出售居住權的江蘇南京養老院

『壹』 有哪些常見的坑騙老人的套路

我很遺憾地聽到有人利用老人的信任和善良進行騙局。

以下是一些常見的坑騙老人的套路，請老人和他們的家人注意，以預防受騙：

1.電話詐騙：騙子冒充親戚、公檢法機關或銀行工作人員，通過虛構的理由獲取老人的個人信息、銀行賬戶和密碼等。老人應該保持警惕，不要隨意透露個人信息，並及時報警。

為了預防這些騙局，老人和他們的家人可以採取以下措施：教育老人有關常見騙局和防範意識，並鼓勵他們保持警惕。指導老人不隨便透露個人信息，尤其是銀行卡號碼、密碼和身份證信息。鼓勵老人與家人密切溝通，分享可能出現的可疑情況，並及時尋求幫助和咨詢。提醒老人多注意網路安全，不點擊陌生鏈接、下載可疑軟體，避免成為網路詐騙的受害者。強調老人要保護個人財務安全，選擇正規渠道進行交易和投資。如果老人或家人認為自己受到了詐騙，應立即報警並向當地相關部門求助。

『貳』 養老有幾種模式

你好，Solgo松果很高興為你解答。
目前國家已全面提出「建設以居家為基礎、社區為依託、機構為補充的多層次養老服務體系」的精神，地方充分響應國家政策，大力推廣多層次多方面的相結合的信息化智慧養老，為此，松果推出了一套專業落地的智慧養老解決方案。
希望對你有幫助。

『叄』 試論以房養老的可行性

試論以房養老的可行性

一、概念的提出

筆者提出以房養老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。以房養老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估後，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，並按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，～直延續到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，並同時享有房產的升值部分。

二、社會背景

以房養老模式預期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭藉此模式養老奠定了物質基礎。第五次人口普查數據顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經濟適用房，佔6．5％；2401075戶購買原公有住房，佔29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數的72％。由此可見，以房養老業務有龐大的潛在市場。

2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養老的實行。在養老保障體制並不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來「4+2+1」家庭結構模式將佔主導地位。如果老年人的子女無力或不願承擔贍養義務，「倒按揭」不失為一種很好的養老轉換途徑。

3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養老雖有社會養老保險提供退休金，但退休金要低於工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死後剩餘的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產。

4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業尚不能完全擔當社會養老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養老政府起著主要的作用，然而由於我國人口基數大，政府難以承受養老的巨大資金。從理論上說，以房養老具有較強的可操作性，也是解決養老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。

三、新型模式及可行性分析

筆者從「以房養老」的前提(房屋產權)和合理處置產權的角度，認為從理論上可採取的幾種模式：對於目前還未能獲得房屋所有權的老齡人來說，如果想加入「以房養老」的行列，可以採用合資購房養老模式：合資購房養老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內不必還本付息，身故後用該住房還貸。

合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產權分割是最容易產生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協議書，明確產權的分配。由於銀行藉此參與房地產投資，對於房地產行業來說面臨著更大的不確定因素。

對於擁有房屋所有權的老齡人來說，可以選擇以下模式：

1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權者，特別是空巢老人家庭。對於反向抵押貸款模式金融機構和老人共同面對房地產風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業務還在探索之中。

2．售房養老。老人把住房所有權出售給特定機構，使用權繼續保留到死亡為止，老人用房款養老。這種模式和反向抵押貸款最大的區別是房屋所有權和面對房地產風險問題上。售房養老主要面臨的是傳統觀念的障礙。

3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區換購小房，用差價款來養老。而且，目前我國的養老、醫療等保險都可以轉移。這種模式主要出於老人的意願，可行性較強。

4．住房出典。老人將房子出典給金融機構，獲得一定典當金來提高生活質量。老人的子女可以選擇把該房產買回，待老人去後，子女只需要把這些年金融機構支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那麼房子仍舊是子女的。

5．將房子抵押給養老院，養老院負責養老。老人把房子抵押給養老院，經公證後可人住老年公寓，並重申免交一切費用，而房屋產權在老人逝世後歸養老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養老」模式。幸福人壽已成為首個試辦此業務的公司。

6．異地集中養老模式。在環境優美、交通便利但經濟不發達地域，建立大規模養老基地，有專人護理，將都市的老人移居於此養老，原房由債權人另行處理。這種養老模式減低養老成本，提升養老質量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。

以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養老存在著兩個階段的房產價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權人收回房子時的價格。這就需要房地產評估行業的加入，但是房地產風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做後盾，金融機構參與房地產領域，政府應該從中協調防止房地產受某些機構支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統是「但存方寸地，留於子孫耕」。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養老金，緩解了子女資金周轉問題，同時充分發揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構付予老人的`總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養老消費的一種方案。(3)拓展金融業務多元化的發展。無論是合資購房養老還是其他的以房養老模式，都帶動銀行、保險等機構都參與其中。使得金融機構將社會責任和盈利目標緊密的結合在一起。有效的促進社會正常的轉型機制的運作和發展。

四、以房養老的實際意義

1、老年人出售自有住房以養老，有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利於調節家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優化配置提供一種新的思路。以房養老將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養老的壓力。

2、激活房地產交易市場，刺激內需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟的新的增長點。為金融保險機構的業績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金「從養老中來，到養老中去」的新型循環機制。

3、倡導兒女獨立自強，老人自我保障，減輕老人和兒女的養老負擔，組建適應市場經濟體制的新型代際關系。

五、結語

以房養老作為一種新型的養老模式，是對現行養老制度的補充和完善，它有利於提高老年人的生活質量，減輕國家和社會的蕎老壓力，是真正的把錢花在最關鍵的地廳。當然，作為一種新型的經濟模式，「以房養老」的運行必然面臨種種困難；但正如國人對「按揭買房，的接受過程一樣，隨著制度的完善和健全，「以房養老」，必將成為我們正積寸養老問題可供選擇的方式之一。

『肆』 養老院暴雷事件，受害者們應該如何挽回自己的損失呢

「本想以房養老，如今卻面臨錢房兩空。」

以房養老，也被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權。

自2014年，北京、上海、廣州和武漢4個城市啟動老年人住房反向抵押養老保險試點以來，一些打著「以房養老」旗號，從事非法集資的騙局，讓本就起步較晚的「以房養老」推廣蒙上陰影。

非法集資騙局

中國養老金融發展報告顯示，我國城鎮老年人住房擁有率為75.7%，但是同時老年人缺乏對風險的辨識能力，針對老年人的各類騙局非常多。

《國人養老准備報告》

當前我國社會基本養老保險的養老金平均收入替代率尚不足50%，因此對大部分人來說，僅依靠社會基本養老保險的養老金難以達到預期的退休收入水平。

雖然「以房養老」目前步履蹣跚，但「以房養老」這個模式本身仍然有前景。

養兒防老？

養兒防老是一句流傳已久的古話，孝道是聯結父代與子代代際關系的重要紐帶。「重男輕女」觀念的背後仍是老年贍養問題。在一個經濟單位中生活，即從父居制。媳婦是從別人家娶來的，自己的女兒則要嫁到別人家去。

「中國大眾養老觀念調查」數據顯示出，雖然老年人對「養兒防老」觀念的認同度依然很高，但青年人對該觀念的認可度已經出現了一定程度的弱化。

「80後」這一代人父母已經進入退休年齡，80後群體既要承擔撫養子女的責任，又要贍養父母，而「90後」這一代人則出生在更為典型的「4+2+1」的家庭，這一代人，有著更為開放的生育理念，無形中也加劇他們的養老壓力。

從20世紀80年代起，丁克家庭在中國悄然出現，到目前為止，近40年間，我國的「丁克一族」逐漸壯大，已經超過60萬人。轉眼間，中國的首批「丁克家族」也已步入晚年。早在1993年，美國的6180萬個家庭中，就有3480萬家庭沒有子女，丁克家庭的比例遠超50%。

在人口老齡化趨勢日益加深、社會保險負擔日益加重的背景下，「以房養老」模式無疑充滿了巨大的魅力。

2020年5月，兩會通過國內首部《民法典》，明確新增了「居住權」這一用益物權，將房屋的「居住」使用屬性單獨規定為一項物權，今後，居住人可以憑借協議去辦理居住權登記，登記後的居住權就可以對抗房屋權屬證書，可以更好地保障「居者有其屋」。

多位法律界人士表示，這一制度有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。「只要居住權人不去世，購買人將無法取得房屋居住權。」