民营养老机构经营模式探讨

1. 养老院的运作模式

1、机构养老模式，适合人群：喜欢热闹的单身老人。
2、居家养老模式，适合人群回：由于受传统答文化的影响，更多的中国老人还是选择在家颐养天年，特别是高龄老人和对到养老院和护理院养老都存在着一定的偏见或顾虑的老人。
3、居家式社区养老模式，适合人群：子女工作太忙照顾不到，又不想离开家的空巢老人。
4、乡村养老模式，适合人群：“树挪死，人挪活”，这是人们耳熟能详的口头禅。一些老年人虽入晚境，但生命的韧度不减，常想换个地方换个活法。无疑，乡村养老的多种新型模式，对这样的老年人诱惑多多。
5、以房养老模式，适合人群：对于手头有房，无子女或者不愿意将房产留给子女的老人。
6、异地养老模式，适合人群：经济条件不太好但喜欢旅游的老人，旅游养老两不误。
7、基地养老模式，适合人群：有一定经济实力，喜欢亲近自然又不愿离家太远的老年人。
8、集中养老模式，适合人群：农村的“无儿女、无固定收入、无法定赡养义务”老人。
等

2. 民办养老院最新政策

养老院政策，民办养老院优惠政策有哪些
“养老院行业前景是不错，但绝对是微利行业。”红叶敬老院院长彭家惠是渝中区首家民营敬老院的创办者。她介绍，在民办养老机构中，基本是一半盈利、三分之一亏损，剩下的勉强维持。而创办已10年的红叶敬老院，就属于勉强维持的类型。

“养老服务属高风险行业，特别是面对一些有顽疾的高龄老人或失智、失能的老人，风险就非常大。”除资金压力和高风险，好护工难求也是每个养老院所面临的难题。

市人大代表、西南大学教授徐晓玉近年一直关注我市民营养老产业的发展。她介绍，重庆目前的养老产业，跟不上社会老龄化发展的需求。据统计，截至2009年底，我市60岁以上人口已513万，而目前全市城乡养老机构床位数仅7万余张，按老年人口3%的机构需求量测算，缺口达8万张。“养老院数量不足、质量不高是现实问题。从总体上来说，这说明社会还没有做好应对老龄化的准备。”此外，护工很辛苦且工资不高，造成大量护工流失。徐教授认为，最终解决办法还得靠政府主导、社会参与和全民关怀。“国家应给予相应的政策优惠，还应免费为民营养老机构从业人员做专业化培训、指导，提高服务质量，奠定养老服务机构的发展后劲。”

(本文来源:重庆晚报) 根据民政部《社会福利机构管理办法》第七条规定，依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人（以下称申办人）凡具备相应的条件，可以提出办院申请。
向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出举办社会福利机构的筹办申请。
国家大力支持社会各界力量以及个人投资兴办养老服务机构。
申办人申请筹办社会福利机构时，应当提交下列材料:
（一）申请书、可行性研究报告；
（二）申办人的资格证明文件；
（三）拟办社会福利机构资金来源的证明文件；
（四）拟办社会福利机构固定场所的证明文件。
申办人应当持以上材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请，由受理申请的民政部门进行审批。
补助:有床位补贴和一次性建筑补贴。免征税的。
市民政局答复:社会力量兴办的社会福利机构(以下简称社会办福利机构)发展迅速，已成为我国社会福利事业的一个重要组成部分。为进一步调动社会力量参与社会福利事业的积极性，维护社会办福利机构的合法权益，推动社会福利社会化进程，2000年国务院办公厅转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19 号）中规定社会办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面与政府办社会福利机构一样享受同等待遇，并制定优惠政策如下:
（一）各地要将社会福利服务机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设规划中统筹安排社会福利设施建设，社会福利事业经费纳入各级财政预算。
（二）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。
（三）城市规划部门在制定城市规划时，无论是新区建设还是旧区改造，都要将社会福利服务设施特别是老年人福利服务设施、儿童福利设施及公益事业的服务设施纳入公共设施进行统一规划。要充分考虑社会福利事业、公益事业的发展需求，尽可能在交通便利、环境良好，便于服务和发展的区域给予安排。社会福利项目编制、设施建设工程的收费，经主管部门批准后可酌情减免。
（四）对民政部门批准设置的社会福利机构，有关部门在办理法人注册登记时应优先办理。
（五）合理确定各类社会福利服务机构自费代养人员的收费标准，既要考虑公益性或社会承受能力，又要照顾投资者的回报。
（六）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。
（七）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。
（八）对国家机关、企事业单位、社会团体及个人捐款支持社会福利事业的，其捐款在规定限额以内的部分，在计征所得税时准予扣除。
（九）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。
（十）对社会福利机构收养和在社区及居民家庭中分散代养、寄养的就读于小学、初中的孤儿（含查不到生父母的社会弃婴），免收学杂费、书本费等各种费用；对高中（职业高中）、技校、中专录取的孤儿，免收学费（培养费）、住宿费；高等学校录取的孤儿免收住宿费，其学费主要以发放助学金、接受社会资助、申请助学贷款等方法解决。
（十一）卫生等部门要积极支持社区卫生服务机构开展老年医疗、预防、保健、康复、健康教育等工作，鼓励并扶持社会力量兴办以老年人、残疾人、孤儿为服务对象的非营利性医疗机构。对社会福利机构所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，可根据劳动保障部下发的《关于印发城镇职工基本医疗保险定点机构管理暂行办法的通知》（劳动部发[1999]14号）和《关于印发青海省城镇职工基本医疗保险定点医疗机构管理实施细则的通知》（青劳社厅发[2000]82号）的规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗的保险定点范围。社会福利机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在定点的社会福利机构所办医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。
（十二）对各类社会福利机构中具有劳动能力的成年孤残人员，有关部门应采取积极措施，优先推荐就业，并免费给予上岗前的培训。对安置残疾人员达到规定比例的福利企业，民政、税务、工商部门要积极协调落实国家和地方的各项优惠政策，按有关规定减免税费。
（十三）重视和保护社会福利机构中老年人、残疾人、孤儿及社会弃婴的合法权益，积极提供法律援助，使他们能够就地、就近、及时得到优质的法律服务。
（十四）老年福利服务机构是社会福利事业的重要组成部分。当前要抓好财政部、税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）中关于“社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”规定的落实工作。
浙江省人民政府办公厅关于促进养老服务业发展的通知

三、加大对养老服务机构的政策扶持
(一)搞好养老机构工作的登记管理。养老机构按其机构性质划分，可分为福利性、非营利性和营利性养老机构。福利性养老机构(即国办社会福利机构)是指在事业单位登记管理机关办理登记手续的养老服务机构；非营利性养老服务机构是指在民办非企业单位登记管理机关办理登记手续的养老服务机构；营利性养老机构是指在工商行政管理部门和税务部门办理登记手续的养老服务机构。鼓励各地重点兴办非营利性的养老机构。各有关登记机关要认真做好养老机构的登记管理工作，提供优质便捷的服务。
(二)改革和完善养老机构收费制度。除政府投资的养老机构的收费标准应报价格管理部门确定外，其他养老机构的服务收费，由养老服务机构根据设施条件、服务项目和标准，自行确定收费标准。养老机构接收的农村五保和城镇“三无”人员，其费用由政府按规定支付或通过购买服务的方式承担；接收符合分层分类救助的其他困难老人，收费应适当减免或由政府予以适当补助。省物价局、省财政厅要会同省民政厅研究制定养老机构收费管理办法。
(三)加大对老年服务机构的税费政策扶持。认真落实国家对福利性、非营利性老年服务机构的税费扶持政策，暂免征收社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓等养老机构企业所得税、养老服务收入营业税、以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税和车船使用税；营利性养老机构要照章纳税，如纳税确有困难的，按税法管理权限，报经税务部门批准，可给予减免照顾；减免养老机构行政事业性收费(国家法律法规另有规定的除外)；养老机构缴纳水利建设专项资金确有困难的，可报经税务部门批准，予以减免照顾。
政府主办和特许经营的供水、供电、供气、通信、有线(数字)电视等经营单位，应为养老机构提供优质服务和优惠收费。其中:用水、用电、用气(燃料)等价格与居民用户实行同价，并免收相应的配套费；免收养老机构电话、有线(数字)电视、宽带互联网一次性接入费，并减半收取通信费、听视费。
对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性老年服务机构捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前按规定予以扣除。
(四)优先安排养老机构建设用地。养老机构建设一般采取划拨的方式供地，对符合规划要求并具备划拨条件的养老机构用地，要优先予以保证；对不具备划拨用地条件的，也可采取协议出让方式供地，但应严格审批，确保土地真正用于养老事业。鼓励企事业单位、个人利用闲置的房屋资产兴办养老服务机构。
(五)加大财政对养老服务业的投入。各级政府要将养老服务业纳入当地经济和社会发展规划，加大对养老服务事业投入，在继续安排好养老机构建设资金的同时，根据需要适当安排一部分资金用于养老机构补助、购买服务和贷款贴息。
(六)鼓励金融部门充分发挥信贷支持作用。金融机构要支持老年社会福利事业发展，增加对养老服务机构及其建设项目信贷投入，适当放宽贷款条件，并提供优惠利率。政府有关部门要主动做好服务，协调担保机构解决养老机构的贷款抵押问题；对于规模较大、前景较好、市场急需的养老服务项目，财政部门要给予必要的贷款贴息。
(七)支持养老机构开展对外服务。养老机构具备对外开展护理、康复及医疗服务条件的，可申请纳入社区医疗机构设置规划，经审批可纳入城镇职工基本医疗保险定点范围。
(八)加强养老机构的日常管理。养老机构要不断提高服务水平，加强对老年人的日常护理和管理，切实防止意外伤亡事故发生。对发生意外事故后，有关部门要积极帮助养老机构做好协调工作，保证其日常工作的正常进行。在法律法规作出规定前，省民政厅要会同卫生、法制等部门和法院，研究制定有关事故鉴定、责任认定和赔偿的有关意见，指导各地处理好养老机构的责任分担问题。

3. 养老机构民非与盈利性之间的差别在哪里

养老机构民非的单位是国家为公民保障老有所养而设置的福利性机构，不以盈利为目的。而以盈利性的民营养老机构是商业性的，盈利为目的。

4. 如何投资民办非企业单位的养老机构

首先，从立法本意上来讲，如果出于投资目的从事养老服务不应当设立民非机构。根据 《民办非企业单位登记管理暂行条例》 第二条规定“ 本条例所称民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。”由此可见一个组织登记为民办非企业单位，则意味着该组织从事的是非营利性社会服务活动。这与从事投资的目的是完全不相符的。所以由此而言，出资投资盈利目的设立养老机构，不应当设立民办非企业单位，而是到工商管理部门登记为企业。从实践上看，投资人为了享受国家对民办非企业单位的优惠政策，纷纷设立民办非企业单位。这是背离了立法机关的初衷。

其次，我们应当看到，民办教育经过多年发展以后，很多学校体量已经非常大，有进入资本市场的需要，但是囿于组织形式的障碍，要经历改制、清算等途径来改变组织形式实现。民办学校今天的状况就是养老机构的未来。所以前车之鉴还是非常直接考虑的。基于此，从法律角度考虑，成立民办非企业单位的养老机构是否值得，或者商业模式该如何设计，还是很值得思考的。
最后，从法律的角度，如果既要享受目前的优惠政策，又要在养老产业发展过程中能获得利润，则要从立法机关的立法目的、民办非企业单位的运行机制出发，设计一套既能体现民办非企业单位公益性目的，又能兼顾投资人的利润诉求的规范的运作机制是非常关键的。

5. 养老机构的发展对策

1、坚持“以人为本”的科学发展观，统领养老机构发展和人性化服务的开展。坚持“以人为本”科学发展观，就是要让全社会的每一个人都能平等地分享经济发展和社会进步的丰硕成果。保障老年人养老服务需要，特别是保障那些失能老人的机构养老需求。因此，各级政府和全社会应更加重视加快养老机构建设和发展，政府应把发展养老机构列入老龄事业发展第“十一五”、“十二五”规划，要将这项工作列入年终目标考核内容之一，并将社会养老福利设施建设列入财政预算，逐年加大投入，切实解决老年人养老问题。
2、要制定和落实支持养老机构发展的法规和政策。加快推进社会福利社会化进程。尽快出台关于促进养老服务机构健康快速发展的政策，鼓励社会各方面力量积极投入、兴办多种形式的社会福利服务机构和设施，采取“民办公助”、“公办民营”养老机构营运模式，促进养老服务机构的发展。要认真落实国家对养老机构的有关优惠政策，积极协调有关部门落实扶持社会福利社会化的相关政策。各有关部门要相互协调、各负其责，切实抓好现有各项优惠政策的落实。由单位和个人捐款捐物兴办的养老福利机构等，在税务、工商、金融、城建、水电等部门应给予优惠。同时，社会福利基金、福利彩票筹集资金应向社会养老机构倾斜。
3、研究解决影响养老机构发展的体制机制问题。一是研究制定养老机构发展规划，建立养老服务设施建设用地储备制度。将养老服务设施建设纳入城市公共设施总体规划，尤其要在新区建设、旧城改造中，统一规划和布局养老服务设施建设。根据本地人口增长速度和发展需要，参照建设部关于居住区建设规划设计要求，每张养老床位可按建筑面积40平方米来预留储备用地。二是妥善解决民办非营利性养老机构建设用地问题。三是建立民办养老机构管理制度，加强规范、指导。
4、对公办养老机构改扩建，同时创新管理机制。加快厦门市社会福利中心改扩建工作的进度，以缓解全市孤寡老人床位不足，超负荷运转的困境。针对多年来公办养老机构发展缓慢，缺乏市场竞争机制等问题，公办养老机构要试行改革，采取管理权、所有权分离，经营效益和个人经济收入挂钩等措施，转变经营理念，引入竞争机制，实行管理人员和工作人员的聘用制度等，以促进公办养老机构有效提高管理水平和服务质量。
5、加快发展农村养老机构建设步伐。农村的养老服务机构发展普遍滞后于城市，“十一五”期末，新建养老服务机构重点应放在农村。结合民政部实施面向农村“五保”老人的“霞光计划”，整合改造现有的农村敬老院等养老服务资源，在厦门岛外4个区各建成一所综合性、多功能的公办老年人社会福利中心，并在这4个区新增床位数1300张。民办养老机构拟在厦门岛外4个区新增床位数1800张。
6、规范养老机构管理。一是要规范各类养老服务机构名称。按照《老年人社会福利机构基本规范》要求，严格按照应具备的条件，配备的服务设施进行命名，对不具备相应条件命名的养老机构重新规范。二是对养老机构实施分类登记管理，各种不同体制的养老机构由所在地民政部门统一监管。三是严格按照《社会福利机构管理暂行办法》对现有各类养老机构进行一次资格审查，凡不具备条件的一律取缔。四是建立健全各项规章制度和服务标准，各项规章制度和服务标准应当张榜公布，并报民政部门备案。五是区级以上人民政府民政部门定期对养老机构服务机构工作进行指导和监督，规范社会养老机构的服务项目、收费标准等。六是对养老服务机构按基础设施、服务内容、收费标准等项目进行星级评定，促进各类养老服务机构加强自身建设。七是通过加强专业培训，提高工作人员的业务素质和专业水平，改善服务质量，更好地满足老年人的需求，热情地为老年人服务。
7、开展社区养老服务，缓解机构养老的压力。按照“以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”的基本方略，通过增加对社区养老服务工作的投入，建立和完善社区养老机制，加大社区养老服务，满足老年人在熟悉环境中享受服务，弥补家人照料的不足，缓解机构养老的压力，减轻政府财政负担，让厦门的老人住进“没有围墙的养老机构”，安享晚年。

6. 养老机构的经营性质有哪些

一般有公办、公办民营、公建民营、民营。不同属性的养老机构享有不同的权利和义务，适应不同的标准和政府补贴。其运营主体、服务对象、提供服务的范围、水平有所不同。可以登录悠然版图小程序，查询每个养老院的经营性质，选择合适的机构。

7. 假如要对一所养老院进行营销,应该从哪几个方面入手啊最好说一下市场、营销、竞争方面的内容

要对一所养老院进行营销，可以从市场、项目规划、营销、竞争方面入手。

四、根据项目规划，确定多种营销模式，保证养老院的有序发展，从而在激烈的养老院竞争中脱颖而出。

1、通过开展各种活动进行营销

根据当地实际情况，举办麻将、书法赛、个人选秀赛、歌咏戏曲大赛，等等老年人喜闻乐见的活动吸引老年人参加，或者聘请专业养生老师及技能老师，向周围居住的老人传授养生常识，同时争取媒体的报道，通过举办这些比赛，可以让未入院的老人也看到入院老人的天伦之乐的晚年生活，同时提高贵养老院在老百姓心中的形象，树立养老院的品牌。

2、大力推广公益营销

考虑组织养老院的护理医疗人员或者社工，免费为当地老人测血压、拍背、翻身或者教他们如何做晨练等。通过这种公益，取得大家的赞赏，可以获得更多的轰动效应。

3、广告营销

通过广告展开宣传推广，促成消费者的直接购买，扩大产品的销售，提高企业的知名度、美誉度和影响力的活动的广告营销，随着经济全球化和市场经济的迅速发展，在营销战略中广告营销活动发挥着越来越重要的作用，是企业营销组合中的一个重要组成部分，养老院也不例外，因此可以通过当地广告媒体进行营销。

大学生社会实践者和青年自愿者慰问养老院，也是养老院进行宣传的好机会，比如大学生帮爷爷奶奶的搞卫生等。大学生的口碑比一般的推销员更让人信服，大学生敬老宣扬传统美德，没有金钱的味道，纯纯的人性美，以亲和力感动其他人。

4、线上营销，即利用互联网进行营销。

1）、 建立养老院主站链接或者有一些知名网站的友情链接。很多老年人懂上网，可在相关的老年人网站获得相关内容。

2）、 到当地及周边地区的人气网站和论坛做广告。由于老人住敬养老院的费用通常是由子女负担，因此子女也养老院营销的人群。

3）、登陆各大搜索引擎进行营销。

4）、 建立网站用户网络交友群。

通过建立网站用户网络交友群，让用户免费为养老院推广，可以保留原有的顾客，还可以推广来吸引新的顾客。

5）、 电子邮件推广

电子邮件推广是利用邮件地址列表，将信息通过Email发送到相应人群邮箱，以期达到宣传推广的目的。

8. 养老院的经营模式

十大养老模式有哪些？机构养老、小型家庭养老院、居家养老、暖巢管家养老等10种养老模式，让辽宁省大连市和来大连市养老的国内外老年人有了多样化的选择。
在14日召开的全国养老服务社会化经验交流会上，大连市副市长刘俊文介绍了大连市的10种养老模式：
[转帖]十大养老模式有哪些？
(一)机构养老模式。即养老院养老。大连市在养老院中推行人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、服务对象、服务内容的不同，形成一批以精神卫生、休闲康复、临终关怀、才艺特长等为特色的机构养老院。
(二)小型家庭养老院模式。这种模式利用自家闲置住房，将其装修成适合老年居住的场所，在照料自家老人的同时，招收社区附近的社会老人。床位设置一般为6-15张，主要由家庭成员为受养老人服务。这种“家门口的养老院”因兴办操作程序简单，资金投入少，家庭气氛浓厚，服务细腻周全受到老人喜爱，目前大连市已有这类养老院20多家。
(三)日托养老模式。这种模式主要由街道或社区兴办，入托老人“朝至夕归”，被老百姓戏称为“老年人的幼儿园”。室内设置活动室、休息室、餐厅及老年大学课堂等。目前大连市已建成20多家托老所和8个日间康乐苑。
(四)居家养老模式。即家庭养老院，由经过培训的社区下岗失业女工，上门为老人提供养老服务，政府出资购买[转帖]十大养老模式有哪些？公益岗位，用于居家养老养护员补贴。大连市到2005年底已有2687户老年家庭采取这一模式。
(五)货币化养老模式。由政府拿出一定的资金对特困老人进行补贴，老人可选择居家养老，也可去机构养老。选择居家养老的老人可得到政府每月发放的“代币券”，老人可凭券自主选择明码标价的居家养老服务项目；选择机构养老的老人，可在全市范围内随意选择养老院，用养老金(低保金、房屋出租金等)作养老费，差额部分由政府补贴和养老院减免。今年，大连市8125名享受低保的特困老人全部实行货币化养老补贴。
(六)暖巢管家养老模式。为空巢老人配“管家”，从老人退休开始，就有养老服务站把他们的日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购和配送、健康指导和咨询、休闲娱乐等承担下来，有专门的配送车辆和专业人员上门为老人提供服务。目前大连市已有10个暖巢管家服务站。
(七)异地互动养老模式。在当地养老机构或中介机构登记，到外地养老机构养老。2005年，大连市成立了互动式异地养老服务中心，开通了互动式异地养老网，为各地老人异地养老提供专业服务。目前，大连市有二十多家养老[转帖]十大养老模式有哪些？机构与外地养老机构建立友好关系，开展异地养老服务。
(八)养老助教模式。为国内外高知老人提供养老服务的同时，利用其教学资源无偿或低偿帮助学校教学。大连交通大学建立的“国际书香怡养院”，吸引了不少日本老人来大连养老

9. 养老院公办民营模式承包费怎么承担

摘要 国家政策是鼓励个人、民间资本进入养老领域的，对个人承包经营公立敬老院持开放态度，完全可以。下面提供一个公立敬老院对外承包经营的招标通告。

10. 养老服务中心的几种模式

一、 纯福利性质的养老院 这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，通常主要依靠政府或者企业提供的资金进行所有的建设以及经营管理资。这种养老院主要是解决经济收入低的孤寡老人。由于收入低廉，条件所限，化境生活条件较差，缺乏各种娱乐设施，医疗条件较低，不能满足刚刚进入老年社会的老人。 二、 混合型养老院 这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力，通常具有政府或者慈善机构的背景。在经营方面，根据入住老人要求的不同，采取不同的收费标准和服务内容。通常服务内容除基本的养老服务外，会有一些免费的娱乐设施服务，体检服务等等一些服务内容。盈利性则表现在收费服务方面，主要是针对入住的环境和服务程度制定收费标准；固定收费的内容，有入住时的一次性收费和每月收费；经常性收费的护理费和医疗费用等。 三、专业公司经营管理 这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建、管理老年住宅。这种模式提供环境优美、各种设施齐全的居住场所，各种完善的服务内容。经营以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳租金和管理费。管理机构通过各种高水平的服务收费获取利润。国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。 1、老年公寓 老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在60岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。 （1）自住型老年公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。 （2）陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。 （3）特护型老年公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。 2、辅助生活机构 美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。这种模式无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。 辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。 辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。 四、住宅建设与管理相分离的经营模式 目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。 国外大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。 这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。