開展以房養老保險策略淺析

① 「以房養老」保險發展前景如何

再有一個月，「以房養老」保險（也稱：住房反向抵押養老保險）四專年試點就將到期。屬四年來，這個被稱為是一種小眾的補充養老方式經歷了曲折的發展歷程。值得欣慰的是，盡管推廣這一養老方式路漫漫，但隨著政策支持路徑的日益明晰以及人們對養老需求的不斷增大，「以房養老」保險這一模式前景依然可期。

早在十餘年前，這一創新補充養老方式在我國就受到了廣泛關注，直至2013年9月，國務院出台《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出要「開展老年人住房抵押養老保險試點」，標志著「以房養老」正式進入我國政策支持和引導范疇。來源：人民網-財經頻道

② 「以房養老」保險這筆賬怎麼算

中國銀保監會近日發布通知，在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險，「以房養老」保險正式推向全國。

這個看似「旱澇保收」的險種，究竟是否劃算？業內人士給記者算了一筆賬：假如投保人房產的估值計算為100萬元，那麼60周歲的男性投保人每年需繳納2544元保費，直至86周歲，每月到手的基本養老保險金額為2514元。

同樣條件的女性投保人，兩項金額相對較低，分別為年繳保費1622元和每月到手基本養老保險金額2082元。

投保人陸先生表示，把房子抵押給保險公司，他和老伴每月合計可以拿到大約6000元。加上退休金，每月總共可以拿到一萬元左右，生活質量肯定大不一樣。

③ 以房養老和養老保險金

這是肯定的，以房養老只不過是一種針對特殊群體需求的補充行為，這個不會形成一種強制性措施的。

④ 以房養老的政策解讀

這是金融養老、以房養老的方式之一，在國外較為普遍，在國內發展還剛剛起步。這次《意見》以試點形式寫了進來。應該講這對於老年人、對於保險公司都是利好消息，如果試點成功的話，對於解決老年人的養老資金問題，盤活已有房屋資源，擴大保險公司業務都有積極意義。
對此，民政部有關負責人表示，國務院發布《意見》，旨在積極應對人口老齡化，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求，同時對擴大內需、增加就業、促進服務業發展具有重大意義。
「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」即所謂「以房養老」，只是「完善投融資政策」中的一句話，而且明確是開展試點。在隨國務院《意見》同時下發的重點任務分工中，也只是45項重點任務分工中第27項有關保險資金投資養老服務領域中的一個子項目。該負責人表示，國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。
在投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面採取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。對健全工作機制、開展綜合改革試點、強化行業監管、加強督促檢查等方面提出了保障措施。
開展「以房養老」在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》借鑒國際經驗，提出開展這方面的試點，是積極慎重穩妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。
民政部副部長竇玉沛表示，我國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，「以房養老」是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。竇玉沛指出，《意見》明確提出政府要堅持保障基本，重點為城鄉「三無」老人，低收入老人，經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務，進一步明確了政府的兜底責任，對城鄉困難老年人是利好消息。同時面對廣大公眾將著力構建多樣化、多層次的養老服務保障模式。
國土部：宅地70年後續期不影響以房養老
住宅建設用地使用期到期後，如何自動續期尚無明確規定，是否會影響一些人的以房養老計劃？國土部官員認為，不會影響。
《物權法》對住宅建設用地使用期期滿後怎麼辦，只有四個字「自動續期」。這讓不少人擔憂，以普遍的70年使用期為例，70年後續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎麼交這些具體問題都沒有明確的規定，更讓有以房養老想法的人心存顧慮。國土資源部副部長貟小蘇表示，尚無具體規定，但他認為不會影響到有以房養老想法的人的計劃。
相關政策
1 「以房養老」或解決養老金短缺
「以房養老」是國際上成熟、普遍養老方式之一，國內初起步
隨著「老齡化」加速到來，養老金「缺口」成為學界和公眾擔心的問題。「老年人住房反向抵押養老保險」是國際上成熟、普遍的金融養老、以房養老方式之一，在國內卻初起步。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付說，這次《意見》以試點形式寫了進來，對於老年人、對於保險公司都是利好消息，若試點成功，對於解決老年人的養老資金「短缺」問題，盤活已有房屋資源，擴大保險公司業務都有積極意義。
2 醫療機構「入駐」養老機構
各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭
《意見》提出，各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭。衛生管理部門要支持有條件的養老機構設置醫療機構。二級以上綜合醫院應當開設老年病科，增加老年病床數量，做好老年慢病防治和康復護理。按照國務院部署，我國探索醫療機構與養老機構合作新模式，醫療機構、社區衛生服務機構應當為老年人建立健康檔案，建立社區醫院與老年人家庭醫療契約服務關系，開展上門診視、健康查體、保健咨詢等服務，加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點。
3 新建社區須配建養老設施
按照人均用地不少於0.1平方米標准配套建設
《意見》提出，凡新建城區和新建居住（小）區，要按照人均用地不少於0.1平方米的標准配套建設養老服務設施，與住宅同步規劃、建設、驗收和交付使用；老城區和已建成的居住（小）區，要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。
詹成付介紹，國務院要求，國土資源部等相關部門，出台具體政策，將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃；各地各單位可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。
《意見》明確，民辦非營利性養老機構與政府開辦的養老機構享有相同的土地使用政策，對營利性養老機構建設用地優先保障供應。同時，詹成付稱，民政部將會同國土部等部門制定政策，嚴防以興辦養老機構之名，行經營房地產之實。

⑤ 以房養老的項目發展

中國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。逐漸興起「年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，晚年衣食無憂」的「以房養老」。
2003年，時任中國房地產開發集團總裁孟曉蘇曾提議設立「反向抵押貸款」保險，讓擁有私人房產並願意投保的老年居民，享受「抵押房產、領取年金」的壽險服務；
2004年底，中國保監會計劃在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險品種；
2006年、2007年的全國兩會，也有政協委員提出類似建議。
2011年9月28日，全國政協舉辦「大力發展我國養老事業」提案辦理會，「以房養老」的提案再次引發外界關注，卻又因無相應法律保障而陷入難解困局。
2013年國務院對外發布了《關於加快發展養老服務業的若干意見》。國家發展改革委、民政部聯合召開新聞通氣會，介紹了加快養老服務業發展的有關政策和情況。會上透露，作為金融養老、以房養老的方式之一，中國將逐步試點開展老年人住房反向抵押養老保險，具體政策會在2014年一季度由保監會牽頭出台。
2014年6月23日，中國保監會發布了《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。

⑥ 以房養老的各方觀點

早在2004年，浙大學者柴效武就提出「60歲前人養房，60歲後房養人」觀點，當時社會反響較大，隨著老齡化社會的到來，「以房養老」觀點越來越被社會民眾所接受。
贊同
2010年初，廣州市政府提出「以房養老」模式，發布《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，《意見》稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度，探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議，年輕人比老年人更認同「以房養老」，而丁克一族更表示歡迎。
以「廣州可以實行以房養老嗎」為題進行網路調查，由於上網人以年輕人居多，可視為對年輕人的調查。調查到結束共收到966票，其中反對者比贊成者多出近一成。調查數據顯示，認為「以房養老」在廣州由於條件尚未成熟，不可行的反對者佔54.76%；而認為可行表示支持的贊成者佔45.24%。
反對
而在隨機采訪的10個老人中，反對「以房養老」佔了九成，大部分認為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太，想留給子女也沒法留。
瑞滿金融學校王立博老師：中國房價成本過高，需要兩代人甚至夫妻工作50年才能購買一套房，剩下的20年產權反向抵押解決養老有可行性，但是，房價不合理，從歷史來看，不可能持久，所以，以房養老存在合理性問題。
最近情況統計:
2014年7月1日起，中國保監會在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點，2015年4月份，第一款「保險版」以房養老產品推出。然而截至目前，僅有十餘戶居民願意成為「吃螃蟹」的人。
以房養老為何叫好不叫座？「保險版」「銀行版」以房養老業務遇冷背後凸顯怎樣的養老困局？
不同產品同為遇冷，反映出人們對制度設計、操作標准方面的顧慮。
——上漲收益怎麼算「誰說了算」。「房子被拿走，保險公司或銀行就會占據話語主動權。而一線城市房子漲價潛力較大，將來老人在分享房屋上漲收益時很容易『被縮水』。」一些咨詢者擔憂。
——相關機構業務不銜接。目前，這項涉及保險、銀行、房產評估第三方機構的業務並未實現「無縫對接」。記者采訪了解到，許多房產評估、中介機構並未涉足這項業務，「沒有統一標准，容易產生糾紛。」
——70年產權門檻。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據「房隨地走」的原則，那麼雙方當事人都會受到很大損失。
——養老設施與服務缺乏。民政部的數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬。賣掉房子「前不著村後不著店」人們不願意「冒險」。
「可先從失獨和丁克家庭做起。」中房集團理事長孟曉蘇說。
專家指出，從失獨和丁克家庭做起的定位確立之後，就要逐步解決以房養老產品面臨的制度設計問題。一些發達國家以房養老業務的推廣是基於其完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善的個人信用。在這些方面，國內還有一定差距。
然而，深層次來看，以房養老從備受關注再到遇冷，其背後折射出的是社會養老保障體系主幹出現缺失。
雖然57歲的年紀尚未進入老年，但對失獨母親孫慧芬來說，養老是切實的難題。「我們希望政府提供更方便多樣的養老服務，並給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。」
「我國目前養老保障有『三個支柱』，分別建立的基本養老保險制度、企業年金和職業年金制度，以及個人自願購買的商業養老保險。」華中師范大學經濟與工商管理學院院長鄧宏乾說，「以房養老作為養老服務的一項有益補充，並不能完全替代養老機構、養老保險等主流選擇」。

⑦ 老年人以房養老保險

近日，銀保監會發布通知，決定在全國范圍內開展老年人住房反向抵押養老保險。該保險2014年7月在在北京、上海、廣州、武漢4城市試點，2016年7月，試點范圍擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。

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⑧ 現有的「以房養老」保險方案為何行不通

承載房屋的土地只有70年土地使用權,有些地方只有50年
隨著土地使用權到期的臨近版,房屋有貶權值風險
通過租房,用中間的差價養老,存在生活品質下降及費用增加風險
使用倒按揭的方法,存在房屋被低估風險
中國的老人,更願意把房產留給後人......

⑨ 為什麼我國要推行以房養老的政策

因為我國養老制來度面臨自著巨大的壓力，社會養老保險實施較晚，而且在未富先老的情況下已經步入了老齡化社會。基本養老保險制度並沒有覆蓋到全國，城鎮職工養老保險資金的支付有著巨大的缺口，城鎮居民養老保險剛剛起步，農業人口養老保險基本保障低。所以，國家鼓勵有經濟能力的個人買房，在個人年老的時候，用自有住房抵押給金融機構，以提高或改善自身養老的待遇。既減輕國家以後的養老壓力，也緩解了社會矛盾。

⑩ 什麼是「以房養老」保險

以房養老是依據擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡後住房尚餘存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現。

實現價值上的流動，為老年人在其餘存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。

中國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。逐漸興起「年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，晚年衣食無憂」的「以房養老」。

(10)開展以房養老保險策略淺析擴展閱讀：

以房養老好處：

1、解除老年人經濟顧慮，延長其壽命。據國外數據統計，獲得倒按揭房款的老年人平均壽命將延長2年左右。

2、防腐倡廉。如官場上流行的「59歲現象」，就因為官員在臨近退休之時，對未來生活預期不良，為保持退休後生活水平而貪污受賄。

3、該模式還可以改變老年人消費觀念，擴大消費。

4、啟動老年人的房產金庫，提高其生活質量。