胶南今康福养老院

Ⅰ 青岛养老院价格表

青岛市黄岛区海西老年公寓 64张 900-2800元 老年公寓 山东省青岛市黄岛区

青岛市四方区德馨老年公寓 100张 1200-2200元 养老院 山东省青岛市四方区

青岛永新老年护理院 306张 500-1000元 养老院 山东省青岛市市北区

佳友儿女养老院 50张 1300-3300元 养老院 山东省青岛市黄岛区

山东省莱西市幸福老人院 30张 1000-3000元 养老院 山东省青岛市莱西市

百善老年公寓 300张 1500-3000元 养老院 山东省青岛市市北区

青岛胶南市鑫如意养老院 50张 500-1000元 养老院 山东省青岛市胶南市

山东省青岛市四方区福星老人护养院 77张 500-1000元 其它 山东省青岛市四方区

山东省青岛市四方区福缘老年公寓 60张 1000-1800元 老年公寓 山东省青岛市四方区

山东省青岛市李沧区博爱敬老院 60张 1200-2000元 敬老院 山东省青岛市李沧区

山东省青岛市市南区乐万家老年公寓 280张 2000-3000元 老年公寓 山东省青岛市市南区

山东省青岛市崂山区益生康老年修养中心 50张 500-1000元 其它 山东省青岛市崂山区

山东省青岛市四方区伊诺金老年公寓 180张 1200-1700元 老年公寓 山东省青岛市四方区

山东省青岛市莱西市老年福利公寓 65张 500-700元 其它 山东省青岛市市南区

山东省青岛市李沧区圣德养老护理院 300张 500-1000元 其它 山东省青岛市李沧区

山东省青岛市李沧区阳光老年服务中心 120张 960-1360元 其它 山东省青岛市李沧区

山东省青岛市市北区同乐老年公寓 50张 500-1000元 老年公寓 山东省青岛市市北区

青岛市颐和源爱心护理院 70张 1100-1400元 养老院 山东省青岛市市北区

山东省青岛市市南区福彩镇江路老年公寓 120张 880-2060元 老年公寓 山东省青岛市市南区

山东省青岛市市北区广和老年公寓 200张 630-1180元 老年公寓 山东省青岛市市北区

山东省青岛市四方区哈福老年公寓 170张 800-1900元 老年公寓 山东省青岛市四方区

山东省青岛市市南区福彩老年公寓 70张 1010-4110元 老年公寓 山东省青岛市市南区

山东省青岛市老年公寓 750张 1260-1810元 老年公寓 山东省青岛市莱西市

山东省青岛市四方区红宇敬老院 150张 600-1800元 敬老院 山东省青岛市四方区

山东省青岛市四方区阳光老年公寓 120张 590-2430元 老年公寓 山东省青岛市四方区

山东省青岛市李沧区社会福利院 110张 572-772元 福利院 山东省青岛市市北区

胶州市颐康老年人托养中心 120张 800-1400元 养老院 山东省青岛市胶州市

胶州市颐康老年人托养中心 120张 800-1400元 养老院 山东省青岛市胶州市

山东省青岛市市南区二轻职工休养所 50张 500-1000元 其它 山东省青岛市市南区

山东省青岛市市南区福彩南山养老院 400张 1-1160元 养老院 山东省青岛市市南区

山东省青岛市四方区汇康源老年护理院 100张 800-1200元 其它 山东省青岛市四方区

山东省青岛市四方区康乐前哨爱心护理院 190张 580-1200元 其它 山东省青岛市四方区

山东省青岛市李沧区会敏敬老院 110张 700-1000元 敬老院 山东省青岛市李沧区

山东省青岛市市北区东海老年公寓 260张 500-1000元 老年公寓 山东省青岛市市北区

青岛市兴城老年护理院 105张 500-1000元 养老院 山东省青岛市李沧区

青岛胶州市颐康老年托养中心 160张 800-1400元 养老院 山东省青岛市胶州市

山东省青岛市崂山区福彩东部爱心护理院 60张 1600-2400元 其它 山东省青岛市崂山区

山东省青岛市市南区乐万家济南路湛山老年公寓 157张 1-900元 老年公寓 山东省青岛市市南区

山东省青岛市市南区老年怡养苑 120张 750-1850元 其它 山东省青岛市市南区

山东省青岛市崂山区松阳老年公寓 70张 850-1400元 老年公寓 山东省青岛市崂山区

山东省青岛市城阳区流亭镇中心敬老院 50张 500-1000元 敬老院 山东省青岛市城阳区

山东省青岛市胶南市灵山岛管区敬老院 50张 500-1000元 敬老院 山东省青岛市胶南市

山东省青岛市城阳区夏庄街道敬老院 50张 500-1000元 敬老院 山东省青岛市城阳区

山东省青岛市崂山区长虹老年公寓 130张 1160-1260元 老年公寓 山东省青岛市崂山区

山东省青岛市四方区夕阳情家园护养院 35张 500-1000元 其它 山东省青岛市四方区

山东省青岛市市北区惠合老年公寓 200张 500-1000元 老年公寓 山东省青岛市市北区

山东省青岛市四方区夕阳红老年公寓 150张 820-1520元 老年公寓 山东省青岛市四方区

山东省青岛市市北区金鸿缘老年公寓 40张 800-1500元 老年公寓 山东省青岛市市北区

Ⅱ 养老院创业方案计划书

养老院创业方案计划书

这份养老地产项目商业计划书全文60页，包含项目定位及发展、规划体系、营销策略、风险分析与规避、财务分析等诸多内容，以下是我J.L分享的养老院创业方案计划书，更多热点创业项目参考欢迎访问(www.oh100.com/chuangye)。

项目市场定位

1.一级客源市场需求分析

青岛二代居、三代居本地养老需求。

养老地产作为一种主题房地产模式也具有明显的行业共性——产品的地域性特征，因此，本案作为面向特定客群特定需求的特性产品也将是以立足青岛本地养老需求，并且基于项目发成本回收及一部分产品消化的考虑，将主要接纳和争取以青岛本地的二代居客群，毕竟项目所处崂山东麓、近海的环境因素及地段交通便利因素具备竞争力，虽说是一个养老社区，但整体气质仍旧向养生靠拢，对改善性客群存在吸引力。而三代居客群，则是既能承载高端居住需求，亦能提供老年人照料及医疗服务，子女、小孩、与老人同域化生活。

2.二级客源市场分析

外来度假养老和医疗养生需求。

在充分挖掘本地需求的同时应充分挖掘青岛作为传统疗养胜地形成的外来度假养老需求和医疗养生需求;针对以北京、济南、石家庄等经济实力较强的北方一二线城市的候鸟型人群开发二级客户市场为本项目提供有力的客户补充。

首先，随着社会进步和收入增长形成的候鸟型老年度假群体是必须要争取的重要客群，此类客群的成立受益于青岛这座城市的旅游价值和科技医疗价值，而本项目在这两大价值上是放大的，崂山、近海，资源的稀缺性，能够吸引此类目的性较强的度假型养老客群;

其次，医疗养生需求是得益于青岛拥有的近 20 家各类国家机关及企事业单位为背景的医疗疗养机构,并且长期积累形成了以养生保健为主的特色医疗的品牌优势,成为国内以养生保健等医疗服务为目的的特定消费市场，为青岛提供稳定高效的医疗为目的的医疗养生客群。

3 .机会市场分析

旅游度假需求

青岛作为一座具有国际影响力的旅游城市，据青岛市公布的数据显示的 2013 年预计全年接待游客量达到 6280 万人次，同比增长 10%;旅游总收入 936 亿元，同比增长 16%，游客量呈现了持续年均 10%的'增长趋势，因此，大量的旅游人口为本项目提供了开旅游拓度假需求的市场机会，通过在未来的物业经营上和项目规划兼容性上的前置条件，接纳一部分面向全国的分时度假客群发展成为项目销售增长的机会点。

目标市场细分

1.本地养老

针对青岛市本地 60 岁以上老年人口的138.78 万(2012 年)庞大市场基础，本项目的目标市场将足于青岛市，通过崂山区养老市场分析不难发现，目前崂山区的养老机构入住的老年人仅有 15.3%为辖区人口，呈现出了明显的同市跨区域的本地养老市场特征，同时，作为项目定位于服务中高端养老需求也应将目标客群锁定在人均收较高且稳定的市南、市北、四方、李沧四区为主的核心城区，以及胶州、即墨和胶南等经济发达地区的辐射区域，以解决二代居三代居本地居家养老需求。

2.导入型度假养老与医疗养生

青岛作为全国闻名的旅游城市同时也是全国各级军政机关和企事业单位的定点疗养聚集地,全市拥有海军疗养院、全总疗养院、空军疗养院、济南军区第二疗养院、煤炭疗养院、胜利油田疗养院、铁道部疗养院等 19 家各类医疗疗养机构,已经形成了长期稳定的面向全国的中高端性消费群体, 以铁道部青岛疗养院为例，拥有 200 张床位，1997 年年接待疗养人数 3061 人床位使用率 57.4%，全市 19 家疗养院年将接待能力在 6 万人次以上，床位使用率达到 100%将超过 10 万人次的医疗养生人口需求。

项目价格策略

1 .项目的价格定价原则

作为主题地产，本项目在土地的获取和开发、运营模式上与其他地产类型有着一定差别，因此，价格设定将根据项目定位的养老综合体、老年公寓及全龄社区三大组团的不同运营模式分别制定;

其中养老综合体、老年公寓是本项目成立的重要条件，将由企业负责设施的基础建设和基本装修投入属于项目开发成本的净投入部分，该部分投资将通过政策性补贴和固定资产收益来平衡项目的开发投资;

全龄社区部分作为本项目的房地产开发核心将主要用于销售，通过销售收入平

衡整个项目的投资收益。

1.1养老综合体——净成本投入

养老综合体作为本项目的核心功能配套，是项目核心价值重要组成部分，也是本项目与政府合作的必要条件，故该部分只能用于为本项目提供医疗配套服务而不能形成销售收益，因此，该部分在收益测算中仅作为开发成本的净投入，该部分的运营收益将完全作为配套医疗机构和医疗设备的运营费用，不计入项目的投资收益;

1.2养老公寓(机构型)——非营利性，只回收政府补贴的总床位费

养老公寓作为专业护理型养老和自理型养老的服务型产品，根据国家颁布的《养老机构管理办法》和《老年人权益保障法》，以及青岛市颁布的《关于进一步加快养老服务业发展的意见》和《关于建立长期医疗护理制度的意见(试行)》相关政策，此类养老服务型机构属于非盈利机构，需要由指定机构进行报批和经营，因此，该部分在建成后将根据上述政策移交给地方政府指定专业机构进行经营，其投资成本回收主要内容为政府政策性补贴和税费减免，此部分除按照建成后的总床位回收政府补贴的部分资金外，其余经营收入由后续委托的专业机构自负盈亏，也不计入项目的投资收益。

1.3全龄社区——销售型物业

全龄社区式是本项目的唯一具备销售条件的房地产产品，其中包含联排别墅、小高层住宅和多层住宅三种产品类型，其定价以国家和地方的相关政策为指导，同时，参考崂山区同类产品的销售价格采用市场定价方法。

2.定价机制导入

全龄社区部分采取市场定价方案，根据本司对养老项目的定位，结合 2013 年崂山区不同物业类型的成交价格，对本商业计划书中规划之三种物业形态即小高层、高层、联排进行定价，拟定三种物业形态测算价格为：

项目价格测算表

项目推广策略

1.项目推广方式

本项目属于属于客户细分的定向开发项目，其推广将以养、疗为核心的项目诉求，通过阵地覆盖和精准渠道打击主要传播方式，建立项目与目标客户间的通路;

阵地覆盖，将主要在项目所处的崂山区通过户外广告、工地围挡、道旗等传统阵

地推广方式展开，完成项目的阵地包装;

精准渠道打击，将通过报纸、广播、电视、街道社区、疗养机构、养老院巡展等方式深入目标客户客户区域打开地域通路，形成线状的有效性覆盖，真正实现青岛本地的区域覆盖，完成本土客户和导入型客户的开发与引导。

2.项目促销方案

2.1联动促销

横向联合，利用本项目的医疗配套资源和疗养机构展开合作，通过资源互换和医疗体验方式进行资源共享，利用横向资源的医疗互助的便捷性、养老养生服务的全覆盖资源形成本项目专属的促销模式;

2.2折扣促销

运用房地产传统的价格杠杆，根据销售进度和客户数量进行价格挤压调动，促进销售。