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养 老 院
可行性研究报告
桂阳县
目 录
一.项目概况……………………………………………………………1
1项目简介…………………………………………………………1
2研究范围…………………………………………………………1
二.项目背景及可行性分析……………………………………………1
1项目背景…………………………………………………………1
2项目建设的可行性………………………………………………2
三.项目场址与建设条件………………………………………………3
1项目场址…………………………………………………………3
2建设条件…………………………………………………………3
四．建设规模和建设方案………………………………………………3
1总体设计…………………………………………………………3
2建设规模…………………………………………………………3
五.投资估算和资金筹措方案…………………………………………4
1投资估算…………………………………………………………4
2资金筹措…………………………………………………………4
六.项目风险分析………………………………………………………5
1项目风险分类……………………………………………………5
2项目风险控制对策………………………………………………6
七．可行性研究结论……………………………………………………7
1养老院建设是必要的……………………………………………7
2养老院建设是可行的……………………………………………7
一.项目概况
1项目简介
1.1项目名称
桂阳县养老院
1.2项目建设地点
项目建设地点位于桂阳县东塔公园附近，空气清新，地理位置优越，交通方便。
1. 3项目法人及法人代表
项目法人：曹柳
法人代表：曹柳
2研究范围
本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。
二.项目背景和建设的必要性及可行性分析
1项目背景
1.1进入老龄化社会
目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”——日本，人口老龄化为22%。
全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005年为609.35万人）将极大地提高桂阳县老龄人口比重。
届时，桂阳县内居住人口将达80万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。
1.2独身子女增多
独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受
2项目建设的可行性
养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。3项目场址与建设条件
三.项目场址与建设条件
1项目场址
项目建设地点位于桂阳县东塔公园附近
2建设条件
东塔公园：地理位置优越，园中设备多。东塔岭在公园中，老人可以每天早上爬山。园中空旷，老人可以在园中休闲娱乐。
人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
四建设规模和建设方案
1总体设计
总用地面积600平方米，建筑用地面积400平方米。
2建设规模
具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他
3建筑装饰标准
在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。
室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。
老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。
老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。
各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。
五投资估算和资金筹措方案
1 投资估算
1.1建房：30万。
1.2设备：15万
1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需20万元。
1.4工资：照顾老人的日常生活约15人，工资800元每月
以上投资共计约70万元。
2资金筹措
70万元是一个比较大的投资，在这样的情况下应该吸取外来资金，找几个合伙人，这样可以很快筹集到资金。也可以申请银行一定的贷款，向政府寻求一些补贴使能够筹集到资金。
六项目风险分析
1项目风险分类
1.1建设风险
建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。
1.2成本超支风险
施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。
1.3其他风险
工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。
2项目风险控制对策
2.1建设风险
在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。
2.2成本超支风险
控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。
七可行性研究结论
1养老院建设是必要的
老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比率已经达到21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；桂阳县作为一个拥有人口规模80万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。
2养老院建设是可行的
虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。
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国际养老院可行写报告编写纲要
前言
第一章 概论
第二章 养老产业现状与发展
第三章 项目背景和特点
第四章 项目的建设内容
第五章 项目的技术与保障体系
第六章 管理与经营
第七章 行业与市场分析
第八章 市场营销策略
第九章 项目经济效益分析
第十章 融资计划
第十一章 财务预测
第十二章 风险控制
第十三章 结论
第十四章 附件清单
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前瞻研究院《养老院项目可行性研究报告》
1.2.1 前瞻可行性研究步骤
1.2.2 养老院项目可行性研究基本内容
（1）项目名称
（2）项目建设背景
（3）项目承办单位
（4）项目建设用地
（5）项目建设期限
（6）项目建设内容与规模
（7）项目开发建设模式
（8）养老院可行性研究报告编制依据
1.2.3 前瞻对养老院项目可行性研究结论
（1）前瞻项目政策可行性研究结论
（2）前瞻产品方案可行性研究结论
（3）前瞻建设场址可行性研究结论
（4）前瞻工艺技术可行性研究结论
（5）前瞻设备方案可行性研究结论
（6）前瞻工程方案可行性研究结论
（7）前瞻经济效益可行性研究结论
（8）前瞻社会效益可行性研究结论
（9）前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：养老院行业市场分析与前瞻预测
2.1 养老院项目涉及产品或服务范围
2.2 养老院行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 养老院市场规模分析
2.2.3 养老院盈利情况分析
2.2.4 养老院市场竞争分析
2.2.5 养老院进入壁垒分析
2.3 养老院行业市场前瞻预测
第3章：养老院项目建设场址分析
3.1 养老院项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 养老院项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 养老院项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：养老院项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 养老院项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 养老院项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 养老院项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：养老院项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 养老院项目能耗状况分析
5.2.1 养老院项目所在地能源供应状况
5.2.2 养老院项目能源消耗状况分析
5.3 养老院项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 养老院项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：养老院项目环境保护分析
6.1 养老院项目建设场址环境条件
6.2 养老院项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 养老院项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 养老院项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 养老院项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：养老院项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：养老院项目组织架构与人力资源配置
8.1 养老院项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 养老院项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：养老院项目实施进度分析
9.1 养老院项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 养老院项目实施进度表
第10章：养老院项目投资预算与融资方案
10.1 养老院项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 养老院项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：养老院项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻对养老院项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻对养老院项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻对养老院项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 养老院项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件
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其号召被统计数字证明合理，
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【引言】
《养老院福利机构建设项目可行性研究报告》通过对项目建设背景及必要性、项目选址与建设条件、项目运营、项目建设方案、项目组织管理、投资估算与资金筹措、财务分析、社会效益分析等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。
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【养老院福利机构建设项目可行性研究报告大纲】
第一章 总论
1.1 项目概述
1.2 编制依据及研究范围
1.3 主要经济技术指标
1.4 主要结论
第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.2 项目建设必要性
第三章 项目选址与建设条件
3.1 项目选址
3.2 项目区概况
第四章 项目运营
4.1 功能服务
4.2 主要任务
4.3 服务半径
4.4 服务方式及时间
4.5 与周边福利机构的关系
第五章 建设方案
5.1 工程方案
5.2 设备方案
第六章 项目组织管理
6.1 组织机构
6.2 劳动定员
6.3 实施进度
第七章 投资估算与资金筹措
7.1 编制依据
7.2 估算范围
7.3 投资估算
7.4 资金筹措
7.5 资金使用与管理
第八章 社会效益分析
8.1 项目对社会的影响分析
8.2 项目与所在地互适性分析
8.3 社会评价结论
第九章 结论与建议
9.1 结论
9.2 建议
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国际养老院可行写报告编写纲要
前言
第一章概论
第二章养老产业现状与发展
第三章项目背景和特点
第四章项目的建设内容
第五章项目的技术与保障体系
第六章管理与经营
第七章行业与市场分析
第八章市场营销策略
第九章项目经济效益分析
第十章融资计划
第十一章财务预测
第十二章风险控制
第十三章结论
第十四章附件清单
❿ 厂房改建养老院的方案或者可行性报告
深圳地区养老机构项目可行性计划书
现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、办院可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。
办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。
就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：
一、 从市场角度
深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。
从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。
二、 目前深圳市内养老机构发展评价
深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。
需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。
目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）
一、 开办养老机构前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。
2、 房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。
3、 基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。
b) 床上用品700×50=35000元
c) 室内每人一个圈椅200×50=10000
d) 电视每房间一个1000×15=15000
e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。
f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
g) 洗衣设备，预算2000元。
h) 洗澡设备，预算5000元。
i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）
合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。
以上租金+装修+设施+宣传=300000元
二、 养老机构年度运营投入
1、 员工工资。
院长（兼会计）1人计4000×12=48000元
副院长 兼采购1人计2000×12=24000元
护理员5人计1000×12×5=60000元
厨师2人计1200×12×2=26400元
以上共计9人计158400元。
2．伙食费成本300×50×12=180000元。
3、水电费400×50=20000元
4、 取暖费700平米×20=14000元
5、 办公费用600×12=7200元
6、 设备耗材、维护等2000元
7、 租金10万元。
以上投入合计482000元。
三、 养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）
1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
2、服务费200×12×50×80%=96000元
3、餐费260×12×50×80%=124800元
3、水电费20×12×50×80%=9600元
4、取暖费80×3×50×80%=9600元
以上收入计336000元
四、 经营评估
1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、 可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。
3、 每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；
（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、 市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。
民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。
养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。
你可以参考下这个资料