老年公寓套型

A. 我是南京人你們知道養老院在哪裡

1.南京軍區聯勤部南京第六干休所 簡介:南京軍區聯勤部南京第六干休所是由部隊院校經營管理的普通型招待所，擁有標准房、單人房、普通房等多種套型客房，房內均24小時供應熱水。..安懷村路451號
2.南京真美好老年公寓吉祥園 簡介:真美好老年公寓(吉祥園)是由燕子磯街道辦事處1999年投資建成,承擔燕子磯街道五保老人的養老...燕堯路99號
85312983 85317219
3.浦口區社會福利院 簡介:集休養、醫療、康復、娛樂為一體的老人公寓。..浦東路7-4號
58852709 58852910
4.八卦洲街道老年公寓 簡介:八卦洲鎮敬老院始建於1983年，目前擁有綠2600多平米，種有花草、樹木。環境優美，提高了居住、生活質量。..躍進西路
85200069
5.白雲養老院 簡介:白雲養老院經南京市下關區民政局批准成立，佔地面積2000餘平方米，集養老、病後休養、康復護理、臨終關懷為一體。..中央北路181號
85559120
6.隆情養老院 簡介:南京市棲霞區隆情養老院成立於2000年，院內有花園、假山、操場、草地，並配有娛樂室、醫務室、浴室，室內有衛生間、紗門、紗窗等。..雙柳河路
85205379
7.秦淮祝樂養老院 簡介:祝樂養老院在房間設置上有洗漱間、衛生間、廚房、活動室、醫務室、卧室等一應俱全。祝樂養老院還與南京五一三廠醫院簽署了合作協議，利用醫院的醫療資源解決了養..宏光路1號
4952
8.白下區軍隊離退休幹部第4休養所 簡介:普通幹部修養所..苜蓿園西3號辦公樓202室
9.下關區陽光老年公寓 簡介:集休養、醫療、康復、娛樂為一體的老人公寓。公寓設有單人間、雙人間（夫妻間）、三人間和多人間，床位200張，房間內配有獨立的衛生洗浴設備。公寓設有醫務室..幕府東路
10.鼓樓區敬老院 簡介:集休養、醫療、康復、娛樂為一體的老人公寓。院內設施齊全，設有娛樂室、儲藏室、浴室、餐廳和水沖廁所；院食堂每周有營養菜譜，並配有冰櫃、冰箱，經濟衛生。院..西瓜圃橋50號
025-83461111
11.瑞金路老人公寓 簡介:集休養、醫療、康復、娛樂為一體的老人公寓...瑞金北村57幢
84598562
12.下關區康壽老年公寓 簡介:集休養、醫療、康復、娛樂為一體的老人公寓。..姜圩路90號
58830352 81611551
13.湖南路街道養老院 簡介:湖南路街道養老院創辦於1989年10月，1994年10月進行擴建裝修，2003年11月再次進行全面裝修出新，院內設備齊全：衣櫃、空調、彩電、冰箱、洗衣..挹華里13號
83319128

B. 需要老年公寓或者養老院設計的建築英文文獻~~急求,可以盡快回答我嗎

二十一世紀我國逐步進入老齡化社會，而中國的老年事業滯後於經濟和社會發展，社會養老設施嚴重不足，老年人的居住環境問題已嚴峻地擺到建築設計人員面前。老年人口的快速增長、家庭結構的變化、老少分離居住、家庭贍養關系的變化引起對老年住宅新的需求。國內外的實踐也表明，創造適宜老年人居住的住宅，促進和完善家庭養老比大力推進社會養老具有更普遍、更積極的意義。 本文在分析國內老年住宅的現實需求和發展前景的前提下，指出適宜老年人的住宅是解決我國老年人居住生活問題的現實對策。開發建設老年住宅，作為一種建築類型設置於居住區內，以老年住宅為載體發展住宅市場和老年服務市場，對老齡化社會中保持老年人的獨立性和老年人共享社會發展成果十分必要。在明確老年住宅這一框架之後，本文在分析老年人生理、心理以及行為特徵的基礎上，把老年住宅分為內部空間環境和外部空間環境分別對其進行分析探討。提出適宜老年人的住宅設計應以老年人為核心，創造易於識別、易於控制、易於到達、易於交往和無障礙的空間環境。從總平面設計到道路設施、空間組合、套型設計、各個功能空間設計、服務設施設計以及細部處理都始終貫徹對老年人的關懷和對老年人的適宜性。論文意在通過對適宜老...
Our country enters the aging-country graally in the 21st century. But business for the aged lags behind the society advancement and economy development, the facility is insufficiency seriously. The architects confront the vital question of the inhabitation environment of the aged. The aged increasing quickly, change of family structure, separation between parents and family and difficult of family support which arouse demands of the house for the aged. The domestic and international fulfillments prove tha...

C. 最小套型增2m²、四層設電梯，京版住宅設計規范求舒適

「最小套型面積增至24平方米；四層及四層以上新建住宅建築必須設置電梯……」10月21日，北京市規劃和自然資源委員會在官網公布了北京市地方標准《住宅設計規范》徵求意見稿（簡稱「京版《規范》」）。

據了解，京版《規范》從解決居民實際問題的角度出發，在國家版《規范》基礎上，根據北京實際情況，共編制了345個條款。從這些條款可以看出，京版《規范》部分條款高於國家版《規范》，更追求居住的舒適度。

國家標准《住宅設計規范》與北京市地方標准《住宅設計規范》（徵求意見稿）部分內容對比。新京報記者 段文平 整理

京版最小套型面積增至24平方米

新京報記者注意到，相比於在2011年修訂的國家版《住宅設計規范》(簡稱「國家版《規范》」)，京版《規范》在居住空間內的多個細節規范上升級了標准，提高居民的舒適度。

諸如，國家版《規范》中規定，由卧室、起居室(廳)、廚房和衛生間等組成的套型，其使用面積不應小於30平方米，由兼起居的卧室、廚房和衛生間等組成的最小套型，其使用面積不應小於22平方米，而京版《規范》將這兩個空間面積提升至32、24平方米。

這意味著，在最小套型面積上，北京的標准比目前執行的標准多出2平方米。在國家版《規范》中，最小套型面積為22 平方米；而在京版《規范》中，最小套型面積定為24 平方米。

從卧室、起居室、廚房、衛生間等單獨的功能空間看，京版《規范》的設計標准也高於國家版《規范》。比如，在雙人卧室、單人卧室、兼起居的卧室使用面積的規定上，京版《規范》在國家版《規范》的基礎上，均增加1平方米，分別為不應小於10平方米、6平方米及13平方米。又比如廚房使用面積，由卧室、起居室(廳)、廚房和衛生間等組成的住宅套型的廚房面積，京版《規范》也增加了1平方米，為不應小於5平方米。

在住宅層高上，國家版《規范》整體層高的表述是「宜為2.80米」，而京版《規范》作了強制規定，為「不應低於2.80米」。此外，局部凈高不應低於2.20米，同時，卧室、起居室(廳)的室內凈高不應低於 2.50米，均比國家版《規范》增加0.1米。

在業內人士看來，相比於國家版《規范》，京版《規范》全面提高了標准，更為嚴格，增加了居住的舒適度。不過專家建議，標准可以再細化，將具有保障性的政策性住房和純商品房進行區分。

業內看法：或對人才公寓、長租公寓有影響

在面積方面，此次京版《規范》作出了多角度的細節化要求，關注到了居住舒適度的方方面面。對於小面積戶型的細節規定，業內人士認為對新建商品房影響不大。

資深地產媒體人韓樂表示，目前北京大部分的商品房項目都能做到《規范》中的規定。但對於諸如共有產權住房等保障性住房來說，達到規劃要求有一定挑戰，很多項目需要在產品和設計上下功夫。此前，不少共有產權項目在設計上出現過與國家規范不相符合的地方。

業內人士同時指出，京版《規范》對公寓產品或租賃型住宅預計會產生一定影響，包括人才公寓、長租公寓等。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示：「從北京來看，此類房源多表現為單身公寓或老年公寓。由於北京的生活質量和居住要求應高於國家平均水平，因此2平方米的差距看似小，實則體現了更高的生活標准和要求。」

合碩機構首席分析師郭毅表示：「現在的商品房在實際建造時都會大於上述標准。目前市場上推出的商品房戶型很難再有小於50平方米的小戶型，不會對新房市場形成很大的影響。但是對租賃型產品來說，比如長租公寓等產品，其設計會受到影響，租賃住宅的舒適度有望得到加強。」

房地產開發商人士也向記者表示：「對於商品房來說，層高、卧室面積、戶型面積等都會大於規范中的標准要求。規范中的細節設置會讓企業在人性化、舒適化方面下功夫。」

四層及以上新建住宅必須加電梯

目前，我國已步入老齡化社會，住宅及配套設施的各方面應給予老年群體更多的關注。這一點在京版《規范》中也有所體現。

京版《規范》規定，四層及四層以上新建住宅建築必須加電梯。由原來的七層及七層以上或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米設置電梯，調整為四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築，必須設置電梯。

另外，住宅內設置電梯的居住單元應至少設有1台可容納擔架的電梯。且電梯轎廂尺寸不應小於1.5米×1.6米，轎廂門凈寬不應小於0.9米。

除了設置電梯，京版《規范》還規定了設置緊急呼叫裝置、安裝扶手以及無障礙設施的一系列內容。比如提高了套內通道及門洞寬度的大小要求，保證套內無障礙通行寬度；在公共門廳設置了輪椅回轉空間；加強各項預防性防護措施，如住宅內衛生間、卧室等預留安裝扶手和緊急呼叫裝置的條件，以保障行動不便人群日常生活的安全。

郭毅指出：「適老化建築是老齡化社會的一個實際需求，對公共空間有細節上的更高要求。針對老年人進行公共品質的升級，既非常必要，也十分緊迫。」

此外，此次《規范》在住宅的未來發展趨勢上預留了很多空間。比如，在住宅的智能化方面，京版《規范》要求預留智能家居設備的電源插座，設置智能家電適宜的無線網路信號收發裝置，同時對智能家居系統的網路安全、系統安全和信息安全提出了更高要求。為提升住宅室內空氣品質，京版《規范》還要求預留戶內設置戶式新風系統的條件。

D. 養老社區的用地性質

既然是用於從事租賃這種商業活動的，而不是用於居住的，當然是屬於商業用地。

(4)老年公寓套型擴展閱讀

商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。

商業用地，是指用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

商業用地土地使用權最高年限為40年，住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的。

按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。

E. 南京加強建築管控：嚴禁將低多層建築變相設計成「別墅」

為進一步促進土地集約、節約利用，保護生態環境，規范低多層居住建築項目建設工程設計方案審查工作，澎湃新聞5月25日從江蘇省南京自然資源和規劃局了解到，南京市5月17日印發《南京市規劃資源局低多層居住建築項目規劃管理規則》。
《管理規則》明確，規劃審批中應加強對低多層居住建築的管控。嚴禁審批獨棟、雙拼和聯排戶型；嚴禁將低多層居住建築戶型潛伏設計或變相設計成「別墅」。低多層居住建築核准圖中不得出現「別墅」「疊墅」和「空中別墅」等標注。
南京市新編和修編控制性詳細規劃時原則上不再新增一類城鎮住宅用地。規劃的二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應大於1.0，建築高度不得低於12米。涉及歷史文化保護和景觀敏感地區等特殊地段可根據法律法規和規劃要求合理確定建築高度。
低多層居住項目出具規劃條件時，應明確居住建築最小建築高度。多層居住項目的居住建築最小建築高度原則上不得低於12米。
低層居住建築單戶戶型不得同時具備首層空間和頂層空間。低多層居住建築每棟居住建築水平與豎向拼接的總戶數不得少於三戶，戶型之間水平拼接處的毗鄰山牆進深不得小於5米，單戶復式住宅地上建築部分不得超過兩層疊加。
多層居住建築應設置單元入口，並從公共區域入戶。規劃設計應合理確定建築面寬，單棟多層居住建築總連續面寬原則上不大於60米。
《管理規則》適用於南京市行政區域內一類城鎮住宅用地、二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多層住宅項目和老年公寓項目。低層居住項目是指一層至三層的低層住宅和老年公寓建築，多層居住項目是指四層至六層的多層住宅和老年公寓建築。
南京行政區域內新建的低多層辦公樓、研發樓、職工宿舍、租賃住房、專家樓、酒店式公寓、療養院、養老院和產業用地中行政辦公與生活服務設施等項目同步執行上述規則要求。
《管理規則》還提出了風貌管控要求。低多層居住建築不應設置圍牆、圍欄或綠籬等設施，將居住建築首層外的綠地和公共空間作為建築首層的專有使用部分。低多層居住建築規劃設計應符合所在地區城市設計的要求，應注重尺度、比例、體量、風格和色彩等，且與周邊環境相協調。
《管理規則》自5月17日起施行。凡之前已取得規劃設計方案審定意見的，可不執行本規則，但須在 2021年12月1日前領取建設工程規劃許可證。其中分期實施的項目，在2021年12月1日前只領取部分建設工程規劃許可證的，未領證的建築應按照《管理規則》重新審定建築單體設計方案，同一棟建築已有部分領證的除外。

F. 想詳細了解一下千禾頤養家苑老年公寓養老院的住宿環境如何，重點是都有哪些戶型呢

千禾頤養家苑老年公寓養老院有兩棟賓館式的住宿樓，戶型的話有單人間、套間以及多人間，而且房間設施都很齊全，環境很好的養老院。

G. 養老建築形式

與社區共同建設

在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依託社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：

模式1：專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。

綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。

通常來講，由於城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期後，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。

圖1 綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品，以及相應的配套服務設施

模式2：新建大型社區的同時開發養老組團

一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建築面積720萬平方米，開發商從中劃出150畝地進行養老社區建設，計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品。從規劃布局來看，養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置，方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，並設置連廊連接，以滿足老人就近醫療的需求。

模式3：普通社區中配建各類養老產品

據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由於生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種「全齡社區」的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便於對養老公寓進行單獨管理。

模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高於遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低於遠郊區縣，由此可見城區對於養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建築(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易於復制和實現連鎖經營。

此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務范圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，並考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務。

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與相關設施並設

養老地產項目除了依託社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種：

模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施

目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種「醫養結合」模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用於開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求。

以日本六甲老年公寓為例，開發企業將老年公寓與建立了合作關系的醫療機構鄰近設置在一起，當老人遇到突發疾病時，醫療機構可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。

模式6：養老設施與幼兒園並設

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

在日本，老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見，其設計形式可以是在同一棟建築內的不同樓層，或是分別設在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建築首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平台休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對於消除老年人的孤獨感很有幫助。

隨著我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發展，一些幼兒園或小學在未來很可能出現空置，將這些建築部分改造為養老設施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。

模式7：與教育設施結合，建設養老公寓

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多「高知老人」在退休後希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學的旁邊，老人可以參與大學課程的學習，並利用大學的公共設施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學習的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養老地產項目的開發不僅在於硬體設施等物質條件的營造，還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠「老有所學」、「老有所為」，實現自我價值。

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與旅遊或商業地產結合

養老地產與旅遊、商業地產共同開發，也是較為常見的一種形式。

模式8：在旅遊風景區中開發養老居住產品

養老地產與旅遊、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。

此類項目的用地規模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散，因此在規劃設計時，應將養老居住產品相應地集中布置，並注意就近設置配套服務設施，節省服務管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年裡的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新，例如設計新型的養老公寓(圖8)，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求，還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時，養老公寓的居室還可轉變為賓館客房，供公司集體開會、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產品形式有利於開發管理者實現多種經營。

模式9：與商業地產結合，開發老年公寓

在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對於一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群，他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

由於城區內的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建築中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位於東京灣畔的一處新興高檔生活區內，周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓採取復合居住模式，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

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與國際品牌接軌

這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式：

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施

目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對於我國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，並希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利「落地」，需要適當轉化。

例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能，他們比較喜歡南向，喜歡陽光和自然通風，重視節約用電，不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建築設計、運營管理模式產生影響。如果對我國國情不夠了解，直接「生搬硬套」，就容易產生很多問題。

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以其他方式轉型

除上述幾類開發模式之外，當前市場上還出現了很多其他形式。具體說來，有以下幾種：

模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地產

目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產

在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建築部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

這種開發模式的重點在於，需要選擇便於進行適老化改造的建築。例如注意建築的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常採用框架式結構的建築可改造性較強，內部牆體移位相對靈活，更有利於進行改建。

養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發並不因市場的缺乏而變得容易，開發者要做好承擔風險的准備。在項目策劃之初，就需要對養老地產的各環節進行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源；在進行養老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客戶群的特徵，創造出適應中國國情的產品類型。

H. 南京苜蓿園大街附近有沒有養老院

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