以房養老銷售怎麼樣

1. 中消協談以房養老，警惕「以房養老」等理財騙局，如何識別坑老騙局

隨著我國老年人人口數量的不斷增長，與老年人相關聯的各類經濟產品也陸續出現，老年人消費市場已經成為我國經濟市場不可或缺的一部分。但是也有著許多的不法分子也將目光對准了老年人，經常性的用各種理財消費陷阱來騙取老年人的錢財。中消協曝光了一種名為以房養老的針對老年任的騙局，提醒大家早提高警惕，預防上當受騙。

老年人只要注意以上幾點就能很好的識破各種坑老騙局，除此之外，子女們也要多關心老年人的生活，平時多對老年人進行陪伴，讓父母們安穩的度過晚年。

2. 以房養老模式中，銀行取得房屋的抵押權之後怎麼賺錢

這一般是帶有公益性質的或者作秀性質的商業模式，國家牽頭，沒有實惠，誰也不會動的。
最近幾天，國務院發布《加快發展養老服務業的若干意見》，再一次將「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」的話題推到了公眾面前。
「以房養老」也被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」，是指老年人將自己的產權房抵押或出租出去，獲得一定額度養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。雖然這是中央層面第一次提出，但是卻不是一個全新的概念。不過塔的可操作性有多少？又有多少人或者相關機構是否能夠接受呢？
擔心產權問題
銀行觀望多過嘗試
大多數銀行都沒推出「倒按揭」。某國有銀行風險投資負責人說：「對銀行、保險公司來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小，而倒按揭恰恰相反，時間越長風險越大。」另外如何確定「倒按揭」利率也是難題，貸款少吧，老人不願意，貸款期長吧，金融機構又覺得吃虧
房屋產權70年，被金融界認為是「以房養老」的最大障礙。一家股份制商業銀行資深理財師坦言，我國住宅用地的使用年限只有70年，老年人進行抵押時，房屋的使用年限已經很少了，而且很多老人的房子為兒女共同所有，產權不清晰，後期很容易遇到還款難的情況，所以很多銀行都擔心錢放出去了，房子產權到期後如何處置。「所以現在即便有銀行推出以房養老，時間也都控制在十年左右。」
此外，未來房價變數大，房價下行的風險，也影響了這項業務的推廣。「如果進行了抵押，在貸款人無力償還時，就要處置房產用於償還貸款。如果出現房價大幅回落，出現的資金缺口就要由銀行來承擔，所以現在多數銀行都不願做房屋抵押養老按揭業務。」上述人士補充。
政策不完善，風險太高
開發商直言「有心無力」
「南京、上海都有過實例，但各有各的問題，『以房養老』說起來簡單，但真的做起來並不是某一家甚至不是單一行業就能夠操作或承擔下來的事情。」杭州某上市房企相關負責人直言，他們一直關注養老地產，但遲遲沒有介入的很大一個原因就是，「法律法規沒有明確規定，沒有民政、人社、金融等等部門一起制定一套完整的政策和操作細則，開發商幹不了這事兒。」
這家公司最後打了個「擦邊球」，開發了一個養老社區，建造「適合老年人居住的房子」，走得仍是傳統的商品房銷售套路，並非真正意義上的「以房養老」模式。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過「以房養老」模式：一種是「以房自助養老」，即65歲以上的老年人將自有產權房屋出售給市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用；另一種是「倒按揭」模式，即指投保人將房屋產權作抵押，按月從金融機構領取現金直到亡故，相當於金融機構通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產權。
然而三年之後，這項試點悄然停止，此後一直沒有恢復。對此，上海市公積金管理中心工作人員在接受媒體采訪時解釋說，「以房自助養老」方案咨詢者眾多，但真正申請試點的對象僅是個位數。
「養老按揭」遇冷
申請人吐槽門檻太高
其實，類似於「以房養老」，中信銀行2011年曾在浙江推出了「養老按揭」業務，但推行起來並不容易，至今申請該業務的人寥寥無幾。
據了解，中信銀行「養老按揭」貸款業務是以住房為抵押，向借款人分期發放用於養老用途的貸款。該業務借款人可以是老年人本人，也可以是老年人的法定贍養人，養老人本人須年滿55歲，法定贍養人須年滿18歲。
在貸款數額方面，中信銀行將核定一個養老貸款額度，按約定貸款期限確定每月放款金額，按月直接發放養老貸款資金進入養老人賬戶。借款人可以選擇每期只還利息貸款到期後償還本金，也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期後償還剩餘本金。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押物。
「『以房養老』在國外已經有相當成熟的運作模式，但這種養老方式進入國內顯得有些水土不服。」資深理財師表示，對於中國人來說，大部分老年人更願意把財產留給子孫，而不願意交給銀行這樣的金融機構。
有意申請者卻認為，這不完全是主觀意願的問題，而是客觀條件滿足不了。
「養老按揭的申請門檻比較高，要求申請貸款人名下至少要有兩套住房，而且養老按揭貸款最長期限為10年，貸款必須用於養老。」杭州市民周先生表示，如果是有兩套房的話，按目前高房價的現狀，要解決養老問題並不難，無論出租還是出售，都可以解決養老的資金需求，「說白了，這項業務不是為了最低生活保障，而是讓老年人提高生活質量，貸款到期時由子女償還，這只適合一小部分中高端人群

3. 以房養老的市場前景

關於以房養老，很多專家的觀點一致：以房養老值得期待。理由有二：一是「4+2+1」的家庭模式已經出現於人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是老年人，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善「有房富人，現金窮人」的「中國窮老人」現狀。

4. 養老新思路，以房養老可靠嗎

養老新思路，以房養老成了熱議話題，其實以房養老比你以為的更加靠譜。

以房養老是一種新型的養老方式，老人將自己的房子抵押出去，獲得一筆資金，用這筆資金養老，等到老人去世之後，銀行或保險公司再收回房子的使用權，這就保證了老人有充足的資金養老，並且也解決了人們去世之後住房尚存價值的問題。但是以房養老其實還存在很多問題，比如法律的規定還不夠晚上，還有一些問題得不到解決，或者是很多掛著以房養老的名義實施的詐騙等，都是需要解決的問題。

以房養老這種方式其實是很靠譜的，好處也很多，但是需要面臨的問題也不少。國家如何保障老年人的權益，避免老年人被騙，這個過程面臨的事情還有很多。不得不說，以房養老，不僅僅可以緩解國家養老基金的壓力，也可以緩解年輕人對老人贍養的壓力，老人年也能因此而更加自信，願意消費，對於他們生活質量的提高，也是有幫助的。把原本用作遺產的房子，提前換成資金，可以用於治病，可以用來改善生活，還能減輕孩子們的贍養壓力，其實真的是好處多多。

5. 「以房養老」靠譜嗎

7月1日起，我國「以房養老保險」開始在北京、上海、廣州、武漢4地進行為期兩年的試點。對此，市場反應不一。有人認為這種養老方式不可取，房產為何不留給子女反而抵押給保險公司？有人擔心將房產抵押給保險公司後，房價上漲了怎麼辦？也有人質疑，是不是政府就此卸下了居民養老的責任？究竟應該如何看待「以房養老」這種保險方式？

【以房養老保險】是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。在該模式下，擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

本期話題：「以房養老」靠譜嗎？

在線律師：陳軍

問題一：房地產市場存在許多不確定因素，如何評估抵押房產的價值？

律師解讀：我國房地產市場本身還處在不太成熟的階段，房價不太穩定，如何評估抵押房產的價值？這對於尚屬新生事物「以房養老」政策實施中的保險公司和老年消費群體來說都是非常擔憂的事情。

中國保監會6月23日發布的《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱「指導意見」）指出房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。「以房養老」期間房子升值、貶值了，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。這從一定程度上打消了消費者的部分顧慮，但如何評估細則還有待進一步完善。

問題二：房子一旦「交」出去，是不是就拿不回來了？

律師解讀：根據試點細則，可以通過兩種方式拿回自己的房屋和產權：

第一，在猶豫期內反悔，為保障老年人的權益，《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》規定，參與「以房養老」的「客戶的猶豫期不得短於30個自然日」，這比一般保險產品10天的猶豫期增加了一多半；

第二種方式是超過猶豫期後，老年人可以採用退保的方式拿回自己的房屋和產權，但與任何商業保險的退保程序一樣，抵押人將不可避免地承擔一部分提前退保的損失，根據《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》的規定，保監會要求保險公司每年必須公布房產價值情況，以及退保剩餘價值，以便老年人在選擇提前退保時可以根據實際發生的退保損失衡量利弊。

問題三：4城市率先試點，「以房養老」離成都有多遠？適合全國普遍推行嗎？

律師解讀：自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。

成都作為我國西南地區的重要城市，經濟發展最快的城市，接納吸收新鮮事務的能力較強。如果下一步國家擴大試點的話，成都絕對是不二的選擇。但何時在成都施行，仍是未知數。

國家在北京、上海、廣州、武漢進行「以房養老」的試點證明該養老方式具有很大的可行性，但是是否適合全國推行還需要根據以上四城市的試點的情況來確定，同時根據試點情況進一步制定完善的「以房養老」法律政策。

無論進小范圍內的試點還是全國推廣，「以房養老」商業保險是一種市場化的運作，其推行和發展受多種因素的制約，有限的受眾、較高的門檻決定了其「小眾」屬性，不會成為養老的主流方式。

關於以房養老，網友擔心：

既然有了養老保險，為什麼還要「以房養老」，這是政府在甩包袱嗎？

律師解讀：「以房養老」在房產價值日漸增長的時候應運而生，必有其價值。

①隨著「老齡化」加速到來，養老金「缺口」在不斷變大，政府越早探索養老保障問題，則對國家養老事業的發展越有利；

②盤活老人所有的房產，有助應對剛需購房的要求；

③改變傳統家庭養老模式，減輕家庭養老的負擔等。

同時有鑒於，開展「以房養老」在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》，提出開展這方面的試點，是積極慎重穩妥的，目的是探索構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。重點為城鄉「三無」老人，低收入老人，經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務，進一步明確了政府的兜底責任，對城鄉困難老年人是利好消息。在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，「以房養老」是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。

如果房產在抵押期間增值了，增值收益是不是全被保險公司收走了？

律師解讀：保監會對此次「以房養老」的產品設計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬於投保的老人。而不管是哪種類型的產品，您在辦理「以房養老」期間房子升值、貶值了，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。

如果抵押期間房價跌了，或者抵不上保險本息了該怎麼辦？

（以上回答發布於2016-11-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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6. 火爆全網的「以房養老」有什麼利弊

”以房養老“可以保障老年人的生活，對於那些無兒無女的老人來說的確是一種福利，老年人到了萬年即使沒有養老金憑借著”以房養老”也能夠過上很好的生活。但是這個政策實施起來非常困難，因為無二無女的老人的數量不是很多，如果老人有繼承人的話，那麼他們子女們一般是不會同意“以房養老”這樣的事的。

以房養老其實就是一種針對老人的養老保險，老人如果有一套證件齊全，並且還是自己名下的房子就可以把房子抵押給保險公司。然後保險公司就按月給老人發養老金，並且老人還可以繼續居住在自己的房子內。等到老人身故後，那這套房子就歸保險公司所有。

“以房養老”這個保險看起來很不錯，但是真正參與的人非常少。

7. 中消協點名「以房養老」，老年人如何避免落入這樣的騙局中

近期很多城市出現了關於“以房養老”的新騙局，這是一種非法集資或者是利用這種以房養老的概念來轉移老人房產的騙局。中消協點名“以房養老”，那麼；老年人如何避免落入這樣的騙局中呢？

人都說活到老學到老並不是沒有道理的，人老了只要有精力就應該多學習，可以主動學習一些理財知識，要懂得投資都是有風險的，跟銀行存錢是不一樣的性質。不要背著子女投資，有什麼事情要及時跟孩子溝通，想要買理財產品，一定要去正規的金融機構，銀行或保險公司等都可以購買，可以讓孩子陪著自己一起選擇。

8. 「以房養老」保險發展前景如何

再有一個月，「以房養老」保險（也稱：住房反向抵押養老保險）四專年試點就將到期。屬四年來，這個被稱為是一種小眾的補充養老方式經歷了曲折的發展歷程。值得欣慰的是，盡管推廣這一養老方式路漫漫，但隨著政策支持路徑的日益明晰以及人們對養老需求的不斷增大，「以房養老」保險這一模式前景依然可期。

早在十餘年前，這一創新補充養老方式在我國就受到了廣泛關注，直至2013年9月，國務院出台《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出要「開展老年人住房抵押養老保險試點」，標志著「以房養老」正式進入我國政策支持和引導范疇。來源：人民網-財經頻道

9. 以房養老的優缺點!

導語：以房養老屬於當下比較火的一種新型的養老方式，老年人可以把自己名下的房產進行抵押，不僅自己可以享受住房還可以每個月獲取到一定金額的退休金，在老人去世之後房產會被銀行或者是保險公司收回，屬於一種房產變現的養老方式。以房養老屬於一種資源的新型配置方式，以房養老的優缺點都是什麼呢?不妨來看看下文中的介紹。

以房養老是可以在一定程度上彌補市場經濟發展導致養老金不足的情況的，還可以提升社會養老的程度，對於住房也得到了合理化的利用，當然以房養老也是有很多弊端的，容易造成老人和孩子之間家庭觀念的淡薄，在一定程度上還會激化原有的矛盾，而且並不能提供老年人一些養老費用的急需。由於以房養老的制度還不是很完善容易出現一些金融風險，目前的房子產權都是在70年的，在70年後房子如何處理也並沒有相關的規定，這樣讓朋友們選擇以房養老的時候有很多需要考慮的問題。

先來說說以房養老的優點，以房養老可以讓老年人在晚年的時候依然享受到家庭的溫暖，而且並不會在老人依然在世的時候收回房子，可以說老人一生都是擁有房屋的居住權利的。以房養老還可以在一定程度上減少子女的壓力，因為老年人每個月都可以得到一定的資金補償，可以讓每個月的養老金都處於足夠用的狀態，不用子女再補貼家用。

再來說說以房養老的缺點，以房養老在很大程度上沖擊了我國現有的養老模式，對於家庭關系之間的和諧可能會造成一定的影響，因為以前的房產是可以直接的留給子女的，推出了以房養老的政策，可能會有一部分子女無法得到父母留有的房產而決定內心不平衡，對於老年人的照料也無法很好的進行。

關於以房養老的優缺點就先為朋友們介紹這么多了，其實以房養老的初衷是非常好的，但是在操作的過程中朋友們可能會感覺到阻礙還是非常大的，以房養老可以適用的范圍並沒有那麼的廣泛，經濟條件很好的老人並不需要以房養老的方式，而經濟條件不好的老人很可能因為選擇了以房養老而疏遠了與子女之間的情感。