二手房買賣80歲以上

A. 最近在上海買了一套二手房，房子所有人是一對已經80歲的老人沒有行動能力，一直以來都是兒子兒媳和我們

銀行是在自己避免風險，怕老人的問題影響合同有效性，但對你們還是有好處的，怕就怕，到時兒子兒媳那邊出問題，對你們沒什麼壞處。

B. 老人要把房子過戶給子女的條件

父母可以通過更改成孩子的名字來頒發和出售財產證書。贈與：先到公證處辦理贈品公證，然後持公證書和房地產證到房管局辦理過戶登記。您需要攜帶身份證、戶口本、結婚證、房地產證。禮品費：公證費2%，契稅3%，交易費6元/平方，登記費。

捐贈房屋的銷售將徵收20%的個人所得稅。出售：持身份證、戶籍簿、結婚證、房地產證到房屋管理部門辦理過戶登記。銷售費用：契稅1.5%，交易手續費6元/平方米，個人所得稅1%，水利建設基金0.1%，登記費5.6%，5年內免徵營業稅。

(2)二手房買賣80歲以上擴展閱讀：

房產轉讓程序：

房地產轉讓的條件

下列房地產不得轉讓，轉讓也無效：

(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。

①以出讓方式取得土地使用權用於投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;

②屬於成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的……

(3)依法收回土地使用權的。

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

(5)權屬有爭議的。

(6)未依法登記領取權屬證書的。

(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

房地產轉讓的程序

(1)簽定房地產轉讓合同。

房地產轉讓必須簽定書面合同。房地產轉讓合同應具備以下條款：合同當事人的姓名或名稱、住所;房地產權屬證書名稱和編號;房屋坐落繪制、面積、四至界限;土地宗地號、土地使用權年限及取得方式;房地產的用途或使用性質;成交價格及支付方式;房地產交付使用的時間;違約責任;雙方約定的其他事項。

(2)房地產轉讓權屬登記。

房地產轉讓應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，否則房地產轉讓行為無法律效力。新的房地產產權人領取變更後的房屋所有權證書，並憑該證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。同級人民政府土地管理部門核實以後，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

C. 樓房過戶給80歲老人可以嗎

你好，看你自己的意願啊....
過戶的話辦贈予費用約為報稅價（即你們商定的房產轉讓價）的6%（公證費3%，過戶稅費3%）。但贈予過戶後，如果你們以後要轉讓房產，單一項個人所得稅就要交報稅價的20%。所以不建議採用贈予過戶。

建議採用買賣過戶，即直接由父親轉讓房產給兒子。稅費約為報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大於5年的免）、營業稅5.5%（房產證大於5年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。

買賣過戶如房產證過五年也不用交個稅及營業稅，只需交契稅1.5%，其它過戶稅費約數百。即總共1.8%左右。

報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。你們報的報稅價高於那評估價就按你們的價計稅。低於的話就按系統的評估價計算。對這評估價最了解的是當地同區域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能最低報多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。

手續如下：

二手房過戶基本程序：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領證。不同地區有時程序不同，比方有可能先交稅再遞件。
簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產價格、交樓方式、付款方式等的協商簽合同。
遞件是指：買賣雙方本人帶相關資料去房管局申請房產轉移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關部門開具。賣方帶身份證、房產證、房產原相關稅費發票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局後再簽。（大城市有很多已實行網簽的，就是在網上先申請預受理號和填表，再遞件，免得你在房管局排隊）
交稅是指：房管局收件後，按其要求時間到相關稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。
完稅過戶是指：買賣雙方交納各自稅費後，雙方一起帶身份證和各自交稅費的全部發票單據，到房管局審察確認已完稅，完成過戶，領取過戶回執。
望採納，謝謝。

D. 買二手房委託公證交易有哪些風險過了戶以後有糾紛是不是房產局的錯

給你一篇關於委託公證書的文章，同時關注了一下tg2290554 ，他可是購房置業中的專家
買二手房委託公證交易風險相當大
番禺「公證調證」有豁免但炒家已少用公證委託函出貨
從上月開始，廣州市房屋交易登記部門出台新規定，要求對房產交易的公證委託函實行「公證調證」或「公證調函」，即房管部門需要就買賣雙方出示的公證書向公證處發函核實，這為買賣雙方增加不可估算的時間。而番禺區公證處發出的公證函獲得番禺區房管局的豁免，交易時間不會因新措施而拖長。

據了解，房管部門出台此措施，是希望堵住不法分子利用假公證書盜賣他人房屋的漏洞。業內人士向記者透露，公證函尤其是全權委託的公證函可以賦予委託人處理房屋買賣一切事宜，從簽約到收款，全部可以由委託人辦理，因此也容易被炒家利用來轉手買賣。炒家的具體做法如下，炒家買入房屋後並不過戶，利用業主出具的全權委託書和業主的房產證放售房屋，省去過戶交稅的一道流程。2007年番禺某大盤曾爆出中介人員利用公證委託函炒樓的丑聞，當時炒家就是利用擁有業主授權的全權委託函放盤售屋。
曾被炒家奉為「聖旨」的「全權委託書」是否法力無邊？買家遇到憑全權公證書交易的單位，應如何防範風險？記者曾聽說番禺區有一宗房產交易有17份委託函，是否炒家轉手十幾道的結果？……記者帶著滿腹疑問采訪了房地產和按揭中介業人士，為大家揭開「全權委託書」的真面目。
全權委託公證書 並非法力無邊
良策按揭阮學林說，一些剛出道的炒家認為全權委託書「法力無邊」，有了它就相當於有房產證，可轉手倒賣房屋。炒家入貨而不轉手，其實風險很大，因為全權委託公證書只是由業主授權受託人辦理房屋買賣手續的一份授權書，若原業主因經濟糾紛、繼承等原因出現房屋產權問題，房屋買賣可能被凍結，授權書將隨之失去效力。番禺一些銀行之前曾一度拒向代收樓款的代理人付款，須業主本人前來收款，炒家為此背上很大風險，有可能賣了房收不到錢。
17份委託函並非轉手17道
記者之前曾經采訪番禺區一名中介人士，他回憶2007年樓市瘋狂期時曾見過一宗帶有17份全權委託公證書的房產交易，他懷疑這是一個轉手17道的樓市炒賣「擊鼓傳花」個案。
良策按揭區域總監阮學林告訴記者：17份委託函可能是該房產有17名產權人，每名產權人可能因身處外國或因事忙而不能前來辦理產權轉移手續，故此各自委託代理人操辦此事。從理論上說，全權委託公證書可註明「受託人有轉委託權」，的確有可能出現一個房屋接力轉手倒賣的「擊鼓傳花」現象。不過，公證處一般只可接受一次的轉委託，即「業主—炒家—下手炒家—買家」，第一名炒家從業主處接貨，業主可到公證處辦理全權委託並註明受託人有轉委託權，若下手接貨人同為炒家，第一手炒家可到公證處做一份轉委託，第二名炒家此時若出手房屋，不可以再到公證處辦轉委託。用一句俗話形象地說，委託只可一次「托上托」。
正規中介 必須聯繫到業主本人
據介紹，炒家利用全權委託書售出本人購進的房屋，是為規避購入房屋所需的稅費並省卻等候過戶出新證的時間，這在樓市極度暢旺時才會發生，經過近年樓市動盪和行業的規范，有關操作已很少見。阮學林估計，目前利用公證委託書交易的番禺房產約為總數的10%~15%左右，且絕大部分都是業主有事而委託他人辦理房屋交易，並非炒家出貨。合富置業業務營運中心黃智生表示，該公司對於出示全權委託書的代理人，必須要求能直接聯繫到業主，以驗證代理人的身份。另外，會通過查冊等確定房屋產權人資料。廣東中原市場總監李粵湘表示，該公司不接受未完成過戶手續的房屋放盤，買賣雙方必須完成過戶手續才算是一筆完整的房產交易。
認清委託公證書
防範交易風險
一名讀者最近看中番禺區一處房屋，出售房屋的是一名具有全權委託公證書的人士。該讀者向記者查詢全權委託公證書是否具有風險。
據法律界人士介紹，「全權委託公證書」從法律性質上講是一種委託法律關系，即委託人授權給受託人代為處理某些事務。根據《合同法》第四百一十條規定，受託人可隨時解除委託。這種委託授權，即使是經過公證，委託人也可以通過合法的形式隨時撤銷委託。目前，二手樓交易中由「全權委託書」引發的風險主要體現在產權轉移風險和司法訴訟風險兩個方面。
專家表示，憑一紙「全權委託公證書」並不能表示房屋的產權一定能順利轉移。因為二手樓買賣交易的過程所涉部門、環節較多，作為非專業人士的買家一般很難將辦理二手樓產權過戶所需的委託事項一一列示清楚。
法律專家提醒消費者及投資人士，房屋買賣的最終依據是權屬轉移條約，而不是公證，即使進行了公證，二手樓交易未進行權屬轉移而發生法律糾紛的風險還是比較大。
中原地產有關人士提醒，業主要盡量避免做全權委託，自己的物業自己去簽署合約；其次，買家應要求與業主本人見面，即使見不了面，也一定要拿房產證的編號進行查冊，看業主是誰、物業權屬狀況等，盡量減少不必要的風險。此外，無論是業主還是買家，都應簽署三方合約，需留意合約上賣方、買方是否與一直商洽的人對上號。最後，買賣雙方最好在中介公司的見證下，去委託第三方做房款的資金監管，等交易全部結束後，再付款給對方，這樣能保障雙方的利益不受到損害。

E. 買二手房怎麼選：住宅選擇有講究

判斷一個住宅的好壞，要多種因素綜合比對的結果。其中，朝向、大小這些基本因素的考量標准從我們祖輩就開始使用，到如今也是盛傳不衰。那麼，這些流傳已久的判斷住宅好壞的標準是什麼呢？小編今天從住宅的朝向、面積大小和房間數量幾個方面入手分析一下。

一、坐北朝南住宅為首選

早在原始社會，中國先民就按照坐北朝南的方向修建村落房屋。直到現代，住宅坐北朝南，仍是現代人居家購房的首選。

選擇坐北朝南住宅的理由有以下三點：

1、採光好。《宅經》上說，凡窗戶朝向南、東南或西南方向的，室內採光較好。住宅坐北朝南能充分利用太陽的光照，保持冬暖夏涼。

2、通風佳。坐北朝南會使住宅空氣充分流通。

3、避北風。坐北朝南不僅是為了住宅的光采、通風，而且還為了避北風。中國是季風性氣候國家，冬天有西伯利亞的寒流不斷侵襲，夏天有太平洋的涼風漸進，致使一年四季風向變幻不定。

一般來說，坐西南朝東北的住宅，不是購房者的理想選擇。因為除了光照條件不佳外，還容易吸收空氣中陰濕的物質，有損人體的健康。

二、住宅要大小適中

住宅太小，容易造成空氣不流暢，呼吸不暢，這自然會對宅主的身心健康造成危害。從風水學上來講，過於堵塞的空間也容易千萬宅氣停滯和流動不暢，這是大忌。

以經濟條件允許的情況下，購買面積大一點的住宅、住得寬敞舒服一點，這也是人之常情，但這也是要有限度的。

住宅是要講聚氣的，面積過大人口少，則人氣過散，並不吉利，容易形成人不勝房——「房欺人」的格局。久而久之，人的氣場散而不聚，陰氣重而陽氣衰，就會導致場態的失衡。

從現實角度上講，住宅面積與人口比例適中，會有一種興盛的景象，小孩和大人間易有親和感，容易增進家庭和睦，激勵家人團結和奮發，且每個房間都有用途，能夠真正物盡其用。

從生理學來分析，一個家庭主婦的主要勞動之一是打掃衛生，如果面積過大，就會負擔過重。據一份調查表明，一個主婦清潔的面積60—100平方米為宜。

那麼，住宅究竟要多大的面積才合適呢？

這里為你提供兩種計算方法：

事實上，住宅面積是否適中，主要是根據居住人數的多少來決定的，並沒有非常嚴格的標准。總體原則是：大而不空、少而不寒、方便舒適、相處和睦。

1、家人歲數總和乘1.1平方米，如：男主人是35歲，女主人是30歲，小孩是10歲或5歲，總和是80歲，80乘以1.1是88，也就是說適當的住宅面積是88平方米左右。

2、三代計演算法：夫妻合計為50平方米，學齡前的孩子是10平方米，小學至高中的孩子每人15平方米，大學生和老人每個20平方米。

四、住宅以多少房間為宜

一套住宅的房間數目對宅主的健康和運氣都有很大影響。現代家庭大都是由夫妻二人和一個子女組成的三口之家，因而，三、四間的房間數則顯得不夠應用的。那麼，究竟一套住宅要有多少間房才合適呢？

一般的房間配置數目應該要包含下列四種空間：

1、睡覺的空間：包括主卧室、兒童房。有長輩住在一起的，還要准備一間長輩的卧室，也就是老人房。

2、餐食的空間：包括廚房和餐廳。

3、每個家庭都應附有相應的衛生間。

4、其他用途空間：包括起居室、書房、客廳、玄關、客人房、陽台、雜物間，車庫等。

上述四種空間，如果住宅面積夠大，最理想的當然是各自分開，不過目前住得起這種大面積房子的人畢竟有限。

以一般人的住宅來說，當空間有限，無法有太多房間配置時，可以考慮將幾種空間合並起來使用。如餐廳、客廳和起居室都可兼用，但夫婦主卧室、兒童房和書房則必須單獨隔間。

（以上回答發布於2015-09-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 我巳80歲我有一個女兒不爭氣我想把我的房子經外孫女過戶是否要交稅

需要繳稅。
二手房過戶流程主要有以下四步：
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最後在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日後，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間：
材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後，會有一個回執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理後次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用：
交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大。
1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅徵收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業稅：稅率為5.5%。
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意：資金監管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。

G. 我想買套二手房，房子是一位80多歲的老人所有，是其子女出資幫其購置，現由於得腦血栓和子女一起居住，

可以進行預告登記。

H. 80歲老人賣房子需要什麼手續

身份證 結婚證，（老伴不在的情況下吧死亡證明帶上）房產證 就行了

I. 八十歲老人的房產給兒子怎麼辦省錢

正常的途徑是按照贈與，但贈與與買賣交同樣多的稅，手續還更麻煩；因此，有些人反而按照買賣過戶，是有點可笑，但手續方便。

J. 爺爺奶奶的一套房產要過戶給孫子需要什麼手續

房產過戶給子女的方式有三種： 第一種是以出讓的方式辦理過戶，也就是以買賣的方式按照交易的程序去辦理過戶。第二種是以贈與的方式辦理過戶，先辦理贈與公證，然後辦理房屋評估作價和房屋鑒定，最後辦理過戶。第三種是以繼承的方式辦理過戶，但這種情況需要發生在父母一方死亡的情況下，不是很常用。
(一)以出讓的方式將房屋過戶給子女：房屋買賣辦理過戶的主要費用有營業稅、個人所得稅和契稅三種。其中房產滿五年，營業稅是免徵的，同時個稅也免徵，只需要繳納契稅和產權轉移登記費，如果房產未滿五年，需要繳納營業稅和個稅，同時繳納契稅和產權轉移登記費。
(二)以贈與的方式將房屋過戶給子女：辦理贈與過戶，需要交納個人所得稅、契稅和公證費。贈與過戶是沒有營業稅的，因為贈與是被認為是無償受贈的行為，所以需要受贈人繳納個人所得稅，同時贈與過戶也需要繳納公證費。
(三)以繼承的方式將房屋過戶給子女
繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是最低的，因為繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅，只需要繳納公證費。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管管理部門辦理過戶更名就可以了。
(一)繼承過戶最省錢：在買賣、贈與、繼承三種過戶方法之中，繼承是最經濟快捷的途徑，因為我國還沒有開征遺產稅，辦理繼承過戶只需繳納公證費，其他稅費全免。由於繼承的方式在父母一方去世的情況下才可以實現，所以很多父母都暫時不考慮這種途徑。當然，也有父母考慮得很遠，打算寫下遺囑把房產留給孩子。
(二)五年以內的房產贈與過戶更省錢：根據國家政策，父母把房產贈與子女是免徵營業稅和個人所得稅的，只繳納占房屋總價2%的公證費和1.5%的契稅即可。但如果買賣過戶雖不用繳納公證費，但除了契稅外還要繳納下面的稅費：
1、房屋購買不足五年以及面積超過140平方米的房子買賣過戶時要徵收營業稅。
2、房屋購買不足五年或者房屋雖然購買已滿5年但並不是家庭唯一住房的，買賣過戶時要徵收個人所得稅。
(三)五年以上房產買賣過戶更省錢：根據國家政策，如房產購買已超過五年，則免徵營業稅和個人所得稅，只需交納契稅，比贈與過戶少繳納一個公正的費用。
由此可知，選擇哪種方式過戶要看房屋的情況，對於購買超過五年的房子，轉賣時免徵營業稅，如果這套房又是家裡唯一房產，不但免營業稅，還免個人所得稅。