哪些城市試點以房養老

① 養老金試點城市有哪些

中國銀保監會發布《關於擴大養老理財產品試點范圍的通知》，養老理財試點城市新增北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長春六地，試點機構再擴六家。

至此，養老理財試點擴容至十地十機構。從光大銀行獲悉，光大理財也將在以上十座城市開展養老理財試點工作。3月9日，光大理財在成都地區的養老理財銷售將正式啟動。其實，從2021年9月始，光大理財等四家機構獲批在青島、武漢、成都、深圳四地已開展首批試點工作。

養老理財定位長期、穩健、普惠：

養老理財的「養老屬性」，著重突出「長期、穩健、普惠」三個特性，以光大理財首批發售的「頤享陽光」系列養老產品為例：產品封閉期為5年，更利於跨周期的資產配置與價值投資；產品擁有特有的收益平滑與動態風險管理機制。

並且有效發揮銀行理財多資產、多策略優勢進行投資組合，幫助投資者獲得波動更小、收益表現更佳的投資回報；產品面向大眾開放，1元起投、1元遞增，同時執行優惠費率，保持0認購費和0銷售服務費，僅收取0.1%的管理費，以期覆蓋更大范圍的投資者。

② 以房養老政策多地遇冷 尚需且行且完善

以房養老是跨資本市場和房地產市場的一種資源配置方式，在國內起步時被當作養老模式的一種有效補充而備受期待。但政策試點一年後遇冷已成現實，究其原因主要受傳統養老觀念、政府相關政策配套、不動產價值增貶預期、產權處置等因素影響。那麼，以房養老政策真的就「好看不好用」？

以房養老政策只是看上去很美？

隨著「老齡化」加速到來，養老金「缺口」成為學界和公眾擔心的問題。以「老年人住房反向抵押養老保險」為內容之一的以房養老在國內試點初即被寄予期待，認為「以房養老」的模式可以為老年人養老提供更多資金保障，享受更好的養老服務。

作為國內首款以房養老保險產品，幸福人壽「幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）產品」於3月25日獲得保監會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保後，將房產抵押給保險公司，由專業的評估機構對房產進行評估，幸福人壽將定期向老人支付養老金直到老人去世。該產品是非參與性產品，幸福人壽不參與分享房產價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領取固定的保險金。當老人身故後，幸福人壽再將房產處置所得償付養老保險相關費用，剩餘金額將返還給老人的繼承人。

在上海政策試點後，有近70位老人前來咨詢。通過律師調查、房屋抵押登記、公正等相關手續後，7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養老保險的客戶發放了第一筆養老金。

據幸福人壽湖北分公司相關人員介紹，公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。據統計，此款保險產品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領取的養老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房產抵押投保，每月可領取養老金為1.8萬元左右。

而湖北省政府今年出台了貫徹落實保險「新國十條」的實施意見，提出要「積極推進住房反向抵押養老保險試點」，合眾人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養老保險產品。湖北未來將指導已開展試點的保險機構邊試點邊總結邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的「貨幣型模式」和合眾人壽與養老社區對接的「實物型模式」等兩種以房養老保險試點模式，形成可供全國其他地區借鑒的「武漢模式」。

但各地保險公司研發和銷售該產品的意願並不強烈。記者在上海就發現，目前開發以房養老產品的保險公司只有幸福人壽一家，如泰康人壽也在「以房養老」的合格試點機構范圍內，但目前為止還沒有開發相關的產品。泰康人壽上海分公司總經理王慶龍表示，法律法規對險企保護不足、貨幣價值不穩，這是險企積極性不高的本質。「最怕老人去世後，家裡跳出來人鬧事，這是我們保險公司最擔心的情況。」

一項新政敵不過「養兒防老」觀念？

上海民政部門調查顯示，高達90％的老人擬將房產留給子孫，願意倒按揭的不到10％。即便是失獨和丁克，願意選擇「以房養老」的家庭也寥寥無幾，而背後原因主要有以下幾個方面。

其一，受傳統養老觀念影響，認同度不高。在中國「養兒防老」的傳統觀念影響下，一些人難以接受「以房養老」。『但存方寸地、留於子孫耕』，老人們在心理上也難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。

其二，以房養老成難以滿足老人精神方面需求。有失獨老人表示，等將來兩口子去世時，會把唯一的房產賣掉，所得錢款全部捐給以自己孩子命名的愛心基金，用於教育事業。

其三，不動產價值增貶預期難判，以房養老產品存風險。對於開展「以房養老」業務的金融機構來說，這種對房產進行的「倒按揭」方式也並非常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不確定性。

以房養老實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構，無規可依、風險顧慮及業務各自為營為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。

另外，中國房屋產權70年，是「倒按揭」的最大障礙，也是與國外政策環境最大差異。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是未知風險。

其四，按揭期限也難以確定。不同於傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定，由於人的壽命難以預期，「倒按揭」的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以准確計算。

根據「以房養老」的方案，老人投保後，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。但人的壽命是不能預知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的「博弈點」。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發家屬與保險公司對房屋剩餘價值的爭論。

政策如何且行且完善？

很多居民普遍肯定養老產品的多樣性，並希望政策和產品設計更加完善，充分保障老年人的權益。一方面，今後的老年人對生活品質的要求會越來越高；另一方面，家庭結構越來越小，獨生子女多，也會有更多的房子被閑置，老人也沒必要『守著金飯碗討飯』，會有更多人接受『以房養老』等養老方式。

與此同時，很多老年人對以房養老存在顧慮：政策是否已經設計好？監管能不能到位？老人領取養老金會不會有風險？給吃定心丸，還需且行且完善。

（以上回答發布於2015-09-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 老年人住房反向抵押養老保險試點城市

保險小編幫您解答，更多疑問可在線答疑。

2014年6月17日，中國保監會以保監發〔2014〕53號印發版《關於開展老年人住房反權向抵押養老保險試點的指導意見》。該《意見》共分開展試點的重要意義、開展試點的基本原則、試點資格申請與審核、試點產品管理、試點要求、其他事項6部分，自2014年7月1日起實施。
（一）投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。
（二）試點城市為北京、上海、廣州、武漢。
（三）試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

④ 哪些城市開展了住房反向抵押養老保險試點

首先，試點時來間長達兩年，試點自城市僅為北京、上海、廣州、武漢4地。保監會人身監管部養老處處長姚渝解釋說，北京、上海、廣州是一線城市，保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量也較大，而在北京和武漢有兩家保險公司投資建立了養老社區，保監會希望在提供資金養老方式的同時，探索實物養老模式，所以選擇了武漢。
目前至少正式啟動了試點：設立了2年的試點期，試點城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個城市。

⑤ 試點5年 「以房養老」為何不叫座

據新華社電 2014年，北京、上海、廣州和武漢4個城市啟動老年人住房反向抵押養老保險試點；2018年7月，銀保監會將反向抵押保險擴大到全國范圍開展。

現狀：有效保單僅126件

銀保監會有關部門負責人說，反向抵押保險業務總體運行平穩，為老年人提供了存量資產轉換為養老資源的選擇，讓投保老人得到了實惠，是我國首個形成一定規模的「以房養老」金融產品。

銀保監會數據顯示，截至2019年8月末，反向抵押保險期末有效保單126件，共有126戶家庭186位老人參保，參保老人平均年齡71歲；人均月領7000餘元，最高一戶月領養老金超過3萬元。目前，共有幸福人壽、人民人壽2家公司開展反向抵押保險業務。

幸福人壽反向抵押養老保險試點工作負責人趙水龍說，幸福人壽「以房養老」試點以來，投保者中有一半是無子女家庭或失獨老人，這項業務解決了老年人居家養老、增加收入、終身年金三大核心問題。

「以房養老」推廣「難」，首先難在傳統觀念的束縛。中國老年人習慣養兒防老，資產後傳，改變這個觀念需要過程。

破解：管控風險 銜接需求

「以房養老」業務復雜，跨了很多行業，存續時間長，需要承擔很多風險。除傳統的長壽風險和利率風險以外，還增加了房地產市場波動風險、房產處置風險、法律風險等，風險因素更為復雜，風險管控難度較大。

經濟社會環境也是一大挑戰。反向抵押保險業務環節復雜，涉及房地產管理、金融、財稅等多個領域，需要多部門協作推進相關配套政策的制定和落地。

銀保監會有關部門負責人指出，保險公司需強風險預判和管控，在產品設計中合理平衡消費者預期和房產增值潛力，有效管控房價波動風險和定價風險。同時支持商業保險機構積極探索創新，將反向抵押保險的養老金給付與醫療、護理、家政等服務需求相銜接，提升客戶體驗。

流程

擁有房屋完全產權的老年人將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故，繼承人向保險公司償還老人所領取的給付金本金及其5％復利，就不影響房屋的合法繼承。

案例

75歲的康錫雄和老伴是國內保險版「以房養老」首單客戶，他們近85平方米住房的有效保險價值約為274.4萬元，每月共同領取養老金9118.12元。「生活變化是天翻地覆，現在睜開眼就想著怎麼花錢。」他們去年剛結束港澳游、德國游、北歐四國游。

⑥ 現在有哪些城市可以以房養老保險

2014年6月抄23日，中國保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養老保險(即以房養老)試點，試點期為兩年。

⑦ 「以房養老」靠譜嗎

7月1日起，我國「以房養老保險」開始在北京、上海、廣州、武漢4地進行為期兩年的試點。對此，市場反應不一。有人認為這種養老方式不可取，房產為何不留給子女反而抵押給保險公司？有人擔心將房產抵押給保險公司後，房價上漲了怎麼辦？也有人質疑，是不是政府就此卸下了居民養老的責任？究竟應該如何看待「以房養老」這種保險方式？

【以房養老保險】是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。在該模式下，擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

本期話題：「以房養老」靠譜嗎？

在線律師：陳軍

問題一：房地產市場存在許多不確定因素，如何評估抵押房產的價值？

律師解讀：我國房地產市場本身還處在不太成熟的階段，房價不太穩定，如何評估抵押房產的價值？這對於尚屬新生事物「以房養老」政策實施中的保險公司和老年消費群體來說都是非常擔憂的事情。

中國保監會6月23日發布的《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱「指導意見」）指出房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。「以房養老」期間房子升值、貶值了，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。這從一定程度上打消了消費者的部分顧慮，但如何評估細則還有待進一步完善。

問題二：房子一旦「交」出去，是不是就拿不回來了？

律師解讀：根據試點細則，可以通過兩種方式拿回自己的房屋和產權：

第一，在猶豫期內反悔，為保障老年人的權益，《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》規定，參與「以房養老」的「客戶的猶豫期不得短於30個自然日」，這比一般保險產品10天的猶豫期增加了一多半；

第二種方式是超過猶豫期後，老年人可以採用退保的方式拿回自己的房屋和產權，但與任何商業保險的退保程序一樣，抵押人將不可避免地承擔一部分提前退保的損失，根據《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》的規定，保監會要求保險公司每年必須公布房產價值情況，以及退保剩餘價值，以便老年人在選擇提前退保時可以根據實際發生的退保損失衡量利弊。

問題三：4城市率先試點，「以房養老」離成都有多遠？適合全國普遍推行嗎？

律師解讀：自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。

成都作為我國西南地區的重要城市，經濟發展最快的城市，接納吸收新鮮事務的能力較強。如果下一步國家擴大試點的話，成都絕對是不二的選擇。但何時在成都施行，仍是未知數。

國家在北京、上海、廣州、武漢進行「以房養老」的試點證明該養老方式具有很大的可行性，但是是否適合全國推行還需要根據以上四城市的試點的情況來確定，同時根據試點情況進一步制定完善的「以房養老」法律政策。

無論進小范圍內的試點還是全國推廣，「以房養老」商業保險是一種市場化的運作，其推行和發展受多種因素的制約，有限的受眾、較高的門檻決定了其「小眾」屬性，不會成為養老的主流方式。

關於以房養老，網友擔心：

既然有了養老保險，為什麼還要「以房養老」，這是政府在甩包袱嗎？

律師解讀：「以房養老」在房產價值日漸增長的時候應運而生，必有其價值。

①隨著「老齡化」加速到來，養老金「缺口」在不斷變大，政府越早探索養老保障問題，則對國家養老事業的發展越有利；

②盤活老人所有的房產，有助應對剛需購房的要求；

③改變傳統家庭養老模式，減輕家庭養老的負擔等。

同時有鑒於，開展「以房養老」在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》，提出開展這方面的試點，是積極慎重穩妥的，目的是探索構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。重點為城鄉「三無」老人，低收入老人，經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務，進一步明確了政府的兜底責任，對城鄉困難老年人是利好消息。在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，「以房養老」是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。

如果房產在抵押期間增值了，增值收益是不是全被保險公司收走了？

律師解讀：保監會對此次「以房養老」的產品設計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬於投保的老人。而不管是哪種類型的產品，您在辦理「以房養老」期間房子升值、貶值了，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。

如果抵押期間房價跌了，或者抵不上保險本息了該怎麼辦？

（以上回答發布於2016-11-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑧ 以房養老政策 保險公司

自從「以房養老」政策在四個試點城市實施以來，北京、武漢、上海三地陸續有家庭簽署了「以房養老」保險。上月低，隨著廣州的兩個家庭老人接受以房養老後，四個試點城市才正式都找到了以房養老的客戶。因此不少網友想知道，以房養老需要具備哪些條件呢，以房養老怎麼辦理，難不難？首先推出以房養老保險產品的幸福人壽保險公司介紹了大概流程如下。「與這些老人的聯系溝通、進行產品介紹，主要通過以下步驟：電話約訪老人，面談詳解產品、確定老人投保意願，簽署投保意向書、進行房產價值評估及有效保險價值確認，再次與老人溝通確認意願，簽署投保單、產品說明書、補充協議及相關附件，最後簽署房屋抵押合同、對外辦理抵押登記、公證等一系列環節，每個環節均需老人參與或到場。面對60歲以上的老人，需要耐心細致、深入淺出、通俗易懂地講解產品和相關流程，溝通的時間相當長，溝通內容細致，直到老人完全理解條款的每一條涵義為止，並給老人留足消化理解和投保決策的空間和時間。

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⑨ 「以房養老」保險已經正式推向全國了嗎

近日，銀保監會發布通知，決定在全國范圍內開展老年人住房反向抵押養老保險。該保險2014年7月在在北京、上海、廣州、武漢4城市試點，2016年7月，試點范圍擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。

銀保監會要求，保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強老年人住房反向抵押養老保險業務的風險防範與管控;積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。

據了解，老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。