养老院估值

每个人对待福气的定义不一样，有人说儿孙满堂，可你儿孙满堂，却没有一个孝顺的，这怎么说呢？

有人说恩爱到白头，一个乞丐跟你恩爱，对你不离不弃，生死相依，你俩在风里雨里到白头吗？

也有人说是培养一个优秀的孩子，未来孩子事业有成，可他却抛弃了你，跟自己媳妇跑了，除了电话，几年你都见不到个人影！

什么长寿、富贵，只能说是生命中的一部分，我觉得最有福的人是能想得开的人！

『伍』 专家解释“以房养老”试点该如何养老

“以房养老”如何养 专家：仍需突破多重障碍

投资风向标

随着上周“以房养老”保险试点正式落地，一时间，“以房养老”究竟该怎么养成为全社会讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快，养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。

此前尽管各地已有不少试点，但相关业务开拓举步维艰，传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点，监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?

形势

2053年每3人中就有1老人

6月23日，酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点，试点期间为2年，地区为北京、上海、广州和武汉，自7月1日起。

“以房养老”保险政策落地，再次引发全社会的关注。对于保监会此次出台新政，有保险机构人士分析称，“以房养老”试点的提出，是基于当前国家养老面对的几大难题，如日益加剧的老龄化趋势，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

事实上，当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2015中国居民退休准备指数调研报告》，截止底，中国65岁及以上人口已达到1.32亿人，占中国总人口的9.7%，且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年，老龄人口将达到峰值4.87亿，占总人口35%，即意味着每3个中国人中，就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

对于推出试点的意义，业内人士认为，在养老市场中，金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产，当前推出试点，也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广将是大势所趋，不过，受当前商品房产权以及传统观念等因素约束，以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索，“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

与此同时，“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来，通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势，尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题，其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。

那么，什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”，其实官名叫做“反向抵押贷款”，也俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

反向抵押贷款最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

资料显示，国际上住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。

问题

“以房养老”如何养?

其实，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。

据银行人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世，继承人无力或不愿偿还贷款，银行将面临处置房产的繁琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

记者了解到，中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行，贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

据了解，该银行也主要是通过打包，以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过，截至目前该业务进展仍相对困难，成交业务十分有限。

此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点，意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

尽管如此，目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体报道，幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。保监会有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险，保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。”该人士称，而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索，未来或可在二者的结合上做些文章。

专家

仍需突破多重障碍

金融机构为何参与积极性不高呢?事实上，国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。

近日，记者走访了位于广州市越秀区的多个社区，受访的多位老人普遍表示，“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻，也知道一些，但对于具体如何操作并不清楚”。

有不少老人认为，有房子的老人大多家庭经济有保障，儿女贴补一些足够使用，哪还需要抵押房子;而且，“好不容易一辈子攒了一套房子，说什么也不会打房子的主意。”

对于今年69岁的王伯而言，“有房子租出去，也好过抵押给银行、保险公司，每月拿一笔钱。”王伯告诉记者，自己现在有两套房子，除了现在居住的，还有一套用来出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地产中介负责人告诉记者，从房地产价值变化角度看，“以房养老”在一二线城市的可操作性要大于三四线城市，但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时，“以房养老”最大的风险来自房产估值和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。

另外，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构，还是作为遗产分配给老人子女，这也是值得关注的话题。

还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有了钱，也未必能买到优质养老服务，“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

需要注意的是，事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。不过，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看，“以房养老”仍将处于探索阶段，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。

『陆』 平民视角下的广州、深圳对比

导语：写在来深圳的第五年

不知不觉来深圳工作第五个年头，一直想写一下这个城市，但无从下手，总觉得自己对它的了解还不够全面。趁着2020年这个特别的春节，尝试一下。

四大一线城市北上广深、香港、普宁、杭州、武汉都算生活过，土生土长在广州，深圳踏入第5年，普宁半年，其他都是1-3个月不等。

在广州、深圳的生活时间最长，这两个看似差不多的南方城市，细品之下还是有挺多差异的，下面以平民视角简单总结、对比一下：

广州：占地面积7249.2平方公里，常住人口1449.8万人，流动人口达1000万人以上。

深圳：占地面积1997.3平方公里，常住人口1252.8万人，流动人口达700万人以上。

深圳、广州的常住人口差距不大，但深圳的土地面积只有广州的三分一不到，所以深圳实际上是个很拥挤的城市，需要更多的高楼大厦，也是个逐渐“香港化”的城市。

城市定位

广州：近代南国第一城，对外开放“南大门”，全球唯一2000年不衰落大港，广东省省会，珠三角洲交通枢纽城市，国际商贸中心。

深圳：小平同志画的那个圈，改革开放之窗，广东省直辖市，科技创新城市，中国特色社会主义先行示范区。

广州是资深一线老大哥，深圳是新晋一线小老弟，虽然网传深圳已超越广州，但个人认为这个还是要综合比较见高低。

经济结构

广州：产业经济包括工业、商贸流通和服务业、金融业、农业、交通运输与邮政业、信息业、建筑和房地产业以及对外经济贸易。

深圳：产业结构“三个为主”：经济增量以新兴产业为主，工业以先进制造业为主，三产以现代服务业为主。四大支柱产业为文化创意产业、高新技术产业、现代物流业、金融业；战略新兴产业包括生物产业、新能源产业、互联网产业等。

广州的产业结构比较丰富，深圳相对单一；广州综合高分，深圳单项高分。两者的营商环境都很好，但深圳更适合有野心的创业家。

市内交通

广州：公共交通发达便利，羊城通每月满15次后一律6折，学生和老人更加优惠，但高峰期堵车堵人。城市规划较差，老城区大量单行线，道路狭窄，很多路段塞车严重，雨天还会淹水，停车位较为紧张且停车费较高，因此务实的广州人更倾向乘坐公共交通来节省时间和金钱。

深圳：公共交通一律9.5折，超一线里最迟建造地铁的城市，高峰期部分地铁站的队伍排到地铁口外面，公交多数时候有位置，但司机的车技很考验心脏。由于城市规划优秀，且是全国交通规则最严实施地，塞车相对不严重，停车费相对便宜，更多人倾向自驾。此外，南山区的年轻人还流行电动滑板车代步~

总体而言，深圳的市内交通成本相对较高。

城际交通

广州：著名交通枢纽城市，大湾区内友好，到佛山、惠州、东莞、中山特别友好。

深圳：毗邻香港，即日来回不是梦，到东莞、惠州、香港特别友好，但目前香港这形势……

未来粤港澳大湾区内的交通会越来越发达便利，所以两者差距不大。

户籍制度

广州：土著没办过入户，相对而言比深圳难度大一丢丢。

深圳：积极吸引人才阶段，符合条件的高学历人才（本科以上，30岁以下）有政府补贴，年轻人及应届生友好。

城市入户政策每年都会调整，但广州深圳总体而言比北京上海友好很多。

政府机关

两者都逐渐转型为服务型职能的政府机构，态度相对友好，差别不大，但深圳的公务员更年轻，执行效率更高，很多事情可以当天办完，跟北京相比简直好太多了！

城市规划

广州：超一线里最差，路痴不友好。行政区主要按功能划分，导致人口流动集中，堵车问题一直无法根治。

深圳：更现代化，行政区主要按产业划分，公共设施相对齐全，满足日常生活需求，基本不需要跨区，道路宽阔方正，路痴友好。

城市规划肯定是越新的城市越符合社会发展需求，只是广州当年的城市规划者实在太欠缺长远发展眼光了，交通问题一直无法根治。

气候环境

广州：近江，水质较差；每年春天会有回南天，相比深圳，夏天高1-2°，冬天低1-2°，更潮湿闷热，蟑螂蚊虫较多。

深圳：近海，水质较好；阳光充足，靠海区域风很大，早晚温差大，相比广州，夏天更清爽凉快，冬天更湿润暖和，蟑螂蚊虫相对少一点，目测是国内唯一没有雾霾的一线城市

个人而言，深圳的气候环境更宜居，人类友好。

居住环境

广州：房价及租金超一线里最友好，城中村较多，对新移民友好，但大量老破小，居住环境也相对差一点。另外，因为有历史沉淀，古迹不多但还是有的。

深圳：2019年唯一房价上涨城市，部分区域房价直逼香港；因发展历史短，城中村和老破小较其他超一线的新，绿化较好，居住环境相对好一点，但上车门槛越来越高，对年轻人不友好。古迹……除了南头古城和大鹏古城，暂时没看到太多。

医疗条件

广州：全国医疗第三，多家知名医院，还有钟南山，完全碾压深圳。

深圳：“一线的经济，三线的医疗”，城市年轻，缺乏经验，普通小病都治不好，普遍选择回老家或到广州、香港治疗；另一方面，过于金钱至上，医德不好，让人心寒。医疗不是砸钱或者挖几个人才就能崛起的，需要整个体系的协同积累，短期不看好，完败广州。

深圳的医疗体系人员普遍给人感觉过于追求金钱而没有基本的职业道德，就连去药房买药都纯往贵的推荐，这种无视病人生命安危的做法是很可怕的，一定要赶紧根治。

教育资源

广州：广东省重点中学及院校的主要集中地，还有大学城，教育资源的分配还算平均，完胜深圳。

深圳：一线最差，没有之一。只有1所大学，好的公立学校主要集中在罗湖、福田，教育资源稀缺且分布不均匀。近几年不断开设新校园，但至少需要6年来检验其教学实力。大量的私立学校五花八门，水平参差不齐。另外，高中极少，全市初升高率不到50%，竞争非常激烈，考不上高中的要么去职中要么出国留学。但是！能考上TOP3高中的学子都非常优秀，尤其是No.1的深圳中学，全国TOP5，碾压广州6大名校。另一方面，深圳的教师相对年轻，素质水平也是参差不齐，最近全国高薪挖人才，还拉了一堆知名高校过来设立分校，但教育也不是一个纯砸钱的行业，短期内难以超越广州。

放眼全国，广东的教育资源并不算顶尖，深圳则更加弱势。对于一个深圳的普通家庭，房子、教育、医疗是三座大山，三者都资源稀缺且分布极不均匀，政府在教育、医疗上的投入也不如广州的多，花一线的钱，享受三线的水平，也难怪深圳越来越多不婚不育的人。

语言环境

广州：作为方言的粤语依旧是主流，在场只要有一个人听不懂粤语，普通话再烂也会坚持说下去；新移民一般会主动学粤语以融入文化，至少“识听唔识讲”。

深圳：集合了全国各地人群，没有方言，普通话当道，一般只有在福田、罗湖、蛇口几个老城区才能听到粤语，这方面完全不像是南方城市。

饮食文化

广州：“食在广州”，粤菜当道，自有一套美食评判标准，对米其林不屑，市井味更浓。

深圳：海川百纳，全国各地美食都有，总有一家能让你吃到老家的味道；越来越多知名连锁品牌或网红店首选深圳打开华南市场，香港这段时间的暴乱，估计更多米其林餐厅会落地深圳。

两地都有各色各样的美食，但广州更加接地气和市井味，深圳选择更多、商业味更浓。

文娱活动

广州：户外活动主要是爬（白云）山、农庄、长隆乐园等，文化类活动跟深圳大同小异，但毕竟是有文化底蕴的城市，还是有不少“粤文化”相关的活动和民间组织。

深圳：靠海的缘故，户外活动跟香港类似，海滩、海钓、游艇等，游乐园有欢乐谷和世界之窗，爬山是真的山，难度较大，广州那都是小山丘，适合养生；文化类活动比广州更加五花百门，也有“粤文化”相关的，但属小众。

两地总体差异不大，主要区别在户外活动，文化类活动跟北京上海还是没法比。个人更喜欢在深圳看演唱会，因为都在市中心，交通便捷，去香港看也方便，广州萝岗对市区人民不友好。

深圳速度——时间就是金钱，效率就是生命

中国集权制度的效率已逐渐被世界认识和认可，而深圳速度更是中国速度的N倍。只要在深圳生活过，都会对“深圳速度”有所体会。大冲2015年还是个工地，转眼2018年万象新天地开业了，如今一片繁华。政府的效率可以说是全国第一，说了要落地一个项目，蹭蹭蹭地就做起来了。正因为大家都注重效率，所以在深圳做一件事情比在其他城市容易见效。“先做起来，细节后续优化”是普遍的共识，但负面就是很多事物的细节不敢恭维，有工匠精神的人可能会很鄙视。

一夜暴富——“深圳速度”的负面效应

深圳是一个很激发人对金钱欲望的城市，过去十年的疯狂经济让人觉得财富都是一瞬间降临的，“一夜暴富”仿佛成了大部分深圳人的信仰。很多人往往是来深圳“拼搏”几年，瞬速积累财富，哪里来钱快就去哪里，遇到一些挫折或觉得来钱辛苦就立马放弃。早几年经济疯狂增长，诞生了一批又一批拆迁暴发户，创业项目短时间内融资千万、估值过亿，部分企业从成立到上市最短时间仅三年，每天都在诞生“一夜暴富”的神话，导致很多人认为钱来得很容易，忽略了“慢工出细活”和品质，整体风气非常浮躁。

艰苦奋斗——深圳人可能比你想象中勤奋

虽说深圳是个“没文化”的城市，但有趣的是，深圳的各个书店、书吧、图书馆、咖啡店总是坐满了艰苦奋斗的年轻人。有的是加班，有的是学习、备考，有的是构思或准备创业项目，每个人都充满斗志和干劲，不断自我投资和精进能力。哪怕是因为拆迁而致富的暴发户，也有相当大比例的人会选择持续学习和充实自己，牢牢掌握这个上天眷顾的运气。更有不少拆迁户为了让生命过得更加充实和有意义，依然选择投身于一个自己热爱的事业，哪怕并不是什么高大上的事业——因为深圳这个城市的整体氛围就是“艰苦奋斗”。

  拜金主义——文化缺失下无处释放的金钱

跟几个同样来自超一线城市的朋友一致认为深圳人普遍热衷炫富，探讨其背后的原因，都认为这个城市真的太缺文化沉淀了，有钱人除了炫富，实在没什么东西可以彰显自己的身份地位。也有不少富人开始研究“没什么卵用”的东西，开始追求“品质生活”，但目前还处于生搬硬套或舶来品的状态，相信一段时间后，总会有真的文化沉淀。

然后，还有一部分人只会通过外物来判断一个人。有次参加一个招商会议，一广州老板特意穿得很休闲，让其助理穿上西装坐到C位，自己一个人坐到后面假装下属。那位助理刚坐下，一堆人跑去围着真助理各种奉承，把真老板晾在一边；最后助理实在太心虚hold不住了，指着身后那位不起眼的大叔说：“他才是我老板。”现场一阵尴尬。这种故事在深圳比比皆是，他们可能不知道物以类聚“”，“伪装”最后只会吸引同类人，没什么卵用——这在方面，深圳还是缺少了文化底蕴和自信。

文化包容——缺少历史沉淀的另一面

虽然与北上广相比，深圳是个缺少历史沉淀的城市，但其正面效应就是对外来文化格外包容——来了就是深圳人，包括你原有的文化习俗。所以，在深圳你能吃到全国各地的特色美食，体验不同的地域文化，海纳百川，百花齐放。我相信，深圳会逐渐沉淀出属于自己的文化，只是时间的问题。

从年轻到中年

作为国内甚至放眼全球的最年轻城市，你很难在公交、地铁或者公园见到头发花白的老人，我甚至怀疑深圳还没有老人院、养老院。这也导致来深圳之后的我始终保持活力，发自内心觉得自己还很年轻，对未来充满憧憬，到其他城市出差或旅游时会感慨“这个城市真老”……

因为年轻，它没有过多固化的思维和制度被约束，尽可能点燃自己的激情去拼搏、去创新，虽然偶尔会焦虑和迷茫，但跌倒了还可以马上爬起来重新振作，犯错了还可以立马纠正和吸取教训，因为它真的没太多负担和顾虑。这个年轻城市在过去40年像打了鸡血般一路高歌猛进，GDP一度超越香港和广州，成为举世触目的新晋超级城市，如今却有种迈入中年的感觉——最初定居深圳的那批年轻人成家立室了，上有老下有小，这个一度不需要前瞻后顾的城市开始有了自己的忧虑。

是的，这个城市不再那么年轻了，人到中年，有了顾虑，需要慢下来思考，需要更加谨慎，需要承担更多的责任。2018年开始感觉到这座城市逐渐慢了下来，开始摸索未来的路应该怎么稳妥地走下去。虽然目前正处于转型的阵痛期，但个人倾向相信深圳会转型成功，因为从政府到每一个市民，你能感受到他们的激昂斗志和强大的执行力，这是在其他城市很难体会到的。未来，“快”可能再也不是最重要的，但始终相信深圳会转型成功，因为这是一个充满活力的城市。

『柒』 两个人合伙开的养老院,合不来怎么分

两个人合伙开的养老院，合不来要分手，可以根据现在养老院的估值，合伙人之间协议来分。