老年人购房动机

『壹』 请帮助我分析租房和买房还有房价和租金的关系以及流动人口和固定人口的影响.

宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。大多数城市中房价都开始出现了房价的波动，于是经济学家们又开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能买房了吗？

房价与租金的一般关系

市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。人员与就业是无限制而充分流动的。相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。以便向市场提供充分的公寓式出租用房源。由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。

当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。

中国的特殊性

中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。

1）中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80％以上，私有化住房中80％是用房改购房方式取得产权的。如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达94％。如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的5％）。这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。

城镇80％以上的住房私有化率说明中国家庭的实物资产量很大，而住房二次交易的流通量和出租量较低，住房市场价出租的市场量很低。全国城镇中拥有第二套住房的比例仅为7％，而第二套住房用于出租的量不到50％，租金对房价的影响就更低了。

如果按30％的城市家庭为低收入家庭，这部分人群中的住房私有化率也高达62％，高于大多数发达国家的水平，而租房中租用国家公房，执行标准低租金的用户占80％以上，还有廉租房和传统旧私房做补充，因此租金水平与市场中的房价无关。

2）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。这些租用对象以外国人、外地人和未组成家庭的年青人为主（包括租用农民住房），绝大多数是统计中有住房的家庭（而非无房户）。因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。涉外的出租，房子好、地点好、租金高，白领住房、经商与办公的出租（将住房用于办公的出租占较大比例）也会租金略高，一般用于过渡性居住的则租金略低。住房的好坏与位置差别也巨大，城乡结合部的租金和农村农民用房的租金就会更加偏低。

由于租务市场的对象与住房质量差别太大，又几乎是相互隔绝、各自独立的市场供求关系，导致租金信息难以统一成为影响房价的因素。

3）中国的商品房市场是以期房销售为主的市场（期房销售约占64%），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。在连续十年的租金与房价的增幅升降关系的对比曲线中，多次出现的是房租向上行时房价向下行，而房价上行时租金下行的交叉。也许期房销售有一个实际住房投入出租和使用的时间差有关。市场中的租金随供求关系的变化不会与期房的销售相关，而只会与住房的实际投入使用量相关，但期房的销售供求关系却可能与租金的变化相关。也许租金会成为先期指数，那么要关心的并不是今天的房租高低，而是明天或一两年之后的房租高低，因此今天的购房是为了明天的房租（如果用于出租）。

尽管房租与房价是相互影响和波动的，但其总体的趋势是上升的。从总量关系上看，供不应求仍将在一个较长的时期内成为主要矛盾，毕竟这个租务市场还是太小了，以自有住房为主的比例仍是市场中的主流。房子如果不是用于出租，房价的上涨仍是一个长期的发展趋势。传统的拥有房产占主导地位的文化，使人们更多的仍关心着房价而非房租。

4）市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，也因此才有了少量市场化租务市场中的高回报，但严厉的宏观调控措施，特别是一系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。于是一时之间因政策的特殊压力市场中用于出租的房源迅速增加了。如果短时间内的供给大量增加而需求基本不变时，那么租金一定会向下的。尤其是那些被银行贷款逼的无处逃的“房东”，在有租金比没收入强的心理压力下，租金市场已经被政策扭曲了，租金下降就成为短期中的必然。

但这种租务市场中的租金并不能正确的反映长期的供求关系。这种房源会在一定条件下转换成交易的商品，而非长期的出租房源。那么这种变化会在什么时候发生呢？一旦发生是否会将租金的水平拉高呢？

特殊政策下的变化也许是个短期行为的表象，但购房行为则是一个长期中的持有资产和居住享受的双重行为。既不能用国际上发达国家有完善的租务市场的惯例解释中国的短期行为，也不能用现实短期的租金（而非长期的租金趋势）推导出长期的购房结果。

租金下跌就不买房子了吗？

买房的决定性因素并不是租金，必须承认从经济学的角度而言，租金的水平在一个正常的租务市场中长期的租金水平代表着房屋的价值。当租金收益合理时，房价会稳定在一个合理的价位，租金低房价会低，租金高房价高，租金低时不应购买高于租金合理回报的房价的房子。但在一个非正常租务市场中，现时租金的变化并不能代表一个长期的发展趋势。基础在于中国的城市发展正处于一个人们急于改善居住条件和提高生活质量的阶段，更不是仅仅解决有地方居住的房荒阶段。

决定是否购房的主要因素是需求，这种需求的前提是有购房的能力。没有能力的本不应过分的要求住房消费而影响正常的家庭生活，而不管租金的回报是高与低。

需求分为扩大居住面积的改善性需求（包括形成独立家庭满足隐私生活需求的扩大居住面积）、提高生活质量的升级性需求、满足精神享受的奢侈性需求、期待资产升值和取得租金收益的投资性需求，也有因拆迁等原因而形成的强制性需求和城市化过程中为就医、就学、就业、经商、养老而向城市聚集的迁移性需求。这中间大多数需求是长期持有或居住的需求，除以获取租金收益为目的的需求之外，都不是从投资角度考虑购房，因此租金的浮动即使在购买时机上而言也是影响不大的。尤其是地点、位置、户型、建筑本身的优势并非租金能影响的，而是如不事先购买将失去永久资源的一种选择权。

租金低而缓购房的前提条件是：一、当租金低时，居住需求有足够的租房条件保障，减少购房的需求而使房价下跌；二、是居住需求所购房的产品在地点、位置、户型、环境等方面能提供充分的选择保证，并在延迟购买行为时有理想的选择条件或替代产品，如果不能得到上述两个条件的满足，那么除非购房是为短期收取房租的盈利行为的投资者之外，租金并不能影响其它的购房动机的选择。

如果租金的降低是因为更多的人选择了购房，而减少了租房的市场需求所造成的，或更多已购房的人短期将房屋供给市场租用，但并不能解决人们长期居住的问题，人们则更愿意取得产权而活得更安全些。

中国的租务市场的非稳定性还在于中国现有就业的自由选择性少于完全市场化的发达国家。与父母同居一地或在出生地，或成家地选择就业条件的占多数。有一套稳定的属于家庭所有的住房的人群占主导地位。租金的高低尚不足以让这些人为了减少支出而放弃购房的行为。

预期与稳定性

购房是一种购置资产与解决居住并存的行为。租房则是为解决居住而没有投资功能的行为。（如果不购房是为把资金用于其他投资而能有保障的获取更多收益则于购房后抵押贷款再投资是相同的）这两者之间的差别在于购房除解决合理的居住之外，还有投资功能和投资收益的可能（升值收益），而租房则只能是单纯的消费，租房并不会增加收益。

这个差别所反映出的是人们的预期与稳定性。

预期是当选择租房时，房租的长期预期是高是低，租用的房屋是否可长期适用有长期的稳定性。否则租用的房屋则成为即无法按个人的生活意愿进行装修，而且还要经常的为寻租和搬家而苦恼。

另外一个预期则是房价是否会下降，预期是升还是降。如果长期房价永远是上升的（从全球的经济发展情况看，如果把房价放在一个较长的周期中考察会发现只有升而没有降），那么为短期租金的节支会造成长期的房价损失。房价的增长最终会淹没从租金中获得的收益。

对预期的判断不能脱离城市的发展现状而独立的谈经济学的基本原理。国际发达国家的城市建设和住房已进入了一个相对的稳定期，城市的基本格局随着城市化率的提高也相对固定，城市功能布局相对成熟，房屋建造、装修与配置的水平差异性较小，租务市场，欧洲的许多国家租金是社会、社团协商确定的（并非完全自由竞争和市场化的），其预期是相对可测与稳定的。

但中国正处于城市化加速的进程之中，城市功能与格局都在巨大的变化之中，基础设施和交通系统的变化可称是翻天覆地，房屋的建造水平与配置条件有天壤之别，城区的建设、建造与翻新速度不可同日而与，租房和购房就决不仅仅是用短期的租金水平可左右的。如北京明显的居住用地向五环外转移，二环之内政府已明确要减少和停批住宅建设，人口要向外转移。类似这种将市政府一级的办公向新区迁移的决非少数城市，那么又如何确定人们的预期与稳定性呢？当你想购买北京城内的住房时，也许这个地区已没有住宅可卖了。

制度与文化的差别

当购房比租房有更多的好处时，为什么国外发达国家的住房私有化率会比发展中国家的中国还低，而不是更高呢？重要的是制度与文化的差别。

文化上的差别在于中国传统习惯于实物经济。包括至今沿用的大陆法体系，习惯于拥有而非使用，习惯于子承父业，父债子还的血统沿承观念，习惯于与他人攀比与炫耀财富、地位、生活的享受，习惯于用财富争取话语权。更重要的是“一大二公”的贫穷让人们记忆犹新。当改革开放从住房的实物分配向住房私有化过渡之后，拥有一套自有产权的住房成为当局向社会公众所灌输的梦，不但加大了城市居民的住房消费，也大大膨胀了人们的住房消费欲望。超前和超能力的住房消费观念让租房与社会保障性住房成了社会中的附属品。尽管我个人反对这种不分差别一定要拥有带产权的新房才称得上解决了住房问题的错误观念，但却无法改变这种消费的预期。于是中国刚刚开始富起来的人们会将购房摆在生活的第一位，而只将租房作为短期的过渡，并因此根本不去计算租金的收益对购房的影响。

制度上的差别在于土地的制度差别、产权制度的保护能力与税收制度的差别、契约与信任保证的差别、以及由文化和制度而产生的消费差别。

中国没有物权法，也没有物业税，拥有房产并不会增加保有与使用期间的费用。有产权证书总比租约更为可靠，没有遗产税就可以无条件的继承……

沿美丽的尼罗河两岸观光，最大的遗憾是沿岸的大量建筑是没有完工但住满了人的建筑，许多建筑暴露着没有外立面装饰的砖墙，许多房顶是上一层未建建筑的钢筋头。原因在于盖完了的竣工建筑要收税，而未完工的建筑不收税，于是大量的家庭宁愿居住在未完工的房子里。

美国住房私有化率低于70%，其中老年人拥有房产的比例极低，而房屋每年的交易量约为中国的两倍，其中70%-80%是二手房交易。一是制度上纳税人购房可以免个人所得税（按家庭纳税人个数计算免税额），于是不购房则无法享受免税，因此有能力的家庭没有不购房的。但住房要交物业税和遗产税，于是几乎所有的家庭都不会考虑让子女继承住房，而是在老年没有稳定的劳动收入时卖掉房子而换取消费、养老的资金（包括住房的反抵押保险）。大多数国家的遗产税都成为住房私有化率的障碍。同时其市场化租务市场与契约的保护能满足用租房的方式长久的居住（有大量的出租式公寓存在，而非以个人所拥有的住房出租为主，有很强的制度稳定性）。

还有许多文化与制度上的差别，也有许多经济发展阶段上的差别，因此今天的中国并不能套用外国的经验与经济学的一般关系去解释。

最终决定购房动机的是制度环境与个人的偏好。每个人有不同的需求，并不需要不出钱的人替出钱并有权决定财富使用和存在形式的人拿主意。任何人都可以讲出无数购房不购房的理由，但房价的上涨让更多已购房人增加了自己的财富，这却是中国的社会现实

『贰』 北京新政鼓励老人购房优惠政策落地，老年人会成未来购房新力军吗

北京新政鼓励老人购房的优惠政策落地，老年人会成未来购房新力军，不过也有很多年轻人会以老年人的名义买房，然后老年人会将自己名下的房子过户给儿子或者是女儿。普通小县城的房子价格非常的贵，而国内发达城市的房子价格自然是普通人无法承受起的，例如北京上海等地，很多地方都是寸土寸金，根本买不起，不过政策一旦颁布之后，说不定会有很多人心动。

不过也有一些人表示：即使颁布了很多政策，但是房子的价格依旧没有改变太多，大多数人还是买不起这里的房子，一套房子的代价太大了，每个月都要偿还巨额贷款，生活负担比较重。如果其他的县城也能够颁布这样的政策，说不定大多数人都会选择购买，房子毕竟有升值空间，年轻人迟早都要买房子。

『叁』 阐述老年消费群体的消费心理特征(高分)

老年消费群体的消费心理特征------老年人的钱难赚，既要物美，又要价廉，购买欲差，不好“伺候”；生产厂家也承认，中老年人体形离散性大，观念保守，要求号型分类细，批量小，品种多，工艺要求高，加工难度大，款式不便出新，价格上不去，无利可图，没有生产开发的积极性。从服装心理学的角度看，中老年人对服装的关心程度确实不像青年人那样强烈，他们更重视服装的功效和实用、安全等价值。尤其是从五、六十年代走过来的老人，一件衣服“新三年，旧三年，缝缝补补又三年”，过惯了精打细算的日子，虽然现在物质生活丰富了，收入大幅提高了，但是十几年艰苦生活形成的消费观念并没有得到根本改变。因此，供求双方的矛盾导致了长期以来中老年服装市场的清淡萧条。
据预测，2030年我国60岁以上老年人将达到3.1亿，占全国总人口比例的20.42%。到2050年，60岁以上老年人数量将达到4.68亿(其中80岁以上人口数达1亿左右)，占人口总数的27.71%。我国人口老龄化的速度越来越快。在理论上，人口规模、购买能力、消费倾向是构成市场的三大要素，而人口规模是基础。我国如此庞大的老年人群体为形成了一个巨大的老年消费市场奠定了基础。因此，中老年服装消费群体对服装业界应该说是一个充满活力的大市场。近些年来老年产业和老年消费在学术界有了很激烈的争论，就如服装，有的学者还针对老年服装市场的开发提出了相关措施，然而老年服装市场仍然很萧条，老年人买衣难的问题还是没有得到很好的解决。一个市场的打开首先要有相对应的消费群体，了解这个群体的所需所想，了解这个群体的消费心理才能有针对性地准确地把握和定位。所以我们必须认真研究分析中老年人的着装心理和消费需求，积极开拓和培育中老年服装市场，为中老年人服务。

消费动机
消费动机主要包括：
1）求实型消费动机、
2）新奇型消费动机、
3）审美型消费动机、
4）求美型消费动机、
5）攀比型消费动机、
6）表现型消费动机、
7）实惠型消费动机、
8）好癖型消费动机、
9）惠顾型消费动机、
10）储备型消费动机
在这些动机中，随着年龄等各方面的不同，会各有侧重。如：青年这个亚文化群体，由于其心智的不够成熟，其必然更加追求时尚、新奇和刺激，也就是侧重于新奇型消费动机。而中老年群体由于成熟稳重，就会侧重于求实型消费动机。
（2）兴趣理想
作为一个消费主体，他的个人兴趣和理想、信念等都深刻的影响着他们的消费行为，诸如：伊斯兰教徒的服饰只会和他的信仰、教派相符合。

关于群体对心理的影响

从众心理
作为中老年人，就必然受到周围其他中老年人的影响。比如说一个刚刚进入中老年人行列的年轻人（标志是他的心理认同自己是中老年人），在他向这个行列迈进的同时，他的服饰必然会开始具备中老年人的特点。从众的原因是迫于群体压力，如果他的服饰不具备中老年特征，那么他便不会被大多数中老年人所接受，无法参与他们的团体等。这种不想被团体排斥在外的力量是人们在服装行为上从众的汉族要原因。
老年消费者消费心理特征
老年消费者是指60岁以上的消费者。他们的消费心理特征表现为：
（1）惯性强，对于商标、厂牌的忠诚度高。
老年人一旦用惯了某种商品就会形成习惯，对其情感深厚难以忘怀。对新商品、新商标接受较慢，不信任感强。
（2）追求方便实用，对服务要求较高。
老年人的消费已非常成熟、理智，其购买动机往往以实用方便为主，即使购买过程中，也希望商店提供良好的服务环境，对商品需要售货员耐心讲解等等

『肆』 老年人消费心理的消费动机

还有一点必须了解，那就是很多老年消耗者有补偿性消费动机。在子女成人独立，经济内负担减轻之后，一容些老年消费者试图补偿性消费。一些老年消费者试图随时寻找机会补偿过去因条件限制未能实现的消费欲望。他们在美容美发、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，同样有着强烈的消费兴趣。说起玩具，许多人自然联想到孩子。其实玩具并不是儿童的专利。心理学家认为，赋闲在家的老年人都有一种回归童真的倾向。在西方发达国家针对成年人和老年人研制开发的玩具，已逐渐成为玩具市场的热点。在美国有40%以上的玩具是专为成人设计的。日本也在玩具方面开发出了许多适合老年人的新功能，如在电动玩具游乐场常见的“打击鳄鱼”上附加了测量血压的功能，由于兼具娱乐和运动功能，不仅适合脑中风患者使用，将来还可能被养老院采用。而在这个方面我国至今还处于空白，有关厂家应在这方面多下点功夫。

『伍』 客户购房的感性动机与理性动机是什么意思

感性的人，通常比较重感情，凡事比较情绪化，喜怒无常，容易被情绪左右自己。而且比较容易失控、冲动，情感比较脆弱，比一般人需要更多的爱护。但是这样的人，心肠比较热，但不一定热情，有人是外冷内热的。 理性的人，通常习惯于用理性的思维方式去分析和解决事情，容易掌控情绪。有主见、有心，和人相处很懂得把握分寸，能可以地照顾好自己。通常这类人不多言，不多事，明哲保身。生活中感性和理性都需要，但要把握好这个分寸不容易。具体人具体事情，具体掌握理性和感性的尺度！ 谢谢，请采

『陆』 购房的目的都是因为居住而需要吗

不一定，购房有分两个目的，一个确实是因为居住的需要，另一个的话可能是因为对方需要一定的投资，这样的话，也就能从中赚取一定的利益，所以说购房不一定是为了居住，可能还有别的目的。