反按揭以房養老什麼時候正式推出

❶ 以房養老政策

以房養老政策
對於以房養老政策，很多人都還不是非常了解，下面我們就來詳細說一說以房養老政策。
以房養老是依據擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生鉛悉存壽命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡後住房尚餘存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現實現價值上的流動，為老年人在其餘存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續扮旅終生的現金流入。
以房養老廳激凳，也被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老，在老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

❷ 專家解釋「以房養老」試點該如何養老

“以房養老”如何養 專家：仍需突破多重障礙

投資風向標

隨著上周“以房養老”保險試點正式落地，一時間，“以房養老”究竟該怎麼養成為全社會討論的熱門話題。隨著國內老齡化趨勢的不斷加快，養老將成為眾多老人、甚至是中青年無可逃避的問題。

此前盡管各地已有不少試點，但相關業務開拓舉步維艱，傳統養老觀念以及不可確定的房地產價值風險等都是限制“以房養老”推開的“攔路虎”。而此時推出“以房養老”保險試點，監管層意欲何為?“保險版”以房養老又有哪些不同?作為“以房養老”成功案例的美國究竟有哪些經驗可供借鑒?

形勢

2053年每3人中就有1老人

6月23日，醞釀多時的《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》終於出台。《意見》鼓勵保險公司開展住房反向抵押養老保險試點，試點期間為2年，地區為北京、上海、廣州和武漢，自7月1日起。

“以房養老”保險政策落地，再次引發全社會的關注。對於保監會此次出台新政，有保險機構人士分析稱，“以房養老”試點的提出，是基於當前國家養老面對的幾大難題，如日益加劇的老齡化趨勢，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。

事實上，當前國內人口老齡化問題已十分嚴峻。根據清華大學經濟管理學院中國保險與風險管理研究中心與海康人壽共同發布的《2015中國居民退休准備指數調研報告》，截止底，中國65歲及以上人口已達到1.32億人，佔中國總人口的9.7%，且每年以1000萬人的速度增加。預計到2053年，老齡人口將達到峰值4.87億，占總人口35%，即意味著每3個中國人中，就有1個老年人。人口老齡化已經成為擺在每個人面前必須面對和解決的課題。

對於推出試點的意義，業內人士認為，在養老市場中，金融機構的優勢在於解決養老資金來源與盤活養老存量資產，當前推出試點，也意味著金融保險參與養老和基本養老市場的政策支持力度在提升。伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養老保險的推廣將是大勢所趨，不過，受當前商品房產權以及傳統觀念等因素約束，以及“以房養老”作為基本養老體系內的一種市場探索，“以房養老”保險短期內或難以迅速推廣。

與此同時，“住房反向抵押養老保險將住房抵押與終身養老年金結合起來，通過發揮保險機構產品和資金運用靈活性的優勢，嘗試一次解決養老資金從何而來和如何養老的問題，其政策意義要大於經濟收益。”上述人士認為。

那麼，什麼是“以房養老”呢?公眾一般談論的“以房養老”，其實官名叫做“反向抵押貸款”，也俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人，可將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素後，一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

反向抵押貸款最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。

資料顯示，國際上住房反抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機構，在日本還存在房地產企業以住房重建的形式參與。

問題

“以房養老”如何養?

其實，過去幾年已有銀行等機構在部分地區開展過“以房養老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前大多已終止。

據銀行人士介紹，對於銀行來說，該項業務的收益情況與一般按揭業務無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不願償還貸款，銀行將面臨處置房產的繁瑣手續，而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。

記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養老”倒按揭業務比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養老”倒按揭業務規定，養老人須年滿55歲，借款人為養老人本人或法定贍養人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準利率或上浮執行，貸款每月實際支付養老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬於抵押人和共有人生活的唯一住所，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。”中信銀行業務人員此前在接受記者采訪時表示，而對於借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。“同時，該按揭還可與租房互補，客戶為了補充養老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養老’業務。”

據了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財的方式推出“以房養老”業務。不過，截至目前該業務進展仍相對困難，成交業務十分有限。

此次保監會推出“住房反向抵押養老保險”試點，意味著保險機構也將加入“以房養老”的隊伍。據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。

“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活後顧無憂;另一方面，老年人過世後，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

盡管如此，目前具體“以房養老”保險產品還暫未出現。據媒體報道，幸福人壽目前已經在北京和上海積極申報以房養老保險試點。保監會有關負責人表示，符合條件的金融機構不少，但真正有能力、有意願來做這項業務的不會太多。

“因為這項業務關繫到對風險的管控、對政策的把握、對背後的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要復雜得多。即使滿足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士告訴記者。

不過，也正是基於保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因為已有保險公司開展養老社區探索，未來或可在二者的結合上做些文章。

專家

仍需突破多重障礙

金融機構為何參與積極性不高呢?事實上，國內“以房養老”仍需要跨越不少障礙。中國國情與老年人傳統習慣決定老人或子女參與的積極性不高。中國老人認為將房子留給子孫是天性和本能，不願意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念估計短期難以改變。

近日，記者走訪了位於廣州市越秀區的多個社區，受訪的多位老人普遍表示，“最近總在電視上看到‘以房養老’的新聞，也知道一些，但對於具體如何操作並不清楚”。

有不少老人認為，有房子的老人大多家庭經濟有保障，兒女貼補一些足夠使用，哪還需要抵押房子;而且，“好不容易一輩子攢了一套房子，說什麼也不會打房子的主意。”

對於今年69歲的王伯而言，“有房子租出去，也好過抵押給銀行、保險公司，每月拿一筆錢。”王伯告訴記者，自己現在有兩套房子，除了現在居住的，還有一套用來出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地產中介負責人告訴記者，從房地產價值變化角度看，“以房養老”在一二線城市的可操作性要大於三四線城市，但一線城市“租房養老”的性價比明顯更高。同時，“以房養老”最大的風險來自房產估值和資產的流動性風險，而資本市場不完善限制了金融機構的資金來源，這在一定程度上會限制“以房養老”的規模。

另外，現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期後如何處置依然存在政策“盲點”。到期後房屋是直接歸銀行等金融機構，還是作為遺產分配給老人子女，這也是值得關注的話題。

還有專家指出，目前我國養老配套服務設施不完善，老人即便有了錢，也未必能買到優質養老服務，“以房養老”與養老相關產業發展滯後矛盾突出。

“目前國內對‘以房養老’模式還有一個認識和接受的過程，國家也需要出台相應措施支持金融機構開展‘以房養老’業務，如房屋處置方式、土地使用權期限等問題，以便於保險、銀行開展業務。”業內人士指出，目前來看，保險等金融機構開展養老按揭只是國家養老體系的補充，暫時還不具備作為主要養老方式的條件;而且參與“以房養老”主體，僅僅集中在擁有住房且房產價值相對穩定的群體，從這個意義講，“以房養老”和養老社區都是進入門檻相對較高的養老模式。

需要注意的是，事實上“以房養老”也僅是一種自願選擇的養老方式，並不能替代國家基本養老保險體系。不過，鑒於中國國情復雜，經濟發展不平衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系。從現階段來看，“以房養老”仍將處於探索階段，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。

❸ 據調查以房養老難實施的首要原因是房價不穩定

“以房養老”難在哪兒?房價不穩定是首因

為期兩年的“反向抵押養老保險”(以下簡稱“以房養老”)試點於月初啟動，時至月末，試點實施已近一個月，老百姓似乎並不買賬，參與“以房養老”調研的幾家保險公司也只有幸福人壽上報了相關產品。“以房養老”試點推行有哪些難點?怎樣解決?《中國產經新聞》記者就此進行了調查。

險企：房價不確定性是首慮

其實早在2006年我國就開始“以房養老”的探索。據記者了解，2006年在上海、南京等地就有了政府主導的“以房養老”;2007年上海公積金中心試行“以房養老”，但因真正符合條件的老年申請者很少，如今已經停辦;在，國內銀行又以“反按揭”的形式推出“以房養老”，規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期後如果不還款，房子就沒了，只能“養老”不能“送終”，所以，實施效果並不理想。結合“政府版”和“銀行版”的“以房養老”經驗，這次國家又推出“保險版”。但目前來看，不管是百姓還是險企似乎對這次的“保險版”也並不感興趣。

據了解，在“以房養老”的指導意見落地前，包括幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會人壽、中宏人壽7家保險公司已經進行過一段時間的參與“以房養老”保險調研。但在7月1日《意見》實施後，卻只有幸福人壽一家險企向保監會上報具體方案。為何“以房養老”推行會如此之難?

保監會有關部門負責人在接受記者采訪時表示：“老年人住房反向抵押養老保險業務在我國尚屬新生事物，其業務流程復雜，期限較長，涉及領域廣。保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。”

“房價走勢及老人預期壽命如何評估，是金融機構首先顧慮的問題。更重要的是，房價不會總是只升不降，未來預期很難作出准確判斷，這對保險公司而言是不小的風險。”一家知名保險公司負責人在接受記者采訪時說。

據媒體報道，今年以來，杭州、廣州、北京等多個大城市出現了房價下跌的情況。未來房價將會怎樣，上漲還是繼續下跌，誰都無法做出准確的預測，這也是保險公司和投保人都不願意參與“以房養老”的主要原因。

另有金融業人士認為，中國房屋70年產權問題也是實施“以房養老”的一大障礙。“中國房屋產權70年，是‘倒按揭’的最大障礙，也是與國外政策環境的最大差異。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是未知風險。”某銀行客戶經理劉小姐告訴記者，“而這兩種不確定風險都是保險技術不能處置的”。

市民：不如留給子女 不如用來出租

“老年人的財產應該留給子女，這是中國人的習俗”、“安居才能樂業，沒有房子生活還有什麼意思”……這是記者在居住的小區采訪時，老人們七嘴八舌地發表著對“以房養老”的看法。7月25日下午記者在小區中隨機采訪了10位老人，問他們是否願意拿房子做抵押“以房養老”，其中有9位表示“不願意”。

《意見》中規定，申請“以房養老”得滿足兩個條件：60歲以上老年人，擁有房屋完全獨立產權。“以房養老”的首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇曾公開表示：“以房養老”產品設計得滿足三個特徵，即高房價的城市，高潛質的房屋，高素質、無畝蘆殲子女、失獨的老人。有數據顯示中國老人有兩億人口，其中，沒有子女的老人佔10%，大概2000萬。有1%的是失獨老人，據老齡委估算是200萬，並且以每年7.6%的幅度在增長。有這么多潛在投保人，但為何有8成以上的老人不願投保呢?

“目嘩橡前實施的最大障礙有兩條：第一是老百姓固守的老觀念。中國深受‘養兒防老’傳統觀念影響，一些老人在 心理 上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的;第二是大家對房地產市場不確定性的擔憂，當然要留給兒女們了，這是中國人自古以來的習俗”，一位張姓老人在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。據此前媒體報道，在本次實施試點的4個城市中，上海有超九9成的老人不願“以房養老”，廣州有8成老人表示“以房養老”不靠譜。

近日，暨南迅沖大學輿情研究中心開展了關於“廣州市居民養老現狀”的民意調查。調查發現，廣州市民對最傳統的“家庭養老”方式的認知度和認同度都是最高的，機構養老的認知度次之，其次是社區養老、“以房養老”和“候鳥式”養老。

“‘以房養老’制度推行難在未來房產價格難以預料。” 北京大學 人口研究所教授穆光宗在接受記者采訪時說。

《意見》中規定，這次“以房養老”主要有兩類產品可供選擇：參與型和非參與型。投保人如果購買參與型，保險公司則參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押的房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;如果購買了非參與型產品，則保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。而對投保人來說，如果房價上漲則存在保險公司是否對其房產公平估計的風險，如果下跌可能存在收益比買其他理財產品收益低的風險。

“假設投保人今年70歲，擁有一套房齡20年的房子，目前房屋市場售價為100萬，預期養老金每月能拿到5400元。但是如果將房子租出去則每月可能有6000元的租金，與收益相對穩定的理財產品如國債相比，養老金也存在著一定風險。這也是投保人從實際利益來考慮不願‘以房養老’的原因。”一位保險公司工作人員向記者介紹說。

專家：完善機制，以法規突破瓶頸

目前，中國已經進入人口老齡化快速發展階段，底60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。養老矛盾日益突出，最大的問題是養老金不足。所以，國家才如此急迫地推行“以房養老”政策。但目前階段來看，社會各界對此似乎有很大爭論。

保監會人身保險監管部主任袁序成在接受媒體采訪時表示：不論對監管部門、保險公司還是對消費者，都沒有成熟的經驗可以借鑒，這個指導意見比較粗淺。反向抵押養老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養老選擇，需要更理性看待，才能營造出消費者、險企和監管層三方共贏的局面。

一位法學專家分析表示：“以房養老”目前在中國實施的障礙主要有兩點：第一點是投保人固守的老觀念，第二點是房產市場的不確定性。具體來說，這兩個“攔路虎”前者是觀念問題，後者是市場問題。觀念絕不是一成不變的，這些年養老院從無人問津到一床難求的變化就是最好的例證;市場問題更是應該交給市場自己解決。而要想把“以房養老”制度真正落到實處，最應該關注的是相關的法治問題。目前，關於這項制度的很多配套法律法規都是缺位的，比如70年房屋產權問題，比如參與這項制度的相關金融機構的資格問題、監管機構的設置、職責問題等等。只有這些法律空白盡快補齊，“以房養老”制度才有可能突破瓶頸。

復旦大學 房地產研究中心副主任華偉在接受采訪時也表示：我們需要做的是完善市場定價與資產評估機制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養老”操作體系，不再設置行業進入門檻，讓民間資本充分參與養老產業的競爭，讓銀行等金融機構放下身段，而在其中政府所需要做的就是完善後期保障制度，不需要參與市場。

“對於‘以房養老’這一新鮮制度，需要政府拿出更加智慧的頂層設計，用嚴密的法規、政策盡量防控其不可迴避的風險點，才會有越來越多的人願意接受這種新興的養老模式。”上述人士表示。

❹ 人養房子,房子養人

人養房子,房子養人

人養房子,房子養人，都說「養兒防老」，但是 在現在的社會里已經不那麼對了，現在「以房養老」更為實際。年輕的時候人養房，隨著中國社會老齡化的加速，當你老的時候房養人。以下分享人養房子,房子養人。

人養房子,房子養人1

從「人養房」到「房養人」

「老有所養」、「惠及子孫」……這些延續千年的習俗觀念，是構成中國人精神世界的重要支柱。在經歷了四年左右的激烈討論後，流行歐美國家的「倒按揭」養老模式將於10月首次在我國推出。

所謂「倒按揭」是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。初來乍到的「倒按揭」能否克服水土不服，被廣泛接受，我們不得而知，尚待解答。但可以肯定的是出租房屋、換房養老的形式更容易讓省會的老人們接受。

「租房養老」更實際

近日，石家莊的楊阿姨剛剛以1300元的價格把自家的老房子租出去，再加上經過改造的小房獲取的租金，每月一共有1800元的收入。「自己和老伴都有退休金，每個月算下來，錢肯定夠用。」楊阿姨說，兒子女兒雖然條件都蠻好，但我不想給他們添麻煩。

「以房養老」或更為靠譜

除攢錢養老和養兒防老外，以房養老的觀念漸漸被中老年人接受，以房養老已經不是什麼新鮮事。像石家莊楊阿姨這樣做法的'老年人還大有人在，事實上，出租房屋以養老模式正在受關注。一位房產中介人士告訴記者，近來，出租自己房屋的獨居老人、以房租養老的老人不在少數。

租出大房再租入小房；售出大房，換購小房，用差價款養老，類似於上述的自助性養老在逐漸增多。從「人養房」再到「房養人」，「以房自助養老」或是今後老人養老的一種有效手段。

通過記者調查，受傳統觀念的影響，多數老人還是希望拿租金來養老，他們表示這樣自己過世後還可以把房子留給後代。從這一點來看，「以房自助養老」中的「租房養老」應該是目前最老人受歡迎的的模式。

人養房子,房子養人2

五種房子越住越窮 房子不幹凈有哪些表現要小心警惕，

當一個房子被陰魂纏著的時候，那麼這個房子是不幹凈的！通常來說，一些長年累月沒有人居住的房子，以及一些死過人、發生過兇殺案、又或者太過靠近墓地、火葬場的地方的房子，都容易出現房子不幹凈的情況，俗稱「房子鬧鬼」。

房子不幹凈貓狗從來不進屋

如果貓貓狗狗從來不進你的房子，並且每次經過你的房子都會莫名其妙的狂吠；亦或者本來家中養的寵物是十分乖順、溫和的，但一來到新房子之後，就變得款造不安，經常焦躁、哭啼等；

貓貓狗狗若是有這樣的表現，便是暗示著你家的房子不幹凈哦！因為，貓狗能夠看到一些常人看不到的東西，也正是因為貓狗看到了一些奇怪的現象，所以才會性情大變，狂躁不安！若是你家出現了這樣的現象，大師建議你還是盡快找個風水先生來看看。

房子不幹凈家人總是生病

房子的氣場干不幹凈，包括房子的風水好不好，都會漸漸的體現在居住者的身上，所以很多時候我們從居住者的狀態，居住者的身體健康等信息，都可以分析出一個房子的風水好不好！

而根據風水學之中的說法，如果家人總是生病，時常會感冒、傷風、感染風寒等，三條一小病、五天一大病，這樣的現象，實際上也暗示著你家的房子風水不好，甚至房子可能不幹凈！

被一些邪靈惡鬼纏住了，導致了居住者的身體健康上出現了很大的問題和毛病！由此可見，家人總是生病，也是房子不幹凈的一種徵兆和暗示呢！

房子不幹凈家人時常爭吵

如果你家原本是溫馨、和諧、有愛的一家，但突然在入住了新房子之後，變得爭吵不斷，矛盾不斷、家中紛爭很多，這樣的現象，也可能是因為房子風水不幹凈所導致的哦！

因為房子不幹凈，導致了房子的風水變差，而在風水不好的環境里聖後，必然會影響著家人的情緒、心裡健康、以及運勢等等，如此一來就會導致家人總是爭吵，矛盾多多等！

房子不幹凈家人老做噩夢

如果家人總是做噩夢，半夜在噩夢中驚醒，睡眠很淺，老是失眠多夢，那麼對於這樣的情況，實際上也意味著你的房子不幹凈呢！

人養房子,房子養人3

房子不養人表現有哪些

1、心思狀況欠安

好的房屋風水必定能養人，而且住進去運勢會越來越順，人的精神面貌也會很飽滿，家人之間的關系比較和諧，基本上不會有太大的矛盾。

但若風水不好的房屋，人一旦住進去，心情就會變得很差，住進去後心境就會受到影響，經常常出現煩躁、憂郁等情緒，當這些負面情緒帶來工作中來就會有所影響，事業運下降，甚至還會導致婚姻破裂。

2、命運變差

一個好風水的房屋，能給人們帶來好運。但若房屋風水欠佳，就會招來很多的厄運，導致在生活中遇到各種倒霉的事，這會直接影響到工作發展，甚至還會讓自己破財，婚姻方面也難以收獲一個好的結局。

房子不養人表現有哪些

3、身體健康欠安

人們的身體健康也是和風水有一定聯系的，如果是長期住在一個不見光的地方，那麼，身體的抵抗力就會下降，甚至會得一些怪病，不利於壽運。

所以，若發現住進新房後，經常患病，而且是久病不愈，那麼這就表明這座房屋的風水不好，而且不養人，反而會導致居住者的健康運勢受損。

4、家庭矛盾增多

當有些家庭原本是很溫馨幸福的，但換了新房後，就會爭執不斷，紛爭增多，這種情況也許就是房子風水不佳所導致的。

在風水欠佳的環境中生活，就會影響到家人的心情、運勢等，這樣一來就會導致家人不和睦，矛盾增多等

❺ 以房養老政策 以房養老的政策是什麼意思

以房養老政策的出現是基於人口老齡化，具體是指老人將自己名下的房產抵押給銀行或租借給他人，保障能夠定期拿到可供生胡源活的養老金，目的是幫助老人獲得更好的生活保障。這項政策握做旅與很多中國人一直以來遵守的老有所養觀念相矛盾，一經推出就引起了全社會的廣泛關注和議論。

以房養老有什麼條件

以房養老政策也被稱為倒按揭、反按揭，可以在很大程度上緩解老年人的生活焦慮，為老年人段凳的日常養老提供一份基本的保障，甚至提高老年人的生活質量。以下是以房養老的三個條件：

1、房產產權：需要老人名下有自住房，並對其房屋具有出售、租賃等自由的使用支配權；

2、獨立住房：在老人與子女分開生活的情況下，才會有養老的需求；

3、經濟狀況：對老人本身的經濟狀況有一定的要求，經濟力量雄厚的老人不需要通過這種政策就能養老，經濟狀況比較差的老人可能房屋價值不達標。

❻ 以房養老在國外的發展

前不久，國務院發布了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。消息一出，立刻引發全社會的廣泛關注。由於國人對「以房養老」的基本情況並不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發達國家的「以房養老」政策執行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養老模式……

「以房養老」的源起與發展

「以房養老」是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款(簡稱「反向按揭」)最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源於荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，並允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世後再收回該住房。

反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款，貸款產品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由於大部分住房反向抵押貸款產品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發展比較緩慢，並沒有開展多少實質性的業務。

隨著社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注住房反向抵押貸款，並通過了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了住房權益轉換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的產品，目標是全體老年人。為降低該產品的風險，由聯邦住房管理局向貸款金融機構發放的貸款實行擔保。在金融機構選擇上，所有條件具備的貸款金融機構都可申請經營此類業務，這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資產證券化，在二級市場上出售證券化產品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產品的流動性，減少了這一產品周期長、佔用資金量大的弊端。

此後，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，並有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。

21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發展。此時，美國宏觀經濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業內部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規模效應。反向抵押產品高速發展，貸款發行機構數量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為20的1300多個，並且數量呈現不斷上升的趨勢。此後，2007年一年發放的HECMs已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。

2007年後，美國次貸危機並未對反向按揭產生太大沖擊。美國住房與城市發展部於2008年12月公布，2008年美國HECMs共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據一家咨詢機構調查顯示，佛羅里達是美國反向貸款發行量最大的州，該州2008年抵押貸款發行機構為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在於產品結構的進一步完善，更大滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等;另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關聯性不大，同時，金融危機使投資受損以及房價持續走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現金流，是一種變相保值的方法。

反向按揭的優勢與限制

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。

1、分散政府養老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃，由於三個層次缺一不可，被形象地稱為「三條腿的板凳」。基本養老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休後的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

2、提升老年人晚年生活品質

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適;他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅遊，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增強了老年人的經濟能力，可能推動「銀發」市場的消費。

3、開拓銀行保險等金融機構業務領域

開展反向按揭業務，銀行可以收取高於一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規模很大並且全新的效益增長點。對於保險機構，由於推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域的出現。

反向按揭適用也有邊界，並非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

1、房屋地理位置

由於放貸機構必須考慮到抵押房屋的後續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房(假設房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度;70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元;而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。

3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合採用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續費，所以並不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合採用

對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭並不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。

「反向按揭」不同模式
美國模式

美國住房反向抵押貸款產品主要有三種：聯邦住房管理局的「房產轉換抵押貸款」，聯邦國民抵押貸款協會提供的「住房保留項目」和財務自由高級基金公司提供的「財務獨立計劃」，這三種產品幾乎占據了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

1、房產轉換抵押貸款。房產轉換抵押貸款由美國住房和社區發展委員會的下屬機構美國聯邦住房管理局開發，於1989年進入市場。房產轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。

信用額度是房產轉換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時間增長，因此非常受借款人的歡迎。

2、住房保留計劃。住房保留計劃於1995年由聯邦國民抵押貸款協會推出。這種產品與房產轉換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領取年金、一定限額內自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

住房保留計劃的貸款利率比房產轉換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設有限制，這也是住房保留計劃的特點之一。

3、財務獨立計劃。財務獨立計劃由財務自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房產轉換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產價值高，並希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。

財務獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產價值的同一比例。1999年財務自由計劃劃實現了證券化，由標准普爾對其資產組合進行評級。財務自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設計了標准現金賬戶和零點現金賬戶兩種住房反向抵押貸款產品，其中零點現金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產品。

英國模式

英國的養老金體系主要由三部分構成：一是按比例繳納的國家基本養老金，所有人退休後所獲養老金數額一致;二是僱主為雇員提供的職業養老金，這部分目前不屬於強制性繳納;三是個人購買的養老儲蓄或保險等，但英國35%的在職者沒有建立私人養老金。這就意味著他們退休後依靠國家養老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當於以最低工資水平工作兩天的收入，這對於維持一個相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數英國人通過以房養老的方式來解決這個問題。

英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產釋放計劃，產生於二十世紀60年代中期。早期資產釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產釋放計劃產品的設計原理，是用債券收益與資產釋放計劃產品利息之間的差額作為老年人的養老費用。但英國在上世紀80年代末期陷入了經濟衰退，全球又遭遇股災，利率上升，股票債券價格普遍下降，早期的資產釋放計劃以失敗告終。2001年4月，新的資產釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價值轉換成現金，並居住在抵押住房內直至生命終結。

不同公司提供的資產釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規定也有所不同。

英國的資產釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉換計劃。

生命周期貸款建立在住房價值基礎上，可以分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進計劃四種產品。

住房轉換計劃則建立在出售的全部或者部分住房價值基礎上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產權獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經不完全擁有住房產權，但卻可以作為一個租房者通過免費或者象徵性地繳納租金的方式繼續住在住房中。借款人去世後，開辦機構可擁有抵押產權比例的住房處置權，同比例住房價值的增值收益也歸開辦機構所有。

由於生命周期貸款比轉換計劃更易操作，所以近年來發展迅猛，業務量已經超過住房轉換計劃，占據資產釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務管理局負責監管資產釋放貸款，認證貸款機構和提供咨詢。通常提供資產釋放計劃的機構都簽訂了安全承諾條款，認證的會員機構保證提供公平、安全和完全有保障的資產釋放計劃。

日本模式

日本從1981開始引進「以房養老」的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融產品來推銷，最近房地產公司也利用「倒按揭」的形式來推銷商品房。

日本「以房養老」制度主要針對一些退休後想繼續住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標准之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建築，集體住宅是不可以申請的。

審核獲得通過後，申請人每月可以領到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每三個月發放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世後三個月內，由擔保人負責一次性償還。

以房養老國外模式發展現狀如何?

美國

「以房養老」模式的專業名稱叫做「倒按揭」。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內，並在一定期限內按月分期獲得貸款。

2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

住房資產高則可貸款數額高;年紀大的住戶貸款數額高，這是由於其預期壽命短，意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大於單身者;預期住房價值增值高可貸款數額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年後「歸西」後，銀行將其房產處置後獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息後，剩餘的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

新加坡

有三種方式選擇：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養老收入;

第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小後獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推;

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。

老人仍居住在自己的住房內，當其死亡後，產權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，「剩餘價值」交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當於我國的經濟適用房，這類房產不能選擇倒按揭。

日本

日本以房養老產品的設計具有局限性。日本是自然災害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結構房屋重要。因此，在日本的房產價值計算中，政府乃至很多金融機構只計算土地價值。而且，一般只能以附帶土地所有權的「別墅」作為擔保物，這就意味著即便是高檔公寓也會被擋在門外(因其土地為共有)。此外，大多數金融機構提供的商業產品只限定接受日本某地區的不動產作為擔保。

為了防止合同到期或老人去世後出現抵押權實現困難，日本以房養老產品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的養老問題日漸突顯。2010年日本「高齡社會白皮書」中統計顯示：65%的日本老人對其儲蓄額不滿意，且62.8%的老人希望「一直住在原來的住房裡」。同時，日本內務省統計出65歲以上日本老人的住宅自有率達到了88.9%。在這樣的背景下，日本採取了許多措施推動以房養老產品的普及。

推進二手房「適用壽命長期化」建設。不動產抵押價值評估低了，老人獲得的養老金會減少;評估高了，金融機構風險會增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動產買賣以及房地產開發(房屋改造業者)以外的第三人機構對二手房進行檢查和評估。同時，日本創設了「住宅性能標示制度」，並制定了《住宅品質確保促進法》，要求開發商在一定年限內完全承擔房屋的瑕疵擔保責任，不僅要對房屋結構缺陷承擔責任，而且對屋頂、外牆等漏雨、滲水等也必須承擔瑕疵擔保責任。

鼓勵銀行和保險公司聯手開發產品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險公司強一些，但不動產擔保則是財產險公司更勝一籌，而且，保險公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業產品主要由保險公司作為中間人，最後由「銀行」向老人放貸。但銀行對於該產品管理除需緊盯不動產的價值變動以外，還必須定期把握老人的生活環境及狀況，因此，管理成本相當高。為了解決保險公司摸不著頭腦、銀行也不願放貸的問題，日本逐漸出現了銀行和保險公司共同開發，乃至金融集團下各金融公司聯合開發的情況。

推廣「儲蓄連動型住宅抵押貸款」。日本還開發了儲蓄連動型住宅抵押貸款，在該產品項下，如果老人購買了銀行的「倒按揭」產品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

「連帶保證人」與「補充型公共保險制度」。此外，或許我們還可以吸收日本以房養老制度前期失敗的教訓：允許老人和自己的子女共同居住。這對我國有重大現實意義，我國獨生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產品設計中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責任人。這樣一來，如果老人去世後子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋;另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之後的餘款必須還給子女，而如果出現房屋抵押價值低於貸款總額時，超出部分可以視為「老人的借債」，而子女則必須對超出部分進行償還。而且，將子女作為「連帶保證人」，還可防範子女的道德風險。

為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值帶來的金融風險，日本也在積極研究美國的「公共保險」制度。如果出現老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值，「公共保險」將作為補充。在美國的各種以房養老產品中，聯邦政府的房產價值轉換抵押貸款(HECM)產品面向低收入者，且HECM的利用率相當之高，全美很多金融機構都提供這種產品，理由就是該產品適用FHA保險(補充型公共險)。

英國

英國以房養老模式更多藉助保險公司力量。據調查數據顯示，超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的「以房養老」主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%的50歲以上的老年人打算採用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由於英國的住房養老模式更多地藉助於保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作「逆向年金」。由於英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。

❼ 以房養老到底是什麼意思

以房養老，也被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世後，銀行或保塌數念險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。2013年國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若干意見》明確提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」，引發輿論廣泛關注，按計劃「以房養老」政策會於2014年上半年試行推廣。
表現形式
(1)子女養老，房產由子女繼承;
(2)撫養人養老，房產由撫養人繼承;
(3)租出大房再租入小房，用房租差價款養老;
(4)將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老;
(5)售出大房，換購小房，用差價款養老;
(6)將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老;
(7)將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世後則用該住房歸還貸款。
第一種形式屬於家庭養老，取決於子女的孝心和孝行;中間的幾種形式屬於自助性養老，有較高的交易成本和不確定性(自己售房和出租房等均有較大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性);最後一種形式為社會機構承攬的反向抵押貸款養老，屬於社會機構提供的以房養老業務畢老，可以為適合以房養老的人群提供更為便捷的服務。
具備條件
擁有產權
自有住房並擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對以房養老該房屋做出售、出租或轉讓的處置。
獨立住房
在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作。否則，老人亡故後，子女便無處可居。
家境適中
當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老;而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。
地價較高
老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現轉讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養老。但如果住房地處農村，或經濟發展緩慢，增值幅度不大的不發達地區，因價值低、不易變現等，將很難適用這一模式。需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適團困合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

❽ 反按揭是什麼意思

「反按揭」又稱「倒按揭」。最早的反按揭是針對房地產市場的。由於這種貸款方式與傳統的按揭貸款相鋒肢反，故被稱為「反按揭」。

1、在中國，「房屋反按揭」有一個專用名詞，叫做「以房養老」。

2、汽車的「反按揭」與房地產的「反按揭」其本質是一樣的，都是把產權物抵押給銀行或者金融機構獲取資產流動性的一種方式。通過這樣的金融操作就避免了資金的閑置和資產的固化，幫助消費者合理的規劃自己的生產和生活。

拓展資料：

1、反按揭最早出現在20世紀80年代中期，是由美國新澤西州勞瑞山早吵的一家銀行創立的，在發達國家已有二十多年的歷史了。如今，在西方用「反按揭」的方式來解決公民的養老服務問題已經非常流行了。而在中國，這種模式才剛剛興起。

2、「反按揭」與普通的資產抵押貸款最大的不同即在於資產使用權和產權是否及時讓渡上。「反按揭」下的資產其產權和使用權在一定期限內仍然歸產權人所有，而普銀睜世通的抵押貸款則通常需要要將資產的產權或使用權讓渡給貸款方。

3、反按揭如今在國內剛剛興起，已經引發了廣泛的關注。一些保險巨頭和創新型的金融機構已經敏銳地嗅到了這股金融改革春風所帶來的巨大商機，正在等待相關法律法規的落定，積極謀篇布局了。

反按揭——網路

❾ 試論以房養老的可行性

試論以房養老的可行性

一、概念的提出

筆者提出以房養老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。以房養老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估後，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，並按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，～直延續到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，並同時享有房產的升值部分。

二、社會背景

以房養老模式預期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭藉此模式養老奠定了物質基礎。第五次人口普查數據顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經濟適用房，佔6．5％；2401075戶購買原公有住房，佔29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數的72％。由此可見，以房養老業務有龐大的潛在市場。

2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養老的實行。在養老保障體制並不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來「4+2+1」家庭結構模式將佔主導地位。如果老年人的子女無力或不願承擔贍養義務，「倒按揭」不失為一種很好的養老轉換途徑。

3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養老雖有社會養老保險提供退休金，但退休金要低於工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死後剩餘的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產。

4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業尚不能完全擔當社會養老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養老政府起著主要的作用，然而由於我國人口基數大，政府難以承受養老的巨大資金。從理論上說，以房養老具有較強的可操作性，也是解決養老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。

三、新型模式及可行性分析

筆者從「以房養老」的前提(房屋產權)和合理處置產權的角度，認為從理論上可採取的幾種模式：對於目前還未能獲得房屋所有權的老齡人來說，如果想加入「以房養老」的行列，可以採用合資購房養老模式：合資購房養老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內不必還本付息，身故後用該住房還貸。

合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產權分割是最容易產生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協議書，明確產權的分配。由於銀行藉此參與房地產投資，對於房地產行業來說面臨著更大的不確定因素。

對於擁有房屋所有權的老齡人來說，可以選擇以下模式：

1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權者，特別是空巢老人家庭。對於反向抵押貸款模式金融機構和老人共同面對房地產風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業務還在探索之中。

2．售房養老。老人把住房所有權出售給特定機構，使用權繼續保留到死亡為止，老人用房款養老。這種模式和反向抵押貸款最大的區別是房屋所有權和面對房地產風險問題上。售房養老主要面臨的是傳統觀念的障礙。

3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區換購小房，用差價款來養老。而且，目前我國的養老、醫療等保險都可以轉移。這種模式主要出於老人的意願，可行性較強。

4．住房出典。老人將房子出典給金融機構，獲得一定典當金來提高生活質量。老人的子女可以選擇把該房產買回，待老人去後，子女只需要把這些年金融機構支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那麼房子仍舊是子女的。

5．將房子抵押給養老院，養老院負責養老。老人把房子抵押給養老院，經公證後可人住老年公寓，並重申免交一切費用，而房屋產權在老人逝世後歸養老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養老」模式。幸福人壽已成為首個試辦此業務的公司。

6．異地集中養老模式。在環境優美、交通便利但經濟不發達地域，建立大規模養老基地，有專人護理，將都市的老人移居於此養老，原房由債權人另行處理。這種養老模式減低養老成本，提升養老質量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。

以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養老存在著兩個階段的房產價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權人收回房子時的價格。這就需要房地產評估行業的加入，但是房地產風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做後盾，金融機構參與房地產領域，政府應該從中協調防止房地產受某些機構支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統是「但存方寸地，留於子孫耕」。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養老金，緩解了子女資金周轉問題，同時充分發揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構付予老人的`總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養老消費的一種方案。(3)拓展金融業務多元化的發展。無論是合資購房養老還是其他的以房養老模式，都帶動銀行、保險等機構都參與其中。使得金融機構將社會責任和盈利目標緊密的結合在一起。有效的促進社會正常的轉型機制的運作和發展。

四、以房養老的實際意義

1、老年人出售自有住房以養老，有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利於調節家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優化配置提供一種新的思路。以房養老將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養老的壓力。

2、激活房地產交易市場，刺激內需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟的新的增長點。為金融保險機構的業績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金「從養老中來，到養老中去」的新型循環機制。

3、倡導兒女獨立自強，老人自我保障，減輕老人和兒女的養老負擔，組建適應市場經濟體制的新型代際關系。

五、結語

以房養老作為一種新型的養老模式，是對現行養老制度的補充和完善，它有利於提高老年人的生活質量，減輕國家和社會的蕎老壓力，是真正的把錢花在最關鍵的地廳。當然，作為一種新型的經濟模式，「以房養老」的運行必然面臨種種困難；但正如國人對「按揭買房，的接受過程一樣，隨著制度的完善和健全，「以房養老」，必將成為我們正積寸養老問題可供選擇的方式之一。

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❿ 養老政策變化

法律主觀：

我國近日明確明年將「有規劃地」在全國范圍內展開「以房養老」相關試點。其實，「以房養老」試點並不是首次展開，只是進展不大。「以房養老」面臨70年產權問題如何解決、「到期」的房子如何養老、「以房養老」會否隨著房價泡沫的破裂而成為新問題等一系列障礙，埋滑目前業內並不看好「以房養老」的模式。當然，一項新制度需要不斷完善，在養老金缺口壓力越來越大的背景下，對於養老模式，改革總比不改好，讓社會資本也來唱唱「養老大戲」，或許是一個辦法。昨日9月15日），《每日經濟新聞》記者從國務院日前印發的《關於加快發展養老服務業的若絕肢干意見》（以下簡稱《意見》）中獲悉，我國將有規劃地試點「老年人住房反向抵押養老保險」，具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出台。此前，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過「以房養老」這只「螃蟹」，但均因效果不理想而進展緩慢。對此，業界也有不同的聲音。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文（微博）表示，「世界發展的主流制度，不是以房養老它不應該作為中國建立基本養老保險的主流，可以作為一種商業模式，由商業機構去推進」。有規劃地試點以房養老來自國家權威部門和機構的信息顯示，從2009年開始，我國老齡化進入快速發展階段，當年我國60歲及以上老年人口已達1.67億，佔到總人口的12.5%；預計到2020年，老年人口將達到2.48億；到2050年進入重度老齡化階段，老年人口將達4.37億，約占總人口的30%。如何養老成為大眾思考和擔心的問題。「以房養老」這一模式藉此契機，成為探索完善養老保障制度的一項重要補充。此次國務院意見》首提發展「以房養老」試點，意味著國外已很成熟的「以房養老」模式，將有規劃地在國內規范發展；「養老金」的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。「以房養老」是一種新型的養老保險業務，即住房反向抵押養老保險。老人將自己的產權房抵押出去，在繼續享有住房使用權的情況下，定期取得一定數額養老金；老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權再將住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用於養老。其操作形式類似於把「住房抵押貸款」反過來做，因此又稱「倒按揭」。《每日經濟新聞》記者獲悉，國務院此次將「如何養老」問題分解到民政部、國家發改委、財政部、國土資源部等多部委，要求新建居民小區按人均0.1平方米配建養老服務設施；醫葯結合，社區養老服務覆蓋所有居家老人；全國社會養老床位數達到每千名老人35～40張，公辦養老院必須先保障失能、失智、高齡或「三無」、低收入老人入住。無論是居家養老、社區養老還是去住養老院，針對普通群眾最關注的「靠什麼養老」問題，《意見》稱，「鼓勵老年人投保健康保險、長期護理保險、意外傷害保險等人身保險產品，鼓勵和引導商業保險公司開展相關業務」；同時，要求保監會牽頭，會同民政部等部門，「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。市場准入與監管制度未健全當國務院下定決心擬在全國推行「以房養老」之際，一個繞不過去的現實問題擺在眼前，國內尚無順利推行的先例。彎宏臘前幾年，「以房養老」曾由南京、上海、北京等城市的個別金融機構自發興起嘗試，但業務均因效果不理想而停滯。以南京為例，一名曾親歷當年試水「以房養老」的市民對《每日經濟新聞》記者表示，不會為父母選擇這種方式養老，因為存在一定的經濟風險。「萬一中間老人去世了，保險怎麼解決？還有這70年產權的規定，人活著，錢沒了，該怎麼辦？」南京市老齡辦相關負責人也承認，目前，南京多是以租房或是賣房來支付養老院的費用，這個是很多人認為的「以房養老」。不過，江蘇省一名地方發改委人士對國務院此次推行的「以房養老」持樂觀態度，認為「現在的時機和過去相比，更成熟了。」從市場需求來看，我國正面臨養老金短缺的嚴峻問題，傳統觀念上的養兒防老」難以延續，因此，以房養老是有「市場」的。針對之前多地試水擱淺的現象，上述地方發改委人士指出，政策落地遇阻的原因在於，細化的可行性配套措施沒有跟上。有地方社保機構人士指出，接下來，政府要制定並完善相關基礎法律法規、政策制度，支持和鼓勵商業養老保險參與完善社會保障體系。例如，「以房養老」在實際操作中可能涉及的遺產繼承糾紛、房屋產權年限到期後地面附著物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明確規定，如何統籌管理、加強監管、防範風險尚處於討論階段。同時，目前正處於社會經濟轉型過程中，信用制度體系建設滯後，「以房養老」的市場准入制度和監管制度尚不健全。這些都需要政府出台政策進行引導和扶持。相關新聞：專家提醒須警惕養老地產變成圈地炒樓近日，國務院出台了《關於加快發展養老服務業的若干意見》。《意見》明確指出，要通過簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，充分發揮社會力量的主體作用，滿足多樣化養老需求。專家指出，此次意見的出台正式表明了養老模式由單一的政府主體走向「政府主導、社會布局」的多元主體，對養老產業的發展是極大的助推力。但在民間資本熱炒養老概念的同時，要警惕有的開發商以養老地產之名，行圈地炒樓之實。應盡快出台養老產業發展的配套細則，制定科學規范的行業標准和監管制度。養老地產發展應反思和避免的問題9月13日，中央人民政府網站發布《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見國發〔2013〕35號》，指出大力加強養老機構建設。在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。意見提出，到2020年養老業擬提供1000萬個崗位。此前，8月16日國務院常務會議提出，要深化改革加快發展養老服務業的政策措施，激發市場活力，使企業逐步成為養老服務的主角，在這樣背景下，更激發了房地產企業大舉進攻養老產業的決心。粗略統計，目前包括萬科、保利、招商、金地在內的30多家房企，已經在全國范圍內大力開發養老地產。

法律客觀：

《中華人民共和國社會保險法》第十六條參加基本養老保險的個人，達到法定退休年齡時累計繳費滿十五年的，按月領取基本養老金。參加基本養老保險的個人，達到法定退休年齡時累計繳費不足十五年的，可以繳費至滿十五年，按月領取基本養老金；也可以轉入新型農村社會養老保險或者城鎮居民社會養老保險，按照國務院規定享受相應的養老保險待遇。