居家养老与适老化改造怎么推广

『壹』 什么是适老化改造

在中国，每天2万多人进入老年，60岁以上老人近2.5亿。相当于英国总人口的3.76倍，日本人谈梁口的2倍，澳大利亚人口的10倍。

庞大的群体背后，是空巢老人多、困难老人多、老年抚养比高的突出特征。
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新华社曾报道：在中国，老年人每年跌倒2500万次，60%的老年人意外跌倒发生在家中。一根电线、一条加热毯、一个玻璃杯……家里的小细节，成为老年人安全的大隐患。我国住宅的性能严重落后于时代，老年人现居住空间存在噪音、设备不齐全（如缺少紧急呼叫设备）、安全（地面不防滑、缺少扶手）、便捷性（轮椅进出，无夜灯）等问题。
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什么是适老化改造？

适老化改造主要是根据老年人群的身体特点及生活习惯，对卫生间、厨房、卧室等生春侍巧活场所，以及家具配置、细节保护等做一定的调整或改造，以更利于老年人通行、洗澡、如厕、休息等日常生活，缓解老年人因生理机能变化导致的生活不适应，将环境中发生伤害的风险尽量降低。

为什么要适老化改造？

上海一位Z老人，70岁独居，一直是小区党员志愿者，经常参加各类志愿活动，疫情期也积极协助防疫。但老人其实做过心脏手术，还患有腰椎间盘突出，一人生活难免不便。一次摔倒后不得不借助轮椅生活，这时候老人才发现：家里门太窄通不过轮椅，卫生间门口没有斜坡，洗澡和如厕因缺少扶手困难重重……

随着年龄的增长人的身体机能不断下扒键降，老年人身体的灵活性逐渐降低，四肢力量变弱，行走不稳，出现视力听力障碍，对外界反应迟钝，应急能力差，遇到紧急情况无法保持身体平衡或姿势不协调，因此容易摔倒造成意外事故。

另外，伴随身体机能的改变，身边环境已经逐渐不适合老年人的身体条件和行为习惯，也是导致跌倒等伤害发生的重要原因。

而上述造成意外事故的原因是可以预防的，特别是通过居家环境的改善，预防跌倒，所以适老化改造很重要。
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适老化改造的内容

适老化改造的内容主要包括硬件改造、家装改造、辅具配备，智能用具4个方面。

· 硬件改造包括：地面、出入口、通道的无障碍改造（高差处理、轮椅通行）；地面防滑处理等

· 家装改造包括：室内家具、装饰的棱角防撞设计；推拉门改装；马桶增高设计；蹲便改坐便；水龙头扳手式改造；扶手及抓杆安装等等

· 辅具配备包括：轮椅、助行器、浴凳等

· 智能用具包括：防走失手环、紧急呼叫设施、远程断电装置、闪光振动门铃等

适老化改造也可以按玄关、卫生间、厨房、客厅、卧室、阳台、过道七大生活场景进行分类。以适老化改造的重点区域：门厅、厨房及卫生间为例：
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适老化改造的好处

（1）帮助老人更有自尊、更快乐
通过适老化改造的实施，对于日常生活中的用餐、排泄及洗澡等生活基本行为能够自己主动实施，对于老年人的人格尊严的保持及精神自立性的建立有重要的联系。同时由于活动范围扩大，也能够提高其生活整体的积极性。

（2）减少照顾者的工作量
对于需要接受护理的老年人，其日常生活的一些基本行为可以实现自立，让护理人员能够解脱出来。即便是重度需要护理的情况，也能够减轻一定的护理工作量。

（3）家庭关系更加圆满
通过对居住环境的改造，护理工作量有所减少，护理人员身心负担及疲劳也有所减轻，而被护理老人由于被照顾而产生的愧疚感及压力也逐渐减轻。对于承担护理工作的其家人来说，护理工作量的减轻及有无与家庭关系的圆满有着必要的联系。
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适老化改造，难在理念改变

2020年，民政部等9部委联合印发 《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》。

2012年起，上海就启动了适老化改造的帮扶工作。2019年底，上海市民政局印发《关于本市开展居家环境适老化改造试点的通知》。

未来，政府将推动适老化改造覆盖到更多人群，但实际推广过程中也发现，仍存在不少限制因素。比如许多老旧房屋在硬件设施上并不具备标准所需的改造条件。例如，一些墙体承重不够，无法安装部分辅具，还有的卫生间台阶过高，但门前空间狭小，达不到坡道改造的长度要求。

相比之下，理念上的落后影响更为深远，很多人压根儿意识不到适老化改造的必要性，觉得只有舒适性的改造装修才有必要，而住了一辈子的房子没有必要改造。

此外，目前的适老化改造以标准化服务为主，未来还需要尊重个体差异，注重“个性化”改造。

『贰』 住建部：结合城市更新等工作 大力推进老年宜居环境建设

12月9日，国新办举行新闻发布会，住房和城乡建设部建筑节能与科技司负责人汪科，国家卫生健康委老龄健康司司长王海东等介绍《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》有关情况，并答记者问。
汪科表示，下一步，住房和城乡建设部将贯彻落实《关于加强新时代老龄工作的意见》，贯彻新发展理念，结合城市更新、城镇老旧小区改造等工作，大力推进老年宜居环境建设，加快构建老年友好型社会。
一是推进和加强城市规划建设管理统筹，推动养老、医疗卫生、文化、体育等设施均衡配置、系统布局。二是开展城市生态修复功能完善工程，推动补足城市养老设施不足、无障碍设施不完善、活动场地不足的短板。
三是开展城市居住社区建设补短板行动，结合城镇老旧小区改造，推进完整居住社区建设，构建15分钟生活圈，支持居家养老、社区养老。四是推动既有老住宅、老公建、老厂房的改造利用，推动加装电梯、无障碍环境建设，方便老年人出行、参与社会活动。
据观点地产新媒体了解，汪科表示，坚持以人民为中心的发展思想，将积极老龄观、健康老龄化理念融入到城市规划建设管理的各环节、城市转型更新发展的各方面，着力打造老年宜居环境。
第一，推进无障碍环境建设方面。以创建全国无障碍建设城市为抓手，指导各地在城市规划建设管理工作中落实无障碍环境建设的法规标准和规范。“十三五”时期，住建部联合相关部门命名表彰了146个创建全国无障碍环境市县村镇。
今年11月份，住建部联合中国残联等12个部门印发《无障碍环境建设“十四五”实施方案》，提出到2025年城乡无障碍设施的系统性、完整性和包容性水平明显提升，要求城市道路、公共建筑无障碍设施建设率达到百分之百，将支持110万户困难重度残疾人家庭进行无障碍改造，方便残疾人、老年人的生活。
第二，推进适老化改造方面。主要是推进城镇老旧小区改造和适老化改造相结合。2020年7月份，报请国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出要重点改造2000年底前建成的老旧小区，强调要改造和建设小区及周边适老设施、无障碍设施、文化休闲设施、体育健身设施，有条件的楼栋加装电梯等。
到“十四五”期末，力争基本完成城镇老旧小区改造任务。2019年以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.2万个，惠及居民2000多万户。各地结合城镇老旧小区改造加装电梯近2万部，增设或改造提升养老、助餐等各类社区服务设施近3万个。
此外，住建部也加强和相关部门的工作协调协作，会同卫生健康、教育等12个部门开展城市居住社区建设补短板行动，会同国家发展改革委、民政部等5个部门，推动物业服务企业发展居住社区养老服务，探索“物业服务 养老服务”的新模式。联合民政部、国家发展改革委等9个部门，加快实施老年人居家适老化改造工程，提高居家生活设施设备安全性、便利性和舒适性。
第三，完善相关工程建设标准。包括制订发布全文强制性工程建设规范《建筑与市政工程无障碍通用规范》，对新建、改建和扩建的市政和建筑工程无障碍设施建设和运行维护提出强制性要求;修订发布了《无障碍设施规范》《城镇老年人设施规划规范》等国家标准，按照老年人生理特征和心理需求，对老年人设施规划布局以及日照、通风、防寒、采光、防灾等技术指标作出详细的规定;
发布了《老年人照料设施建筑设计标准》《既有住宅建筑功能改造技术规范》等行业标准，对既有住宅的出入口、楼梯、公共走道、加装电梯等公用部分的适老化改造，以及养老服务智能化系统工程建设作出规定。同时，指导北京、山东、浙江等地出台了一些地方标准，这些标准规范为居家适老化和社区适老化建设改造工作提供了重要支撑。

『叁』 互助养老适老化说的是什么样的互助

“互助式”养老实现“老有所为”“老有所养”相结合
比方说老年饭桌、送餐上门解决了老年人做饭的烦恼；比如家庭养老床位，解决了高龄失能老年人家庭养老困难。定期的巡访关爱制度，又能够使独居的老人有了安全感。对于家庭适老化改造让家庭养老更加宜居。在一些地方还进行了“互助式”养老，也就是年龄相对比较轻、身体比较好的老年人服务高龄的和失能的老年人，这样实现了“老有所为”与“老有所养”相结合。这些工作使得老年人的获得感不断增强。
一是在养老服务设施上，我们要在城市地区建立“15分钟圈”的养老服务圈。在农村要建立县、乡、村三级的养老服务网络。在丰富服务方式上，除了要规范和继续推广相对比较成熟的家庭养老床位、农村互助幸福院、老年饭桌、居家养老的适老化改造，这些相对比较成熟，我们要推广，要使它逐步全覆盖。同时，还要创新方法，比如时间银行、智慧养老、养老顾问等等。在养老服务平台上，我们立足于建立区县街道、乡两级的养老服务中心，养老服务中心不仅要发挥综合养老服务的功能，它更是养老的需求和养老的供给对接平台，类似于客服中心。

『肆』 家庭养老床位有什么作用，怎么推行

家庭养老床位”如敬是指以养老机构为依托，以社区养老服务中心为支点，把养老机构专业化的养老服务延伸到家庭，对家有失能老人的家庭进行适老化改造、专业护理、远程监测等养老服务
全品源智能大小便护理机器人采用微电脑控制技术，人性化的运行软件，可靠的硬件运行平台及智能语旦野音提示模块，液晶中文显示，自动感应控制系统，多重保护，水温、气温、负压等参数可根据不同患者的特点和需求进行调节。可遥控操作、手动或全自动运行，使用方便、安全可靠。
家庭养老床位建设实施模橡喊对象主要为全市60岁以上的分散供养特困、低保、失独、低收入家庭、支出型困难家庭等困难老年人，且经评估为轻度、中度或重度失能的老年人，通过适老化改造、智能化改造、智能化管理、上门服务，让老人在家也能享受到养老机构的专业服务

『伍』 适老化家居改造，需要怎么做才合理，又不能过度适老化

随着中国人口老龄化问题的日益突出，养老模式也在逐渐改变。受传统文化观念影响，我国老年人相对排斥机构养老和社区养老，居家养老仍占主导地位。随着人体进入老年阶段，人的生理机能逐渐衰退，心理需求也会发生不同程度的变化。因此，选择一个方便、实用、舒适、安全的室内空间就显得尤为必要。然而，目前大多数现代住宅设计缺乏对老年人的关怀，空间布局和细节不符合老年人的生理和心理特点。

老人有怀旧情结，很多东西舍不得扔。同时，柜门可以用玻璃做，这样从外面就能看到，防止老人记不住。老人抵抗力比较差，家里的空调地暖可以装上，防止换气致病。地面的选择，老年人会行动迟缓，所以要多注意家居空间的防滑处理，防滑地板，或者木地板、地毯等。家里的门窗开关。老年人接受新事物的能力不一定强，所以门窗锁尽量操作简单，适当降低高度和开闭方式。老年人的活动范围相对狭窄，在室内生活空间的时间较多，具有客观规律性、重复性、聚集性、私密性、地域性和不确定性。希望室内空间能够独立，能够增强功能性和安全感，从而抵御不同程度的生理衰老。

『陆』 推进老旧小区适老化改造，这些城市出新招

当下，全国各地老旧小区改造正在加速推进。在老旧小区改造中，“适老化”“无障碍”成为关键词。

5月18日，《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（简称《规划》）正式印发，这也是全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划。《规划》提出，聚焦老旧小区更新改造工作，统筹推进老旧小区分类改造，提升居住品质，促进职住平衡，到2025年完成1.6亿平方米老旧小区改造。同时，《规划》明确，要注重适老化和无障碍改造，加强适老化改造设计管理，突出加装电梯、公共环境适老化改造和无障碍环境建设等重点任务，统筹养老、助残等相关政策，鼓励“物业服务 养老服务”。

事实上，今年的《政府工作报告》中也提到，要推进无障碍环境建设和适老化改造。那么，随着老龄化社会的到来，如何推进老旧小区“适老化”改造？如何对接“银发一族”的社区养老需求？

北京：

推进室内适老化改造，探索“五方联动”

劲松模式、清河样本、昌平经验……在老旧小区适老化改造方面，北京走在了全国前列，各区总结出了“因地制宜”的模式和经验。

去年5月，北京率先发布了《关于老旧小区综合整治实施适老化改造和无障碍环境建设的指导意见》，推出适老化改造“菜单”，为适老化改造提供了参考标准。

在北京老旧小区的适老化改造方面，特别注重的是“内外结合”和“社区配套”。以北京海淀区南二社区为例，这是北京市首个老旧小区适老化改造试点，由海淀区政府出资，从适老居住环境、出行环境、健康环境、服务环境、敬老社会文化环境营造五大方面进行适老化改造。

在室内适老化改造方面，南二社区对小区内99户80岁以上老人和重度失能老人家庭进行家庭居室适老化改造，包括配置防滑垫、感应告团夜灯、连续手把、洗澡椅等方便老人自理的设备，还配置了智能设备，实现就寝、习惯化动作、如厕、洗浴等数据实时监测，如有异常，老人家属和医护人员可在第一时间获悉。

同时，在社区配套方面，南二社区注重老年人的生活需求，补齐了便利店、理发、家政、洗染、维修、末端物流等八项基本便民服务功能。从2019年改造至今，南二社区这种“内外兼备”“软硬件结合”的做法成了北京老旧小区适老化改造的样本和成功案例。

继海淀南二社区后，在朝阳区政府的支持下，朝阳区劲松小区引入社会资本用于推进老旧小区改造更新，并形成了“劲松模式”。

“劲松模式”开启了多重意义上的创新，探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，对老旧小区引入社会资本力量具有示范性意义。不仅如此，在引入物业时，劲松小区率先以“先尝后买”的理念，以“先服务，再体验，后收费”的原则，让居民感受到环境与服务提升的切身变化，从而更容易接受自主向物业缴费。

河南开封：

探索“红色议事厅”，推广“3 3”电梯加装模式

推进老旧小区适老化改造，八朝古都开封市也走在了全国的前列。与一二线城市不同，三四线城市普遍面临着人口外流、人口老龄化问题，在老旧小区改造时，开封市积极探索和创新适老化模式，给三四线城市适老化改造提供了新思路简态。

在老旧小区改造中，开封市城乡一体化示范区辖区内的金康苑小区和武夷连片小区提升改造，获得了群众点赞。值得一提是，已有27岁“高龄”的金康苑小区在2021年被国家住房和建设部确定为全国推广的12个典型改造案例之一，供全国学习借鉴。

对此，开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局总结了两个小区的成功经验，形成了一套自己的旧改袜咐橘标准，即“五连”和“六有”。“五连”包括地下连、地面连、风貌连、服务连、人心连；“六有”即有完善的基本公共服务设施、有健全的便民商业服务设施、有完备的市政配套基础设施、有充足的公共活动空间、有全覆盖的物业服务、有健全的社区管理机制。

据新京报记者了解，在老旧小区改造之初，开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局牵头成立了由区党工委书记、管委会主任任双组长的党建引领城市更新及老旧小区改造指挥部，并建立周例会和日调度制度，用心研究创新老旧小区改造项目新理念。

在广纳民意方面，金康苑小区和武夷连片小区创新推广了“红色议事厅”；在引导民意方面，发挥小区内群众威望高、号召能力强的老人建立“红色管家”志愿服务队，带头参与矛盾调解、政策宣传、疫情防控等，实现“我的家园我来管”。

在老旧小区的改造中，加装电梯成为老年人无障碍通行的必要一环，但是，也有低楼层的居民反对加装电梯和额外收费，认为自己“吃了亏”。在武夷片区的老旧小区改造中，正是通过“红色议事厅”、居民会客厅，开展“微治理”，尊重民意，发挥民智，创新性地采取了“3 3”电梯加装模式。

“3 3”电梯加装模式即分高、中、低3个档次，居民可以根据自身居住的情况，选择一次性出资、分期付款、按次刷卡使用3种付费方式。这种按需付费的使用模式不仅解决了老年人上楼难的问题，也获得了小区居民的大力支持。

“小区缺少老年人和小孩娱乐休闲的地方，公共区域私搭乱建及小菜园也随处可见。”这是来自河大家属院居民的抱怨。在改造前，河大家属院内部原有的广场小花园是一片废弃的杂草，到处是居民私搭乱建的小棚子、鸡窝、菜地等。在改造后，小花园实现了“变身”，不仅花团锦簇，而且设置了针对老年人的健身休闲区，中间设置有乘凉亭，兼具了美观和实用性。

据开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局物业科科长丰光辉介绍，在“红色议事厅”中，住四楼的居民张阿姨提出“每天下楼买菜回来上楼时都很吃力”的现实情况，在武夷社区的老旧小区改造中。针对张阿姨提出的“上楼吃力”，社区加装了临时折叠休椅，座椅旁边还有温馨提示和紧急联系电话，可以让张阿姨“上一层，歇一歇”。

据介绍，经过几年的老旧小区提升改造工作，开封市城乡一体化示范区内杂乱无章、简陋破旧的老旧小区面貌焕然一新，提升了广大群众的幸福感、获得感，赢得了当地居民的点赞。

浙江杭州：

运用市场化机制，推广“物业 养老”模式

作为长三角的核心城市，杭州在老旧小区改造方面探索出一条“居民主体、政府引导、社会参与”共建共治的模式，“交给专业团队干专业的事儿”成为杭州老旧小区适老化改造的理念。

杭州上城区采荷街道引入了宋都服务作为“金牌管家”，负责对辖区内的36个老旧小区进行升级改造，不仅推出了一套可供复制的社区居家养老理念，还打造出了闻名的“社区养老一条街”。

在上城区四季青街道钱景社区的三新路景芳东区段，原本有一条知名的“小区商业街”，但由于非机动车乱停放、周边沿街环境差、社区活动场地小等原因，当地社区决心将其改造，通过引入宋都服务全资子公司和瑞生活，花了将近一年的时间，成功将“小区商业街”改造成了“幸福养老一条街”。

“幸福养老一条街”总长100多米，总面积约1200平方米，这条路旧貌换新颜，设置了食堂、超市、理发店，活动室等，一应俱全地满足了老年人的生活需求。

杭州上城区采荷街道通过引入和瑞生活率先探索了“物业 养老”的模式，在物业服务方面，设置了社区养老的服务“菜单”，包括怡闲园、怡康园、怡智园、怡惠园、怡学园、怡养园、怡乐园、怡护园、怡和园、4S服务驿站等十大功能区块，形成了集生活照料、文化娱乐、医疗保健于一体的一站式社区养老服务。

满足社区养老需求已成为老旧小区改造的重点工作，杭州通过运用市场化机制、积极引入社会资本，激发社区服务升级的可持续动力，让越来越多老年人在社区享受到更专业、更多元的养老服务。

专家建议：

推动适老化改造多元化筹资，鼓励社会资本参与

推进老旧小区的适老化改造具有迫切性。第七次全国人口普查结果显示，2020年我国60岁及以上人口为2.64亿人，占比达18.70%。在“十四五”期间，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

今年两会期间，全国政协委员、中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文就“加快推进老旧小区适老化改造”议题提出建议，加大筹资力度，推动适老化改造多元化筹资。地方政府应加大适老化改造投入力度，并应多方努力，形成合力，积极为适老化改造创造政策环境。

上海交大中国城市治理研究院陈杰教授表示，老旧小区适老化改造应该遵循三个原则，首要原则就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有机结合，有效互动。不主观设计，多倾听基层声音，确实社区里有需求再行动。遵循法治精神，尊重物权产权和社区的自主权自治权，绝不应运动化推动。

在尊重民意的基础上，陈杰指出，循序渐进，条件成熟一个做一个，做好一两个典型案例，形成示范效应，提炼可复制可推广经验，小范围进行试点，树立品牌再大范围推广，获得更多社会投入，形成良性循环。此外，社会参与是基础。适老化改造不能成为政府一家独角戏，一定是以社会力量为主，应用市场机制，充分调动社会多方面积极性，形成各方合力。

北京易享生活健康科技有限公司创始人、CEO吴晓蓉告诉记者：“社区居家养老属于‘有刚需，无市场’，缺乏第三方专业运营机构来运营。比如，在老旧小区适老化改造时，引入的物业公司能否持续提供专业的社区养老服务，零碎的养老服务商如何统一管理等。”

对此，陈杰也深有体会，他表示：“基于对前期多个试点项目的调研，推广‘物业 养老’落地，主要受到六个来源的阻塞：场地缺自主、业务无授权、业主认同低、服务能力弱、运营模式不明、政府支持不足。这其中有三个矛盾凸显，物业服务企业的非专业性服务供给水平与养老服务的专业性要求之间的供需矛盾，物业服务企业对经营业务的盈利性要求与养老服务的公益性普惠性要求之间的属性矛盾，物业服务企业与业主群体在当前社区治理框架和物业服务模式下的利益矛盾。”

对此，陈杰建议，物业服务企业可以在自身内部孵化专业养老化团队或者引入第三方专业化养老机构来化解专业化不足的矛盾。而对于盈利的矛盾，可以让物业企业在满足约定服务质量考核的前提下承担微利、无利甚至亏本的公益性、普惠性居家社区养老服务的同时，也授予其开展增值性居家社区养老服务的优先特许权，放开相关价格管控，满足部分有购买能力的老人对高层次、高品质居家社区养老服务的需求，这样“肥瘦搭配”，形成交叉补贴。

“目前，老旧小区的适老化改造侧重点是社区外部，而缺乏对老年人室内的改造，比如取消高差，防滑、无障碍扶手、适老家具等设计，甚至到智能化的硬件设施等。有一些改造需要室外和室内同步考虑，比如老旧小区卫生间地面存在高低差，老人出入不便，最好从系统解决，进行老旧小区卫生间主立管改造，从而降低高差，减少老人跌倒风险。”吴晓蓉如是说。

『柒』 居家养老适老化建筑不足怎么改善

居家养老适老化建筑不足的培拦橘问题是一个重要的社会问题，需要政府、社会组织和市场力量共同努力，采取多种措施来改善。以下是一些可能的措施：

• 政府鼓励和支持：政府可以出台相关政策和法规，鼓励和支持居家养老适老化建筑的开发和衡肆建设，例如提供税收优惠、土地开发补贴、住房贷款优惠等。

• 加强宣传和教育：政府可以加强对居家养老适老化建筑的宣传和教育，提高公众对该领域的认识和意识，鼓励更多的人参与到这一事业中来。

• 增加投资：社会组织和市场力量可以增加对居配团家养老适老化建筑的投资，例如投资房地产项目、投资养老院等，以满足老年人的住房需求。

• 推广新技术：新技术的应用可以提高居家养老适老化建筑的建设效率和质量，例如3D打印技术、智能家居技术等。

• 建立社会合作机制：政府、社会组织和市场力量可以建立社会合作机制，协同合作，共同推进居家养老适老化建筑的建设和发展。
  综上所述，改善居家养老适老化建筑不足需要多方面的努力和措施，希望这些建议能够对该领域的发展有所帮助。

『捌』 居家养老需求，适老化改造趋势怎么样

养老行业主要上市公司：目前国内养老行业的上市公司主要有：宜华健康(000150)、华天酒店(000428)、世荣兆业(002016)、延华智能(002178)、奥维通信(002231)等。

本文核心观点：居家养老模式，智慧居家养老，居家养老政策

老龄化程度不断加深，养老需求扩大

联合国规定：65岁以上的老年人口占总人口的比例达7%以上或60岁以上老年人口在总人口中的比重超过10%的属老年型国家或地区。根据国家统计局数据，2010-2020年，我国65岁及以上老年人口数量占总人口比重逐年升高。2020年65周岁及以上老年人口为1.91亿人，占总人口的13.5%。预计在未来，我国将进入深度老龄化社会;人口老龄化加速，促进了养老需求的增加。

居家养老模式介绍

2008年全国老龄委发布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出居家养老是指政府和社会力量依托社区，为居家养老的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务方式。居家养老主要是以家庭为核心，通过政府，社区，物业等方面的帮助为老年人居家养老提供力量支撑，满足老年人居家的日常生活需求。

政策推动居家养老发展

为应对我国老龄化问题，“十四五”规划指出，要完善社区居家养老服务网络，发展普惠型养老服务和互助性养老，支持家庭承担养老功能，支持成年子女与老年父母共同生活，履行赡养义务和承担照料责任;构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。

2021年6月，国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委联合发布《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》，指出要建设连锁化、标准化的社区居家养老服务网络。

加强社区养老基础设施建设

目前我国居家养老仍处于发展期，但养老设施建设的缓慢滞后在一定程度上阻碍了居家养老模式的推广。“十四五”时期，提出实施“一老一小”服务项目，从特殊困难家庭适老化改造、社区居家养老服务网络建设和养老机构服务三个方面来提高养老设施的基础建设，为重点老年人群的正常生活提供有效的生活物质保障。

居家养老智慧化发展

近年来，健康养老与互联网+不断发生关联，在互联网+的推动下，我国养老产业也逐步进入了网络化、智能化的阶段，但在我国整体智能技术受限、智能化产品性能有待提升的现阶段，养老产业的智慧化水平也较低。2020年12月，《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》提出积极推进智慧居家社区养老服务，包括建设智慧养老信息平台，配置智慧养老服务设施，丰富智慧养老服务形式，创新智慧养老产品供给。但从中长期看，智慧化仍将是健康养老的发展趋势。

更多数据可参考前瞻产业研究院《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》

『玖』 小区适老化改造成大势 房企、物企如何发力“第二赛道”

2022年的政府工作报告提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。

其中，推进无障碍环境建设和适老化改造方面，在我国房地产领域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已积极布局养老产业，有业内人士认为，如果形成了一定规模效应，无障碍环境建设和适老化改造可以成为房企的“第二赛道”；而物业公司在这一领域有先天优势，也可将其发展成增值服务的亮点。值得关注的是，未来房企和物业公司，在这一领域该如何发力？业务模式方面又将如何调整？

今年的政府工作报告中提出“推进无障碍环境建设和适老化改造”。图片来源/IC photo

老旧小区适老化改造更为迫切

随着人口老龄化的来临，城市、社区、家庭的空间都急需推进无障碍环境建设和适老化改造，从而为居家养老、就近养老提供支撑。今年的政府工作报告中就提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。

此前的2月21日，国务院印发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》也提出，“十四五”时期，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。与此同时，提升社区和家庭适老化水平，有序推进城镇老旧小区改造，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理等，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅等，做好应急避险等安全防护；有条件的小区可建设凉亭、休闲座椅等。

事实上，虽然部分品牌开发企业在房地产细分领域筹谋多年，配套养老功能的楼盘项目也已有所尝试，但大部分项目中，很少出现以老年人口作为主体进行的空间设计，也很少有无障碍的设计，这一问题在老旧小区内尤为突出。

在接受新京报记者采访时，全国政协委员莫天全指出，目前部分老旧小区没有物业服务或者物业服务相对简单，仅提供保洁、垃圾清运等基础项目，不足以助力适老化改造，“这样的小区在大中城市占比较高，也是改造难度最大的。但与此同时，老龄人口在这样的小区占比却很高，改造需求更为迫切。”

在莫天全看来，适老化改造要有先后、有层次、因地制宜地推动。在新小区开工建设的同时，就要考虑到适老化需求的建设，为未来养老做准备，而不是等到后期改造。而对于适老化改造难度较大的老旧小区，建议将项目市场化，挑选条件适当的小区，引入专业的养老机构来进行改造设计，打造适老化样板工程；然后总结经验，扩大适老化项目的成果，以点带面铺开。

适老化改造或能成为房企“第二赛道”

当前，适老化改造已是大势所趋。从房企层面来看，安馨康养集团董事长鄂俊宇认为，存量物业、适老化改造是房企必然面临的发展路径，如果房企意识不到这是长期趋势，不为此趋势做内功储备，包括人才结构、运营模式进行相应改变，没有存量改造的能力，在地产增量收缩背景下，可能会逐步退出市场。

近年来，已有不少房企纷纷布局城市更新、老旧小区改造，但涉及养老领域的无障碍环境建设和适老化改造，则更为细分。这对于房滑缓企而言，机遇与挑战并存。

“对于无障碍环境建设和适老化改造来说，本身就存在着诸多机遇，如果形成了一定规模效应，可以成为房企的‘第二赛道’，提高房企的营收来源，扩大市场空间，同时也有利于品牌溢价率的提升。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波如是说。

不过，姚劲波同时强调，相对于开发行业，适老化改造尤其是在老旧小区进行适老化改造，本身面临的挑战并不小，对房企来埋让顷说面临着资金缺口大、各方利益平衡难度大以及长期维护压力等诸多问题，想要在短时间内快速形成一套统一的操作模式，并通过规模优势取胜，可能性极小。

在鄂俊宇看来，房企切入适老化改造这一领域，最关键的是需要在战略和观念认知上进行转变，即从过去类金融化销售型物业形态向持有、运营型转变，从原来高投入、高周转，以及伴随而来的有可能是高利益、高风险的模式，转向小投入、长周期、挣慢钱的模式。“这需要看房企在战略和认知上是否有决心，有没有足够耐心愿意为这一机遇深耕。此外，在财务指标上，房企也需要对团队考核指标有个重新定义，如果依然用原先的思维或模式来考量，可能很难适应和坚持。”鄂俊宇如是说。

而弯陆在具体发展路径上，姚劲波指出，对房企而言，重要的是要因地制宜，“南北方的适老化有明显差异，一二线城市和三四线城市的适老化需求不同，养老有共性需求，但更重要的是个性化需求，需要在了解各地风俗习惯、地理环境等诸多差异后，有针对性开展改造建议，并不断落地和优化改造方案。”

物企“前期准备”尚不充分，未来有望突围

值得一提的是，适老化改造方面，物业企业有其先天优势。恰如江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟所言：物业服务可以零距离贴近，可转变“不舍得花钱养老”的传统养老观念，使养老转变为养生；也可以转变商业化服务模式，提倡社会化和公益化养老。此外，在政府决策指导下，可实现小投入大产出，引导社区养老形成共识。

不过，截至目前，物业企业在居家养老、适老化改造方面尚未探索出较成功的先例。那么，物业企业目前面临哪些挑战？又该如何调整？

鄂俊宇指出，居家养老、适老化改造是物业企业介入康养社区服务一个较好的路径。目前的问题在于，物业企业对适老化改造这一特殊模式理解得还不够深入，对于客群需求、服务标准可以选择的合作方范围较窄，尤其在没有形成规模化的样板和示范时，物业企业可能会浅尝辄止。“物业企业需要有耐心，将它当作一个重要的必选项或长期业务，才能迎来较成熟的发展模式。”鄂俊宇称。

姚劲波指出，物业企业目前的主要工作依然体现在保洁和安保两项，虽然一些品牌物业企业也在不断推出各类增值服务，但其收益所占比重很小。同时，提供居家养老相配套的专业服务，本身专业度高求较高，没有经过专业培训的人员也很难胜任此类工作。对于物业企业来说，如果要大规模进入，必然在前期需要大量人员和资金投入，但在现实中，物业企业目前在这方面所做的前期准备并不充分。

“随着改造标准不断完善，居家养老配套服务标准逐步确立，物业企业的参与度一定会明显提升，也将诞生一批以优质养老服务为特色的企业品牌。”姚劲波如是说。