哪些城市试点以房养老

① 养老金试点城市有哪些

中国银保监会发布《关于扩大养老理财产品试点范围的通知》，养老理财试点城市新增北京、上海、广州、重庆、沈阳、长春六地，试点机构再扩六家。

至此，养老理财试点扩容至十地十机构。从光大银行获悉，光大理财也将在以上十座城市开展养老理财试点工作。3月9日，光大理财在成都地区的养老理财销售将正式启动。其实，从2021年9月始，光大理财等四家机构获批在青岛、武汉、成都、深圳四地已开展首批试点工作。

养老理财定位长期、稳健、普惠：

养老理财的“养老属性”，着重突出“长期、稳健、普惠”三个特性，以光大理财首批发售的“颐享阳光”系列养老产品为例：产品封闭期为5年，更利于跨周期的资产配置与价值投资；产品拥有特有的收益平滑与动态风险管理机制。

并且有效发挥银行理财多资产、多策略优势进行投资组合，帮助投资者获得波动更小、收益表现更佳的投资回报；产品面向大众开放，1元起投、1元递增，同时执行优惠费率，保持0认购费和0销售服务费，仅收取0.1%的管理费，以期覆盖更大范围的投资者。

② 以房养老政策多地遇冷 尚需且行且完善

以房养老是跨资本市场和房地产市场的一种资源配置方式，在国内起步时被当作养老模式的一种有效补充而备受期待。但政策试点一年后遇冷已成现实，究其原因主要受传统养老观念、政府相关政策配套、不动产价值增贬预期、产权处置等因素影响。那么，以房养老政策真的就“好看不好用”？

以房养老政策只是看上去很美？

随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点初即被寄予期待，认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。

作为国内首款以房养老保险产品，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后，将房产抵押给保险公司，由专业的评估机构对房产进行评估，幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品，幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分，无论房价涨跌，老人都将领取固定的保险金。当老人身故后，幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用，剩余金额将返还给老人的继承人。

在上海政策试点后，有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后，7月2日，幸福人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。

据幸福人寿湖北分公司相关人员介绍，公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。据统计，此款保险产品因人而异，受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响，每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保，每月可领取养老金为1.8万元左右。

而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，合众人寿、幸福人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善，积极在武汉打造幸福人寿的“货币型模式”和合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。

但各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。记者在上海就发现，目前开发以房养老产品的保险公司只有幸福人寿一家，如泰康人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内，但目前为止还没有开发相关的产品。泰康人寿上海分公司总经理王庆龙表示，法律法规对险企保护不足、货币价值不稳，这是险企积极性不高的本质。“最怕老人去世后，家里跳出来人闹事，这是我们保险公司最担心的情况。”

一项新政敌不过“养儿防老”观念？

上海民政部门调查显示，高达90％的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10％。即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几，而背后原因主要有以下几个方面。

其一，受传统养老观念影响，认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人难以接受“以房养老”。‘但存方寸地、留于子孙耕’，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。

其二，以房养老成难以满足老人精神方面需求。有失独老人表示，等将来两口子去世时，会把唯一的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己孩子命名的爱心基金，用于教育事业。

其三，不动产价值增贬预期难判，以房养老产品存风险。对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。

以房养老实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行自身没有这个处置能力。

另外，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。

其四，按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。

根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

政策如何且行且完善？

很多居民普遍肯定养老产品的多样性，并希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人的权益。一方面，今后的老年人对生活品质的要求会越来越高；另一方面，家庭结构越来越小，独生子女多，也会有更多的房子被闲置，老人也没必要‘守着金饭碗讨饭’，会有更多人接受‘以房养老’等养老方式。

与此同时，很多老年人对以房养老存在顾虑：政策是否已经设计好？监管能不能到位？老人领取养老金会不会有风险？给吃定心丸，还需且行且完善。

（以上回答发布于2015-09-13，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

③ 老年人住房反向抵押养老保险试点城市

保险小编帮您解答，更多疑问可在线答疑。

2014年6月17日，中国保监会以保监发〔2014〕53号印发版《关于开展老年人住房反权向抵押养老保险试点的指导意见》。该《意见》共分开展试点的重要意义、开展试点的基本原则、试点资格申请与审核、试点产品管理、试点要求、其他事项6部分，自2014年7月1日起实施。
（一）投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
（二）试点城市为北京、上海、广州、武汉。
（三）试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

④ 哪些城市开展了住房反向抵押养老保险试点

首先，试点时来间长达两年，试点自城市仅为北京、上海、广州、武汉4地。保监会人身监管部养老处处长姚渝解释说，北京、上海、广州是一线城市，保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量也较大，而在北京和武汉有两家保险公司投资建立了养老社区，保监会希望在提供资金养老方式的同时，探索实物养老模式，所以选择了武汉。
目前至少正式启动了试点：设立了2年的试点期，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。

⑤ 试点5年 “以房养老”为何不叫座

据新华社电 2014年，北京、上海、广州和武汉4个城市启动老年人住房反向抵押养老保险试点；2018年7月，银保监会将反向抵押保险扩大到全国范围开展。

现状：有效保单仅126件

银保监会有关部门负责人说，反向抵押保险业务总体运行平稳，为老年人提供了存量资产转换为养老资源的选择，让投保老人得到了实惠，是我国首个形成一定规模的“以房养老”金融产品。

银保监会数据显示，截至2019年8月末，反向抵押保险期末有效保单126件，共有126户家庭186位老人参保，参保老人平均年龄71岁；人均月领7000余元，最高一户月领养老金超过3万元。目前，共有幸福人寿、人民人寿2家公司开展反向抵押保险业务。

幸福人寿反向抵押养老保险试点工作负责人赵水龙说，幸福人寿“以房养老”试点以来，投保者中有一半是无子女家庭或失独老人，这项业务解决了老年人居家养老、增加收入、终身年金三大核心问题。

“以房养老”推广“难”，首先难在传统观念的束缚。中国老年人习惯养儿防老，资产后传，改变这个观念需要过程。

破解：管控风险 衔接需求

“以房养老”业务复杂，跨了很多行业，存续时间长，需要承担很多风险。除传统的长寿风险和利率风险以外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，风险因素更为复杂，风险管控难度较大。

经济社会环境也是一大挑战。反向抵押保险业务环节复杂，涉及房地产管理、金融、财税等多个领域，需要多部门协作推进相关配套政策的制定和落地。

银保监会有关部门负责人指出，保险公司需强风险预判和管控，在产品设计中合理平衡消费者预期和房产增值潜力，有效管控房价波动风险和定价风险。同时支持商业保险机构积极探索创新，将反向抵押保险的养老金给付与医疗、护理、家政等服务需求相衔接，提升客户体验。

流程

拥有房屋完全产权的老年人将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故，继承人向保险公司偿还老人所领取的给付金本金及其5％复利，就不影响房屋的合法继承。

案例

75岁的康锡雄和老伴是国内保险版“以房养老”首单客户，他们近85平方米住房的有效保险价值约为274.4万元，每月共同领取养老金9118.12元。“生活变化是天翻地覆，现在睁开眼就想着怎么花钱。”他们去年刚结束港澳游、德国游、北欧四国游。

⑥ 现在有哪些城市可以以房养老保险

2014年6月抄23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。

⑦ “以房养老”靠谱吗

7月1日起，我国“以房养老保险”开始在北京、上海、广州、武汉4地进行为期两年的试点。对此，市场反应不一。有人认为这种养老方式不可取，房产为何不留给子女反而抵押给保险公司？有人担心将房产抵押给保险公司后，房价上涨了怎么办？也有人质疑，是不是政府就此卸下了居民养老的责任？究竟应该如何看待“以房养老”这种保险方式？

【以房养老保险】是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。在该模式下，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

本期话题：“以房养老”靠谱吗？

在线律师：陈军

问题一：房地产市场存在许多不确定因素，如何评估抵押房产的价值？

律师解读：我国房地产市场本身还处在不太成熟的阶段，房价不太稳定，如何评估抵押房产的价值？这对于尚属新生事物“以房养老”政策实施中的保险公司和老年消费群体来说都是非常担忧的事情。

中国保监会6月23日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称“指导意见”）指出房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。这从一定程度上打消了消费者的部分顾虑，但如何评估细则还有待进一步完善。

问题二：房子一旦“交”出去，是不是就拿不回来了？

律师解读：根据试点细则，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：

第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》规定，参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一多半；

第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的规定，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。

问题三：4城市率先试点，“以房养老”离成都有多远？适合全国普遍推行吗？

律师解读：自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。

成都作为我国西南地区的重要城市，经济发展最快的城市，接纳吸收新鲜事务的能力较强。如果下一步国家扩大试点的话，成都绝对是不二的选择。但何时在成都施行，仍是未知数。

国家在北京、上海、广州、武汉进行“以房养老”的试点证明该养老方式具有很大的可行性，但是是否适合全国推行还需要根据以上四城市的试点的情况来确定，同时根据试点情况进一步制定完善的“以房养老”法律政策。

无论进小范围内的试点还是全国推广，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，其推行和发展受多种因素的制约，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性，不会成为养老的主流方式。

关于以房养老，网友担心：

既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗？

律师解读：“以房养老”在房产价值日渐增长的时候应运而生，必有其价值。

①随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”在不断变大，政府越早探索养老保障问题，则对国家养老事业的发展越有利；

②盘活老人所有的房产，有助应对刚需购房的要求；

③改变传统家庭养老模式，减轻家庭养老的负担等。

同时有鉴于，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。重点为城乡“三无”老人，低收入老人，经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。

如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了？

律师解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，您在办理“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办？

（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

⑧ 以房养老政策 保险公司

自从“以房养老”政策在四个试点城市实施以来，北京、武汉、上海三地陆续有家庭签署了“以房养老”保险。上月低，随着广州的两个家庭老人接受以房养老后，四个试点城市才正式都找到了以房养老的客户。因此不少网友想知道，以房养老需要具备哪些条件呢，以房养老怎么办理，难不难？首先推出以房养老保险产品的幸福人寿保险公司介绍了大概流程如下。“与这些老人的联系沟通、进行产品介绍，主要通过以下步骤：电话约访老人，面谈详解产品、确定老人投保意愿，签署投保意向书、进行房产价值评估及有效保险价值确认，再次与老人沟通确认意愿，签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件，最后签署房屋抵押合同、对外办理抵押登记、公证等一系列环节，每个环节均需老人参与或到场。面对60岁以上的老人，需要耐心细致、深入浅出、通俗易懂地讲解产品和相关流程，沟通的时间相当长，沟通内容细致，直到老人完全理解条款的每一条涵义为止，并给老人留足消化理解和投保决策的空间和时间。

扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"

⑨ “以房养老”保险已经正式推向全国了吗

近日，银保监会发布通知，决定在全国范围内开展老年人住房反向抵押养老保险。该保险2014年7月在在北京、上海、广州、武汉4城市试点，2016年7月，试点范围扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。

银保监会要求，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控;积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。

据了解，老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。