1. 养老院的房屋建筑有哪些
养老院的房屋建筑有哪些需要满足老年人建筑设计规范，第4条是具体的设计标准规则：
4 建筑设计
4.1一般规定
4.1.1 老年人居住建筑应按老龄阶段从自理、介助到介护变化全过程的不同需要进行设计.
4.1.2 老年人公共建筑应按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。
4.1.3 老年人公共建筑，其出人口、老年所经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。
4.1.4 老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。
4.2 出入口
4.2.1 老年人居住建筑出人口，宜采取阳面开门。出人口内外应留有不小于 1.50m x l.50m的轮椅回旋面积。
4.2.2 老年人居住建筑出人口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。
4.2.3老年人建筑出人口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。
4.2.4缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。
4.2.5当室内外高差较大设坡道有困难时，出人口前可设升降平台。
4.2.6出人口顶部应设而篷；出人口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
4.3 过厅和走道
2. 这种老年公寓是什么建筑风格
现代建筑，立面对称，没什么风格
3. 老年公寓的建筑特点有哪些
老年公寓是专供复老年人集中制居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。建筑的使用功能决定了建筑的特点。
老年公寓在设计中要把握几个尺度：
第一、通道部分——在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；
第二、使用功能空间中的“安全抓杆”，老年人在行动中会有乏力感，体现在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。
第三、楼梯设置，建筑设计专项规范《老年人建筑设计规范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑设计标准》—GB/T 50340-2003，中规定楼梯踏步宽度不应小于0.30m，踏步高度不应大于0.15m，不宜小于0.13m。这也是典型的人性化设计，而且在建筑层数上面也有相应的限制，例如层数不得高于3层，三层以上则需设置电梯等等。
4. 中廊式老年公寓是啥样的设计
一般建筑来平面为长方形，每层中间一源条较宽通道，通道两边是分隔的起居用房。上档次的，每间有简单的洗手间、卧室、阳台。公共娱乐室、食堂；低档次的，就是两人或四人合用宿舍、公共洗手间、公共食堂。
建筑立面简洁统一。内外门窗疏散出入口等符合消防规定。
5. 老年公寓是否可以设置在高层建筑，4到20层，消防规范上是否可以！
不可以，与消防无关而且基本设计规范都不允许，毕竟老年人腿脚不利索，一旦有事发生不能乘坐电梯老年人没办法有效疏散。所以在设计规范中，对老年人和幼儿所在楼层高度和疏散要求都很严格，不宜太高而且方便撤离这是头条。
6. 什么是老年公寓
老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。 老年公寓，政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。 西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全,取用方便,室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。
7. 第二次世界大战后有哪些建筑流派
1.功能主义建筑
功能主义建筑是认为建筑的形式应该服从它的功能的建筑流派。自古以来许多建筑都是注重功能的，但到了十九世纪后期，欧美有些建筑师为了反对学院派追求形式、不讲功能的设计思想，探求新建筑的道路，又把建筑的功能作用突出地强调起来。
随着现代主义建筑运动的发展，功能主义思潮在20世纪20～30年代风行一时。本来讲求建筑的功能是现代主义建筑运动的重要观点之一，但是后来有人把它当作绝对信条，被称为“功能主义者”。他们认为不仅建筑形式必须反映功能，表现功能，建筑平面布局和空间组合必须以功能为依据，而且所有不同功能的构件也应该分别表现出来。
二十世纪20～30年代出现了另一种功能主义者，主要是一些营造商和工程师。他们认为经济“实惠”的建筑就是合乎功能的建筑，就会自动产生美的形式。这些极端的思想排斥了建筑自身的艺术规律，只会给功能主义本身造成混乱。
二十世纪50年代以后，功能主义逐渐销声匿迹，就连强调建筑功能的勒•柯布西耶也同功能主义者分道扬镐了。但无庸置疑，功能主义产生之初对推进现代建筑的发展起过重要作用。
2.现代主义建筑
现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。
现代主义建筑思潮产生于 十九世纪后期，成熟于二十世纪20年代，在50～60年代风行全世界。从60年代起有人认为现代主义建筑已经过时，有人认为现代主义建筑基本原则仍然正确，但需修正补充。70年代以来，有的文献在提到现代主义建筑时，还冠以“20年代”或“正统”字样。
1919年，德国建筑师格罗皮乌斯担任包豪斯校长。在他的主持 下，包豪斯在20年代，成为欧洲最激进的艺术和建筑中心之一，推动了建筑革新运动。德国建筑师密斯•范德罗也在20年代初发表了一系列文章，阐述新观点，用示意图展示未来建筑的风貌。
20年代中期，格罗皮乌斯、勒•柯布西耶、密斯•范德罗等人设计和建造了一些具有新风格的建筑。其中影响较大的有格罗皮乌斯的包豪斯校舍 、勒•柯布西耶的萨伏伊别墅、巴黎瑞士学生宿舍和他的日内瓦国际联盟大厦设计方案、密斯•范德罗的巴塞罗那博览会德国馆等。在这三位建筑师的影响下，在20年代后期，欧洲—些年轻的建筑师 ，如芬兰建筑师阿尔托也设计出一些优秀的新型建筑。
与学院派建筑师不同，格罗皮乌斯等人对大量建造的普通居民需要的住房相当关心，有的人还对此作了科学研究。
1927年，在密斯•范德罗主持下，在德国斯图加特市举办了住宅展览会，对于住宅建筑研究工作和新建筑风格的形成都产生很大影响。1928年，来自12个国家的42名革新派建筑师代表在瑞士集会，成立国际现代建筑协会，“现代主义建筑”一名也四处传播。
从格罗皮乌斯、勒•柯布西耶、密斯•范德罗等人的言论和实际作品中，可以看出他们提倡的“现代主义建筑”是要强调建筑要随时代而发展，现代建筑应同工业化社会相适应；强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能和经济问题；主张积极采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。
现代主义建筑的代表人物提倡新的建筑美学原则。其中包括表现手法和建造手段的统一；建筑形体和内部功能的配合；建筑形象的逻辑性；灵活均衡的非对称构图；简洁的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。
对这些建筑观点，有人称为“功能主义”，有人称为“理性主义”，不过更多的人则称为“现代主义”。
在20世纪20～30年代，持有现代主义建筑思想的建筑师设计出来的建筑作品，有一些相近的形式特征，如平屋顶，不对称的布局，光洁的白墙面，简单的檐部处理，大小不一的玻璃窗，很少用或完全不用装饰线脚等等。这样的建筑形象一时间在许多国家出现，于是有人给它起了一个名称叫“国际式”建筑，当然，这样的称呼是就其某些表面形式而言的。
现代主义建筑思想在20世纪30年代从西欧向世界其他地区迅速传播。由于德国法西斯政权敌视新的建筑观点，格罗皮乌斯和密斯•范德罗先后被迫迁居美国；包豪斯学校被查封。但包豪斯的教学内容和设计思想却对世界各国的建筑教育产生了深刻的影响。
现代主义建筑思想先是在实用为主的建筑类型如工厂厂房、中小学校校舍、医院建筑、图书馆建筑以及大量建造的住宅建筑中得到推行；到了50年代，在纪念性和国家性的建筑中也得到实现，如联合国总部大厦和巴西议会大厦。现代主义思潮到 了二十世纪中叶，在世界建筑潮流中占据主导地位。
3.后现代主义建筑
20世纪60年代以来，在美国和西欧出现的反对或修正现代主义建筑的思潮。第二次世界大战结束后，现代主义建筑成为世界许多地区占主导地位的建筑潮流。但是在现代主义建筑阵营内部很快就出现了分歧 ，一些人对现代主义的建筑观点和风格提出怀疑和批评。
1966年，美国建筑师文丘里在《建筑的复杂性和矛盾性》一书中 ，提出了一套与现代主义建筑针锋相对的建筑理论和主张，在建筑界特别是年轻的建筑师和建筑系学生中，引起了震动和响应。到二十世纪70年代，建筑界中反对和背离现代主义的倾向更加 强烈。对于这种倾向，曾经有过不同的称呼，如“反现代主义”、“现代主义之后”和“后现代主义”，以后者用得较广。
对于什么是后现代主义，什么是后现代主义建筑的主要特征，人们并无一致的理解。美国建筑师斯特恩提出后现代主义建筑有三个特征：采用装饰；具有象征性或隐喻性；与现有环境融合。
现在，一般认为真正给后现代主义提出比较完整指导思想的还是文丘里，虽然他本人不愿被人看作后现代主义者，但他的言论在启发和推动后现代主义运动方面，有极重要的作用。
文丘里批评现代主义建筑师热衷于革新而忘了自己应是“保持传统的专家”。文丘里提出的保持传统的做法是“利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体”，“通过非传统的方法组合传统部件”。他主张汲取民间建筑的手法，特别赞赏美国商业街道上自发形成的建筑环境。文丘里概括说：“对艺术家来说，创新可能就意味着从旧的现存的东西中挑挑拣拣”。实际上，这就是后现代主义建筑师的基本创作方法。
西方建筑杂志在二十世纪70年代大肆宣传后现代主义的建筑作品，但实际直到80年代中期，堪称有代表性的后现代主义建筑，无论在西欧还是在美国仍然为数寥寥。比较典型的有美国奥柏林学院爱伦美术馆扩建部分、美国波特兰市政大楼、美国电话电报大楼、美国费城老年公寓等。
1976年，在美国俄亥俄州建成的奥柏林学院爱伦美术馆扩建部分与旧馆相连，墙面的颜色、图案与原有建筑有所呼应。在一处转角上，孤立地安置着一根木制的 、变了形的爱奥尼式柱子，短粗矮胖，滑稽可笑，得到一个绰号叫“米老鼠爱奥尼”。这一处理体现着文丘里提倡的手法：它是一个片段、一种装饰、一个象征，也是“通过非传统的方式组合传统部件”的例子。
美国电话电报大楼是1984年落成的，建筑师为约翰逊，该建筑坐落在纽约市曼哈顿区繁华的麦迪逊大道。约翰逊把这座高层大楼的外表做成石头建筑的模样。楼的底部有高大的贴石柱廊；正中一个圆拱门高33米；楼的顶部做成有圆形凹口的山墙 ，有人形容这个屋顶从远处看去象是老式木座钟。约翰逊解释他是有意继承十九世纪末和二十世纪初，纽约老式摩天楼的样式。
美国建筑师史密斯被认为是美国后现代主义建筑师中的佼佼者。他设计的塔斯坎和劳伦仙住宅包括两幢小住宅，一幢采用西班牙式，另一幢部分地采用古典形式，即在门面上不对称地贴附三根橘黄色的古典柱式。
1980年，威尼斯双年艺术节建筑展览会被认为是后现代主义建筑的世界性展览。展览会设在意大利威尼斯一座 十六世纪遗留下来的兵工厂内，从世界各国邀请20位建筑师各自设计一座临时性的建筑门面，在厂房内形成一条70米长的街道。展览会的主题是“历史的呈现”。
被邀请的建筑师有美国的文丘里、巳穆尔，斯特恩、格雷夫斯、史密斯，日本的矶崎新，意大利的波尔托盖西，西班牙的博菲尔等。这些后现代派或准后现代派的建筑师，将历史上的建筑形式的片断，各自按非传统的方式表现在自己的作品中。
人们对后现代主义的看法非常分歧，又往往同对现代主义建筑的看法相关。部分人认为现代主义只重视功能、技术和经济的影响，忽视和切断新建筑和传统建筑的联系，因而不能满足一般群众对建筑的要求。他们特别指责与现代主义相联系的国际式建筑同各民族、各地区的原有建筑文化不能协调，破坏了原有的建筑环境。
此外，经过70年代的能源危机，许多人认为现代主义建筑并不比传统建筑经济实惠，需要改变对传统建筑的态度。也有人认为现代主义反映产业革命和工业化时期的要求，而一些发达国家已经越过那个时期，因而现代主义不再适合新的情况了。持上述观点的人寄希望于后现代主义。
反对后现代主义的人士则认为现代主义建筑会随时代发展，不应否定现代主义的基本原则。他们认为 ：现代主义把建筑设计和建筑艺术创作同社会物质生产条件结合起来是正确的，主张建筑师关心社会问题也是应该的。相反，后现代主义者所关心的主要是装饰、象征、隐喻传统、历史，而忽视许多实际问题。
在形式问题上，后现代主义者搞的是新的折衷主义和手法主义，是表面的东西。因此，反对后现代主义的人认为：现代主义是一次全面的建筑思想革命，而后现代主义不过是建筑中的一种流行款式，不可能长久 ，两者的社会历史意义不能相提并论。
8. 养老建筑形式
与社区共同建设
在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：
模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。
通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。
以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。
模式3：普通社区中配建各类养老产品
据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。
2
与相关设施并设
养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种：
模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。
模式6：养老设施与幼儿园并设
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。
随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。
模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。
3
与旅游或商业地产结合
养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。
模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新，例如设计新型的养老公寓(图8)，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。
模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。
4
与国际品牌接轨
这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常见的有以下两种模式：
模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。
例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响。如果对我国国情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。
5
以其他方式转型
除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。具体说来，有以下几种：
模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产
目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产
在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。
这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。
养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。
9. 进行养老公寓发展现状及前景研究对社会发展有什么意义
据前瞻产业研究院《中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》显示， 老龄化进程在加快，家庭养老功能在日益弱化，我国人口老龄化是在经济还不够发达、物质条件尚不充裕的情况下到来。目前的情况是，单靠政府的力量来发展养老福利事业是不现实的。空巢是我国人口老龄化当中特别是人们的生活方式、观念转变当中产生的一种客观必然的现象。
据有关统计，在老年人口中，城市曾参加社会公益活动的老年人占38.7%，继续从事有收入工作的老年人占5.2%；农村老年人从事农业劳动的占36.4%。
老年人住宅问题在21世纪中国老龄化的今天已经涉及到千家万户，关心老年人住宅——老年公寓的建设，不仅仅是关怀老人住宅的问题，并且也直接关心我们自己的未来，建设老年公寓应得到全社会的关注与支持。老年公寓建设兴起于70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型。鉴于对老年人群住宅消费的调查与预测，可以说，现在着手进行老年公寓的研究开发，是市场的契机也是时代的要求；既具有理论意义，又具有很强的现实意义。
10. 椿萱茂高端老年公寓
椿萱茂（北京双桥）老年公寓位于北京市朝阳区双桥东路9号院西区23号楼，是椿萱茂养老机构旗回下首个失智照答护型旗舰示范项目，成立于2014年，建筑面积1.1万平方米，开设134间房，261张床位，建有专业失智照护楼层，主要针对高龄、部分失能、失能、失智老人提供照护服务。