以房養老問題有哪些

① 「以房養老」10大疑問剖析

業內期待已久的以房養老保險終於成行，保監會昨日下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展老年人住房反向抵押養老保險試點，至6月30日止，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人……

一、住房反向抵押養老保險是什麼?

住房反向抵押養老保險，簡單地說，就是擁有房屋完全產權的老年人，把房產抵押給保險公司，按照約定條件領取養老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，去世後，房產的處置權就交給保險公司。

這其實也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在於：老人在世住著房子時，不用像一般抵押貸款那樣及時歸還貸款，反而是在此期間，從保險公司領取養老金，等到去世後，保險公司再用處置抵押房產的收入來還貸。

二、為什麼試點地區是北京、上海、廣州和武漢?

看起來，這種保險，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點指導意見規定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨立產權的老年人，可以投保，申請試點的保險公司必須開業滿5年，注冊資本不少於20億元。而選在北上廣和武漢試點，也是看重了這些城市經濟實力較強、住房市場相對穩定。然而記者采訪發現，這項創新業務在實際操作中，卻面臨著很多考驗，落實起來，難度不小。

三、險企參與反向抵押養老保險容易嗎?

業內人士指出，保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。

有媒體認為，老年人住房反向抵押養老保險不完全是傳統意義上所理解的保險產品，更准確地說，是一系列金融產品的組合，其中涉及房產評估、房屋維護、房屋拍賣轉讓、年金、醫療保險、健康增值、金融理財等眾多領域。將傳統養老保險與房地產市場聯系起來的產品特性，對於經營主體保險公司而言將面臨一定難度的風控考驗。

《指導意見》中對保險公司開展試點的資格條件要求包括：已開業滿5年，注冊資本不少於20億元;申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等。

不過,相關負責人表示，由於該業務以老年人為主，業務涵蓋面廣，流程復雜，期間較長，保險公司應顧全大局。一是在房產評估、抵押、後續管理等方面嚴格執行法律法規及合同約定。二是產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便於理解和接受。三是充分保障消費者的知情權，對與消費者自身權益有關的信息，做好披露工作。

四、保險和房地產聯姻如何進行有效的風險管控?

“以房養老”把保險和房地產結合在一起，如何進行有效的風險管控?對此，對外經濟貿易大學副教授徐高林提出了四個風險因素：房價波動、利率波動、壽命波動和現金流風險。他說保監會在調研的基礎上對風險已經做出了一道防線，試點城市房價抗跌，我們更要關注未來發展過程中的“意外風險”，在試點期內不斷的總結、學習。

風險的關鍵問題還是在於房產的估值問題。王國軍指出，房價一旦下跌，對保險公司和銀行和個人都是一個大問題，究竟誰來承擔這樣一個損失，銀行、保險公司都不敢參與進來，還是需要制度設計的合理，讓人們沒有後顧之憂。此外，王國軍還提出了人們廣為關注的“70年產權”問題，他說，將來產權到70年以後房屋如何處置將會是一個大問題。

顯然，房價波動並不是唯一的風險因素。徐高林還提出兩個問題，一個是完全獨立產權和房產處置的問題，也就是繼承人和保險公司之間未來會在房產價值上可能出現爭議，對房產的處置達不成一致;二是房屋中途意外的風險，老年人的權益很難得到保障。

關於投保人對產品的選擇，王國軍說投保人需要根據自己的風險承擔能力和意願來選擇。根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。

五、以房養老怎樣“養”?

反向抵押養老保險並非我國首創，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故後，保險公司獲得抵押房屋的處置權。

“反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。”保監會人身險監管部主任袁序成說。

事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特徵，它為投保人提供養老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋佔有、使用、收益等權利;投保人身故後，房產處置的剩餘所得將會返還給繼承人。

中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特徵，就是適用於高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。

從國際經驗看，不只是養老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養老服務。保監會出台的指導意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務”。

六、房價漲跌怎麼“算”?

無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。

房產究竟價值多少?這無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質的房地產評估機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。”

如果房價上漲，房屋增值怎麼辦?根據指導意見，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。

② 、以房養老是否適合中國國情以房養老遇+到的困難在哪裡

以房養老模式在我國的可行性分析包括從我國傳統養老模式、農村人口比例、房價的攀升、政府的扶持等方面，就目前形勢看，我國對新事物的認知能力差,使得「好帆空以房養老」模式缺乏賴以生存的廣闊空間。。

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1、傳統文化差異是巨大阻力我國傳統的養老模式是養兒防老、家庭養老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮也普遍採用社會統籌養老和單位養老,儲蓄存款、商業保險和依靠政府最低生活保障等方式來養老。由於獨生子女政策的實行,「四二一」家庭結構在城鎮已經成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養老問題也成為了兒女們沉重的負擔。「以房養老」模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產的繼承權,中國傳統的養老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現。因此,基於我國現實國情上的傳統思想文化差異是「以房養老」模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

2、房價走勢未料阻礙模式預行近幾年來,我國房地產投資規模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產風險系數也不斷加大,房地產開發融資結構中仍有50%來源於銀行貸款。有關數據表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產市場風險集中於銀行系統的問題成為隱患。據統計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利預行。

3、我國農村人口比例大是現實國情國家統計局2007年9月26號發布的報告《從十六大到十七大經濟社會發展回顧系列報告之七:城市社會經濟全面協調發展》指出:黨的十六大以來,我國城市規模不斷擴大,城市經濟發展實力明顯增強。2006年,全國城鎮人口達5.77億,城鎮化水平達43.92%,預計到2015年城鎮人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農村人口居多的發展中國家,人們受地域環境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差,使得「以房養老友瞎」模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

4、政府扶持不足不利於模式實施「以房養老」模式是一項創新的養老模式,社會效益明顯,對養老事業的發展和社會穩定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應當積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應當制定相關法律法規、嚴格進行監管、規范市場秩序。

5、我國房地產估價行業正處改革階段房地產價格評估制度是國家法定製度,在房地產買賣、抵押、房屋捭補償標准確定等方面發揮著重要作用。目前，我國共有房地產估價師3.5萬人，房地產估價機構3500家，全行業從業人員25萬人。針對房地產估價行業存在的給「回扣」、迎合委託人要求出具不實估價報告轎悔、轉借資質等突出問題，建設部先後出台了部門規章《房地產估價機構管理辦法》和《注冊房地產估價師管理辦法》，下發了《關於加強房地產估價機構監管有關問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監管、行業自律和社會監督相結合的行業管理模式。房地產估價行業監管制度日趨完善，對規范房地產估價機構和房地產估價師行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益和「以房養老」模式的順利推行將發揮重要作用。

③ 以房養老的優缺點!

導語：以房養老屬於當下比較火的一種新型的養老方式，老年人可以把自己名下的房產進行抵押，不僅自己可以享受住房還可以每個月獲取到一定金額的退休金，在老人去世之後房產會被銀行或者是保險公司收回，屬於一種房產變現的養老方式。以房養老屬沒讓於一種資源的新型配置方式，以房養老的優缺點都是什麼呢?不妨來看看下文中的介紹。

以房養老是可以在一定程度上彌補市場經濟發展導致養老金不足的情況的，還可以提升社會養老的程度，對於住房也得到了合理化的利用，當然以房養老也是有很多弊端的，容易枯胡局造成老人和孩子之間家庭觀念的淡薄，在一定程度上還會激化原有的矛盾，而且並不能提供老年做鬧人一些養老費用的急需。由於以房養老的制度還不是很完善容易出現一些金融風險，目前的房子產權都是在70年的，在70年後房子如何處理也並沒有相關的規定，這樣讓朋友們選擇以房養老的時候有很多需要考慮的問題。

先來說說以房養老的優點，以房養老可以讓老年人在晚年的時候依然享受到家庭的溫暖，而且並不會在老人依然在世的時候收回房子，可以說老人一生都是擁有房屋的居住權利的。以房養老還可以在一定程度上減少子女的壓力，因為老年人每個月都可以得到一定的資金補償，可以讓每個月的養老金都處於足夠用的狀態，不用子女再補貼家用。

再來說說以房養老的缺點，以房養老在很大程度上沖擊了我國現有的養老模式，對於家庭關系之間的和諧可能會造成一定的影響，因為以前的房產是可以直接的留給子女的，推出了以房養老的政策，可能會有一部分子女無法得到父母留有的房產而決定內心不平衡，對於老年人的照料也無法很好的進行。

關於以房養老的優缺點就先為朋友們介紹這么多了，其實以房養老的初衷是非常好的，但是在操作的過程中朋友們可能會感覺到阻礙還是非常大的，以房養老可以適用的范圍並沒有那麼的廣泛，經濟條件很好的老人並不需要以房養老的方式，而經濟條件不好的老人很可能因為選擇了以房養老而疏遠了與子女之間的情感。

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④ 以房養老弊端

我們先了解下什麼是以房養老，簡單來說就是你把房子抵押給保險公司，保險公司給你錢，等你身故後，保險公司對房子擁有優先處置權，說白了就是房子不是你的了。怎麼給錢呢？保險公司是這么算了，假如你的房子值100萬，而你今年60歲，你需要繼續交錢至86歲，每年2544元，但你每月能得到2514元，看清楚啊，給保險公司的是年，保險公司是按月給我們，然後拋去各種稅，你大概每年能得到25000元，86歲後，你一共拿回了大概65萬元，你活到98歲，恭喜你，你可以拿回成本了100萬。等你身故後，你的房子也就和你沒有任何關系了。

我們從另一個角度思考一下，假如你現在把房子賣了，用這100萬理財，按市場上的無風險收益來算，5%，當然有的人說我不會理財，那你就買余額寶，或微信理財，按3%算，一年也有3萬，也比保險公司給的多吧，最主要的是等你身故後你手上最起碼也有100萬，和那個什麼都沒有要好的多了

⑤ 以房養老政策是怎樣的

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隨著養娃成本的增加，越來越多的都市人群不敢輕易生二胎，而老年群體卻不斷增多，老齡化越來越嚴重，族蔽喊為了減輕年輕人的贍養負擔，以房養老政策開始試行，那它的定義是什麼呢?接著就來看看吧! 它主要是實行房產的反向操作，將房子抵押或出租，通過定期的方式來獲取相應數額的養老金。而這類兆野政策主要是針對名下無子女的孤寡老人、兒女在外的獨居老人，這類人群往往不用考慮繼承的問題。 其中以房養老政策所要求的房產面積應超出六十平，且申請人的年齡不小於六十周歲，這兩項標准已讓符合這類養老人數受到限制，所在圈子不是很大。從理性的角度分析，以房養老政策所帶來的養老金並不是主要的，它只是相當於補償的一種，起不了決定作用。 很多人對以房養老政策了解得不是很透徹，其實它將養老的概念無形的抬高了，實際上，它只是讓老人的日常開支有了著落，但對於贍養部分，政策並不是很好的解決處理，這部分還是需要並燃子女來進行承擔。 同時銀行獲得這類的房產，關於處置問題依然是頭疼的，大多數銀行都處於被動的情況下，它們大部分是處理抵押房產，並不是將房產主動買賣。而它處理往往是由法院出面解決，銀行並不具備這個能力。 因此以房養老政策的實施力度並不是很理想，主要還是深受傳統觀念的影響，而且還有產權處理等問題。像普通住房的產權有七十年，則將成為政策受阻的最大因素之一，並且和國外政策也存在差異性。當房產到期後，要如何處理，續期費用也未有明確的規定，存在很大的風險性。 希望以上回答，對您有所幫助。
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⑥ 以房養老相關政策

7月，飽受爭議的以房養老政策開始試行，中國人由來已久的「有房有家」情節，讓許多人直言不能接受這個政策;而今，經過一年的時間，在北京、武漢、上海和廣州這四個最先試行的城市都找到了接受以房養老的家庭，共有22戶家庭獲得承保，這些家庭包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

由於各地房價差異巨大，通過以房養老領取的養老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據老人與保險公司共同選擇的國家認可的第三方評估機構評估的房產價值進行估算。以65周歲男性，房產有效保險價值500萬為例，老人每月領取養老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領取12340元養老金。而不少網友卻對這個結果存在爭議，從65歲開始領取，要收回本，需要27年，也就是說要活到92歲才能拿到自己的500萬，而這其中並未考慮通貨膨脹等因素;此外，還有網友計算出，500萬房子賣出存銀行定期，或將房子出租，每月獲取的收入也大於領到的養老金，且不受時間制約。但也有人表示，之所以大家對以房養老的政策如此抵觸，是因為對這個政策的解讀存在誤解，以房養老政策在歐美等國實行已久，效果良好。那麼，究竟什麼是以房養老呢?

以房養老，通俗一點的理解就是以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故後，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。而以房養老的模式實則包括「倒按揭」養老、售房養老、投房養老、投資返本入住等30餘種。以房養老政策在國內尚處於試運行階段，但根據調查顯示，大多數一二三線城市受訪年輕人表示不能接受以房養老。而多數老年人依舊有較深的「養兒防老」「房就是家」的觀念，表示願意在以後將房子留給子女，還不能接受將房產抵押給銀行。

但即使願意接受以房養老，也並不是所有人都適用的。以房養老政策有許多的限制：如養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對以房養老該房屋做出售、出租或轉讓的處置;而老年父母需與子女分開居住，否則，老人亡故後，子女便無處可居;而老年人的經濟條件也應在適中水平，因為當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老;而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。除此之外，政策還有一些其他規定限制。

以房養老政策目前還並不成熟，但會逐漸在全國推廣開來，至於未來政策的接受度及效果如何，還要看未來的推行情況。

⑦ 以房養老的各方觀點

早在2004年，浙大學者柴效武就提出「60歲前人養房，60歲後房養人」觀點，當時社會反響較大，隨著老齡化社會的到來，「以房養老」觀點越來越被社會民眾所接受。
贊同
2010年初，廣州市政府提出「以房養老」模式，發布《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，《意見》稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度，探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議，年輕人比老年人更認同「以房養老」，而丁克一族更表示歡迎。
以「廣州可以實行以房養老嗎」為題進行網路調查，由於上網人以年輕人居多，可視為對年輕人的調查。調查到結束共收到966票，其中反對者比贊成者多出近一成。調查數據顯示，認為「以房養老」在廣州由於條件尚未成熟，不可行的反對者佔54.76%；而認為可行表示支持的贊成者佔45.24%。
反對
而在隨機采訪的10個老人中，反對「以房養老」佔了九成，大部分認為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太，想留給子女也沒法留。
瑞滿金融學校王立博老師：中國房價成本過高，需要兩代人甚至夫妻工作50年才能購買一套房，剩下的20年產權反向抵押解決養老有可行性，但是，房價不合理，從歷史來看，不可能持久，所以，以房養老存在合理性問題。
最近情況統計:
2014年7月1日起，中國保監會在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點，2015年4月份，第一款「保險版」以房養老產品推出。然而截至目前，僅有十餘戶居民願意成為「吃螃蟹」的人。
以房養老為何叫好不叫座？「保險版」「銀行版」以房養老業務遇冷背後凸顯怎樣的養老困局？
不同產品同為遇冷，反映出人們對制度設計、操作標准方面的顧慮。
——上漲收益怎麼算「誰說了算」。「房子被拿走，保險公司或銀行就會占據話語主動權。而一線城市房子漲價潛力較大，將來老人在分享房屋上漲收益時很容易『被縮水』。」一些咨詢者擔憂。
——相關機構業務不銜接。目前，這項涉及保險、銀行、房產評估第三方機構的業務並未實現「無縫對接」。記者采訪了解到，許多房產評估、中介機構並未涉足這項業務，「沒有統一標准，容易產生糾紛。」
——70年產權門檻。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據「房隨地走」的原則，那麼雙方當事人都會受到很大損失。
——養老設施與服務缺乏。民政部的數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬。賣掉房子「前不著村後不著店」人們不願意「冒險」。
「可先從失獨和丁克家庭做起。」中房集團理事長孟曉蘇說。
專家指出，從失獨和丁克家庭做起的定位確立之後，就要逐步解決以房養老產品面臨的制度設計問題。一些發達國家以房養老業務的推廣是基於其完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善的個人信用。在這些方面，國內還有一定差距。
然而，深層次來看，以房養老從備受關注再到遇冷，其背後折射出的是社會養老保障體系主幹出現缺失。
雖然57歲的年紀尚未進入老年，但對失獨母親孫慧芬來說，養老是切實的難題。「我們希望政府提供更方便多樣的養老服務，並給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。」
「我國目前養老保障有『三個支柱』，分別建立的基本養老保險制度、企業年金和職業年金制度，以及個人自願購買的商業養老保險。」華中師范大學經濟與工商管理學院院長鄧宏乾說，「以房養老作為養老服務的一項有益補充，並不能完全替代養老機構、養老保險等主流選擇」。

⑧ 時評：以房養老到底存在哪些不足

下面是由整理的 時評：以房養老到底存在哪些不足 ，歡迎閱讀。

據羊城晚報的消息稱，以房養老政策終於在一年的時間後推出。記者昨日即7月16日從推出這款產品的保險公司獲悉，上月底，有兩戶廣州籍老人簽署了以房養老合約。至此，四大試點城市北京、武漢、上海和廣州都找到了接受以房養老的客戶，共有22戶家庭獲得承保。這些家庭包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故後，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。2013年8月，國務院發布的《判做關於加快發展養老服務業的若干意見》提上議程，並在2014年7月1日正式落地。不過，雖然這種產品是養老市場的一種有益補充，但卻與中國養老傳統和房地產市場消費習慣背道而馳，即使保險公司顯示出極大興趣，但從設計到最終銷售成功，則花了整整一年時間，而且到目前為止，也只有一家公司推出。

從目前的首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養老保險產品。根據合同，基本保險金額基於所抵押房屋的評估價值，在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素後確定。上月底第一個廣州老人簽署了合同後，這一產品在四個試點城市全面落地。應該說，對於老年人住房反向抵押養老保險業務在我國尚屬新生事物，業務流程較為復雜，期限較長，涉及領域較廣。業內人士認為，以房養老產品的獲批和面市，有利於逐步積累開展此項業務的經驗，推動該項業務在我國的健康發展。

而對保險版以房養老未來的市場前景，有保險專家指出，目前大約有占老齡人口比重10%的無子女家庭和失獨家庭本來就沒有把住房傳給子女的需要與可能，很可能是保險版以房養老的目標人群。不過，作為一項全新的試驗，首款以房養老產品也具有不容忽視的操作風險。對於以房養老的風險，南開大學風險管理與保險系教授朱銘來表示，發達國家的反向抵押好處是把風險轉移給保險公司，隨著物價適當調整，房屋的科學估價、長壽風險由保險公司承擔，最後按照大數法則，根據老年人生命長短的平均水平，以房養老保險是可以經營的。

但是國內的保險公司是否具備這種風險分散的精算技術，比如產品量化、房屋價值估算、長壽風險的計算等都存在諸多不確定性。因此，保監會也予以了警示，要求保險公司在使用相關保險條款和保險費率時，應加強銷售管理，明確說明保險責任、責任免除、合同解除等事項，確保消費者正確理解保險合同。幸福人壽相關負責人也表示，只有通過公司相關培訓的營銷員才有資質銷售這款產品。

另外的問題是關於以房養老，很多專家的觀點一致認為以房養老值得注意的問題在於一是“4+2+1”的家庭模式已經出現於人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是老年人，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。我國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。

而且還要明確提出政府要堅持保障基本，重點為城鄉“三無”老人，低收入老人，經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務，進一步明確了政府的兜底責任，對城鄉困難老年人是利好消息。同時面對廣大公眾將著力構建多樣化、多層次的養老服務保障模式。相對於住宅建設用地使用期到期後，如何自動續期尚無明確規定，是否會影響一些人的以房養老計劃?而據《物權法》對住宅建設用地使用期期滿後怎麼辦，只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂，以普遍的70年使用期為例，70年後續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎麼交這些具體問題都沒有明確的規定，更讓有以房養老想法的人心存顧慮。

此外，以房養老還存在著哪些問題呢?法律法規沒有明確規定，政府春空層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定掘森衡具體的政策和細則才可能得到推展。“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。

那麼如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由於起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對於弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。有相關人士表示，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。

在以往的“養兒防老”觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎麼發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎麼都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出，“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無奈，養兒就是防老，我認為主要是社會的大環境的重壓，每個人可能都不能應付這個社會，但是我們的專家學者總是讓新一代適應社會，沒有辦法。

老人不願意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關系;差的服務又不到位。我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故後，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。

由此按照現有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況。然而與之相對的是，我國養老服務和產品供給不足、市場發育不完善。此外，養老服務的扶持政策不健全、體制機制不完善等問題也成為養老服務業快速發展的瓶頸。

⑨ 以房養老的五大誤區

誤區一：以房養老就是「倒按揭」
日常談到以房養老，進入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認為以房養老只有倒按揭這一種方式，顯然是個極大的誤讀。難道以房養老就是「自古華山一條路」，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。
以房養老是我們凝結了若干理論之後創建的一種新的養老理論，是我們今天正在大力倡導，並努力促使其早日得以實現的一種新的養老理念，是一種將房產與養老通過金融保險機制相結合，實現功能自主創新的新思想，這就是如何運用大家都擁有的住房中蘊含的巨大價值，尤其是運用每個人最終死亡後仍然會遺留房產的巨大余值，將其在自己生前就提前變現套現，就能作為養老金使用。以房養老的理念之下則聚集了眾多的具體操辦模式，據我們大致歸納可包容30種，倒按揭只是其中最為典型也最為復雜的一種，並非一定要將以房養老等同於倒按揭。
以房養老應當如何搞，有著較多選擇，需要給予積極關注。從廣義的角度看待以房養老，根據我們的廣泛調研和深入研討，各種以房養老模式可簡單地分為金融保險模式和非金融保險模式，前者如倒按揭、房產養老壽險或售房養老等，必須要金融保險機構參與其間才可能真正實施、順利運營；後者如我們還將要談到的售房入院養老、租房入院養老、遺贈扶養、房產置換、房產租換、投房養老、售後回租、招徠房客、異地養老、基地養老等，則都屬於非金融保險領域，它並不需要保險公司和銀行的介入，只要政府大力倡導，構築平台，老年人自己解放思想，開動腦筋，就可以實地操作，將會遇到的風險也要小得多。這些看上去大相徑庭的做法，其實都可以實現以房養老的大目標，也都可以稱之為以房養老。
以房養老的實質，是要通過種種的金融與非金融的運營機制與手段，將老年人身故後將會遺留房產的巨大價值，提前變現套現到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價值上的變現盤活，空間場所的充分運用，權屬功能層面的有益轉換，使得它能在養老保障問題上派上更大用場，以切實可行地達到用房子養老的目標，都是我們這里談到的以房養老。簡單而言，就是「以房換錢養老」，這就解決了目前國家、社會乃至家庭個人，最為頭痛的養老資金籌措的大問題。
誤區二：「倒按揭」是養老金全部來源
中國人民大學老年學研究所杜鵬所長認為，已步入老年的人，大部分並沒有購買商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養老的人，是四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看，大部分「倒按揭」都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個條件其實已經將適用這種養老模式的老人限制在一個相對數量並不大的圈子裡。
事實上，對於這個范圍內的老人來說，「倒按揭」補償的資金並不是養老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養老金的補償，不是支柱。
誤區三：「倒按揭」能免除贍養義務
以房養老模式解決的只是誰給付養老金的問題，而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪裡養老，如何度過晚年時光，誰來照顧他們的起居，誰為他們排遣孤獨，這些困擾著中國老齡化社會的核心問題並不能因為「倒按揭」而得到妥善解決。「倒按揭」至多能補償養老金，卻無法免除兒女的贍養義務。
一些社會學專家曾評價，對「以房養老」模式過度抬高的隱患之一就是，將養老的概念等同於給付養老金，以為讓老人生活、醫療的費用有著落就解決了養老問題。這無疑誇大了贍養義務中經濟扶助的成分，而忽視了兒女在贍養義務中還應履行的照顧義務。
誤區四：「以房養老」改變「養兒防老」
中國老人通常的做法是將房產傳給子女。這種做法緣於一種家庭功能的觀念，幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養老模式顛覆。
「以房養老」本是個舶來品，從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到，中國固有的家庭功能觀念發揮了強大作用。在美國，「以房養老」有這樣一種模式，退休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作為生活補貼。夫婦去世後，房屋首先被用來彌補銀行借款及其利息，有剩餘時再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題，但與中國父母將房屋無償「留給」子女是完全不同的兩種情況。
誤區五：重觀念改變輕操作難度
長城人壽保險北京分公司總經理焦益寬表示，國內從未有過「倒按揭」先例，它需要在專業人士評估後進行專門開發，並不可能短時間內完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題，國內不允許金融混業，因此保險公司不被允許做反向按揭業務。
浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向於讓銀行成為「反向抵押貸款」的介入者。柴教授認為，這種養老模式包括售房和養老兩個步驟，合並在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業務量，降低交易費用。銀行如果願意接受這項業務，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。
但國內銀行機構同樣也有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為，這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產，但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，而不是主動地去買賣房產。

⑩ 火爆全網的「以房養老」有什麼利弊

”以房養老“可以保障老年人的生活，對於那些無兒無女的老人來說的確是一種福利，老年人到了萬年即使沒有養老金憑借著”以房養老”也能夠過上很好的生活。但是這個政策實施起來非常困難，因為無二無女的老人的數量不是很多，如果老人有繼承人的話，那麼他們子女們一般是不會同意“以房養老”這樣的事的。

以房養老其實就是一種針對老人的養老保險，老人如果有一套證件齊全，並且還是自己名下的房子就可以把房子抵押給保險公司。然後保險公司就按月給老人發養老金，並且老人還可以繼續居住在自己的房子內。等到老人身故後，那這套房子就歸保險公司所有。

“以房養老”這個保險看起來很不錯，但是真正參與的人非常少。