老年公寓房产抵押

A. 以房养老的法律分析

您好，
以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
存在的问题 （法律制度
以房养老(7张)
法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构行锋等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
有相关人士表示，在将来新修订档兄晌的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。
养老观念
“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。
养老机构
老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点尘竖的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。
金融机构
“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。
产权制约
我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，
以房养老
商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大）影响简单点说就是老人去世后，房子属于国家 懂了么。

B. 润福老年公寓出现什么问题了

养老院通知老人必须清退，推出以房养老政策。根据中国新闻网获悉，润福老年公寓在哈尔滨松北区出现了两个问题：
1、老院突然通知所有老人必须清退，原因是1至4号楼卖给黑龙江省第二医院了，而5号楼也已经被转卖，由于疫情严重，民政局规定任何养老院只能出人，不能接受新人，有住在外地的老人面临不能回家的困境。
2、润福老年公寓曾推出“以房养老”政策，使用抵押贷款充实资金流，但不需要处置老人的房产，三年期过后贷款还清，老人的房产又回到老人手中。

C. 公寓可以办抵押贷款吗

买公寓可以贷款。

以西安市为例，按照《西安市人民政府关于印发西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》规定，单套建筑面积144平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住房(含公寓类住房)可按普通住房享受信贷、税收优惠政策。

但是申请“公寓类住房”项目公积金贷款，需同时满足以下要求：按照土地性质为界定标准，土地规划用途为住宅用地，具有70年产权的“公寓类住房”项目，申请个人公积金贷款时按普通住宅标准受理。不满足上述条件的公寓项目，则还不能使用个人住房公积金贷款。

为进一步放宽公积金贷款条件，降低提取门槛、扩大使用范围、实现省内异地贷款、推行组合贷款、降低申请贷款项目工程进度要求，全面提高住房公积金的个贷率和使用率。住房公积金贷款最高额度调整为75万元;偿还贷款年限可延长至职工法定退休年龄后5年，最长不超过30年。

(3)老年公寓房产抵押扩展阅读：

普通住宅与公寓的区别：

住建部《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》明确：住宅是供家庭居住使用的建筑。野慧公寓分为经营性公寓和公益性公寓。

经营性公寓又分为居住型、混合型、酒店型三种；公核脊乎益性公寓包括学生公寓、老年公寓等。居住型公寓在土地性质和使用权属上跟普通住宅没有明显区分。

居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，使用年限70年（有的地方50年）；混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限50年；酒店型公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限40年。

参考资料来源：人民网-买“公寓类住房改悉”也可使用公积金了

D. 养老院暴雷事件，受害者们应该如何挽回自己的损失呢

“本想以房养老，如今却面临钱房两空。”

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

自2014年，北京、上海、广州和武汉4个城市启动老年人住房反向抵押养老保险试点以来，一些打着“以房养老”旗号，从事非法集资的骗局，让本就起步较晚的“以房养老”推广蒙上阴影。

非法集资骗局

中国养老金融发展报告显示，我国城镇老年人住房拥有率为75.7%，但是同时老年人缺乏对风险的辨识能力，针对老年人的各类骗局非常多。

《国人养老准备报告》

当前我国社会基本养老保险的养老金平均收入替代率尚不足50%，因此对大部分人来说，仅依靠社会基本养老保险的养老金难以达到预期的退休收入水平。

虽然“以房养老”目前步履蹒跚，但“以房养老”这个模式本身仍然有前景。

养儿防老？

养儿防老是一句流传已久的古话，孝道是联结父代与子代代际关系的重要纽带。“重男轻女”观念的背后仍是老年赡养问题。在一个经济单位中生活，即从父居制。媳妇是从别人家娶来的，自己的女儿则要嫁到别人家去。

“中国大众养老观念调查”数据显示出，虽然老年人对“养儿防老”观念的认同度依然很高，但青年人对该观念的认可度已经出现了一定程度的弱化。

“80后”这一代人父母已经进入退休年龄，80后群体既要承担抚养子女的责任，又要赡养父母，而“90后”这一代人则出生在更为典型的“4+2+1”的家庭，这一代人，有着更为开放的生育理念，无形中也加剧他们的养老压力。

从20世纪80年代起，丁克家庭在中国悄然出现，到目前为止，近40年间，我国的“丁克一族”逐渐壮大，已经超过60万人。转眼间，中国的首批“丁克家族”也已步入晚年。早在1993年，美国的6180万个家庭中，就有3480万家庭没有子女，丁克家庭的比例远超50%。

在人口老龄化趋势日益加深、社会保险负担日益加重的背景下，“以房养老”模式无疑充满了巨大的魅力。

2020年5月，两会通过国内首部《民法典》，明确新增了“居住权”这一用益物权，将房屋的“居住”使用属性单独规定为一项物权，今后，居住人可以凭借协议去办理居住权登记，登记后的居住权就可以对抗房屋权属证书，可以更好地保障“居者有其屋”。

多位法律界人士表示，这一制度有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。“只要居住权人不去世，购买人将无法取得房屋居住权。”

E. 非经营性老年公寓的房屋可抵押贷款吗

理论上在房产交易中心，能够办理抵押登记手续就可以做贷款，但是银行审批人员会考虑抵押物的使用状况和变现能力。说白了，就是担心贷款换不上，抵押物里全是老弱病残，无法变现、清收，因此，审批通过的几率不高。

F. 老人无子女想以房养老该怎么做

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,也使用最多。 反向按揭最早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。 举例如下： 新加坡可以一次性抵押 60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金 作为一个非福利性国家，新加坡政府一向倡导国人自食其力。政府并不鼓励父母留房给儿女，因为已经制定了年轻人可以自己买房的计划。在拥屋率很高的新加坡，以房养老是常见的模式。 在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。 新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓，这类公寓通常面积在40平方米左右，价格低廉，一般只需五六万新元即可购买。碧山社区金茉莉老人公寓就是新加坡养老服务体系中解决老人居住的一个样板。公寓楼由政府建造，共有176套小面积公寓，公寓以低廉的价格销售给55岁以上符合条件的老人。此类公寓使用权一般为30年，可延长使用期但不能转让和继承。 此外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。 英国房子无使用年限 英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量 去年，一份以欧洲12个国家1000名成年人为调查对象的报告披露，英国人正因经济衰退而重新审视自己的退休计划。调查发现，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。 由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。 加拿大倒按揭极其个性化 假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的税费 风景如画的加拿大有福利之国之称，是移民的首选国度之一，也是老年人的乐园。大部分加拿大人年老后，都会选择把住房卖掉，然后住进各种有福利补贴的养老机构。加拿大是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家不卖房，房产主权不变，可以一直住到生命的最后，在后人处理房产时折还贷款。比如一位老人将所住的房产抵押给银行，贷款10万加元，该老人在15年后去世，银行将其房产处置后获20万加元，减去10万加元贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的钱就由其子女或其他继承人所得。 加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。个性化的设计使倒按揭在加拿大赢得了成功。值得一提的是，在加拿大以房养老之所以能够顺利开展，是有一系列的制度环境作为保障的。比如加拿大有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的税费，这就使得部分民众愿意以房养老。 德国拿到钱住进高端养老院 很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活 目前德国的老龄化程度已列欧洲第一，而人口老龄化给养老保险体制带来极大冲击。“老年人如何养老”已成为德国社会关注的焦点。在德国养老的形式有许多，在家中居住靠社会养老金度日的形式最普遍。此外，“以房养老”的方式也深受欢迎。有的德国老人把房子出租给年轻人，利用房租来维持自己的退休生活。由于德国人支出的房租约占个人全部支出的1/4-1/3，因此通过出租房子养老也是一种很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分费用，年轻人则帮助老年人干些家务，也缓解了“空巢”而产生的孤独感。 此外，很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。比如老年人可以离开现有住宅到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也可以用倒按揭拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院