以房养老金融机构

Ⅰ 被误解的“以房养老”政策

“以房养老”政策落地 误解多缘于没读懂

备受关注的以房养老政策终于正式落地。上周，中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)，并宣布自明日(7月1日)起至6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。

消息公布后，立刻引发全社会热烈关注，微博互动话题、微信朋友圈转发、早晚上下班高峰的电台节目讨论……各种关于“以房养老”的看法和说法层出不穷。然而仔细观察可以发现，在热议背后，存在着大量对保险版“以房养老”的误解、误读，其中不乏根本就没仔细看过政策便毫无根据提出的唱衰甚至是谩骂。

作为我国首个通过官方渠道发布的“以房养老”细则，该政策从酝酿到出台试点经历了数年时间，几乎所有被市民们议论的焦点问题，在细则里均有详尽的解释和办法。究竟政府是不是在甩包袱?险企是不是昧着良心霸占了老年人一生的心血?咱们把房子抵押出去是不是从此就回不来了?翻翻细则，都会找到答案。可在采访中成都商报(微博)记者发现，不少市民对这一养老方式仍心存疑虑。

作为有房族的汪女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老;儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老并不看好。与她的观点类似，“但存方寸地，留与子孙耕”，在中国人的传统观念下，房产寄托了太多的家庭情感，绝大多数人过不了观念这一道坎。

而在另一方面，民间普遍存在着对金融机构和这项政策的不信任。成都市民裴先生在接受成都商报(微博)记者采访时表示，房子产权在自己手里，一切都是自己说了算，一旦交出去“就不好说了”，万一金融机构光拿房不办事，或者政策倾向于金融机构，那老百姓岂不是赔了夫人又折兵。

事实真会如此吗?社会上对“以房养老”都有哪些质疑和担忧呢?针对这些担忧，保监会的细则又是怎样解释的?下面，我们为您一一解读。而看完解读后，有的读者或许会承认：以房养老，在此之前真是知道得不多。

误解1

政府是在甩包袱吗?

担忧：既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗?

事实： 社保 养老与以房养老毫无冲突，政府提供了更多的养老选择。

解读：根据保监会的《指导意见》，从明日起启动试点的“以房养老”政策只是作为商业保险的一个险种形式出现，说白了就是同意并鼓励商业保险公司研发并销售“以房养老”的保险产品。与所有商业保险产品一样，是否愿意接受、是否选择购买，决定权都在消费者手里。保监会有关负责人专门强调，以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础开展试点，这是在不影响老年人既有养老福利前提下新增加了一种养老方式。

误解2

房子抵押后拿不回来?

担忧：如果我把房子抵押给保险公司后反悔了，房子是不是拿不回来了?

事实：抵押后的房屋产权人依然是您，办理退保便可拿回房屋。

解读：根据试点细则，办理了“以房养老”后如果中途后悔，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《指导意见》规定参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一多半;第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《指导意见》的内容，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。

误解3

增值收益都归保险公司?

担忧：很多人担心，老人把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，万一房价评估过低，出现损害老人利益的道德风险咋办?

事实：房屋评估过低的风险，基本可以解除。

解读：《指导意见》明确房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估，同时，该产品犹豫期是30天，老人有充分时间考虑。任何一方认为不合适，都可以拒签。

担忧：如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了?

事实：根据两种不同的产品类型，增值收益的受益方有区别。

解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，您在办理“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

担忧：如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办?

事实：损失由保险公司承担。

解读：《指导意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。

误解4

子女得不到房屋继承权?

担忧：老人过世之后，这房子归谁?

事实：全看子女是否愿意继承。

解读：根据规定，老年人去世后如果其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需向保险公司偿还所领取年金的本息即可。例如，60岁的张先生在成都有一套八成新、90平方米独立产权的房子，机构评估价为70万元，与保险公司达成一个协议价值，签订合同之后，张先生将房子交给保险公司，依照合同约定，保险公司定期向张先生支付一定数额的养老年金直至张先生“百年”。张先生过世后，其房产处置所得的资金，在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分归法定继承人所有。

Ⅱ 专家解释“以房养老”试点该如何养老

“以房养老”如何养 专家：仍需突破多重障碍

投资风向标

随着上周“以房养老”保险试点正式落地，一时间，“以房养老”究竟该怎么养成为全社会讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快，养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。

此前尽管各地已有不少试点，但相关业务开拓举步维艰，传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点，监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?

形势

2053年每3人中就有1老人

6月23日，酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点，试点期间为2年，地区为北京、上海、广州和武汉，自7月1日起。

“以房养老”保险政策落地，再次引发全社会的关注。对于保监会此次出台新政，有保险机构人士分析称，“以房养老”试点的提出，是基于当前国家养老面对的几大难题，如日益加剧的老龄化趋势，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

事实上，当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2015中国居民退休准备指数调研报告》，截止底，中国65岁及以上人口已达到1.32亿人，占中国总人口的9.7%，且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年，老龄人口将达到峰值4.87亿，占总人口35%，即意味着每3个中国人中，就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

对于推出试点的意义，业内人士认为，在养老市场中，金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产，当前推出试点，也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广将是大势所趋，不过，受当前商品房产权以及传统观念等因素约束，以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索，“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

与此同时，“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来，通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势，尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题，其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。

那么，什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”，其实官名叫做“反向抵押贷款”，也俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

反向抵押贷款最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

资料显示，国际上住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。

问题

“以房养老”如何养?

其实，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。

据银行人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世，继承人无力或不愿偿还贷款，银行将面临处置房产的繁琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

记者了解到，中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行，贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

据了解，该银行也主要是通过打包，以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过，截至目前该业务进展仍相对困难，成交业务十分有限。

此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点，意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

尽管如此，目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体报道，幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。保监会有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险，保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。”该人士称，而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索，未来或可在二者的结合上做些文章。

专家

仍需突破多重障碍

金融机构为何参与积极性不高呢?事实上，国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。

近日，记者走访了位于广州市越秀区的多个社区，受访的多位老人普遍表示，“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻，也知道一些，但对于具体如何操作并不清楚”。

有不少老人认为，有房子的老人大多家庭经济有保障，儿女贴补一些足够使用，哪还需要抵押房子;而且，“好不容易一辈子攒了一套房子，说什么也不会打房子的主意。”

对于今年69岁的王伯而言，“有房子租出去，也好过抵押给银行、保险公司，每月拿一笔钱。”王伯告诉记者，自己现在有两套房子，除了现在居住的，还有一套用来出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地产中介负责人告诉记者，从房地产价值变化角度看，“以房养老”在一二线城市的可操作性要大于三四线城市，但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时，“以房养老”最大的风险来自房产估值和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。

另外，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构，还是作为遗产分配给老人子女，这也是值得关注的话题。

还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有了钱，也未必能买到优质养老服务，“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

需要注意的是，事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。不过，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看，“以房养老”仍将处于探索阶段，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。

Ⅲ 以房养老竟是“骗局”百套房子牵扯其中，事后仅2人追回！

国家施行以房养老政策，目的为了补充现行的养老体系，为下一阶段的中国经济 社会 发展提供有力的支持。然而根据经济观察报的报道，近年来有些机构打着以房养老的名义，真实的目的却是为了骗取老人的财产，这到底又是怎么一回事儿?

钻政策的空子

首先，以房养老政策是由中国保监会发起，由官方金融机构执行操作，目的是向老年人提供住房抵押贷款的新型养老保障补充措施。以房养老最早创始于银行业发达繁荣的欧洲国家荷兰，随后在欧洲美国等抵押贷款观念较为普遍的西方国家普及。2003年，这一新型的养老方式就被引入中国，但直到2014年才开始真正的试点运行，补充进入了中国现行的养老体系。

因为根据人口部门的调查统计，预计到2025年时，全中国将有4.37亿的老年人口，老龄化人口达到峰值。其中除过大部分有子女家庭之外，还有部分老年人的家庭存在失独，孤寡，收入较低等情况，这部分人的养老问题存在较大的困难，不利于下一步中国 社会 经济的持续发展。也正是为了补充解决这部分老人的养老问题，国家公布了以房养老政策，允许这部分老人将住房进行反向抵押，从而获得养老保险。

其次，在具体的执行方法上，老人需要直接把房子抵押给正规的保险公司，保险公司则每个月定期为老人支付养老金。等到老年人身故之后，保险公司就能够获得老人所抵押房屋的独立处分权。显然，对于无依无靠或者低收入群体的老人来说，把正在居住的房屋抵押出去，而且不需要承担利息，也不需要面对无房可住的局面，还可以获得一笔丰厚的养老金，显然是一个不错的养老选择。

然而对于保险公司来说，公司不仅要承担着人均寿命普遍延长的风险，还要应对通货膨胀，房价变动等的压力，因此尽管国家考虑到 社会 发展问题而出台了以房养老政策，但对于各个保险公司而言这却是一个高风险“苦差事”，所以即使对于真正有需要的老人而言，保险公司推行起来也一直不是很积极。这就给了不正规公司见缝插针的机会。

对概念偷梁换柱

实际上，并非每个老年人都对政策能做到透彻的了解。部分不正规的保险公司通过对以房养老政策中部分概念的偷梁换柱，才最终让老人落得了财房两空的局面。这其中涉及3方甚至4方的关系。而在一般最典型的此类事件中，会牵扯到2份合同：即抵押贷款合同和保险购买合同，以及3个角色：即所谓的保险公司，持有房屋的老人，以及进行放款的出资方。

按照经济观察报的报道，保险公司会要求老人向某靠谱的出资方进行房屋抵押贷款，这一出资方无论是否于保险公司一伙，房屋抵押贷款合同的内容和形势却都是真实的。老人将房屋抵押给对方并承诺定期支付利息之后，就能获得数百万元的现款。保险公司随后要求老人以手中的现款来自己公司的购买养老保险产品，并承诺由保险公司来偿还老人抵押房屋贷款产生的利息。显然，对于老人而言，从过程上理解也只是将房屋抵押出去了，并最终获得了养老保险，看不出其中的问题。但这一运作到底和官方的以房养老有什么区别显然是不言自明的：因为正规的操作程序当中只涉及一份合同以及老人和保险公司两者之间的关系，并不涉及所谓的现金购买和第三方房屋抵押。

在真正购买后，老人还能定期的收到养老金，但数月之后，保险公司就再也没了动静，打电话不接，人也找不到，甚至办公地点都已经人去楼空。不止是购买保险的钱不知所踪了，因为无力偿还房屋抵押贷款产生的利息，此事出资方开始上门讨要说法。因为合同是真实的，按照合同的约定，最终老人也将失去房屋的所有权。

提高警惕

在最近几年，这样的情况并非个例，而在后期的房屋维权中，老人也很少能得到法庭的支持。2018年，仅北京地区就有60多人牵扯以房养老的骗局，其中多数人的养老都存在困难，涉及的房屋超过175套，然而真正能事后追回的也仅有2人。因此，对于想要进行以房养老的读者，我告诫大家，可一定要提高警惕。

Ⅳ “以房养老”诈骗套路多，有哪些惯用伎俩怎么快速识破

“以房养老”诈骗套路多中会涉及到一些骗子惯用的计量，比如会用以房养老这样的方式来作为理财投资项目，与老人进行宣传，并且告知老人这样的投资项目是不会存在着任何风险，只需要签订合同，每个月就能够拿到一部分的收益。同时他可能还会以各种免费的名义来诱骗老人去参加骗子所组织的活动，比如可以去领鸡蛋或者免费旅游等等，在这个过程中都有可能会被骗子灌输各种好处，让老人被洗脑。想要快速识破的话，在了解这个项目的时候，就需要搞清楚是不是由专业的保险机构来进行经营的，如果在网上是找不到这种机构的话，那肯定就是骗子。

最后现在以房养老的骗局确实是非常多的，可能会让老年人在短短的时间内花了一辈子赚的钱买的房就被骗走了，所以一定要了解这个骗术。

Ⅳ 以房子换养老是否行得通

从本月起，保险版的“以房养老”产品在北京、上海、广州等一线城市开始试点，这种产品确切的名字应该叫“老年人住房反向抵押养老保险”，不过，从试行之后各地网友对此的评价来看，网民对此产品持保留意见，甚至部分网友直言，怕自己“命短”不划算。

以房子换养老 行得通吗?

“老年人住房反向抵押养老保险”俗称保险版“以房养老”或者“倒按揭”，其操作模式是这样的，60岁以上、拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，按照约定领取养老金直至去世，作为回报，去世之后，保险公司获得房产处置权。

目前国际上通行的“以房养老”模式，实施的主体有银行、保险、信托等金融机构，但无论是何种类型的以房养老，在具体运作模式上都具有高度的相似性。即从老年人角度看，都需要将其房屋抵押给金融机构以获取养老金，但其通常可以继续拥有自有房屋的居住权，或者到专业养老机构享受晚年生活。

不过，中国的老年人由于传统观念，对这种形式还存在疑虑。在一般中国老年人的观念里，房子是自己“百年”后留给子孙的重要遗产，怎么可能留给金融机构处置呢?

当然，以后可能会有些老人接受这种养老方式，但不一定能获得大部分老人的支持，“倒按揭”最多就是养老方式的一种补充。

实施起来诸多难题

有人担心自己“命短”太亏了

用房子换养老，是许多人对其的通俗理解。但这一新型的养老形式，除了观念一时还很难扭转之外，却面临着非常具体的难点，阻碍其推广。

首先，这是一个非常复杂的险种，涉及到政策、法律、人的寿命及房价的涨跌等多个方面，推行起来有很多困难。其中最重要的问题是，国内的房产只有70年产权，如果产权到期，保险公司能否将房子过户仍属未知。

此外，很多网友认为不划算，一套价值上百万的住房在60岁的时候押给了保险公司，万一自己命短活不长就亏大了。

而对险企而言，人们的平均寿命越来越长，这意味着支付的养老金将越来越多，届时房价出现下跌，对企业的打击是致命的。

Ⅵ 以房养老在国外的发展

前不久，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出，立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况并不熟悉，因此反对的声音似乎更多些。为此，本报记者对发达国家的“以房养老”政策执行情况做一些介绍和梳理，希望能帮助读者更客观了解这种养老模式……

“以房养老”的源起与发展

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长，涉及金额大，借贷双方风险都很高，法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少，又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策，前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。

随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。HECMs是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上，所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务，这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年，房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。

此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时，美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合，使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展，贷款发行机构数量大大增加，市场日益成熟，竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为20的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的HECMs已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

2007年后，美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布，2008年美国HECMs共计115176份，比2007年同比增加了6.4%。据一家咨询机构调查显示，佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州，该州2008年抵押贷款发行机构为2949个，较前一年增长了76.5%。其原因，一方面在于产品结构的进一步完善，更大满足了消费需求，加大了对老人的吸引力，比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等;另一方面，金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的，金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大，同时，金融危机使投资受损以及房价持续走低，通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流，是一种变相保值的方法。

反向按揭的优势与限制

反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。

1、分散政府养老保障的压力

保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划，由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度，旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

2、提升老年人晚年生活品质

通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适;他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增强了老年人的经济能力，可能推动“银发”市场的消费。

3、开拓银行保险等金融机构业务领域

开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。

反向按揭适用也有边界，并非所有人的所有房屋都适合反向按揭。以美国的反向按揭为例，在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17.8万美元的信用额度。

2、老人年龄

年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房(假设房款已全部付清)，他/她每月可以获得917美元，或者是14万美元的信用额度;70岁的人每月只能获得791元，信用额度为13万美元;而80岁的人则每月可获1099美元，信用额度为15.2万美元。

3、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。

一般来说，反向按揭有较高的手续费，所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。

4、刚退休不适合采用

对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁)，反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。

“反向按揭”不同模式
美国模式

美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

1、房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。

信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。

2、住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。

住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这也是住房保留计划的特点之一。

3、财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。

财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

英国模式

英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑，只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活显然不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。

英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于二十世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理，是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。

不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。

英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。

生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。

由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

日本模式

日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。

以房养老国外模式发展现状如何?

美国

“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。

3、放贷者有保险的倒按揭贷款。

住房资产高则可贷款数额高;年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短;夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者;预期住房价值增值高可贷款数额高。

加拿大

超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

新加坡

有三种方式选择：第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入;

第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推;

第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。

老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

日本

日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家，在日本人心目中，土地远比木结构房屋重要。因此，在日本的房产价值计算中，政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且，一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物，这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外，大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。

为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示：65%的日本老人对其储蓄额不满意，且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时，日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下，日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。

推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了，老人获得的养老金会减少;评估高了，金融机构风险会增加。为此，日本国土交通大臣确定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时，日本创设了“住宅性能标示制度”，并制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。

鼓励银行和保险公司联手开发产品。在老人健康和寿命把握方面，人寿险公司强一些，但不动产担保则是财产险公司更胜一筹，而且，保险公司不能直接向老人放款融资。因此，日本过去的商业产品主要由保险公司作为中间人，最后由“银行”向老人放贷。但银行对于该产品管理除需紧盯不动产的价值变动以外，还必须定期把握老人的生活环境及状况，因此，管理成本相当高。为了解决保险公司摸不着头脑、银行也不愿放贷的问题，日本逐渐出现了银行和保险公司共同开发，乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。

推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款，在该产品项下，如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。

“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外，或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训：允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义，我国独生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此，我们或可在产品设计中，将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来，如果老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋;另外一方面，子女作为老人的继承人，意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为“老人的借债”，而子女则必须对超出部分进行偿还。而且，将子女作为“连带保证人”，还可防范子女的道德风险。

为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险，日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值，“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中，联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者，且HECM的利用率相当之高，全美很多金融机构都提供这种产品，理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。

英国

英国以房养老模式更多借助保险公司力量。据调查数据显示，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%的50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

Ⅶ 什么叫以房养老

以房养老其实就是“倒按揭“的一种俗称，指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世;当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。从国际范围内的先例来看，以房养老非常普遍。

益养老平台认为，以房养老就是用老年人的住房来反向抵押养老保险，是如今社会养老保障体系供给侧改革的重要创新。

但是也存在有很多不法分子利用以房养老来骗取老人的信任，如果被不法分子将老人的房产抵押贷款的话，就会出现老人老无所依的状况，所以对于这种新型的养老方式，老年人一定要保持警惕，千万不要轻信别人的话冲动办理。