反按揭以房养老什么时候正式推出

❶ 以房养老政策

以房养老政策
对于以房养老政策，很多人都还不是非常了解，下面我们就来详细说一说以房养老政策。
以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生铅悉存寿命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续扮旅终生的现金流入。
以房养老厅激凳，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

❷ 专家解释“以房养老”试点该如何养老

“以房养老”如何养 专家：仍需突破多重障碍

投资风向标

随着上周“以房养老”保险试点正式落地，一时间，“以房养老”究竟该怎么养成为全社会讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快，养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。

此前尽管各地已有不少试点，但相关业务开拓举步维艰，传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点，监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?

形势

2053年每3人中就有1老人

6月23日，酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点，试点期间为2年，地区为北京、上海、广州和武汉，自7月1日起。

“以房养老”保险政策落地，再次引发全社会的关注。对于保监会此次出台新政，有保险机构人士分析称，“以房养老”试点的提出，是基于当前国家养老面对的几大难题，如日益加剧的老龄化趋势，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

事实上，当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2015中国居民退休准备指数调研报告》，截止底，中国65岁及以上人口已达到1.32亿人，占中国总人口的9.7%，且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年，老龄人口将达到峰值4.87亿，占总人口35%，即意味着每3个中国人中，就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

对于推出试点的意义，业内人士认为，在养老市场中，金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产，当前推出试点，也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广将是大势所趋，不过，受当前商品房产权以及传统观念等因素约束，以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索，“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

与此同时，“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来，通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势，尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题，其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。

那么，什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”，其实官名叫做“反向抵押贷款”，也俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

反向抵押贷款最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

资料显示，国际上住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。

问题

“以房养老”如何养?

其实，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。

据银行人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世，继承人无力或不愿偿还贷款，银行将面临处置房产的繁琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

记者了解到，中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行，贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

据了解，该银行也主要是通过打包，以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过，截至目前该业务进展仍相对困难，成交业务十分有限。

此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点，意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

尽管如此，目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体报道，幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。保监会有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险，保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。”该人士称，而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索，未来或可在二者的结合上做些文章。

专家

仍需突破多重障碍

金融机构为何参与积极性不高呢?事实上，国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。

近日，记者走访了位于广州市越秀区的多个社区，受访的多位老人普遍表示，“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻，也知道一些，但对于具体如何操作并不清楚”。

有不少老人认为，有房子的老人大多家庭经济有保障，儿女贴补一些足够使用，哪还需要抵押房子;而且，“好不容易一辈子攒了一套房子，说什么也不会打房子的主意。”

对于今年69岁的王伯而言，“有房子租出去，也好过抵押给银行、保险公司，每月拿一笔钱。”王伯告诉记者，自己现在有两套房子，除了现在居住的，还有一套用来出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地产中介负责人告诉记者，从房地产价值变化角度看，“以房养老”在一二线城市的可操作性要大于三四线城市，但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时，“以房养老”最大的风险来自房产估值和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。

另外，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构，还是作为遗产分配给老人子女，这也是值得关注的话题。

还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有了钱，也未必能买到优质养老服务，“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

需要注意的是，事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。不过，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看，“以房养老”仍将处于探索阶段，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。

❸ 据调查以房养老难实施的首要原因是房价不稳定

“以房养老”难在哪儿?房价不稳定是首因

为期两年的“反向抵押养老保险”(以下简称“以房养老”)试点于月初启动，时至月末，试点实施已近一个月，老百姓似乎并不买账，参与“以房养老”调研的几家保险公司也只有幸福人寿上报了相关产品。“以房养老”试点推行有哪些难点?怎样解决?《中国产经新闻》记者就此进行了调查。

险企：房价不确定性是首虑

其实早在2006年我国就开始“以房养老”的探索。据记者了解，2006年在上海、南京等地就有了政府主导的“以房养老”;2007年上海公积金中心试行“以房养老”，但因真正符合条件的老年申请者很少，如今已经停办;在，国内银行又以“反按揭”的形式推出“以房养老”，规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了，只能“养老”不能“送终”，所以，实施效果并不理想。结合“政府版”和“银行版”的“以房养老”经验，这次国家又推出“保险版”。但目前来看，不管是百姓还是险企似乎对这次的“保险版”也并不感兴趣。

据了解，在“以房养老”的指导意见落地前，包括幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿7家保险公司已经进行过一段时间的参与“以房养老”保险调研。但在7月1日《意见》实施后，却只有幸福人寿一家险企向保监会上报具体方案。为何“以房养老”推行会如此之难?

保监会有关部门负责人在接受记者采访时表示：“老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，其业务流程复杂，期限较长，涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。”

“房价走势及老人预期寿命如何评估，是金融机构首先顾虑的问题。更重要的是，房价不会总是只升不降，未来预期很难作出准确判断，这对保险公司而言是不小的风险。”一家知名保险公司负责人在接受记者采访时说。

据媒体报道，今年以来，杭州、广州、北京等多个大城市出现了房价下跌的情况。未来房价将会怎样，上涨还是继续下跌，谁都无法做出准确的预测，这也是保险公司和投保人都不愿意参与“以房养老”的主要原因。

另有金融业人士认为，中国房屋70年产权问题也是实施“以房养老”的一大障碍。“中国房屋产权70年，是‘倒按揭’的最大障碍，也是与国外政策环境的最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。”某银行客户经理刘小姐告诉记者，“而这两种不确定风险都是保险技术不能处置的”。

市民：不如留给子女 不如用来出租

“老年人的财产应该留给子女，这是中国人的习俗”、“安居才能乐业，没有房子生活还有什么意思”……这是记者在居住的小区采访时，老人们七嘴八舌地发表着对“以房养老”的看法。7月25日下午记者在小区中随机采访了10位老人，问他们是否愿意拿房子做抵押“以房养老”，其中有9位表示“不愿意”。

《意见》中规定，申请“以房养老”得满足两个条件：60岁以上老年人，拥有房屋完全独立产权。“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示：“以房养老”产品设计得满足三个特征，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质、无亩芦歼子女、失独的老人。有数据显示中国老人有两亿人口，其中，没有子女的老人占10%，大概2000万。有1%的是失独老人，据老龄委估算是200万，并且以每年7.6%的幅度在增长。有这么多潜在投保人，但为何有8成以上的老人不愿投保呢?

“目哗橡前实施的最大障碍有两条：第一是老百姓固守的老观念。中国深受‘养儿防老’传统观念影响，一些老人在 心理 上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的;第二是大家对房地产市场不确定性的担忧，当然要留给儿女们了，这是中国人自古以来的习俗”，一位张姓老人在接受《中国产经新闻》记者采访时说。据此前媒体报道，在本次实施试点的4个城市中，上海有超九9成的老人不愿“以房养老”，广州有8成老人表示“以房养老”不靠谱。

近日，暨南迅冲大学舆情研究中心开展了关于“广州市居民养老现状”的民意调查。调查发现，广州市民对最传统的“家庭养老”方式的认知度和认同度都是最高的，机构养老的认知度次之，其次是社区养老、“以房养老”和“候鸟式”养老。

“‘以房养老’制度推行难在未来房产价格难以预料。” 北京大学 人口研究所教授穆光宗在接受记者采访时说。

《意见》中规定，这次“以房养老”主要有两类产品可供选择：参与型和非参与型。投保人如果购买参与型，保险公司则参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押的房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;如果购买了非参与型产品，则保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。而对投保人来说，如果房价上涨则存在保险公司是否对其房产公平估计的风险，如果下跌可能存在收益比买其他理财产品收益低的风险。

“假设投保人今年70岁，拥有一套房龄20年的房子，目前房屋市场售价为100万，预期养老金每月能拿到5400元。但是如果将房子租出去则每月可能有6000元的租金，与收益相对稳定的理财产品如国债相比，养老金也存在着一定风险。这也是投保人从实际利益来考虑不愿‘以房养老’的原因。”一位保险公司工作人员向记者介绍说。

专家：完善机制，以法规突破瓶颈

目前，中国已经进入人口老龄化快速发展阶段，底60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。养老矛盾日益突出，最大的问题是养老金不足。所以，国家才如此急迫地推行“以房养老”政策。但目前阶段来看，社会各界对此似乎有很大争论。

保监会人身保险监管部主任袁序成在接受媒体采访时表示：不论对监管部门、保险公司还是对消费者，都没有成熟的经验可以借鉴，这个指导意见比较粗浅。反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择，需要更理性看待，才能营造出消费者、险企和监管层三方共赢的局面。

一位法学专家分析表示：“以房养老”目前在中国实施的障碍主要有两点：第一点是投保人固守的老观念，第二点是房产市场的不确定性。具体来说，这两个“拦路虎”前者是观念问题，后者是市场问题。观念绝不是一成不变的，这些年养老院从无人问津到一床难求的变化就是最好的例证;市场问题更是应该交给市场自己解决。而要想把“以房养老”制度真正落到实处，最应该关注的是相关的法治问题。目前，关于这项制度的很多配套法律法规都是缺位的，比如70年房屋产权问题，比如参与这项制度的相关金融机构的资格问题、监管机构的设置、职责问题等等。只有这些法律空白尽快补齐，“以房养老”制度才有可能突破瓶颈。

复旦大学 房地产研究中心副主任华伟在接受采访时也表示：我们需要做的是完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，而在其中政府所需要做的就是完善后期保障制度，不需要参与市场。

“对于‘以房养老’这一新鲜制度，需要政府拿出更加智慧的顶层设计，用严密的法规、政策尽量防控其不可回避的风险点，才会有越来越多的人愿意接受这种新兴的养老模式。”上述人士表示。

❹ 人养房子,房子养人

人养房子,房子养人

人养房子,房子养人，都说“养儿防老”，但是 在现在的社会里已经不那么对了，现在“以房养老”更为实际。年轻的时候人养房，随着中国社会老龄化的加速，当你老的时候房养人。以下分享人养房子,房子养人。

人养房子,房子养人1

从“人养房”到“房养人”

“老有所养”、“惠及子孙”……这些延续千年的习俗观念，是构成中国人精神世界的重要支柱。在经历了四年左右的激烈讨论后，流行欧美国家的“倒按揭”养老模式将于10月首次在我国推出。

所谓“倒按揭”是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。初来乍到的“倒按揭”能否克服水土不服，被广泛接受，我们不得而知，尚待解答。但可以肯定的是出租房屋、换房养老的形式更容易让省会的老人们接受。

“租房养老”更实际

近日，石家庄的杨阿姨刚刚以1300元的价格把自家的老房子租出去，再加上经过改造的小房获取的租金，每月一共有1800元的收入。“自己和老伴都有退休金，每个月算下来，钱肯定够用。”杨阿姨说，儿子女儿虽然条件都蛮好，但我不想给他们添麻烦。

“以房养老”或更为靠谱

除攒钱养老和养儿防老外，以房养老的观念渐渐被中老年人接受，以房养老已经不是什么新鲜事。像石家庄杨阿姨这样做法的'老年人还大有人在，事实上，出租房屋以养老模式正在受关注。一位房产中介人士告诉记者，近来，出租自己房屋的独居老人、以房租养老的老人不在少数。

租出大房再租入小房；售出大房，换购小房，用差价款养老，类似于上述的自助性养老在逐渐增多。从“人养房”再到“房养人”，“以房自助养老”或是今后老人养老的一种有效手段。

通过记者调查，受传统观念的影响，多数老人还是希望拿租金来养老，他们表示这样自己过世后还可以把房子留给后代。从这一点来看，“以房自助养老”中的“租房养老”应该是目前最老人受欢迎的的模式。

人养房子,房子养人2

五种房子越住越穷 房子不干净有哪些表现要小心警惕，

当一个房子被阴魂缠着的时候，那么这个房子是不干净的！通常来说，一些长年累月没有人居住的房子，以及一些死过人、发生过凶杀案、又或者太过靠近墓地、火葬场的地方的房子，都容易出现房子不干净的情况，俗称“房子闹鬼”。

房子不干净猫狗从来不进屋

如果猫猫狗狗从来不进你的房子，并且每次经过你的房子都会莫名其妙的狂吠；亦或者本来家中养的宠物是十分乖顺、温和的，但一来到新房子之后，就变得款造不安，经常焦躁、哭啼等；

猫猫狗狗若是有这样的表现，便是暗示着你家的房子不干净哦！因为，猫狗能够看到一些常人看不到的东西，也正是因为猫狗看到了一些奇怪的现象，所以才会性情大变，狂躁不安！若是你家出现了这样的现象，大师建议你还是尽快找个风水先生来看看。

房子不干净家人总是生病

房子的气场干不干净，包括房子的风水好不好，都会渐渐的体现在居住者的身上，所以很多时候我们从居住者的状态，居住者的身体健康等信息，都可以分析出一个房子的风水好不好！

而根据风水学之中的说法，如果家人总是生病，时常会感冒、伤风、感染风寒等，三条一小病、五天一大病，这样的现象，实际上也暗示着你家的房子风水不好，甚至房子可能不干净！

被一些邪灵恶鬼缠住了，导致了居住者的身体健康上出现了很大的问题和毛病！由此可见，家人总是生病，也是房子不干净的一种征兆和暗示呢！

房子不干净家人时常争吵

如果你家原本是温馨、和谐、有爱的一家，但突然在入住了新房子之后，变得争吵不断，矛盾不断、家中纷争很多，这样的现象，也可能是因为房子风水不干净所导致的哦！

因为房子不干净，导致了房子的风水变差，而在风水不好的环境里圣后，必然会影响着家人的情绪、心里健康、以及运势等等，如此一来就会导致家人总是争吵，矛盾多多等！

房子不干净家人老做噩梦

如果家人总是做噩梦，半夜在噩梦中惊醒，睡眠很浅，老是失眠多梦，那么对于这样的情况，实际上也意味着你的房子不干净呢！

人养房子,房子养人3

房子不养人表现有哪些

1、心思状况欠安

好的房屋风水必定能养人，而且住进去运势会越来越顺，人的精神面貌也会很饱满，家人之间的关系比较和谐，基本上不会有太大的矛盾。

但若风水不好的房屋，人一旦住进去，心情就会变得很差，住进去后心境就会受到影响，经常常出现烦躁、忧郁等情绪，当这些负面情绪带来工作中来就会有所影响，事业运下降，甚至还会导致婚姻破裂。

2、命运变差

一个好风水的房屋，能给人们带来好运。但若房屋风水欠佳，就会招来很多的厄运，导致在生活中遇到各种倒霉的事，这会直接影响到工作发展，甚至还会让自己破财，婚姻方面也难以收获一个好的结局。

房子不养人表现有哪些

3、身体健康欠安

人们的身体健康也是和风水有一定联系的，如果是长期住在一个不见光的地方，那么，身体的抵抗力就会下降，甚至会得一些怪病，不利于寿运。

所以，若发现住进新房后，经常患病，而且是久病不愈，那么这就表明这座房屋的风水不好，而且不养人，反而会导致居住者的健康运势受损。

4、家庭矛盾增多

当有些家庭原本是很温馨幸福的，但换了新房后，就会争执不断，纷争增多，这种情况也许就是房子风水不佳所导致的。

在风水欠佳的环境中生活，就会影响到家人的心情、运势等，这样一来就会导致家人不和睦，矛盾增多等

❺ 以房养老政策 以房养老的政策是什么意思

以房养老政策的出现是基于人口老龄化，具体是指老人将自己名下的房产抵押给银行或租借给他人，保障能够定期拿到可供生胡源活的养老金，目的是帮助老人获得更好的生活保障。这项政策握做旅与很多中国人一直以来遵守的老有所养观念相矛盾，一经推出就引起了全社会的广泛关注和议论。

以房养老有什么条件

以房养老政策也被称为倒按揭、反按揭，可以在很大程度上缓解老年人的生活焦虑，为老年人段凳的日常养老提供一份基本的保障，甚至提高老年人的生活质量。以下是以房养老的三个条件：

1、房产产权：需要老人名下有自住房，并对其房屋具有出售、租赁等自由的使用支配权；

2、独立住房：在老人与子女分开生活的情况下，才会有养老的需求；

3、经济状况：对老人本身的经济状况有一定的要求，经济力量雄厚的老人不需要通过这种政策就能养老，经济状况比较差的老人可能房屋价值不达标。

❻ 以房养老在国外的发展

前不久，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出，立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况并不熟悉，因此反对的声音似乎更多些。为此，本报记者对发达国家的“以房养老”政策执行情况做一些介绍和梳理，希望能帮助读者更客观了解这种养老模式……

“以房养老”的源起与发展

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长，涉及金额大，借贷双方风险都很高，法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少，又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策，前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。

随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。HECMs是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上，所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务，这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年，房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。

此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时，美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合，使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展，贷款发行机构数量大大增加，市场日益成熟，竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为20的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的HECMs已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

2007年后，美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布，2008年美国HECMs共计115176份，比2007年同比增加了6.4%。据一家咨询机构调查显示，佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州，该州2008年抵押贷款发行机构为2949个，较前一年增长了76.5%。其原因，一方面在于产品结构的进一步完善，更大满足了消费需求，加大了对老人的吸引力，比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等;另一方面，金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的，金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大，同时，金融危机使投资受损以及房价持续走低，通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流，是一种变相保值的方法。

反向按揭的优势与限制

反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。

1、分散政府养老保障的压力

保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划，由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度，旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

2、提升老年人晚年生活品质

通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适;他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增强了老年人的经济能力，可能推动“银发”市场的消费。

3、开拓银行保险等金融机构业务领域

开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。

反向按揭适用也有边界，并非所有人的所有房屋都适合反向按揭。以美国的反向按揭为例，在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17.8万美元的信用额度。

2、老人年龄

年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房(假设房款已全部付清)，他/她每月可以获得917美元，或者是14万美元的信用额度;70岁的人每月只能获得791元，信用额度为13万美元;而80岁的人则每月可获1099美元，信用额度为15.2万美元。

3、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。

一般来说，反向按揭有较高的手续费，所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。

4、刚退休不适合采用

对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁)，反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。

“反向按揭”不同模式
美国模式

美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

1、房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。

信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。

2、住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。

住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这也是住房保留计划的特点之一。

3、财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。

财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

英国模式

英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑，只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活显然不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。

英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于二十世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理，是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。

不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。

英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。

生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。

由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

日本模式

日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。

以房养老国外模式发展现状如何?

美国

“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。

3、放贷者有保险的倒按揭贷款。

住房资产高则可贷款数额高;年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短;夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者;预期住房价值增值高可贷款数额高。

加拿大

超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

新加坡

有三种方式选择：第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入;

第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推;

第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。

老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

日本

日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家，在日本人心目中，土地远比木结构房屋重要。因此，在日本的房产价值计算中，政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且，一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物，这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外，大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。

为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示：65%的日本老人对其储蓄额不满意，且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时，日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下，日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。

推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了，老人获得的养老金会减少;评估高了，金融机构风险会增加。为此，日本国土交通大臣确定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时，日本创设了“住宅性能标示制度”，并制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。

鼓励银行和保险公司联手开发产品。在老人健康和寿命把握方面，人寿险公司强一些，但不动产担保则是财产险公司更胜一筹，而且，保险公司不能直接向老人放款融资。因此，日本过去的商业产品主要由保险公司作为中间人，最后由“银行”向老人放贷。但银行对于该产品管理除需紧盯不动产的价值变动以外，还必须定期把握老人的生活环境及状况，因此，管理成本相当高。为了解决保险公司摸不着头脑、银行也不愿放贷的问题，日本逐渐出现了银行和保险公司共同开发，乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。

推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款，在该产品项下，如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。

“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外，或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训：允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义，我国独生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此，我们或可在产品设计中，将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来，如果老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋;另外一方面，子女作为老人的继承人，意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为“老人的借债”，而子女则必须对超出部分进行偿还。而且，将子女作为“连带保证人”，还可防范子女的道德风险。

为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险，日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值，“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中，联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者，且HECM的利用率相当之高，全美很多金融机构都提供这种产品，理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。

英国

英国以房养老模式更多借助保险公司力量。据调查数据显示，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%的50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

❼ 以房养老到底是什么意思

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保塌数念险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。
表现形式
(1)子女养老，房产由子女继承;
(2)抚养人养老，房产由抚养人继承;
(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老;
(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老;
(5)售出大房，换购小房，用差价款养老;
(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;
(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。
第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务毕老，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
具备条件
拥有产权
自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。
独立住房
在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。
家境适中
当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
地价较高
老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适团困合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

❽ 反按揭是什么意思

“反按揭”又称“倒按揭”。最早的反按揭是针对房地产市场的。由于这种贷款方式与传统的按揭贷款相锋肢反，故被称为“反按揭”。

1、在中国，“房屋反按揭”有一个专用名词，叫做“以房养老”。

2、汽车的“反按揭”与房地产的“反按揭”其本质是一样的，都是把产权物抵押给银行或者金融机构获取资产流动性的一种方式。通过这样的金融操作就避免了资金的闲置和资产的固化，帮助消费者合理的规划自己的生产和生活。

拓展资料：

1、反按揭最早出现在20世纪80年代中期，是由美国新泽西州劳瑞山早吵的一家银行创立的，在发达国家已有二十多年的历史了。如今，在西方用“反按揭”的方式来解决公民的养老服务问题已经非常流行了。而在中国，这种模式才刚刚兴起。

2、“反按揭”与普通的资产抵押贷款最大的不同即在于资产使用权和产权是否及时让渡上。“反按揭”下的资产其产权和使用权在一定期限内仍然归产权人所有，而普银睁世通的抵押贷款则通常需要要将资产的产权或使用权让渡给贷款方。

3、反按揭如今在国内刚刚兴起，已经引发了广泛的关注。一些保险巨头和创新型的金融机构已经敏锐地嗅到了这股金融改革春风所带来的巨大商机，正在等待相关法律法规的落定，积极谋篇布局了。

反按揭——网络

❾ 试论以房养老的可行性

试论以房养老的可行性

一、概念的提出

笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。以房养老(HEcM)，也可称为反按揭，住房反向抵押贷款，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人去世。它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分。

二、社会背景

以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购买经济适用房，占6．5％；2401075户购买原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。由此可见，以房养老业务有庞大的潜在市场。

2、独生子女政策加快老龄化社会到来，推动以房养老的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未来“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。

3、核算意识、理财观念深入人心。老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产。

4、社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和企业尚不能完全担当社会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。

三、新型模式及可行性分析

笔者从“以房养老”的前提(房屋产权)和合理处置产权的角度，认为从理论上可采取的几种模式：对于目前还未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。

合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相投资的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确定因素。

对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模式：

1．反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探索之中。

2．售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。

3．住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。

4．住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

5．将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经公证后可人住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。

6．异地集中养老模式。在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债权人另行处理。这种养老模式减低养老成本，提升养老质量，解决老人的孤独问题、生理护理问题、日常起居饮食和娱乐问题等。

以上选择模式的可行胜分析：(1)房子价格问题。以房养老存在着两个阶段的房产价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产风险是无法避免的，同时，需要有很健全公正的法律做后盾，金融机构参与房地产领域，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。(2)观念问题。以房养老面临着严重的观念障碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。笔者提出的住房出典模式很好的解决了这一障碍问题。老人将住房出典获得养老金，缓解了子女资金周转问题，同时充分发挥了房子带来的福利作用。子女只需要付完出典期间金融机构付予老人的`总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。(3)拓展金融业务多元化的发展。无论是合资购房养老还是其他的以房养老模式，都带动银行、保险等机构都参与其中。使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。有效的促进社会正常的转型机制的运作和发展。

四、以房养老的实际意义

1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。以房养老将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。

2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

3、倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。

五、结语

以房养老作为一种新型的养老模式，是对现行养老制度的补充和完善，它有利于提高老年人的生活质量，减轻国家和社会的荞老压力，是真正的把钱花在最关键的地厅。当然，作为一种新型的经济模式，“以房养老”的运行必然面临种种困难；但正如国人对“按揭买房，的接受过程一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”，必将成为我们正积寸养老问题可供选择的方式之一。

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❿ 养老政策变化

法律主观：

我国近日明确明年将“有规划地”在全国范围内展开“以房养老”相关试点。其实，“以房养老”试点并不是首次展开，只是进展不大。“以房养老”面临70年产权问题如何解决、“到期”的房子如何养老、“以房养老”会否随着房价泡沫的破裂而成为新问题等一系列障碍，埋滑目前业内并不看好“以房养老”的模式。当然，一项新制度需要不断完善，在养老金缺口压力越来越大的背景下，对于养老模式，改革总比不改好，让社会资本也来唱唱“养老大戏”，或许是一个办法。昨日9月15日），《每日经济新闻》记者从国务院日前印发的《关于加快发展养老服务业的若绝肢干意见》（以下简称《意见》）中获悉，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。此前，北京、上海、南京等地均不同程度地尝过“以房养老”这只“螃蟹”，但均因效果不理想而进展缓慢。对此，业界也有不同的声音。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文（微博）表示，“世界发展的主流制度，不是以房养老它不应该作为中国建立基本养老保险的主流，可以作为一种商业模式，由商业机构去推进”。有规划地试点以房养老来自国家权威部门和机构的信息显示，从2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段，当年我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占到总人口的12.5%；预计到2020年，老年人口将达到2.48亿；到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口的30%。如何养老成为大众思考和担心的问题。“以房养老”这一模式借此契机，成为探索完善养老保障制度的一项重要补充。此次国务院意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。“以房养老”是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金；老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此又称“倒按揭”。《每日经济新闻》记者获悉，国务院此次将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；全国社会养老床位数达到每千名老人35～40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。市场准入与监管制度未健全当国务院下定决心拟在全国推行“以房养老”之际，一个绕不过去的现实问题摆在眼前，国内尚无顺利推行的先例。弯宏腊前几年，“以房养老”曾由南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但业务均因效果不理想而停滞。以南京为例，一名曾亲历当年试水“以房养老”的市民对《每日经济新闻》记者表示，不会为父母选择这种方式养老，因为存在一定的经济风险。“万一中间老人去世了，保险怎么解决？还有这70年产权的规定，人活着，钱没了，该怎么办？”南京市老龄办相关负责人也承认，目前，南京多是以租房或是卖房来支付养老院的费用，这个是很多人认为的“以房养老”。不过，江苏省一名地方发改委人士对国务院此次推行的“以房养老”持乐观态度，认为“现在的时机和过去相比，更成熟了。”从市场需求来看，我国正面临养老金短缺的严峻问题，传统观念上的养儿防老”难以延续，因此，以房养老是有“市场”的。针对之前多地试水搁浅的现象，上述地方发改委人士指出，政策落地遇阻的原因在于，细化的可行性配套措施没有跟上。有地方社保机构人士指出，接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。例如，“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。相关新闻：专家提醒须警惕养老地产变成圈地炒楼近日，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确指出，要通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，满足多样化养老需求。专家指出，此次意见的出台正式表明了养老模式由单一的政府主体走向“政府主导、社会布局”的多元主体，对养老产业的发展是极大的助推力。但在民间资本热炒养老概念的同时，要警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实。应尽快出台养老产业发展的配套细则，制定科学规范的行业标准和监管制度。养老地产发展应反思和避免的问题9月13日，中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》，指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。意见提出，到2020年养老业拟提供1000万个岗位。此前，8月16日国务院常务会议提出，要深化改革加快发展养老服务业的政策措施，激发市场活力，使企业逐步成为养老服务的主角，在这样背景下，更激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心。粗略统计，目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企，已经在全国范围内大力开发养老地产。

法律客观：

《中华人民共和国社会保险法》第十六条参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费满十五年的，按月领取基本养老金。参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费不足十五年的，可以缴费至满十五年，按月领取基本养老金；也可以转入新型农村社会养老保险或者城镇居民社会养老保险，按照国务院规定享受相应的养老保险待遇。