Ⅰ 酒店式公寓投資前景如何
摘要：酒店式公寓是介於酒店和高檔住宅之間的一種「物業」，由於它的涉及范圍很廣，業界並沒有一個明確的定義。而「引入酒店式管理的公寓」這個說法只是一個比較普遍的籠統的解釋。由於酒店式公寓具有小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大，市場需求大，有升值空間等優勢，近幾年成為投資熱門領域。下面就和小編一起了解一下吧。投資酒店式公寓的利弊酒店式公寓投資優勢
1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。
通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小，好管理，易出租等特點卻是其優勢。不過，高檔次項目所佔用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。
2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。
由於它吸收了傳統酒店、傳統公寓和傳統辦公樓的各自的長處，因此受商務人士歡迎。
3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。
必要時還可以出讓自己的產權，回收投資，因而降低了投資的風險。酒店式服務公寓也是投資置業者的上選，尤其是異地置業的優選。此類投資對多數人來講，是有超值回報空間的。
4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。
未來有更多跨國企業來中國設立公司，酒店式公寓這類物業成為部分中小型公司的優選。同時，國內大、中城市的一等商務人士階層，對這類物業擁有可觀的消費能力。單身公寓由於面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業人才格外有吸引力。
酒店式公寓投資風險1、居住成本高從生活層面來說，住在酒店式公寓里的生活成本也相對高昂。如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。以北京為例，普通住宅的電費為每度0.48元，水費為每噸3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店式公寓的收費為電費0.9元、水費5.1元，大部分商業立項的酒店式公寓則無天然氣接入。
2、回報率大打折扣許多酒店式公寓的開發商打出的15%至18%的利潤率遠遠高於真實的水平，而實際的年利潤率也就是在5%至6%之間。高回報率確實很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關鍵要素，主要包括以下因素：
契稅和公共維修基金。開發商在項目銷售時，其價格並不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費標准來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋維修基金是收樓價的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產價格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價。
租金價格的折扣。酒店式公寓的開發商在項目收益計算時，往往是根據所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四☆級酒店為例，酒店標准間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會採取會員、折扣等活動，打折後的價格往往也就在400元至500元/日左右，這遠遠低於開發商預計的高利潤率。
物業費、取暖費等其他費用。針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時需要繳納必須的費用外，物業費、取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業費、取暖費等維護費用通常比較高，而且很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發商打出的每年15%至18%的高利潤率顯然沒有考慮到以上諸多因素。
中介費。投資人在投資房產項目後，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委託給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。
3、酒店式公寓產權要分清目前市場上的酒店式公寓按照產權和經營方式可以分為三種：大產權統一經營，小產權統一經營及小產權非統一經營。
大產權統一經營的酒店式公寓不是小投資者投資的對象。大產權統一經營的酒店式公寓對資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個人投資者投資，一般都是投資基金或是專業公司在控制。小產權非統一經營的酒店式公寓投資風險較大，投資者需要謹慎。因為非統一經營導致沒有統一的管理，使得同一棟樓中的各個小公寓之間存在很大競爭。這類酒店式公寓其實和普通的小戶型住宅已經基本沒有什麼差異，只是掛了酒店式公寓的名字來抬高身價，事實上體現不了酒店式公寓的優勢。
酒店式公寓投資前景酒店式公寓投資要多少錢首先投資者需要租賃面積在300平方米以上的店面，店面選擇在交通比較發達的地段，而且選擇在客流量大的地方。想這樣的店面，在一二線城市，一年的租金需要50~80萬元。
然後，投資者需要對店面進行精緻的裝修，由於公寓酒店普通都是高檔消費，所以投資者在裝修的時候，選擇好的裝修物料，裝修要大氣一點。裝修費需要20~30萬元。
接著，投資者需要購置各種軟硬體設備，例如空調，電腦，電視等等，這些需要投資20萬元左右。
另外，投資者還需要招聘效勞員，每名效勞員每月的工資需要4000元左右。
之後，投資者還需要領取水電費，廣告推廣，開業典禮費等等，這些需要5~8萬元。
這樣算下來，開一家公寓酒店，需要投入150萬元左右。
酒店式公寓投資價值1、投資不多市場上公寓面積大小和地段千差萬別，最小的戶型35平米左右，大概25萬就可以買一套，投資的門檻很低。
2、投資見效快有很多酒店式公寓是現房，買過來你就可以裝修，然後出租，收取租金；有的酒店公寓，本身是帶租約的，你買了後，第二個月就可以收取租金，相當的快。
3、少費心如果你投資酒店公寓，不需要你自己裝修，有酒店管理公司，直接給你裝修好的，有些酒店公寓，你不用出錢，酒店自己花錢，把你的房子裝修好，如果以後酒店不經營了，裝修還是你的，就用這個裝修，你可以繼續和其他人簽訂租賃合同，省時省心。
4、租金收益高如果你投資到酒店式公寓，通常一套50平的公寓就可以租到4000元，根據現在的市場行情，商業公寓價格比同地區住宅價格要低，一套50平的公寓每平方價格1.6萬總價在96萬元左右。
酒店式公寓投資回報率怎麼算投資回報率=（稅後現金流+投資者權益增加）/權益投資數額稅後現金流指的是所得稅後的現金流，投資者權益增加=還本收益=當期還本付息額—利息。
簡單說就是：回報率=年租金/總價
投資了公寓會賣不掉嗎投資的公寓不會賣不掉，但是投資的公寓肯定是不好賣。因為公寓和普通的商品住宅房他是有一點點區別的，首先就是房子的產權方面，公寓只有40年，而商品房都是70年。另外公寓住起來是很不舒適的，因為它的容積率相對來說比較高，面積也比較小，到賣的時候肯定要的人是不會太多。如果價格便宜點往外賣的話，可能還是有人要的。
其實現在公寓還是比較好賣的，但是主要還是看你這個公寓的地段好不好，如果說你投資的這個公寓的地段非常好的話，那肯定是不愁賣的，假如說你投資了這個公寓地段不是特別好的話，那就不一定好賣了。所以說我們在投資的時候自己一定要看一下這個地段將來有沒有發展的潛力，其實我覺得做投資最重要的就是要有一個長遠的眼光，這樣你才適合做投資。
投資酒店式公寓選擇地段酒店式公寓面積較小，主力戶型主要在90平方米以下，裝修檔次較高，大多位於城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便，按照星級酒店的設施標准進行建築的外部及內部設計，體現檔次與舒適性。
區域規劃前景區域的問題，這對投資者來說尤其重要。因為要考慮到未來能更快地租出，投資者盡可能選擇商圈成熟且交通設施又比較完善區域進行投資。另外，區域的前景也需要考慮，一旦該區域將來發展得好，那房子升值或是方便轉手的可能性也會增大。
一些位於未來商務區的公寓產品，由於配套交通以及產業還沒成熟，價格會相對低廉。在購買前，一定要先研究區域規劃，比如產業支持、地鐵、學校、商業、辦公，是否有足夠的高端租賃群體等，抓住機會的同時也要謹慎下手。
配套設施酒店式公寓一般都是精裝修的，也會配齊各種電器，消費者拎包即住。但不同的酒店式公寓對於這些設施的配置也有所不同，配置得越好對投資者來說未來也更容易租出去。
投資回報率目前市場上，並不是所有的酒店式公寓都有高額的投資回報率。在購置前，投資者應當適當計算一下，選擇一個回報率相對更高的酒店式公寓。
如果嫌麻煩，也可間接性投資，選擇市場上已有的一些房產投資的項目，比如在白領公寓方面有瑞·公寓項目投資計劃等，投資標的中也有酒店式公寓，年化收益9.5%-10.5%之間。
開發商品牌目前的市場上，公寓項目眾多，容易犯上選擇困難症，但品牌可以作為一個選擇的標准。品牌實力不足的開發商，可能會出現貨不對版、質量不過關、規劃中的配套無法實現等等問題。
投資酒店式公寓注意注意事項有哪些1、選擇一個好「管家」酒店式公寓最大的賣點是酒店式的物業管理服務，購房者看中的正是酒店式公寓價格比一般酒店便宜，但服務又達到了酒店的水平。這就要求投資者所選中的物業公司不僅具有專業的物業服務能力，還要具有良好的市場經營能力，這是保證投資者贏利的基本條件。如果酒店式公寓的物業公司沒有高效、系統、專業的市場開發能力，開發商在開發酒店式公寓時，只求賣完其物業就萬事大吉，而不是努力幫業主找一個好管家，就會形成另一種形式的「爛尾」工程，使得業主的投資回報率無法得到保證；投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發的市場消費支柱和投資者的積極性，從而形成一個惡性循環。從現在市場上來看，這種具有酒店經營能力的物業公司非常少，而一般酒店管理公司又缺少物業管理經驗，因此，投資者在選擇合作物業公司時應進行深入的考評。
2、酒店式公寓定位酒店式公寓的定位是投資者在開發投資前就應該弄清的實質性問題，它直接關繫到酒店式公寓的硬體設施和服務內容。具體而言，一家酒店式公寓的定位應取決於購買或租賃這類物業的消費需求，即投資者群體和消費群體，而投資者群體又取決於消費群體，因此，從根本上說，酒店式公寓的定位應取決於其消費群體。
酒店式公寓經過幾年來的發展，已分化出兩大類，一類為側重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務的酒店式公寓；另一類為側重辦公功能，為各類機構或個人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式公寓。用於居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同的需求群體。發展商只有根據市場需求提供更具差異性的產品和服務，迎合更特殊的消費群體需求，才能贏得市場。
3、酒店公寓的地理位置位置對開發酒店式公寓的成敗影響很大，不可不慎。由於不同類型的酒店式公寓的消費群體不同，在開發酒店式公寓時也有具體的要求，一般而言，有如下幾類區別：
A、側重於居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業高級職員提供居所，要位於高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環境和景觀，並有完善的生活配套設施。
B、為常駐深圳的海內外商務機構及常來深圳的海內外商務人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位於酒店密集的繁華市區，以吸引酒店的常客，還要求寫字樓多，交通便利，有良好的商業、餐飲及娛樂設施，便於開展業務和生活居住。
C、為深圳的小企業及個人提供辦公和居住場所的酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴格，但也要交通方便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業、文化及娛樂設施。
4、酒店式公寓的經營問題酒店式公寓的經營方式不外乎出售、出租、租售並舉三種。
採取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風險，這是發展商比較傾向於採用的經營方式，尤其是一些處於成長期的發展商很是青睞這種方式。但是，由於採取這種經營方式的酒店公寓建成後都交給物業管理公司去管理，發展商不參與後期管理，這就要求發展商在經營前應和物業管理公司的服務內容進行明確協議和承諾，以免後期管理中出現一些不確定因素和隱患。
採取出租方式，投資回收期長，而且存在較大的市場風險。其風險主要在於裝修，不裝修沒有客戶租，帶裝修又恐不合客戶心意，新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁，給經營管理帶來很多麻煩，同時也增大開發商的投入。同時，房地產市場還存一定的盲目跟風現象，一種物業市場前景好，眾多發展商一哄而上，致使該種物業的市場供給量激增，售價和租金亦會下跌，這些不理智的投資方式大大增加了酒店式公寓的投資風險。
租售並舉模式是發展商不得已而為之的一種經營方式。售出去的單位由小業主自用或出租，售不出去的單位只好由發展商出租經營。
5、酒店式公寓的服務酒店式公寓的最大賣點應是它完善的服務。一般應針對其消費群體的需求提供相應的服務。如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學生之類的服務，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務。而對酒店式商務公寓，則要多考慮商務人員的需求，多提供一些商務資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務、出租商務用車、代購辦公用品、飛機票、火車票等。
投資酒店公寓的陷阱1、承諾投資回報率要當心在購買酒店式公寓的過程中，我們經常會碰到開發商承諾五年回報每年8%。但實際市場上一些酒店式公寓投資率甚至不足3%，而承諾每年8%通常情況下這很可能是一種陷阱，想通過承諾回報把本來事實上僅價值一萬的房子，賣到一萬五千元。所以，在購買時不要聽銷售的片面之詞，要計算好，覺得劃算再入手。
2、物業、水電和使用年限酒店式公寓的物業管理費通常都比較高，如果是商住兩用的房子，水電費可能是要收取商用的標准，這也是一筆不小的費用。由於酒店式公寓的經營相當非常復雜，所以定位時必須把握准確、條理、便捷的原則。另外，開發商缺乏此類產品開發經驗，卻堅持自己經營，也會為交房後的矛盾留下隱患。
3、避免定金陷阱很多開發商都會打出多少抵多少的優惠活動。需要繳納多少錢定金。有些開發商定金還是會退的。有的退的時候就各種理由了。所以如果交定金時，必須看好定金合同!而且中國文化博大精深。「定」和「訂」的意思雖然相近，但是差_就很大。所以區別要分清楚，避免進了定金_套。
Ⅱ 為什麼不買酒店式公寓
不推薦購買酒店式公寓的原因如下：
1. 高昂的購買成本
酒店式公寓往往裝修豪華，價格相對較高。對於普通購房者而言，購買酒店式公寓的經濟壓力較大，需要支付更多的首付款和更高的貸款利率。考慮到長遠的還貸周期和經濟負擔，對於一般家庭而言不太合適。
2. 運行成本高
酒店式公寓由於其高端的定位和配套設施的完善，往往涉及到高昂的物業管理費用和其他相關費用。此外，由於這類公寓通常涉及高額的能源損耗和維護費用，購房者在購買後需要承擔額外的費用負擔，不利於長期的財務規劃。
3. 投資回報不確定
酒店式公寓雖然宣傳中常常強調其高租金回報率，但實際的投資回報並不總是如預期那樣理想。特別是在市場變化時，這類高端物業的空置率往往更高。另外，購買者在出租公寓時需要考慮相關法律法規和政策導向，以及與同行業的競爭壓力，這些都增加了投資的風險和不確定性。
4. 使用功能受限
酒店式公寓的使用功能可能受到一些限制。一些酒店式公寓的土地使用年限較短或者存在一些使用許可權的約束，對於購房者而言可能會造成未來轉讓或者租賃時的困擾。同時，這類公寓可能存在一些特殊的管理規定和限制，對於追求自由生活的購房者來說可能不太適應。
綜上所述，考慮到購買酒店式公寓可能面臨的高昂成本、投資回報的不確定性以及使用功能的受限等因素，對於普通購房者和投資者來說，這並不是一個理想的選擇。建議在購房時充分考慮到自己的實際需求和經濟能力，做出明智的決策。