以房养老问题有哪些

① “以房养老”10大疑问剖析

业内期待已久的以房养老保险终于成行，保监会昨日下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。决定从7月1日起，在北京、上海、广州、武汉四个城市开展老年人住房反向抵押养老保险试点，至6月30日止，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人……

一、住房反向抵押养老保险是什么?

住房反向抵押养老保险，简单地说，就是拥有房屋完全产权的老年人，把房产抵押给保险公司，按照约定条件领取养老金，直到去世，在这期间，老人享有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，去世后，房产的处置权就交给保险公司。

这其实也是一种住房抵押贷款，但它的反向意义在于：老人在世住着房子时，不用像一般抵押贷款那样及时归还贷款，反而是在此期间，从保险公司领取养老金，等到去世后，保险公司再用处置抵押房产的收入来还贷。

二、为什么试点地区是北京、上海、广州和武汉?

看起来，这种保险，是有一定吸引力的。但投保也有一定的条件。试点指导意见规定，必须是60周岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人，可以投保，申请试点的保险公司必须开业满5年，注册资本不少于20亿元。而选在北上广和武汉试点，也是看重了这些城市经济实力较强、住房市场相对稳定。然而记者采访发现，这项创新业务在实际操作中，却面临着很多考验，落实起来，难度不小。

三、险企参与反向抵押养老保险容易吗?

业内人士指出，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。

有媒体认为，老年人住房反向抵押养老保险不完全是传统意义上所理解的保险产品，更准确地说，是一系列金融产品的组合，其中涉及房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域。将传统养老保险与房地产市场联系起来的产品特性，对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。

《指导意见》中对保险公司开展试点的资格条件要求包括：已开业满5年，注册资本不少于20亿元;申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

不过,相关负责人表示，由于该业务以老年人为主，业务涵盖面广，流程复杂，期间较长，保险公司应顾全大局。一是在房产评估、抵押、后续管理等方面严格执行法律法规及合同约定。二是产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消费者的知情权，对与消费者自身权益有关的信息，做好披露工作。

四、保险和房地产联姻如何进行有效的风险管控?

“以房养老”把保险和房地产结合在一起，如何进行有效的风险管控?对此，对外经济贸易大学副教授徐高林提出了四个风险因素：房价波动、利率波动、寿命波动和现金流风险。他说保监会在调研的基础上对风险已经做出了一道防线，试点城市房价抗跌，我们更要关注未来发展过程中的“意外风险”，在试点期内不断的总结、学习。

风险的关键问题还是在于房产的估值问题。王国军指出，房价一旦下跌，对保险公司和银行和个人都是一个大问题，究竟谁来承担这样一个损失，银行、保险公司都不敢参与进来，还是需要制度设计的合理，让人们没有后顾之忧。此外，王国军还提出了人们广为关注的“70年产权”问题，他说，将来产权到70年以后房屋如何处置将会是一个大问题。

显然，房价波动并不是唯一的风险因素。徐高林还提出两个问题，一个是完全独立产权和房产处置的问题，也就是继承人和保险公司之间未来会在房产价值上可能出现争议，对房产的处置达不成一致;二是房屋中途意外的风险，老年人的权益很难得到保障。

关于投保人对产品的选择，王国军说投保人需要根据自己的风险承担能力和意愿来选择。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

五、以房养老怎样“养”?

反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。

“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。

事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利;投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。

从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。

六、房价涨跌怎么“算”?

无论是投保人也好，保险公司也好，“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。

房产究竟价值多少?这无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题。针对这一问题，指导意见中称，“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”

如果房价上涨，房屋增值怎么办?根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。

② 、以房养老是否适合中国国情以房养老遇+到的困难在哪里

以房养老模式在我国的可行性分析包括从我国传统养老模式、农村人口比例、房价的攀升、政府的扶持等方面，就目前形势看，我国对新事物的认知能力差,使得“好帆空以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。。

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1、传统文化差异是巨大阻力我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。“以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。

2、房价走势未料阻碍模式预行近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利预行。

3、我国农村人口比例大是现实国情国家统计局2007年9月26号发布的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展》指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得“以房养老友瞎”模式缺乏赖以生存的广阔空间。

4、政府扶持不足不利于模式实施“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。

5、我国房地产估价行业正处改革阶段房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给“回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告轿悔、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。

③ 以房养老的优缺点!

导语：以房养老属于当下比较火的一种新型的养老方式，老年人可以把自己名下的房产进行抵押，不仅自己可以享受住房还可以每个月获取到一定金额的退休金，在老人去世之后房产会被银行或者是保险公司收回，属于一种房产变现的养老方式。以房养老属没让于一种资源的新型配置方式，以房养老的优缺点都是什么呢?不妨来看看下文中的介绍。

以房养老是可以在一定程度上弥补市场经济发展导致养老金不足的情况的，还可以提升社会养老的程度，对于住房也得到了合理化的利用，当然以房养老也是有很多弊端的，容易枯胡局造成老人和孩子之间家庭观念的淡薄，在一定程度上还会激化原有的矛盾，而且并不能提供老年做闹人一些养老费用的急需。由于以房养老的制度还不是很完善容易出现一些金融风险，目前的房子产权都是在70年的，在70年后房子如何处理也并没有相关的规定，这样让朋友们选择以房养老的时候有很多需要考虑的问题。

先来说说以房养老的优点，以房养老可以让老年人在晚年的时候依然享受到家庭的温暖，而且并不会在老人依然在世的时候收回房子，可以说老人一生都是拥有房屋的居住权利的。以房养老还可以在一定程度上减少子女的压力，因为老年人每个月都可以得到一定的资金补偿，可以让每个月的养老金都处于足够用的状态，不用子女再补贴家用。

再来说说以房养老的缺点，以房养老在很大程度上冲击了我国现有的养老模式，对于家庭关系之间的和谐可能会造成一定的影响，因为以前的房产是可以直接的留给子女的，推出了以房养老的政策，可能会有一部分子女无法得到父母留有的房产而决定内心不平衡，对于老年人的照料也无法很好的进行。

关于以房养老的优缺点就先为朋友们介绍这么多了，其实以房养老的初衷是非常好的，但是在操作的过程中朋友们可能会感觉到阻碍还是非常大的，以房养老可以适用的范围并没有那么的广泛，经济条件很好的老人并不需要以房养老的方式，而经济条件不好的老人很可能因为选择了以房养老而疏远了与子女之间的情感。

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④ 以房养老弊端

我们先了解下什么是以房养老，简单来说就是你把房子抵押给保险公司，保险公司给你钱，等你身故后，保险公司对房子拥有优先处置权，说白了就是房子不是你的了。怎么给钱呢？保险公司是这么算了，假如你的房子值100万，而你今年60岁，你需要继续交钱至86岁，每年2544元，但你每月能得到2514元，看清楚啊，给保险公司的是年，保险公司是按月给我们，然后抛去各种税，你大概每年能得到25000元，86岁后，你一共拿回了大概65万元，你活到98岁，恭喜你，你可以拿回成本了100万。等你身故后，你的房子也就和你没有任何关系了。

我们从另一个角度思考一下，假如你现在把房子卖了，用这100万理财，按市场上的无风险收益来算，5%，当然有的人说我不会理财，那你就买余额宝，或微信理财，按3%算，一年也有3万，也比保险公司给的多吧，最主要的是等你身故后你手上最起码也有100万，和那个什么都没有要好的多了

⑤ 以房养老政策是怎样的

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随着养娃成本的增加，越来越多的都市人群不敢轻易生二胎，而老年群体却不断增多，老龄化越来越严重，族蔽喊为了减轻年轻人的赡养负担，以房养老政策开始试行，那它的定义是什么呢?接着就来看看吧! 它主要是实行房产的反向操作，将房子抵押或出租，通过定期的方式来获取相应数额的养老金。而这类兆野政策主要是针对名下无子女的孤寡老人、儿女在外的独居老人，这类人群往往不用考虑继承的问题。 其中以房养老政策所要求的房产面积应超出六十平，且申请人的年龄不小于六十周岁，这两项标准已让符合这类养老人数受到限制，所在圈子不是很大。从理性的角度分析，以房养老政策所带来的养老金并不是主要的，它只是相当于补偿的一种，起不了决定作用。 很多人对以房养老政策了解得不是很透彻，其实它将养老的概念无形的抬高了，实际上，它只是让老人的日常开支有了着落，但对于赡养部分，政策并不是很好的解决处理，这部分还是需要并燃子女来进行承担。 同时银行获得这类的房产，关于处置问题依然是头疼的，大多数银行都处于被动的情况下，它们大部分是处理抵押房产，并不是将房产主动买卖。而它处理往往是由法院出面解决，银行并不具备这个能力。 因此以房养老政策的实施力度并不是很理想，主要还是深受传统观念的影响，而且还有产权处理等问题。像普通住房的产权有七十年，则将成为政策受阻的最大因素之一，并且和国外政策也存在差异性。当房产到期后，要如何处理，续期费用也未有明确的规定，存在很大的风险性。 希望以上回答，对您有所帮助。
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⑥ 以房养老相关政策

7月，饱受争议的以房养老政策开始试行，中国人由来已久的“有房有家”情节，让许多人直言不能接受这个政策;而今，经过一年的时间，在北京、武汉、上海和广州这四个最先试行的城市都找到了接受以房养老的家庭，共有22户家庭获得承保，这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。而不少网友却对这个结果存在争议，从65岁开始领取，要收回本，需要27年，也就是说要活到92岁才能拿到自己的500万，而这其中并未考虑通货膨胀等因素;此外，还有网友计算出，500万房子卖出存银行定期，或将房子出租，每月获取的收入也大于领到的养老金，且不受时间制约。但也有人表示，之所以大家对以房养老的政策如此抵触，是因为对这个政策的解读存在误解，以房养老政策在欧美等国实行已久，效果良好。那么，究竟什么是以房养老呢?

以房养老，通俗一点的理解就是以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。而以房养老的模式实则包括“倒按揭”养老、售房养老、投房养老、投资返本入住等30余种。以房养老政策在国内尚处于试运行阶段，但根据调查显示，大多数一二三线城市受访年轻人表示不能接受以房养老。而多数老年人依旧有较深的“养儿防老”“房就是家”的观念，表示愿意在以后将房子留给子女，还不能接受将房产抵押给银行。

但即使愿意接受以房养老，也并不是所有人都适用的。以房养老政策有许多的限制：如养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置;而老年父母需与子女分开居住，否则，老人亡故后，子女便无处可居;而老年人的经济条件也应在适中水平，因为当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。除此之外，政策还有一些其他规定限制。

以房养老政策目前还并不成熟，但会逐渐在全国推广开来，至于未来政策的接受度及效果如何，还要看未来的推行情况。

⑦ 以房养老的各方观点

早在2004年，浙大学者柴效武就提出“60岁前人养房，60岁后房养人”观点，当时社会反响较大，随着老龄化社会的到来，“以房养老”观点越来越被社会民众所接受。
赞同
2010年初，广州市政府提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。一时间引起社会热议，年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族更表示欢迎。
以“广州可以实行以房养老吗”为题进行网络调查，由于上网人以年轻人居多，可视为对年轻人的调查。调查到结束共收到966票，其中反对者比赞成者多出近一成。调查数据显示，认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占54.76%；而认为可行表示支持的赞成者占45.24%。
反对
而在随机采访的10个老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。
瑞满金融学校王立博老师：中国房价成本过高，需要两代人甚至夫妻工作50年才能购买一套房，剩下的20年产权反向抵押解决养老有可行性，但是，房价不合理，从历史来看，不可能持久，所以，以房养老存在合理性问题。
最近情况统计:
2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，2015年4月份，第一款“保险版”以房养老产品推出。然而截至目前，仅有十余户居民愿意成为“吃螃蟹”的人。
以房养老为何叫好不叫座？“保险版”“银行版”以房养老业务遇冷背后凸显怎样的养老困局？
不同产品同为遇冷，反映出人们对制度设计、操作标准方面的顾虑。
——上涨收益怎么算“谁说了算”。“房子被拿走，保险公司或银行就会占据话语主动权。而一线城市房子涨价潜力较大，将来老人在分享房屋上涨收益时很容易‘被缩水’。”一些咨询者担忧。
——相关机构业务不衔接。目前，这项涉及保险、银行、房产评估第三方机构的业务并未实现“无缝对接”。记者采访了解到，许多房产评估、中介机构并未涉足这项业务，“没有统一标准，容易产生纠纷。”
——70年产权门槛。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，那么双方当事人都会受到很大损失。
——养老设施与服务缺乏。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。卖掉房子“前不着村后不着店”人们不愿意“冒险”。
“可先从失独和丁克家庭做起。”中房集团理事长孟晓苏说。
专家指出，从失独和丁克家庭做起的定位确立之后，就要逐步解决以房养老产品面临的制度设计问题。一些发达国家以房养老业务的推广是基于其完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善的个人信用。在这些方面，国内还有一定差距。
然而，深层次来看，以房养老从备受关注再到遇冷，其背后折射出的是社会养老保障体系主干出现缺失。
虽然57岁的年纪尚未进入老年，但对失独母亲孙慧芬来说，养老是切实的难题。“我们希望政府提供更方便多样的养老服务，并给予失独家庭更多精神关怀，金钱倒不是最重要的。”
“我国目前养老保障有‘三个支柱’，分别建立的基本养老保险制度、企业年金和职业年金制度，以及个人自愿购买的商业养老保险。”华中师范大学经济与工商管理学院院长邓宏乾说，“以房养老作为养老服务的一项有益补充，并不能完全替代养老机构、养老保险等主流选择”。

⑧ 时评：以房养老到底存在哪些不足

下面是由整理的 时评：以房养老到底存在哪些不足 ，欢迎阅读。

据羊城晚报的消息称，以房养老政策终于在一年的时间后推出。记者昨日即7月16日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。2013年8月，国务院发布的《判做关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在2014年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。

从目前的首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。应该说，对于老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广。业内人士认为，以房养老产品的获批和面市，有利于逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。

而对保险版以房养老未来的市场前景，有保险专家指出，目前大约有占老龄人口比重10%的无子女家庭和失独家庭本来就没有把住房传给子女的需要与可能，很可能是保险版以房养老的目标人群。不过，作为一项全新的试验，首款以房养老产品也具有不容忽视的操作风险。对于以房养老的风险，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。

但是国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。因此，保监会也予以了警示，要求保险公司在使用相关保险条款和保险费率时，应加强销售管理，明确说明保险责任、责任免除、合同解除等事项，确保消费者正确理解保险合同。幸福人寿相关负责人也表示，只有通过公司相关培训的营销员才有资质销售这款产品。

另外的问题是关于以房养老，很多专家的观点一致认为以房养老值得注意的问题在于一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。

而且还要明确提出政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人，低收入老人，经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。同时面对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。相对于住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划?而据《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。

此外，以房养老还存在着哪些问题呢?法律法规没有明确规定，政府春空层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定掘森衡具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

那么如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

在以往的“养儿防老”观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压，每个人可能都不能应付这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。

老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系;差的服务又不到位。我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

由此按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。然而与之相对的是，我国养老服务和产品供给不足、市场发育不完善。此外，养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善等问题也成为养老服务业快速发展的瓶颈。

⑨ 以房养老的五大误区

误区一：以房养老就是“倒按揭”
日常谈到以房养老，进入大家视野的首先就是倒按揭这一舶来品，正式名称为反向抵押贷款，但如就此认为以房养老只有倒按揭这一种方式，显然是个极大的误读。难道以房养老就是“自古华山一条路”，除了倒按揭这种美国来的舶来品，就没有其他可行之路吗？显然不是这样。
以房养老是我们凝结了若干理论之后创建的一种新的养老理论，是我们今天正在大力倡导，并努力促使其早日得以实现的一种新的养老理念，是一种将房产与养老通过金融保险机制相结合，实现功能自主创新的新思想，这就是如何运用大家都拥有的住房中蕴含的巨大价值，尤其是运用每个人最终死亡后仍然会遗留房产的巨大余值，将其在自己生前就提前变现套现，就能作为养老金使用。以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式，据我们大致归纳可包容30种，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种，并非一定要将以房养老等同于倒按揭。
以房养老应当如何搞，有着较多选择，需要给予积极关注。从广义的角度看待以房养老，根据我们的广泛调研和深入研讨，各种以房养老模式可简单地分为金融保险模式和非金融保险模式，前者如倒按揭、房产养老寿险或售房养老等，必须要金融保险机构参与其间才可能真正实施、顺利运营；后者如我们还将要谈到的售房入院养老、租房入院养老、遗赠扶养、房产置换、房产租换、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、基地养老等，则都属于非金融保险领域，它并不需要保险公司和银行的介入，只要政府大力倡导，构筑平台，老年人自己解放思想，开动脑筋，就可以实地操作，将会遇到的风险也要小得多。这些看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标，也都可以称之为以房养老。
以房养老的实质，是要通过种种的金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后将会遗留房产的巨大价值，提前变现套现到生前使用，是要将广大家庭普遍拥有的住房资源给予价值上的变现盘活，空间场所的充分运用，权属功能层面的有益转换，使得它能在养老保障问题上派上更大用场，以切实可行地达到用房子养老的目标，都是我们这里谈到的以房养老。简单而言，就是“以房换钱养老”，这就解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头痛的养老资金筹措的大问题。
误区二：“倒按揭”是养老金全部来源
中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为，已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，真正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。
事实上，对于这个范围内的老人来说，“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。
误区三：“倒按揭”能免除赡养义务
以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题，而不是谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老，如何度过晚年时光，谁来照顾他们的起居，谁为他们排遣孤独，这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决。“倒按揭”至多能补偿养老金，却无法免除儿女的赡养义务。
一些社会学专家曾评价，对“以房养老”模式过度抬高的隐患之一就是，将养老的概念等同于给付养老金，以为让老人生活、医疗的费用有着落就解决了养老问题。这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的成分，而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾义务。
误区四：“以房养老”改变“养儿防老”
中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于一种家庭功能的观念，几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。
“以房养老”本是个舶来品，从它在西方国家、新加坡到我国的变身过程中就可以看到，中国固有的家庭功能观念发挥了强大作用。在美国，“以房养老”有这样一种模式，退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题，但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同的两种情况。
误区五：重观念改变轻操作难度
长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽表示，国内从未有过“倒按揭”先例，它需要在专业人士评估后进行专门开发，并不可能短时间内完成。最令人头疼的还是政策层面的问题，国内不允许金融混业，因此保险公司不被允许做反向按揭业务。
浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为，这种养老模式包括售房和养老两个步骤，合并在一起，直接由银行来办理。银行信用度相对较高，可以增加业务量，降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务，一方面屋主将获得银行分期返还的房款，另一方面，银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。
但国内银行机构同样也有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为，这项业务要求银行主动地去经营房产。银行通过反向按揭，即使拿到了房产，但如何处置仍是个大问题。以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。

⑩ 火爆全网的“以房养老”有什么利弊

”以房养老“可以保障老年人的生活，对于那些无儿无女的老人来说的确是一种福利，老年人到了万年即使没有养老金凭借着”以房养老”也能够过上很好的生活。但是这个政策实施起来非常困难，因为无二无女的老人的数量不是很多，如果老人有继承人的话，那么他们子女们一般是不会同意“以房养老”这样的事的。

以房养老其实就是一种针对老人的养老保险，老人如果有一套证件齐全，并且还是自己名下的房子就可以把房子抵押给保险公司。然后保险公司就按月给老人发养老金，并且老人还可以继续居住在自己的房子内。等到老人身故后，那这套房子就归保险公司所有。

“以房养老”这个保险看起来很不错，但是真正参与的人非常少。