老年活動用地平面圖

1. 誰能給我份房地產開發項目策劃案

資料很多，可以連我我QQ：78379655，註明策劃案

先舉個例子，估計裝不下：

石家莊市南花園商業步行街規劃設計分析建議

一、南花園商業步行街主題形象定位

（一）南花園商業步行街主題定位
都市的….
——石家莊市人口210萬，全國省會城市綜合實力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎設施規劃完善，是知名的現代化都市。
——石家莊商場集中在面向普羅大眾的消費者層面（即一網打盡型），缺乏市場細分，尤其缺乏都市時尚類型的主題商場，步行街定位占據市場空白點。
——步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購、華聯、天元、金百麗等時尚商場構築都市時尚繁華地。
流行的…
——步行街市場定位為流行商品類別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費有別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費相比，其經營商品更新淘汰速度將會更快。
——流行代表一種生活態度，是一種跳躍的、亮麗的審美標准及生活方式。

休閑的...
——與在石家莊其他商場消費不同，步行街的購物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態。
——現代人的生活節奏是如此的快速，購物就應該是一種生活的調節，不一定要購物，可以吃飯、可以健身、可以娛樂、步行街的休閑是8小時工作、8小時睡眠之外的最佳選擇
——沒有人硬性規定逛商場就必須購物，沒有人要求你看完商品之後就一定要購買，可是，就在你放鬆了一切戒備後，你發現其實你的兩手已經拿滿了不同品牌的購物袋，而你也過了一把「購物癮」。
開放的...
——其他商場內隨便就1萬、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當你想著一定要買到某一樣商品時，還必須需求樓層經理的協助，當然，有時候你找樓層經理可能比直接找那樣商品更容易。
——步行街內你同樣會犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎麼一個順序把想要去的地方走完。
——其他商場幾百幾千的中庭，要麼空曠蕭條，要麼就是堆滿了打折廉價貨，步行街內匠心獨運地把內街營造為一個開放的、流動的巨型「中庭」，並將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風景，看風景的人的橋上看你。
復合的...
——沒有哪個商場可以同時滿足吃飯、遊玩、購物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個唇彩今年最流行。

年輕時尚的…
——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）佔到總人口的37%，有約684500人，消費市場巨大。
——南花園商業步行街緊接東購商圈，每天人流中最主要的消費群體是年輕人。
——石家莊市市場上缺乏年輕時尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場所。
互動的…
——打破商場與消費者之間的隔膜，形成步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動，為終端消費者與店鋪之間提供了參與的可能。
——購物不再是被動的接受，買化妝品有執業美容師的指導、買體育用品有專業導師的建議、喜歡就做個SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。
……
南花園商業步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。

南花園商業步行街交通受管制，並局限於「北旺南衰」的不利風水說，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。
年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合是唯一的出路。
綜合的業態，營造一個適合年輕人消費的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。
石家莊市南花園商業步行街四面被建築物所遮擋，自成一體，適合建設為針對性休閑購物主題經營定位。
南花園商業步行街處於石家莊市商業中心區，商業集中度高，輻射力強，具備足夠的影響力。
年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異（是否集中消費），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。
金佰麗、天元名品和北京華聯百貨大廈在年輕群體消費市場已經有號召力和品牌，競爭需要營造新動力——休閑購物概念。
南花園商業步行街規劃有限的停車位和受管制的交通現狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體——年輕人。
……
南花園商業步行街定位為年輕時尚人群的休閑購物中心成為必須。

（二）南花園商業步行街主題定位下核心競爭力營造
北國商城流行F6經營面積6000平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區概念：東京銀座、歐陸風情、韓國濟州島、中英街——沙頭角等等，並對休閑椅、果皮箱等進行動畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動的音符，還以街舞俱樂部、網迷面對面等形式建立酷男女的精神家園；
北京華聯石家莊商廈經營面積在1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結合，如伊甸園女子沙龍、運動酒吧等，以此體現商場和年輕消費者互動；
天元名品以引領大中學生的時尚為主，主推南國風情。根據自己的定位打造靚麗時尚林和美眉時尚林等；
東購的青春商品更強調文化內涵、品牌和個性。強調和品牌對應的優雅、舒適、文化的購物環境等；
人民商場只是將青春裝和休閑裝整合………….

從上面可以看出：石家莊市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施。最初級的只是強調商品、購物環境與目標客戶群體的個性特徵相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級的是在強調商品、購物環境與目標客戶群體吻合的基礎上，提出了消費者與商場的互動概念。街舞俱樂部、網迷面對面、運動酒吧等，但消費者只是被動的接受，並未成為消費的主角，成為互動的強勢面。因此，項目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強調年輕消費群體在購物、休閑娛樂方面的個性、參與，以商業互動特色打造新型商業形態。

「購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）」

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，圍繞年輕人的消費心理、消費習慣，滿足並提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。南花園商業步行街的「年輕人休閑購物互動中心」，強調商品和服務在體現時尚和前衛的前提下，表現年輕人的個性和參與特色，以追求自我、崇尚個性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合並能刺激年輕人在這里集中消費的商品銷售、休閑娛樂設施，使項目成為石家莊市年輕一族領略時尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。

（三）南花園商業步行街主題形象描述

南花園商業步行街應該組合：新奇刺激的娛樂項目；表現自我、崇尚個性的參與性強的活動項目；陽光健康的休閑運動；時尚流行的西式餐飲麥當勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時尚前衛接軌的服裝飾品。使購物在遊玩中進行，使休閑娛樂帶來的快樂同年輕人，同南花園商業步行街同在。這里是年輕人的領地！

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」：
1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園
購物篇
年輕人永遠是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業步行街首先要成為石家莊市的時尚潮流商品的風向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費群體的需求。所有進入南花園商業步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。從經濟適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。
在南花園商業步行街可以以低於大商場很多的價格購買國際美容化妝品；在南花園商業步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當然，首先需要把自己打扮得夠靚。
年輕人是講求個性、參與的群體，南花園商業步行街的十字綉、服裝DIY、自製首飾以及美容化妝品使用專業咨詢等，使消費者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己綉制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據自己的喜愛，製作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當一回服裝設計師，靈感突發給自己設計一套服裝。一切都那麼自然，沒有強加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費最頻繁的美容化妝品區，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業的美容技師指導美容產品的購買、使用，並建立消費者的檔案，進行跟蹤服務。
南花園商業步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設計公司、生產廠家，拿設計師設計過程的創作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個性，除此一家，別無分店，這種感覺是個性和優越的綜合，這就是南花園商業步行街永遠是年輕人購物天堂的理由。
休閑篇
逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。南花園商業步行街以極富音樂節奏的建築符號，通過室內室外步行街形式的轉換，和獨特的商業庭院功能，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。並且在步行街區布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那麼自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。
年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，製作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。
配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業步行街的消費者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達商業步行街的一間休閑餐飲設施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續逛。南花園商業步行街配套了大規模的網吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區域，網路情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平台。
娛樂篇
年輕人來南花園商業步行街，有足夠的娛樂節目。量販式卡拉OK廳，優良的設備，高品質的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。
年輕人來南花園商業步行街，坐旋轉木馬，玩新奇刺激的游藝節目（如蹦極、水晶宮）。
餐飲篇
迎合年輕人對西式餐飲的喜愛，適當的引入諸如：麥當勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設施（日式、韓式餐飲），使青年人購物時追求時尚和品位的餐飲消費心理得以最大化滿足。
來南花園商業步行街逛街的消費者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔心美食小點的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標准。更有大規模連鎖中式餐飲，滿足中央商務區大型餐飲設施奇缺的局面。
運動篇
南華園商業部步行街由大眾運動，也有健身運動。年輕人可以根據自己的喜好，自由選擇喜好的體育運動。會員和非會員都可以享受到一流的服務和設施。健身專業人士會對消費者提出健身建議，並給出健身計劃。運動過後，又有理療保健配套服務提供，幫助消費者盡快恢復。運動裝、運動器材區，通過定期組織運動比賽，以會員制的形式網羅一批長期消費運動服裝器械的消費者。
2、主題下的特色經營業態建議
中檔小型服裝店：經營面積不大，以50-100㎡左右為主。雖然規模不大，但經營應著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區采購；
婚紗攝影店：因技術上和水平上的差距，內地婚紗質量及攝影技術難以滿足市民要求，所以如能引進港台地區品牌店則最為理想。面積在300㎡左右，經營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等；
化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，並以較低（與商場相比）價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低（因有可能通過走私渠道進貨）。經營成功的此類店可以發放會員卡，更可根據客戶需要進貨；
時尚飾品店：面積8-80㎡均可，女性時尚飾品，如耳環、項鏈、手鏈、發飾、玩具等，價格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；
男士用品店：規模不要求很大，80-120㎡即可，主要經營小件的有特色的（表現品位和個性）男士用品，如火機、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應有一定檔次；
「運動城」：集合各類（國際）知名運動服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運動裝、鞋等），此類店一般面積較大，室內空間較寬敞，並利用明快色調的裝修和具有沖擊力的海報或視頻等吸引年輕消費一族；
大型網吧：網吧越來越多，如何才能吸引年輕人前來呢？首先須有規模，網路越來越強的互動性和參與性使得大規模的網吧越來越受青睞，其次，開拓業務以外的活動，如舉辦游戲大賽、網友聚會等。
自助式卡拉OK：環境和效果較好，分設小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20-400㎡不等，可設小型超市供食品等選購。強調自助自由和健康消費；
名牌電影院線：電影對視覺、聽覺及環境等方面要求較高，如能引入國際名牌電影院線則較好，如武漢的「環藝」院線。可分設普通、數碼、環繞模擬等不同視聽級別的多功能廳，票價由￥25-50不等；

3、互動式購物中心
南花園商業步行街作為互動式購物中心，其互動包括步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動3個層面。並根據各業態營業時間的不同區分功能區域，既考慮購物環境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業時段有不同消費亮點及補充：
Ø 步行街內各經營業態之間的互動：步行街內集中了餐飲、零售、休閑、運動、娛樂等業態，所有經營業態都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平台多種交通手段串聯，最終達到一個商鋪單位經營環境均好性目的；
Ø 商業業態與建築物之間的互動：美亞提出的業態類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建築物未來經營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現有建築柱網及建築細節前提下靈活拆分、組合，並通過建築物的細節處理及適當的透視玻璃增加了購物環境的趣味性；
Ø 步行街與周邊街區：步行街1期通過四個出入口與中山路、自強路連通，完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接，在一個類似於谷地的位置自成體系，營造石市唯一一個真正意義上的復合型商業步行街，並通過商業結構的差異化調整，為步行街輸入餐飲休閑及室內室外消費環境等市場空缺功能，完全占據市場空白點。

4、主題形象塑造

香港青衣城的主題經營特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場的每個角落。南花園商業步行街營造「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務的同時，應該強調公共活動區——中庭、入口、過道和店面裝修方面強調年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。
二、南花園商業步行街業態規劃布局

1、南花園商業步行街業態規劃
美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，並結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：
服裝零售組團——國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）
精品零售組團——國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鍾表、香水、品牌化妝品
女性用品零售組團——量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店
女性美容美發服務組團——婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校
X世代潮流動感組團——潮流飾物飾品店、玩具、影音製品
中式餐飲組團——湘、川風味等品牌連鎖
休閑餐飲組團——休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧
金融及商務配套組團——銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處
公寓生活配套組團——超市、咖啡館、葯店、麵包店、花店、書報攤、洗衣店
娛樂組團——世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳
體育休閑會所組團——復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA
購物休憩區/小品分布設想的——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T台、景觀小品
註： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；
2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

2、南花園商業步行街業態規劃布局
為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費於一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，並根據建築物自然形成的6個相對獨立的建築單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，並通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。
項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，並主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成後將另外30%提價銷售將利潤最大化，餘下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。
項目區別於石家莊其他商業物業的特徵是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。
組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。
A、大型主力店進駐的業態布局規劃

上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其餘面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。

上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利於吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。

配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。

四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。

B、沒有大型主力店進駐的業態布局規劃

有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。

第三樓沒有主力店後，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據
A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。
項目有如下街區關系：
Ø 商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口
Ø 商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口
Ø 1期東側綜合樓
Ø 綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口
Ø 南面街道公交車站
Ø 中山西路南
Ø 中山路北東購商圈

B、商業街人流動線規劃
步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；
華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，計程車向步行街入口計程車停泊港灣疏散；
步行街東入口通過台階連接弧型平台上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；
步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鍾錶店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，並開始有效分隔最低消費人群的進入；
在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊目前尚沒有這種針對城市裡有錢有閑女性的消費集中地，而且業態的選擇業界也是希望能集中經營的業態；
步行街的內街相當於商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內街的流動感，形成步行街內人頭擁動商業氛圍。
入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業內街通過透明的玻璃來形成互動。
南側餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業玄關，並壓縮通過玄關後進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。
C、相關功能位置定位
將餐飲區設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建築物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。
建議在規劃設計深化的過程中考慮商業綜合布線的問題，尤其是電信、網路、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發展商提供設備工程公司協助單位開始介入。4樓娛樂層由於可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業態選擇對樓體結構影響不大，只涉及後期經營者對經營面積的分割細分。

三、南花園商業步行街規劃設計定位

美亞置業投資(中國)有限公司同石家莊市東方元順房地產開發有限公司市場部交換意見後，就項目規劃設計方面存在的問題,特提出初步修改意見供設計院參考及共同討論之用。具體內容如下：

首層平面圖
（一）外部交通規劃修改意見
1、我司建議將位於項目東面的地下車庫出口位置向西面移40米
根據我司的調查分析：中山西路的門臉售價是最高的，最高可以達到3.7萬/平方米。而項目地下車庫出入口所處的位置是項目最具昭示性的位置，如果地下車庫西移，可以在價值最高的位置增加好幾個門臉。如果用作地下停車庫出入口，無疑在經濟上要受損失。
同時，地下停車庫出入口現在設置的位置是整個項目交通負荷最大的地方。如果設為地下停車庫出入口。私家車進入地下車庫將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購經南小街到達項目的人流也要經過此處。車流人流將對導致交通失控。
而且，地下停車庫出入口設於東面，直接阻礙了機動車輛到達公寓，項目公寓開發以酒店式服務公寓定位，機動車輛直接到達門口是必須的設置。因此，地下車庫出入口設於旁邊比較合理。
地下車庫出入口位置西移40米後所在的新出入口位置為首層平面圖中藍色箭頭所標示的位置。
2、計程車停車專道設置
一個成功的商業項目，離不開便捷的計程車專用道的設置，南花園商業步行街也一樣（南花園商業步行街定位為石家莊市30歲以下的年輕消費群體，

2. 商圈的調查報告6篇

商圈的調查報告篇1

在選址時一般也利用gis技術進行商圈的選址評估。目前國內市場上在零售選址中採用gis技術的零售企業只有家樂福、沃爾瑪等極少數國際零售巨頭。其他國內外零售企業由於各種原因，尚未見有在選址工作中應用gis技術。但有不少企業已經開始這方面的嘗試。

gis是geographicinformationsystem的縮寫，翻譯過來就是地理信息系統。gis是將計算機硬體、軟體、地理數據以及系統管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成。

gis選址分析的步驟

商圈選址是一個很復雜的綜合性商業決策過程，既需要定性考慮，又需要定量分析。通過分析、比較，我們得提出了商圈調查的一般性規律和解決途徑。選址問題主要取決於店鋪位置的地形特點及其周圍的人口狀況，城市設施狀況，交通條件、地租成本和競爭環境等，其主要步驟為：

第一步：在深入研究之前先以專題地圖的形式對區域進行粗選，把明顯不符合選址要求的區域排除在外，選出大致合適的地區再做進一步分析。

第二步：根據對選址區域幾何和屬性信息的了解，利用與估測計算程序進行商圈評估。若符合條件，則可以在此范圍內作出具體位置的預選，反之可以重新選擇其他區域和其他位置。

第三步，結合gis的數據組織方式和地圖表達形式，對店址選擇相關的主要因素進行評價，主要評價因素如下：

（1）地形特點。①用地形狀（圖上表示的實際形狀）;②用地的可進入性（是否臨街）;③用地的視覺可見性（是否臨街、有無交叉路口）;④用地面積（可在圖上量算得到）。

（2）人口狀況。①家庭戶數;②人口文化程度（初等、中等、高等）;③常住人口數量;④人口密度;⑤人口收入狀況;⑥人口年齡結構（青少年、中年、老年）;⑦人均月零售消費支出。

（3）城市設施狀況。①學校（數量、學生人數、消費水平）;②中小企業（數量、職工人數、收入狀況、消費水平）;③政府機關（數量、編制人數、收入狀況、消費水平）;④娛樂場所（數量、人口保有量）;⑤大型車站（數量、運量）。

（4）交通條件。①車流密度;②人流密度;③停車場數量;④道路寬度（可在圖上量算得到）。

（5）競爭環境。①商店數量;②商店面積;③營業額;④消費人口保有量。

gis的優勢在於它能將不同來源、類型的大量數據通過地理空間結構有效整合在一起，提供其他傳統分析方式不具備的空間分析能力、數據可視能力和空間決策支持能力，獲得常規方法難以獲得的重要信息。

利用gis進行商圈選址分析的優勢

（1）決策者可以在電子地圖上更加直觀地看到人口分布、商業布局及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助於決策者進行科學的分析和決策。

（2）用戶可以同通過對不同地圖圖層的控制，對需要的信息進行分層和疊加，同時還可以自由設置這些要素顯示的風格和樣式，有利於決策的科學化。

（3）通過專題地圖的分析，用戶能夠快速發現可利用的市場空間，用戶在確定預選位置後，系統可根據用戶輸入信息的不同進行模擬分析和評估預測，找出優選方案，並以定性和定量的方式將結果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。

（4）用戶可以將地圖上的任意區域布局設置和列印，方便分發和使用。

商圈的選址策劃具有重要的意義，在進行選址分析時要以便利消費者為首要原則，從節省消費者的購物時間、購買精力、購買費用的角度出發，最大限度地滿足消費者的需要，否則失去了消費者的支持和信賴，商業網點也就失去了存在的基礎。現代社會的發展日新月異，商業經營環境變化迅速，商家必須有效地掌握其變動才能生存。能夠使決策更加科學化、直觀化，同時還可以提高決策效率，降低決策風險度。

以上就是做的關於商圈選擇方面的資訊，希望對大家能夠有所幫助。如果您想要了解更多的調查資訊，也可以直接登入查看與咨詢。

商圈的調查報告篇2

現在餐飲行業的競爭是越來越激烈的，為了避免在經營過程中出現一些不必要的損失，因此做好餐飲商圈調查是非常重要的。

認為在做商圈競爭評估時必須考慮這樣一些因素：現有餐飲店的數量、現有餐飲店的規模分布、新餐飲店開張率，所有餐飲店的優勢和劣勢，短期和長期變動以及飽和情況等。餐飲店過少的商圈，只有很少餐飲店提供滿足商圈內消費者需求的服務；餐飲店過多的商圈，又有太多餐飲店提供服務，以致每家餐飲店都得不到相應的投資回報。

同一區域里，肯定會有不同檔次的各種餐飲店，如何在眾餐飲店中脫穎而出，具備競爭力，並且能夠抵制住別的餐飲店的競爭，謀得一個好的生存空間呢？

1.提高競爭力要培養客戶的忠誠度，忠誠度首先你要把客戶放在自己的心上，建立完善的客戶資料，有的分為上門拜訪有的電話聯絡有的簡訊溝通，人都是講感情的，感情就是你制勝的法寶。逢年過節的簡訊問候是初級階段，記得客戶的生日並最好送上驚喜是中級階段，而牢記客人的細節進行人性化個性化服務才是高級階段。

2.人流量大的地方不一定具有商機，一般人流量集中的地方往往租金昂貴，對於剛剛創業的餐飲店經營者們來說入場的門檻高，壓力過大，競爭過於激烈。除非你選擇的是品牌加盟店或者品牌小吃店，建議首次進入餐飲行業的朋友選擇步行街這類人氣高漲的地段，另外新興的商務寫字樓和剛剛入住的生活住宅小區相對於租金便宜，各項優惠措施幅度大，最主要的是競爭對手少，便於自己發展穩定客戶。寫字樓里的各公司職員和小區里的住戶就是最穩定的消費人群。

餐飲商圈調查的重要性：

1.商圈調查可以預估商店坐落地點可能交易范圍內的消費人群、流動人口量等人口資料，並通過消費水準預估營業額等消費資料。對商圈的分析與調查，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。

2.商圈調查可以幫助開店者了解預定門市坐落地點所在商圈的優缺點，從而決定是否為最適合開店的商圈。在選擇店址時，應在明確商圈范圍、了解商圈內消費分布狀況及市場、非市場因素的有關資料的基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選出適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

3.全面的商圈調查，可以使經營者了解店鋪位置的優劣及顧客的需求與偏好，作為調整商品組合的依據；可以讓經營者依照調查資料訂立明確的業績目標。通過商圈分析，制訂市場開拓戰略，不斷延伸觸角，擴大商圈范圍，提高市場佔有率。

商圈的調查報告篇3

一般來說，所謂的商圈，是指發生消費行為之際，選擇到該處消費場所分布的范圍。商圈調查關繫到餐飲店面開設後的成敗，其重要性不言而喻。據北京漢釜宮國際餐飲管理有限公司市場部負責人介紹，通過其對市場上千家不同品牌的餐飲店商圈調查以及經營狀態的調查對比，得出一個結論：餐飲店經營好壞與多方面的原因有關，其中刨除餐飲口味特色以外，餐飲店所處的商圈起到了至關重要的作用，正確的商圈選擇能幫助餐飲店提升成活率和營業額。

為了幫助加盟者順利的開店成功賺錢，現在很多餐飲企業都在加盟政策中把協助創業者做商圈調查選址分析作為重中之重，這樣就為缺少創業經驗和實戰操作的創業者帶來了很大的幫助，相對創業成功的機率也要高很多。對於商圈的考察，很大程度上也表現為商業的嗅覺，作為創業者如果想真正的長遠的發展僅僅依靠總部的幫助也是不夠的，只有自己擁有這種對於商機的洞察力，才能更客觀的分析出你所從事的項目在您當地的發展潛力做出准確的預期。在此愛商網特別整理幾個商圈考察的關鍵指標，希望能對您的事業發展有些許幫助。

一：商圈環境分析的重要性

商圈的選擇關系著餐飲店消費客層的范圍、輪廓、開店的大小、投資成本的多寡、回收的效益及分店的數量等層面的問題，而且對日後餐飲店經營的形態、廣告的宣傳、相應的顧客對策等，也互為因果，這些都可說是確定商圈的重點。因此，餐飲店在考慮挑選商圈時，一是要將其和餐飲店的經營品種、價位、裝修規模、檔次聯系起來，確定開店的地點；二是要了解當地風土民情和生活模式的契合性，綜合考慮當地的人口變數及其他一些變數，預測所選地區未來的發展性。

二：商圈的類別及關注點

360行，每一行的創業者所進行的商圈分析都不同，商圈類型考察的指標也不一樣，有專家把商圈的分類分為商業區、住宅區、文教區、辦公區、綜合區等，而現代這一嚴格的區分並不明顯，多數商圈因商業的完善而逐漸混合。

1純粹的商業區，這樣的商圈一般都配套齊全，其特色為商圈大，流動人口多、各種店面林立，繁華熱鬧，視不同城市的發展程度而分析其商業競爭的激烈程度，如果是成熟的商業地帶，一般中小投資者不考慮。而如果是商業區規劃建設沒有多久，競爭沒有白熱化，便蘊含著商機的可能。商業區指商業行為集中的方面，由於過路客的增加，形成各種餐飲店聚集之處，以快餐為主。 2住宅區，居住者在一萬人以上，消費群為當地常住消費群，其消費習性為消費群穩定，在創業側重點時，講究便利性、親切感，家庭用品購買率較高。

3文教區，文教區附近一般有多所學校，該區消費群以學生為主，消費金額普遍不高，消費習性相對較休閑。側重於學生購買習慣而進行重點調研來判斷所做項目的可能性。

4辦公區 ，基本指商業辦公區，消費人群多為上班族。上班族的消費特點最主要的是時間穩定、集中。這類商圈多以第三產業的創業內容為主。如餐飲、休閑場所、會議等等。

5綜合區，綜合區分為商住混合、工商混合等。混合區具備單一商品圈形態的消費特色，一個商圈內往往含有多種商圈類型，屬於多元化消費習性。

三：商圈分析的關鍵指標

針對以上對於商圈的分析，每一個商圈所包含的商機都有不同，但有幾個關鍵的指標是要認真分析的，那就是人口因素和商業配套的環境因素。

1.消費群的綜合因素：

包括居住人口數量大致統計，被考察地的收入水平、人均消費能力、工作人口數量、流動人口數量、購買力。當地的工資水平消費級別最常用的方法是調查當地主流的價格，走量，消費形態（保守型消費、前沿型消費），消費習慣（顧客的需求與偏好），作為選擇項目組合的依據。

2.商業配套的環境因素：

簡單的講就是當地競爭形態的分析，根據初步調查判定所屬商圈的類別，來判定你所從事的項目在當地的競爭環境分析。同行業的競爭對手有哪些？主要分布在哪？另外還要考慮在地緣上與周邊城市的關系，也就是說項目的互補性，對於商圈沒有成熟的地段，主要考慮的就是該地區的商圈飽和度，以了解這個地區內同行業是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。

總之，商圈的調研分析並非就是簡單的人口分析和環境考察，我們建議如果您要加盟創業，一定要在前期做好商圈調查，合理的正確選擇開店地址，綜合考慮多種因素，這樣才能確保餐飲店能獲得成功發展。

商圈的調查報告篇4

一、調研時間

xxxx年xx月xx日下午

二、調研地點

xxxx圖文快印

三、調研目的

通過對快印店的調研，了解數字印刷目前的發展狀況以及陝西目前的快印店所使用的設備，通過對其業務范圍的咨詢。了解數字印刷都在哪些方面比傳統印刷占優勢。同時，總結數字印刷這一新興行業的發展狀況和方向

四、調研內容

1)快印店名稱

xx圖文快印

2)地點

xxxx東北角

3)規模

中小型快印店(可以聯系大型廠家製作)

4)設備

噴繪機，列印機，復印機，曬圖機

5)承接活范圍

專業從事平面設計、圖文快印、cad輸出、工程圖紙復印、標書裝訂、會議資料製作等

6)價格

a3彩色單張價格在1.5元-2.5元

a4彩色就是0.75-1.25元之間

(以上兩種均是印刷價格，不包含裝訂價格)

一般列印a4幅面0.3元每張

復印0.1元每張

平面設計根據設計幅面以及技術要求價格不定

cad出圖

a0紙一般20元每張 根據幅面大小 價格按50%計算

工程圖紙復印 大概價格2元 6元 10元

五、調研心得

在通過對快印店的調研，我們發現快印已經作為一種快捷方便的印刷方式逐漸的在取代傳統印刷。同時，隨著數字印刷的不斷興起，數字印刷企業最為迫切的一個需求就是獲得一種快速的、一步到位的按需印刷後加工方式，顧客希望的交貨期限越來越短，因此在印後加工環節浪費時間是很不劃算的。提供快速的印後加工服務來滿足顧客對交貨期限的要求變成數字印刷者取得成功的關鍵所在，而且數字印刷由於加工過程很快，所以很多人已經投身於數字印刷這個信心的行業里。所以就導致了這個行業人員多，但是技術短缺的情況，在這種情況下，技術人員的培養和當前從業人員技術水平的提高就是數字印刷行業目前必須解決的問題。只有解決了這個問題，數字印刷才能逐漸走向主流，是印刷行業完全的實現自動化操作，減少人工的投入，降低生產資本的投入。

而目前數字印刷行業對於我們學生的要求就是：不斷的去學習和研究數字印刷技術，努力的去解決目前數字印刷行業所面對的兩大問題，只有解決了這兩大問題才能讓目前發展緩慢的數字印刷駛入高速發展的行列，解決了這一問題，也是我們這一代印刷人的目標和任務。至少，比起前人來，我們這一代在數字印刷行業是有目標去追求的，比起前人們茫無目的的探索。我們應該是相當占優勢的。所以，我們要繼續去探索與追去更加先進、更加方便、更加快捷的數字印刷技術。

商圈的調查報告篇5

零售商圈調研內容

1、店鋪所在地區平面圖。以店鋪為圓心，半徑分別為1公里、3公里、5公里范圍內各居委會所轄區、各居民小區、村鎮、各大機關團體單位、學校、各業態競爭店、農貿市場、餐飲業所在地，交通狀況。

2、各商圈內居委會所轄區、居民小區、村鎮家庭數、人口數、就業人口數、外來人口數、大致收入水平。——常住人口數、戶數、人口來源、收入水平、就業位置、主要職業、主要購物場??

3、新建小區規劃情況、入住率、大致收入水平、未來發展趨勢。

4、各商圈內機關團體、學校人數、集體就餐人數、收入水平、以往購物去向。——行業、佔地面積、企業性質、職工人數、平均收入、食堂就餐人數、企業效益情況、距離

5、各商圈內競爭店、農貿市場、餐飲業營業面積、銷售額、經營品類、基本特徵。——業態、營業面積、結構、客流量、客單價、日均銷售額、價格水平、企業性質、經營項目、距離、收銀機、停車場規模、

6、店鋪營業面積、現有經營品類、歷史銷售額、各大類所佔比重、停車場面積。

7、店鋪客流情況、門前客流、車流情況、各時段客流的構成、購買商品構成及大體客單價。

影響零售商圈的主要因素

1.構成。零售商圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定商圈范圍。零售商圈可以分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈佔總顧客的55%--70%的顧客，次級商圈佔總顧客的55--25%,邊緣商圈是最小的。商店的規模不同，對顧客的吸引力也是不同的。中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈顧客的吸引力是最大的。

2.限度。零售引力法則又稱雷利法則指的是具有零售中心的兩個城市，從位於它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。該法則主要證實一個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限於主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同，顧客之所以到人口較多的城市，由於城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

3.飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點，通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和的。飽和指數計算公式為：irs=c*re/rf，c為某地區購買某類商品的潛在顧客人數：re為某地區每一顧客平均購買源，rf為某地區經營同類商品的商店營業面積：irs為某地區某類商品零售飽和指數。

商圈的調查報告篇6

商圈是一個地理概念，廣義上的商圈指的是不同業種和業態的零售業者在一個相對集中的區域從事經營活動，而這個區域的范圍就叫商圈。從狹義上來說，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店裡的地理區域。早在連鎖店經營和許多大型項目的可行性論證中，商圈研究就是必不可少的一個重要環節，特別是對商圈內的競爭狀態、消費者特徵以及經濟地理狀況等深入了解是進一步確定立項和制定經營策略的重要依據。

影響商圈調查的因素有哪些呢？

1.人口特點

主要包括地區人口規模、家庭數收入分配、受教育程度和年齡分布等。零售企業在確定商圈范圍後，可以通過人口統計資料了解商圈內的並進行匯總分析。不同的零售企業需要不同的區域人口資料。在選址時，書店或汽車廠商通常比快餐店需掌握更多資料。

2.經濟基礎特點

考察一個區域的經濟基礎特點至關重要，經濟基礎反映了一個地區的商業和工業結構以及居民的收入來源，追求穩定經營的零售企業通常偏愛多元化的經濟結構而不太喜歡過分依賴某一產業的單一經濟結構，因為後者往往容易受到經濟周期以及產品需求變動的沖擊。在評估商圈時，零售企業應該考慮以下的經濟因素：各行業或各類行業從業人員的比例，運輸網路，銀行機構，經濟周期性波動對地區或行業影響的可能性，某些行業或企業的發展前景等。

3.競爭狀況和市場飽和度

零售企業只有在分析了競爭狀況之後才能正確評估某區域的市場機會。盡管某些區域的消費特點與目標市場很接近，經濟狀況良好，但如果競爭過於激烈，仍不是最佳選擇。同樣，一個地區即使人口少，經濟狀況一般，如果競爭較緩和，也可能不失為較好的選址。考察一個地區的競爭狀況，應著重分析以下因素：現有商店的數量、規模，新開店的發展速度，各商店的優勢與劣勢，近期與長遠的發展趨勢以及市場的飽和度等。應將這些指標與地區的人口數量和增長速度聯系起來綜合分析。

商圈分析有以下幾方面現實意義：

一是可用於新開商店的選址，商店的選址必須以選擇適當的商圈作為基礎；

二是可以具體了解消費者的構成及其特點，從而確定商店的目標市場和經營方針，並隨時根據商圈內消費群的變化靈活調整營銷組合策略；

三是可以預測新開商店的經濟效益，根據商圈購買力的大小及在本店的購買概率大體測算本店的銷售額；

四是可以幫助零售商計算出特定地理區域內的最佳網點數；

五是可以幫助零售商了解周圍環境的其他因素變化，如競爭狀況、城市建設、政策法規、經濟增長等情況。

以上就是我們做的關於商圈調查的一些資訊，做好商圈調查可以了解顧客的需求和提高顧客滿意度，希望對大家能夠有所幫助，更多調研資訊可以直接登錄查看。