養老地產物業管理怎麼做

① 怎樣才能做好物業管理

1、不斷學習，現代化的物業管理工作，要求物業管理人員能夠不斷的學習先進的管理方式，隨時保持一顆不斷學習，要明白沒有什麼是一勞永逸的，只有不斷的進步才能持續的將物業工作做好。

2、善用工具，物業工作面對的是整個小區很多復雜瑣碎的事情，尤其是對於物業管理人員來說，細節問題處理不好的話，就很容易造成巨大損失的，盡量學會使用像微小區這樣的物業管理系統，這樣可以幫助處理物業管理工作，能夠極大的提高工作效率。

3、建立一個長期的有效機制，結合小區業主和物業設施，配套出台管理方案，培訓員工的責任意識以及服務理念，強化物業公司整體素質，灌輸為小區服務是他們第一的目標理念，把小區管理好，治理好。

物業管理常見注意事項

1、收費不透明。很多物業公司收費都不透明，很多業主都不明白，這些物業費的根源在哪裡。

2、服務不到位。物業費和服務不成正比，業主享受不到應有的服務，而且物業人員對於業主的態度蠻橫無理。

3、物業人員管理渙散。有些物業人員基本都是混日子的，很多該清掃的地方都不清掃，只有業主舉報才來清掃。

4、惡性循環。業主享受不到好的服務，那就拒繳物業費。沒有物業費的收入來源，物業公司就不好好服務，導致惡性循環。

② 如何做好物業管理的服務工作

隨著城市規模的不斷擴大，城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出，因此，進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。
物業管理工作社會性強、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對於維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。
目前，物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作，必須從以下幾方面入手：
（一）要進一步明確物業管理的主管職能部門。由於物業管理工作以前沒有法律法規來規范，因此，各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施，物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是：「縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作」。
（二）小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前，城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制，進一步完善各項基礎設施建設，尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房，並要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有（辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中）。《物業管理條例》規定，該經營性用房的收入用於該小區的基礎設施建設和物業管理，這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。
（三）要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念，採用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性，努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。
（四）要根據即將實施的《物業管理條例》，制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況，有針對性地採取不同的物業管理辦法。可以採取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法（業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議，由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式），同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對於物業管理的收費標准應按照《物業管理條例》的規定，由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。
（五）進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設，使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系，明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業，而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主，真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。
（六）進一步理順關系，加大工作力度，把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區，變政府管物業為社會管物業，努力做好城市經營這篇文章，進一步推進城市化進程。

③ 老年公寓如何經營管理

老年公寓管理除了要專業的知識更應該有一些專業的人才！

④ 物業管理有什麼要求，怎樣才能做好物業管理工作

如何做好物業管理工作 隨著城市規模的不斷擴大城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出因此進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。 物業管理工作社會性強、敏感度高涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對於維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作必須從以下幾方面入手
一要進一步明確物業管理的主管職能部門。由於物業管理工作以前沒有法律法規來規范因此各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是「縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作」。 
二小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制進一步完善各項基礎設施建設尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房並要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中。《物業管理條例》規定該經營性用房的收入用於該小區的基礎設施建設和物業管理這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。
三要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念採用人們喜聞樂見的形式廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。 
四要根據即將實施的《物業管理條例》制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況有針對性地採取不同的物業管理辦法。可以採取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對於物業管理的收費標准應按照《物業管理條例》的規定由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。 
五進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。 
六進一步理順關系加大工作力度把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區變政府管物業為社會管物業努力做好城市經營這篇文章進一步推進城市化進程。 怎樣做好物業管理服務呢 優質服務才會贏得市場
一、 服務是物管企業拓展市場的重要法寶
二、 物業管理企業的本質屬性是服務
三、 樹立服務意識打造優秀物管企業服務品牌 怎樣做好物業管理服務呢
一 物業管理服務要做到「五知」 1、 知人——知道我們服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群這是一個比較繁雜的群體有男女老幼有當官的也有為民的有富裕的也有貧寒的有素質高的也素質低的。 因此我們對服務對對象盡量做到熟知很有利於我們有針對性的做好服務。 2、 知心——要了解為主服務的心裡需求一般來講業主有以下十個方面的需求 1 業主需要受到尊重——「業主是我們的衣食父母」 2 業主需要誠信——「誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙」 3 業主需要受到關注——「業主的冷暖我先知」 4 業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言 5 業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣 6 業主需要優美環境——好環境才有好心情 7 業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱 8 業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃滿面春風 9 業主需要家的感覺——勝似親人一家人 10 業主需要超值享受——「這點費用交得很值」 3、 知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深愛像陽光雨露滋潤萬物愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚我們的服務追求才會無怨無悔 我們要有博愛的胸懷 才容得下業主的一切。 4、 知事——知道物業管理服務工作具體事務只有知道要做什麼事才能爭取服務主動性物業管理服務最怕心中無數心中無數就會被動挨打。 5、 知為——知道每件服務工作怎麼去做。既要符合法律、政策要求又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習人人爭做好人好事。 二 做好物業服務保證服務質量的五個方面 1、 追求物業管理服務質量——做到精益求精細致入微持續改進無可挑剔 2、 樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力行為顯文明的感染力 3、 提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化員工做到一門精多門通 4、 講究物業管理服務特色——根據業主的需要不斷推出具有特色的個性化服務 5、 注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑 三 做好物業管理服務四點要求 1、 堅持物業管理服務目的的一致性。 2、 物業管理服務要有透明度。 3、 要保持物業管理優質的持久性、擴展性。 4、 加強物業管理服務的規范性。 物業管理管理的是物服務的是人通過對物的管理實現對人的服務。只有在這種理念的支配下才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量提高業戶滿意率。"把溫馨留給業戶"為業戶營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境使業戶心理上感受到文明、熱情的服務這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。 如何做好物業管理服務? 物業管理是一項以服務為本質以管理體現服務的工作。作為業主和客戶誰都希望聘請到高水平的物業管理公司享受貨真價實的優質服務。應該說好的物業管理主要體現在十個方面 服務態度——熱情 物業管理屬服務性行業服務的對象是人所以在服務中要一切從「以人為本」這個基本原則出發管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀、稱呼得當。 服務設備——完好 硬體設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建築、機器設備(如空調、電梯)、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。對這些設備要使之始終處於完好狀態保證使用。 服務技能——嫻熟 服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功如工程人員應具備過硬的設備維護技術保安人員應具備過硬的治安消防本領管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。 服務項目——齊全 在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度使業主、客戶享受到盡善盡美的服務。 服務方式——靈活 物業管理除了做到規范管理、依法管理外還應設身處地地為業主、客戶著想努力為業主、客戶提供各種靈活的服務方式盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主、客戶提供方便。 服務程序——規范 服務程序是指服務的先後次序和步驟它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置保證業主、客戶人身安全和物業財產安全。 服務標准——統一 服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標准、入室清潔標准、入室維修標准、綠化標准等從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。 服務收費——合理 物業管理屬有償的服務行為但物業管理公司制定的綜合服務收費標准應不高於政府規定的收費標准物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主、客戶需要為目的不可亂收費或收費多服務少等。 服務制度——健全 物業管理應制定並健全一整套規范、系統、科學的服務制度以確保為業主、客戶提供穩定的服務。 服務效率——快速 服務效率是向業主、客戶提供服務的時限管理公司應盡量提高員工素質減少工作環節縮短辦事時間提高服務效率。 如何做好物業管理工作? 如何做好高檔寫字樓的物業管理 一、高檔寫字樓應具備的環境 1、外部環境 1)本國本地區經濟發展狀況 2)政府的政策 3)市場供求關系 2、內部環境 1)地理位置 2)設施 3)人 二、如何做好物業管理工作 1、服務工作的方針安信快捷便技暖 1)安全 2)信譽 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術技能、技巧 7)溫暖 2、管理工作的方針簡重效形通試約 1)簡單 2)重點 3)效率 4)無形 5)溝通 6)試驗 7)節約 3、管理應樹立的觀念 信息觀念 法律觀念 全局觀念 細微觀念 時間觀念 環保觀念 服務觀念 人材觀念 市場觀念 學習觀念 核算觀念 風險觀念 次序觀念 發展觀念 4、需注意的幾個問題 衛生間 大堂與電梯 吸煙 巡視制度 戶外戶內廣告 保險 應急措施 收費標准 客戶通知 客戶的選擇 裝修的控制 重要文件的簽收 水牌與標志牌 5、個人體會 1)養成一個習慣 遇事要做記錄好記性不如濫筆頭 2)處理好兩種關系 處理好與發展商業主的關系 處理好與客戶業主的關系 3)介紹三種常用的方法 ·發現和解決問題的方法CE法 ·整理思路的方法MM法 ·打開思路的方法WBS 4牢記四項基本原則  ·以人為本、 ·以客唯尊、·服務至上、·管理為先

⑤ 在物業管理中怎麼做物業管理方案

物業管理方案的主要內容 一、 企業的基本情況（物業的基本情況） 二、 對本項目物業管理的整體設想及策劃（包括管理服務理念與模式 、管理服務目標與承諾、擬採取的管理服務措施等） 三、 擬採取的工作計劃和物資裝備情況 四、 擬建立的組織機構及管理人員的配備、培訓、管理 五、 管理規章制度及管理檔案建立情況 六、 針對該項目的特點結合實際情況制訂服務內容和指標 七、 社區文化活動及服務措施 八、 投標報價及經費收支預算 九、 日常管理工作 十、 物業及設備、設施的維修養護計劃及實施 十一、 企業的基本情況（物業的基本情況）除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業的名稱、地址、類型、數量，要指出類似此次招標物業的管理經驗和成果，並介紹主要負責人的專業、物業管理經歷和經驗。物業基本情況。包括佔地面積、建築面積、房屋類型與數量、公用設施、場地情況等。 十二、 對本項目物業管理的整體設想及策劃首先，分析投標物業的管理要點。 主要指出此次投標物業的特點和日後管理上的特點、難點，可列舉說明，還耍分析租用戶對此類物業及管理上的期望、要求等。以下分別對不同性質物業管理中的重點，難點做出分析： (1)住宅小區 對於住宅小區而言，舒適便捷是業主最起碼的要求，高檔次的優質服務則是其更高的享受追求，因此其物業管理應當突出的是： ①環境管理。要求物業管理能維護規劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業主的居住安全。 ②衛生綠化管理。定時對小區公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，並對衛生用具進行清潔消毒；加強小區綠化養護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。 ③治安管理。成立保衛處，負責小區內的治安巡邏與防範，確保住戶財產安全。 ④市政設施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設施的管理、維修、保養等工作。 ⑤便利服務。為特殊住戶提供各種專業有償服務和特需服務。 (2)高層住宅 高層住宅相對於普通住宅小區而言，其特點是建築規模大、機電設備多、住戶集中，居住人員的素質也相應較高。因此，這類物業管理的重點應放在： ①機電設備管理。這是大樓的核心部分，如發電機、中央空調、供水、消防、通信系統等，一旦哪一部分發生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。因此物業管理部門必須備有一支技術熟練的專業人員，做好管理人員的培訓，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。 ②保衛治安管理。須設保安班，24小時值班守衛，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監視系統，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中。 ③衛生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛生用具，保持大樓清潔衛生。 ④保養維護。主要是對公用設施、公共場所進行定期檢查、維修。 (3)寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求環境應保持寧靜、清潔、安全，其物業管理重點應放在： ①安全保衛工作。保證防盜及安全設施運作良好，堅持出入登記制度，24小時值班守衛。 ②電梯、中央窄調、水電設施維護。保證工作時間上述設備正常工作，不允許出錯。 ③清潔衛生服務。這同高層住宅相類似，但要求更高，應當天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時保證上班時間的開水供應。 (4)商業大廈管理 在商業大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點在於： ①安全保衛工作。通常大型商業中心客流量較大，容易發生安全問題，故應保證24小時專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內巡邏。 ②消防工作。管理維護消防設施，制定嚴格的消防制度。 ③清潔衛生工作。有專職人員負責場內巡迴保潔、垃圾清掃，隨時保持商場環境衛生。 ④空調或供熱設備管理。設立專職操作及維護人員，保證設備正常運轉。 以上是針對各類型物業列舉其物業管理中普遍的重點和難點，但在具體編寫投標書時，投標公司應針對物業具體性質與業主情況，就最突出的問題作詳細分析。其次，提出自己的管理服務理念與模式 、管理服務目標與承諾、擬採取的管理服務措施等。 十三、 擬採取的工作計劃和物資裝備情況工作計劃，包括：工作流程、各項管理維護服務項目和環節所需的長遠計劃和短期安排。物資裝備，包括：管理服務人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防範裝備及辦公用品等。 十四、 擬建立的組織機構及管理人員的配備、培訓、管理 十五、 管理規章制度及管理檔案建立情況 十六、 針對該項目的特點結合實際情況制訂本公司將提供的管理服務內容和指標 十七、 社區文化活動及服務措施 十八、 投標報價及經費收支預算經費收支預算，包括：應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按規定測定，無文件規定的按市場價測定。另外，應列出收入盈虧情況測算和增收節支措施，體現該項目管理經營發展後勁。 十九、 日常管理工作 二十、 物業及設備、設施的維修養護計劃及實施 物業管理投標書編寫注意事項 (一)物業管理投標書的基本要素物業管理投標書作為評標的基本依據，必須具備統一的編寫基礎，以便於評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解。 1．計量單位計量單位是投標書中必不可少的衡量標准之一。因此，統一計量單位是避免在定標和履約中出現混亂的有力手段。投標書中必須使用國家統一規定的行業標准計量單位，不允許混合使用不同的度量制。 2．貨幣國內物業管理投標書規定使用的貨幣應為"人民幣"，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規定執行。3．標准規范0編制投標書應使用國家統一頒布的行業標准與規范，如果某些業主由於特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統一的服務行業標准規范，嚴格准確地行事。若採用國外的服務標准與規范，應將所使用的標准規范譯成中文，並在投標書中說明。 4．表述方式投標書的文字與圖紙是投標者藉以表達其意圖的語言，它必須要能准確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求。編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模稜兩可應盡量做到言簡意賅，措辭准確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現的爭議。圖紙、表格較之於文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前後一致、風格統一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，並和標書中的文字表述保持一致。 5．理論技巧投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行，編寫人員還應熟練掌握與投標書內容相關的法律、技術和財務知識，並以服務為出發點，綜合運用心理學、運籌學、統計學等方面的理論和技巧。 6．資料真實性投標文件應對招標文件的要求做出實質響應，其內容應符合招標文件的所有條款、條件和規定，且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，並保證所提供全部資料的真實性，以使其投標文件對應招標文件的要求。否則，其投標將被拒絕。 (二)物業管理投標書編寫中應注意的問題 l_確保填寫無遺漏，無窄缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數據未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務必小心謹慎。 2．不得任意修改填寫內容。投標方所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委託代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。 3．填寫方式規范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現加行、塗抹或改寫痕跡。 4．不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。 5．計算數字必須准確無誤。投標公司必須對單價、合計數、分步合計、總標價及其大寫數字進行仔細核對。 6．報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。高於市場的報價難以被接受，低於成本報價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本投標文件中的"開標一覽表"，所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填寫"開標一覽表"、"投標價格表"等。 7．包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚、文本整潔，紙張統一，裝幀美觀大方。 8．報價方式規范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行的投標，招標方概不接受 9．對招標書響應若有偏離，應做出說明，並附偏離度表。 10．嚴守秘密，公平競爭。投標人應嚴格執行各項規定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標價或串通其他投標人哄抬標價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到經濟和法律的制裁。

⑥ 如何做好一個物業管理工作

如何做好物業管理服務工作：
（一） 物業管理服務要做到「五知」：
1、 知人——知道服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。 因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利於有針對性的做好服務。
2、 知心——要了解為主服務的心裡需求，一般來講，業主有以下十個方面的需求： （1） 業主需要受到尊重——「業主是我們的衣食父母」；
（2） 業主需要誠信——「誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙」
（3） 業主需要受到關注——「業主的冷暖我先知」；
（4） 業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；
（5） 業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣；
（6） 業主需要優美環境——好環境才有好心情；
（7） 業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；
（8） 業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風；
（9） 業主需要家的感覺——勝似親人一家人；
（10） 業主需要超值享受——「這點費用交得很值」
3、 知愛——要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔， 我們要有博愛的胸懷， 才容得下業主的一切。
4、 知事——知道物業管理服務工作具體事務，只有知道要做什麼事，才能爭取服務主動性，物業管理服務最怕心中無數，心中無數就會被動挨打。
5、 知為——知道每件服務工作怎麼去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。
（二） 做好物業服務，保證服務質量的五個方面：
1、 追求物業管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔：
2、 樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：
3、 提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：
4、 講究物業管理服務特色——根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務；
5、 注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑；
（三） 做好物業管理服務四點要求：
1、 堅持物業管理服務目的的一致性。
2、 物業管理服務要有透明度。
3、 要保持物業管理優質的持久性、擴展性。
4、 加強物業管理服務的規范性。

⑦ 物業管理准備需要做哪些工作

編者按：物業管理的准備期指的是什麼時期？什麼叫物業管理的「准備期」物業管理准備需要做哪些工作物業管理注意事項。

物業管理是隨著我國房地產業的發展，特別是住房制度的改革而出現的一個新興的朝陽產業，是與市場經濟相適應的全新的房地產管理形式。物業管理這一定義蘊含著以下幾個方面的內容：（1）物業管理的對象是物業；（2）物業管理服務的對象是人，即物業所有人（業主）和使用人；（3）物業管理的性質屬於以合同、契約為中介的信託管理；（4）物業管理的宗旨是以現代化的經營管理手段為業主和使用者提供完善的服務，屬於第三產業的一種服務性行業。其基本目標是提高物業的經濟價值和使用價值，實現社會效益、經濟效益和環境效益的同步增長。

物業管理准備

物業管理的前期准備階段包括物業服務企業內部機構的設置與擬定人員編制、物業服務人員的選聘與培訓、規章制度的制定、物業租售的介入四個基本環節。

1、物業服務企業內部機構設置與擬定人員編制

物業服務企業內部機構與崗位要依據所管物業的規模和特點靈活設置，既要分工明確，又要注意各部門間的銜接配合。在物業正式接管前，只要組織成立管理層，臨近物業正式接管時則要考慮安排作業層人員到位。

2、物業服務人員的選聘和培訓

物業服務企業應依據物業管理面積的大小及物業本身的復雜程度，選聘管理類型和工程技術類型的物業服務人員。為適應物業管理專業化和現代化的需要，滿足物業多元化的產權、現代化的房屋設施和多方位多項目的服務內容的要求，必須對物業服務人員進行專業技術、管理方法和職業道德的培訓，並對其上崗資格予以確認。

3、規章制度的制定

物業管理規章制度是物業管理工作的必要准繩，是實施和規范物業管理行為的重要條件。物業服務企業從成立開始就應依據政府的有關法律法規、部門規章、政策文件和示範文本等，在借鑒國內外物業管理成功經驗的同時，針對本物業的實際情況，制定一整套科學的、行之有效的規章制度，並應在實踐中反復補充修改，逐步提高和完善。

物業管理規章制度一般包括：管理規約、管理機構的職責范圍、各類人員的崗位責任制、物業各區域內管理規定等。

4、物業租售的介入

物業的租售在其建設階段就已開始。一般情況下，房地產開發企業除自行進行市場營銷與租賃外，還可委託給經紀代理機構進行。但是，物業服務企業在具備相應的資質，開始實施物業管理後，可介入剩餘物業的銷售與租賃工作。

（以上回答發布於2018-09-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑧ 一般房地產公司的物業管理是做一些什麼工作

如果你說有用的證件，容易的就是《物業經理上崗證》或《物業企業經理上崗證》，這兩個證由建設部發證，評優驗資用得著，「勞動部」發的證，建設部是不承認的！這個問題你要記住了。如果好些的證就是《物業管理師》，這個代表目前物業管理專業證書裡面的最高水平！ 很多優秀的物業行業人員都是跨專業過來的！ 最重要的是別人給你入行的機會！！ 但我可以很負責任地告訴你：如果有可選擇，不要做物業管理！你會後悔一輩子的！！！！！！！！ 如果問我為什麼？簡單說：就是工資低，壓力大，綜合素質要求高！付出的與收入絕對不成正比，受氣多就簡直不用說，國民素質有多高，國家的機關是怎樣的，做物業管理這行可以說看盡人性最丑惡的一面，承受著不是一般人要承受的「痛」！！而且風險極大！！！！！！什麼風險？很簡單，我從事這行已經有9年了，我目前廣州做樓盤負責人，就是做一哥，你以為有多威風，業主要求你做的事，你別說做不了，因為你是經理，在驕傲的發展商面前你是條「狗」，在發展商老闆的眼中，你連一個發展商的文員都不如！只拿了幾個K的工資，你就是樓盤的『第一消防責任人」，哈，如果公共設施的原因火災群死，群傷，你會被派出所抓去「坐牢」的，你以為很好玩！！！這樣你又認為只拿幾個K的工資值嗎？？？而且：永遠和那個素質低的打交道，時間久了，你都以為自己是「低能」的，你以為物業公司現在的保安和清潔工很有素質！ 另外；物業管理是一個涉及10多門專業學科，如禮儀學、公共關系學、法律基礎、物業英語、房地產經營管理與房地產開發，工程學（土建、給排水、強弱電）、辦公智能化、清潔專業、綠化學專業、植物專業、政府關系管理、物業管理實操、房地產法律體系、保安學、消防理論、領導心理學、行政管理學、物業管理實務、客服系統、社區文化學、酒店管理學說等綜合理論組成，細分為住宅物業管理、商業管理管理、酒店物業管理和特種物業管理幾大分支！要成為一個專業人仕難過登天！！

⑨ 假如我是一名物業經理該怎麼做

假如我是物業公司經理

做為一名物業管理者，首先明白物業管理是房地產的售後服務，是集服務、管理、經營於一體，並寓管理、經營於服務之中的產業。假如我是物業公司經理，我會對所管理服務的物業管理項目全面了解，並在管理的過程突出「服務」的宗旨，解決業戶所提出和遇到的各種問題，能使90%以上的業戶滿意；在服務和管理的過程中實行有償服務，並通過多種經營活動，解決物業管理中各項經費開支，延長物業的使用年限，充分利用物業的價值，增加其使用價值和價值。同時良好的物業管理可以提高房地產開發商的聲譽，使以後的開發、銷售工作順利開展。為了提升本寫字樓的物業品質，簡略做實施方案如下：

1、物業公司寫字樓物業管理方案概述

1、制定嚴密的物業管理制度。如：物業公司的職責范圍、各類人員的崗位責任制度、操作程序、收費辦法、服務規范、住戶手冊、業戶公約等，定期組織員工學習，並進行考核。

2、按照物業部門及服務區域配備相應的人員。如：業戶服務中心、設施設備維修部、秩序維護部、保潔綠化部、品質部等，根據服務的區域，配備相關的人員。

3、對物業管理人員的培訓和選拔。針對物業管理工作中所出現的一些狀況，需要用相關的法律法規來處理，因些要對物業人員進行物業管理條例法規進行培訓，同時在服務業戶過程中的服務用語和針對業戶所提出的問題解決和應答做一些相關的術語培訓，定期進行業戶滿意度調查，對滿意對高並且工作各方面優秀的物業人員進行相應的選拔提升。

4、對物業管理人員工作紀律的考核。需制定相關的考核制度與標准，由各部門主管負責日常考核，品質部不定時抽查。

⑩ 物業管理要了解什麼，應該做什麼，怎麼管理，有好的方法不

第一節 物業管理前期介入 一、物業管理前期介入的認識
對於一項物業來說，存在著開發——經營——管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，並且很多物業管理企 業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，並非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯後 於規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約， 而沒有從管理角度把房屋建成後的管理聯系起來統一規劃，造成建成後物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及 ，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，並且以後往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計 階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以後的管理工作打好基礎。 物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是 使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的 現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以後的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展後居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物 業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。 這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事 物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬於企業管理的一個管理階段。 物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理 的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬體建設，物業管理企業對物業進行的是軟體管理。前者是形成物業，後者是 發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對於開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，並通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主 的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅 要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建築的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對於業主而言，卻不止於 此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬體建設相對較為直觀，而軟體管理卻要長期相伴。一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上 百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對於物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協 議書後，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由於將來的業主管理委員會擁有「決定繼聘或選聘物業管理企業」的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好 的、有效的「管家」形象，對於物業管理企業來說是一個把握機會、佔領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬體建設與軟體建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅 是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。 二、物業管理前期介入的必要性
(一)促使物業竣工後返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決 物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委託的物業進行有效管理。然而在 物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決於物業管理企業，而往往在於物業的開發商和 建築商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計 、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以後專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種 問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些後期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐 項加以妥善解決，減少後遺症，保持房地產開發項目的市場競爭力。 (二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解 物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的 了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理 ，才能對今後不便於養護和維修之處提出改進意見，並做好日後養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。 (三)物業管理前期介入是為後期管理做好准備 物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，並理順 關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，並協同開發商草擬有關文件制度， 籌備成立業主管理委員會，印製各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管 理企業便能有序地對物業實體進行管理。 三、物業管理前期介入的內容
在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面： (一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務 無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系 統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。 1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業管理企業既要從自身的實際 出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比 自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好並能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手後，由於開發商或建設方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今後的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。 2.具體測算物業管理費用，並草擬總體管理方案。 3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。 4.選派管理人員運作物業前期管理。 (二)建立與業主或使用人的聯絡關系 物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既 應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。 1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。 2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。 3.參與售房部門同業主或使用人簽約，並提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。 (三)察看工程建設現場 物業管理前期介入的目的是為以後的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據 物業管理要求，對物業的規劃設計及建築施工提出合理化建議。 1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備 安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。 2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。 3.在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，並按 整改計劃督促整改。 (四)設計管理模式，草擬及制定管理制度 物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日後的管理模式， 制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。 1.籌建業主管理委員會。 2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施 工管理辦法等。 3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄 區綜合管理辦法等。 4.制定上崗人員的培訓計劃，並實施計劃。 (五)建立服務系統和服務網路 物業管理的專業化、社會化、企業化特徵決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在 很大程度上取決於物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。 1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。 2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛 樂等部門進行聯絡、溝通與協調。 3.建立代辦服務項目網路。 (六)辦理移交接管事宜 物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好准備。 1.擬訂移交接管辦法。 2.籌備成立業主管理委員會。 3.協助和辦理移交接管事項。 第二節 物業的接管與驗收編輯本段回目錄 一、物業的竣工驗收
(一)竣工驗收及驗收種類 物業的竣工驗收是指一項物業建築生產的最後一個階段。物業的竣工是指該物業所屬的 工程項目經過建築施工和設備安裝以後，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用或投產的條件。工程項目竣工後，由建築商向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時 ，需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格後辦理工程交付手續，建築商把物業交給開發商，這一交接過程稱之為驗收。 竣工驗收是建築商與開發商之間發生的一個法定手續，通過驗收能明確責任，如工程達 到設計或合同要求，經驗收後，就可解除合同義務。從物質形態上說，建築商完成了一項最終建築產品，而開發商也完成了該物業的開發任務；從經濟關繫上說，建築商即可解除對開 發商承擔的經濟和法律責任。 建築工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單 項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。 1.隱蔽工程驗收 隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查 驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標准為施工圖設計和現行技術規范，驗收是由開發商和建築商共同進行的，驗收後要辦理簽證手續，雙方均 要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，並列入工程檔案。對於檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理後進行復核並寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。 2.單項工程驗收 單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要 求時，建築商便可向開發商發出交工驗收通知。開發商在接到建築商的交工通知後，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然 後再組織設計單位、建築商等共同進行交工驗收。 3.分期驗收 分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到 使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區，當第一期房屋建成後，即可驗收，以使建築產品能提前投入使用，提前發揮投資效益。 4.全部工程驗收 全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成並達到竣工驗收標准即可進行全部工程 竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收准備工作的基礎上，按預先驗收——正式驗收的順序進行。 物業管理企業均應在物業前期管理中參與上述各種建築工程項目的驗收。物業管理企業 應代表業主，從今後管理和使用的角度，根據專業經驗提供意見。這樣既便於避免建築後遺症的發生，又便於掌握第一手資料，為日後的管理打好基礎。 (二)竣工驗收的依據、標准及主要工作 1.竣工驗收的依據 ①上級主管部門的有關文件。 ②開發商和建築商簽訂的工程合同。 ③設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。 ④國家現行的施工技術驗收規范。 ⑤建築安裝統計規定。 ⑥對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件 等資料進行驗收。 2.驗收的標准 ①工程項目按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規定的質量標 准，能夠滿足使用要求。 ②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及採暖通風設備運轉正常。 ③設備調試、試運轉達到設計要求。 ④建築物周圍2米以內的場地清理完畢。 ⑤技術檔案資料齊全。 3.做好竣工驗收工作 ①建築商准備和提交竣工資料。為了使開發商對物業合理使用和維護管理，為改建、擴 建提供依據和辦理工程決算，建築商向開發商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質量事故發生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗 記錄；永久性的水準點坐標記錄；建築物或構築物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設備安裝施工和檢驗記錄；建築商和設計單位 提供的建築物使用注意事項；該工程的有關技術決定；工程結算資料、文件和簽證等。 ②開發商收到建築商提供的竣工資料以後，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。 ③進行設備的單體試車、無負荷聯動試車、有負荷聯動試車。 ④辦理工程交接手續。檢查鑒定和負荷聯動試車合格後，合同雙方即可簽訂交接驗收證 書，逐項辦理固定資產移交，根據承包合同的規定辦理工程結算手續。除註明承擔的保修工作內容外，雙方的經濟關系與法律責任可予以解除。 二、物業的接管驗收
(一)接管驗收與竣工驗收 接管驗收不同於竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的 《房屋接管驗收標准》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在於： 1.驗收的目的不同 接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再 檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。 2.驗收條件不同 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路等設備和 設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標准，能滿足使用等。 3.交接對象不同 接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業，竣工驗收是由開發商驗收建築商移 交的物業。 (二)接管驗收中應注意的事項 物業的接管驗收是直接關繫到今後物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企 業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今後物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面： 1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加 驗收工作。 2.物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場 上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。 3.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固 補強、整修，直至完全合格。4.落實物業的保修事宜。根據建築工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商 一次性撥付保修費用。5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。 7.接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。
第三節 物業入伙手續的辦理編輯本段回目錄 所謂「入伙」就是業主領取鑰匙，接房入住。當物 業管理企業的驗收與接管工作完成以後，即物業具備了入伙條件後，物業管理企業就應按程 序進入物業的入伙手續的辦理階段。物業管理企業應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓 須知、收費通知書一並寄給業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續。
由於物業的入伙階段是物業管理企業與其服務對象——業主接觸的第一關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴 露出來，為此，這一階段通常也是物業管理問題最集中的階段。所以，物業管理企業應充分利用這一機會，既做好物業管理的宣傳、講解工作，又要切實為業主著想辦事，以樹立起物 業管理企業良好的「第一印象」，取得廣大業主的信賴。 一、入伙通知書
入伙通知書就是關於業主在規定時間辦理入伙事宜的通知。物業管理企業在製作入伙通 知書時應注意如下問題： 1.一般情況下，一個物業轄區內入伙的業主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續辦理產生諸多困難，因此在通知書上應註明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業主按規定時間前來辦理。 2.如業主因故不能按時前來辦理，應在通知書上註明補辦的辦法。 下面是一份入伙通知書以作示範： 入伙通知書 _____________女士／先生： 您好！我們熱忱歡迎您入住××花園！ 您所認購的××花園______區______棟______單______元室樓宇，經市有關部門驗收、測量合格，現已交付使用准予入住。 (一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續，辦理地點在______樓______室。在規定的日期內，地產部、財務部、物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續，請以下表時間為准前來辦理 入伙手續。 各樓各層辦理入伙手續時間分配表(略)。 閣下如屆時不能前來辦理入伙手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系電話________________。 特此通知 ××房地產開發公司 ××物業管理公司 ________年____月____日 二、入伙手續書
入伙手續書即是辦理入伙手續的程序和安排，其目的是為了讓業主明了手續辦理的順序 ，使整個過程井然有序。下面是一份入伙手續書以作示範： 入伙手續書 ______女士／先生： 您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續： (1)房地產公司財務部 (2)房地產公司地產部 ×房地產開發公司 ××物業管理公司 ________年____月____日 三、收樓須知
收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和 費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。下面是一份收樓須知以作示範： 收樓須知 為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。 (一)在房地產公司財務部辦理手續 1.付清購樓餘款。 2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回並開具總發票。 3.在入伙手續(1)上蓋章。 (二)在房地產公司地產部辦理手續 1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，並請帶上：入伙手續書；業 主身份證、港澳台同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。 2.若業主不能親臨收樓，可委託代理人，代理人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還 應出具：業主的授權書(由律師鑒證)；業主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。 3.在入伙手續(2)上蓋章。 (三)在物業管理公司財務部辦理手續 1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢， 驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還；收取建築垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建築垃圾即如數退還。 2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。 3.在入伙手續(3)上蓋章。 (四)在物業管理公司管理處辦理手續 1.簽署《業主公約》。 2.介紹入住的有關事項。 3.向業主移交樓宇鑰匙。 4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。××房地產開發公司××物業管理公司×年×月×日 四、業主對物業的驗收
購買物業對於每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知， 業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚， 並逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將「先天缺陷」減少到最低限度。 歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面： 1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建築垃圾堵塞，馬 桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。 2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有 無質量問題，玻璃是否防水密封等。 3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流 量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。 4.牆面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷 磚、牆磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。 5.公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線 、信箱等。