院在針對現代養老地產的建設開發過程中問題，提出了一5種開發模式。分為5大類！ 第一類：與社區共同建設 模式一：專門建設綜合型養老社區 綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。 模式二：新建大型社區的同時開發養老組團 一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。 模式三：普通社區中配建各類養老產品 據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由於生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求。這種「全齡社區」的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。 模式四：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施 在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。 第二類：與相關設施並設 模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施 目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種「醫養結合」模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。 模式陸：養老設施與幼兒園並設 養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。 第三類：與旅遊或商業地產相結合 模式漆：與教育設施結合，建設養老公寓 與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多「高知老人」在退休後希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。 模式吧：在旅遊風景區中開發養老居住產品 養老地產與旅遊、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。 模式9：與商業地產結合，開發老年公寓 在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對於一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。 第四類：與國際品牌接軌 模式一0——引入外資，建世界型連鎖老年設施 目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。 模式一一——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式 最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，並希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。 第五類：其他方式轉型 模式一二——與保險業結合，利用險資投資養老地產 目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。 模式一三——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產 在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。 模式一四——利用自身獨特資源轉型開發養老地產 在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。 模式一5——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施 可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。 以上我們遠景設計研究院（四零零-零二三-二二零六）總結出來的養老地產的模式。但在這些模式中不是很適應中國國情，所以參考時請注意。樓上所說的三種是最為常規的三種

H. 養老地產的盈利模式有哪些

根據山合水易規劃設計院的多年實踐經驗，我們認為中國養老地產的盈利模式主要有以下幾個：
1長期持有2出售3出售與持有相結合
養老地產的開發不能像住宅產品以銷售為主要利潤來源，物業服務僅為輔。養老地產開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業服務二者並重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是採取得「銷售+持有運營」並舉的模式。
大型綜合性養老社區住宅建設與養老社區服務管理，分屬兩個不同類型經營類型與模式，養老社區的管理專業要求較高。最好與專業養老經營機構合作、引進專業機構或專業人員管理，通過專業機構，進行各種老人服務資源的整合，提供專業的醫療護理、健康飲食、老年課堂、娛樂、旅遊服務等。在養老地產持有運營階段，目前主要形式是採取會員制發售，購買居住權，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納20萬~40萬元不等的會員費，不同標准享受不同檔次服務。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納4000~5000元的住園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業化服務管理顯得更加重要，也是決定養老社區可持續性發展的關鍵因素。
大型綜合性養老社區的成功建設與後期運營，亦為項目立體開發提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅遊、醫院、康體娛樂等。據了解，廣州一高端養老社區外側的星級酒店入住率非常高。
山合水易規劃設計院認為：養老地產的開發，特別是大盤項目切入養老地產，需要建立綜合性的盈利模式，即：「居家養老住宅銷售+養老地產持有經營+綜合性商業租售運營」，形成一個完整的產業體系。
此外您還可以參考：
《山合水易談新興養老養生地產》
《未來旅遊養老地產發展前景見好》
《銀發經濟與養老地產》

參考資料：北京山合水易規劃設計院

I. 新型養老模式都有哪些

社區型養老：看護人員上門照顧

如果本身是比較孤僻內向的性格，上面兩種養老模式自然就不合適了。但我們還有社區型養老作為後補。對於不愛社交的老年人來說，社區型養老就是比較必要的存在，他相當於將養老院擴大化，住在小區里的有年輕人也有老年人，只不過增加了對老年人更加友好的基礎建築設施，比如說老年人活動中心、棋牌室等等。