日本老年公寓设计

A. 外国的老年公寓和中国的老年公寓有何不同

你好，我就是做老年公寓的，前几天培训还公司还特意邀请了美国马格诺里亚庄园总裁过来讲课，下面说说中国和国外的不同吧，首先是养老方式，国外的养老费用主要是国家提供，医疗什么的也是如此，所以以美国为例，他们都是通过医养结合的方式进行养老的。再说说不同国家的特色：米国，设计概念就是针对养老需求，所以设施很齐全，怎么方便怎么来。日本，小鬼子是老龄化很严重的国家之一，日本老年公寓的细节处理的很好，很值得国内老年公寓学习。法国，极具特色的酒店式老年公寓想住多久住多久。好了基本就这些。

B. 养老中心有什么下的主题室内设计

摘要 养老院设计原则

C. 日式养老院有什么特点

服务应该更叫好一些，环境好一些，但是价格会贵挺多的。

D. 看看日本最贵养老院的老人居室“贵”在哪里

据养老院负责人介绍，这家养老院虽然总体规模不大，但功能划分比较细，按照老人的身体情况提供长期入住和短期入住、日托以及多种不同程度的护理服务，一共可以入住200多位老人。
养老院的房间分为四人间和单人间两种，环境整洁明亮，除了方便老人使用的护理床、洗漱用的水池和厕所外，没有多余的设施。房间配色以原木色和白色为主，相比华丽的装饰而言，这样朴素的配色更能够营造安心的居家氛围。单人间尽管收费比四人间稍贵一些，但并不是专为有钱人而设，主要提供给有打鼾习惯或需要高度护理的老人。
每个房间都有呼叫设备，一旦出现紧急情况，老人可以立即联系到值班护理人员。在值班柜台，也装有一套报警装置，能够监控各个房间的火灾等突发情况。
日本人喜欢泡澡，为此养老院的公共浴室内专门设有浴缸，其中有一个浴缸带有电动开关，提供给腿脚不便的老人使用，电动浴缸平时有半边浴缸壁不封口，就像个沙发，老人只要坐上去按动开关，侧面的浴缸壁会自动升起。类似这样的细节体现在养老院的各个角落，尽可能让老人不用依赖护理人员的照顾。
养老院的公共活动区域像是一个大客厅，老人们能够在这里阅读、看电视或是聊天。客厅一角还摆放了各种健康运动器械，给老人进行恢复锻炼使用。护理人员都持有专业的护理执照，除照顾老人的饮食起居，还能协助老人进行健康恢复训练。
当记者问到住这样一家养老院的费用是不是很高时，工作人员说入住者可以使用“介护保险”，由保险金支付食宿金额的80%-90%，实际支付的金额仅为剩余的10%-20%。不过，这10%也不能算便宜，去掉保险金支付的90%，四人间的一个床位仍为每月10万日元，合人民币5300元左右。

离“菜花之丘”不远的御殿场车站旁，还有一家叫做“白雪”的养老院，规模与前者相当。这家养老院的特色是，与养老院一条马路之隔，就是一家“富士虎之门外科医院”。据负责人介绍，养老院和隔壁的医院其实都属于同一个医疗集团，不少在医院做完手术需要进行术后恢复的老人，会被直接安排到旁边的养老院，而平常住在养老院的老人也能方便地享受到隔壁医院医生的日常巡诊。在日本，这种以集团形式同时经营养老院、医院、健康疗养机构等关联设施的情况并不少见。

E. 日本社会养老院是什么样的

今天日本社会人群平均中值年龄是46岁，是老龄化进程最快的国家。现65岁以上老年人有3500万，占人口27.3%，预计不久其老龄人口将超三分之一！由于人口缩减、人力资源紧缺，今天我等去日本各地到处能看到六七十岁老年人在出租车司机、门卫、餐厅小业主、商铺营业员等岗位上工作。而据日本相关法律，这些岗位可雇佣老年人工作到75岁甚至80岁！

那么日本社会的社会养老事业又是如何的状况？下面笔者结合几位朋友刚去日本考察日本社会养老事务，和近日新闻上日本养老院出现的问题，说说笔者对此的印象。

笔者的朋友在参观考察中还看到，有我国台t湾w地d区q的企业在日本养老院包下一层楼面，作为中短期项目为台湾地区的老年人服务。而此类养老院多是根据保险比例来付费的。养老院的介护人员需严格评估，收纳的老年人对社会开放。一般的养老院年自费部分在人民币15万左右，多出来是由社会支付。

还有一类养老院，是设施与服务等级较高，进院需交300万日元（20万人民币）左右，这部分费用是不退还的，每月还根据房间大小、有无厕所等分类付款。当然还有更豪华的老年公寓，如东京都就有家入住金按房型不同分为8750万日元至3亿7000万日元（约合人民币525万元至2220万元），月费约20万日元（约合人民币1万2），这还含护理费及餐费。

而日本较典型的养老院是：收纳的养护约 70-90之间，年龄多80岁以上。工作人员 55人，老人80人。老人以 10人一单位， 分8个单位，其中 7个单位是长期的；一个单位为短期1-2个月，也有几天的。

在日本，老人如要入住可终生居住的老人公寓通常，还有是先要一次性支付一笔“入住金”，再按月付住宿费。高级养老院的入住金要上千万日元（1000万日元约合人民币60万元），每月住宿费20~30万日元（约合人民币1万2~1万8）。这还不算医疗和护理的费用，如要在此了终身，费用约在5000万日元（人民币300万元）以上。

日本养老院的操作制度严谨，如日常生活护理规定，每周安排两到三次给老人洗澡，等等。而日本老人进养老院，“与其说开心，不如说没有办法。”因为现代日本老人与子女多分开居住，老人的孤独死已成为了日本的严重社会问题。

而日本普通的养老机构收费较平常，如有的养老院，初入住收费105万日元，约6万人民币。每月再支付25万人员的费用，折合人民币约1.5万。还有一种方式，是签约20年，支付1千万日元，约人民币59万元，不论寿命多长，都由签约的养老院照顾到去世为止，并负责临终关怀。这里得特别说明：日本老人入老人院费用是有政府推行的介护保险覆盖的，个人只是承担部分。

日本厚生劳动省称，日本养老护工有30多万个岗位的缺口，养老院人手不足、员工超负荷工作导致频繁辞职等问题困扰日本护理行业已久。

而我国现社会人群中值年龄是37岁，而由于存在地区发展差异，各地城市社会人群平均中值年龄存在较大差别。如上海市现已成为了我国最早进入老龄化的城市（除香港外），65岁及以上老人在常住人口占比已达14.3%以上，且这一比例还在持续升高， 如何迎接这一挑战，不能不引起我们的关注····

F. 日本老年产业有哪些

日本三种养老模式

1、看护型养老院：主要供身体不便和患病老人入住，由养老院下属团队为入住者提供看护服务. 此类养老院通常与医疗机构有固定协作关系；

2、住宅型养老院：供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，院方寻找上门看护，企业提供临时看护服务；

3、健康型养老院：类似面向老年人入住的宾馆，院方负责打理老年人的日常家务，但不负责照顾入住者的日常起居。

日本政府和企业在建设各类养老设施时，十分注意专业化问题，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。而每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，因此养老院的主办方往往将这些细节问题外包给专门企业。养老设施社会化建设和运营的过程，带动了一大批类似“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等企业发展，这在某种程度上形成了以养老设施为核心的“养老院经济”产业形态。

在每5名国民即有1人为65岁以上老人的情况下，如何让老人安度晚年，不仅是社会福利问题，也带来了广泛的商机。被称为“银发经济”的现象，在很多产业中都有所体现，较为典型的案例有：

1、医疗及看护。日本政府计划利用医疗和看护产业的巨大规模，将其顺势发展为新兴的服务业产业，以拉动未来经济发展。2010年6月，日本政府公布《21世纪复活日本的21个国家战略项目》，其中“医疗和看护产业”即是项目之一。在同期提出的相关文件中提出：在自2010年至2020年的10年内，将医疗、看护和健康相关产业的市场规模再扩大50万亿日元(即平均每年扩大5万亿日元)，并争取由此增加284万个就业机会。其中，针对在家养老人群的“上门看护”服务是今后发展的重点。

日本政府还计划通过今后10年的投资，在医疗和看护领域参与国际竞争，其中的重点即为跨国医疗服务。《21世纪复活日本的21个国家战略项目》文件指出，目前世界各地每年约有200万人出于医疗目的前往东南亚的泰国、马来西亚和新加坡，日本应抓住其中的中高端客户群。为此，日本已在研究放宽“医疗签证”限制，培训外语人才，建立海外代理和推广机构等，并已有企业计划在羽田机场周围开设24小时营业的医疗机构，方便周边中国、韩国及东南亚国家人士在周末赴日本体检。

2、老年房产。日本房地产业重视养老房市场，其产品主要分为两种类型：一类是休闲疗养型养老房产，多依托日本特有的温泉、海滨和森林风貌，利用目前日本地方上人口减少、空余土地较多的特点，以低廉价格供应房屋。如在东部的千叶、神奈川和静冈等县名胜地有不少养老房产项目，仅需人民币数十万元，即可购买一套数百平方米、带有菜地和花园的现房别墅，开发商还会辅以相应的医疗、生活和娱乐设施。

另一类是充分考虑医疗看护功能的房产项目。其中涉及房间装修、家具家电、看护设备的预留位置和接口、室内无障碍设计，以及安防和报警装置等。一些开发商抓住这一商机，或是为逐渐步入高龄的用户提供全套房屋改装服务，或是将此类设计融合于带有养老特色的房产项目出售。

3、老年旅游。日本很多“上班族”退休后往往既有闲又有钱，被日本旅行业界视为重要客户。不仅各主要旅行社均设有老年旅游项目，一些交通和酒店企业也都有面向老人的专门商业项目。如日本最大的铁路企业“JR东日本”，特地面向50岁以上人群推出了“大人俱乐部”，专门组织老年人参观各种自然和人文景观，在旅行线路中重视住宿、餐饮的文化性，并多配套以地方特色的文艺演出，在东日本地区颇受欢迎。

G. 日本老年产业有哪些

日本老年产业有医疗保健、家政服务、雇员年金、养老保险、养老院、互助养老等老年产业内。

日本政府将养老设容施分为多种类型，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型等，其中政府在全国建设了约 3100 处健康恢复型养老设施和约 3700 处老年疗养医疗设施。

其中的互助养老产业，因为大多数老年人和残疾人在吃饭上都存在很大困难，为此日本形成一个社区互助组织，该组织会为老年人提供餐饮配送服务，并且设立了一个餐饮制作场所，专门为此类人群售卖廉价的便当，所以被称为“互助养老”。

(7)日本老年公寓设计扩展阅读：

日本的养老产业， 经过政府、行业、商业机构的不断磨合，已经成为非常成熟的服务产业，这些养老产业在建设设施时，十分注意专业化细节，如住宅居室设计，家居用品设计，餐饮配备，看护和服务人员培训等。

并且日本养老的重心逐渐向居家养老偏移，并且开始实施护理保险制度，主要的内容就是提供居家养老服务，包括上门护理、上门帮助洗浴、日托护理等多种项目。

H. 有在中国建一规模很大的日本老人养老院项目吗

咨询记录 · 回答于2021-09-27

I. 什么是老年公寓

老龄化社会已然来临

“那时候，可能公交车上都是白头发的，谁也不用给谁让座。那时候，所有的房子可能要带电梯，很多篮球场改成沙球场。那时候，开车租的是老人，当服务员的也是老人……”，当这样一幕幕的场景展现在你面前时，你会不会嘴巴惊愕得张成“O”型？想想吧，眼前晃动的是老年人的背影，每天与老年人为伴，未来这样的生活是不是让年轻的你感到恐怖？

也许上面描述的场面有些夸张，但是下面的几组数据的确会让你感到压力和紧张：根据联合国在第二届老年大会上发布的数据显示，到2025年，中国老年人口将占总人口的20％，到2050年，甚至可能达到40％。到2004年底，我市离退休人员达263335人。这样庞大的老年人口已成世界之最，同时也在预示着中国正日益进入老龄化社会。

上个世纪70年代我国开始实行计划生育，短短的二十几年，中国少生了3亿多人，独生子女的家庭越来越多，但是由于出生人口远远抵不上老龄人口的递增速度，导致了一系列社会问题的产生：青壮年劳动力的减少、老年抚养比重的上升、退休金制度陷入困境等等，所有这些问题的产生都在向我们预示着一个问题：几十年后，谁来照顾响应计划生育只有一个子女的这批老年人？他们又需要一种什么样的养老方式？

老年公寓缓慢升温

中国60岁以上的老年人已接近1．2亿，老年人患各种疾病的比例高达60％－80％，独生子女夫妇子女少的状况也会使这些人更多地依赖社区服务和选择一种新的养老方式，而近几年老年公寓的出现给老年人提供了一种全新的养老方式。

老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。中国老龄科研中心政策室 曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。

我市最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。

除了国家投资兴建的带有公益性质的老年公寓外，近几年我市也有不少个人投资开办老年公寓，但由于条件差、资金投入大等原因很多都宣布失败，目前市区个人投资兴建的老年公寓只剩下位于石洞子沟村的乾寿圆老年公寓，里面大约入住20几位老人。

老年公寓为何受冷落？

老年公寓在我市从1996年兴建到现在近10年的时间发展得速度并不快，除了受地域经济条件限制的原因外，人们传统的思想观念也影响着老年公寓的扩大发展。记者曾问过10位50岁以上的老年人是否愿意去老年公寓居住？只有2位表示愿意，其他的8位老人均表示只有等动不了那天才去，只要行动方便就不愿去老年公寓。

记者在市社会福利院和乾寿圆老年公寓采访时，发现入住的老人年龄基本上在70岁以上，且生活不能自理。很多人都需要半护或全护服务，且这些老人大多性情古怪，经常互相发生争吵，对护理员百般挑剔，彼此之间很难相融。当问到他们来老年公寓的感受时，很多老人都对儿女把他们送来这一举动表现得愤愤然，一个劲儿地埋怨儿女不孝顺。也有的老人面对记者的提问不愿表态，也不愿透露家庭住址和儿女姓名和工作单位，怕给儿女丢脸。在福利院，记者恰好碰到了送老父亲来老年公寓的一对儿女，但这对儿女一听说有记者采访时，立刻躲藏起来，且坚决表示不愿接受采访。福利院随行人员告诉记者，这对儿女都有不错的工作，可能是怕这件事对他们影响不好。在一些人的印象中，养老院是解决“三无”人员（无子女、无依靠、无经济实力）的养老问题，如果家中的老人被送到老年公寓定会遭到亲戚、朋友的耻笑，也会背上不孝的罪名，而老年人习惯于养儿防老的传统观念，宁愿与儿女住在一起受些委屈也不愿选择去老年公寓居住。

采访中，记者发现我市老年公寓条件较差、设施不齐全、硬件跟不上也是造成老年公寓发展缓慢的一个原因。市社会福利院1996年建立起市区最早的老年公寓，到现在近10年的时间，房屋已经显得陈旧，屋子里味道难闻，看起来是又脏又乱，由于收费标准还是最初建立老年公寓时制订的，随着近几年物价上涨，每月收来的费用已经抵不上一个老人的花销，因此许多老人对一日三餐和提供的服务并不满意。老年公寓的负责人也是满腹委屈，“一个能自理的老人一个月我们才收他300多元钱，除了一日三餐和住宿费用外，这点钱根本不够一个老人一个月的花销，而且我们市的收费标准是全省最低的。”私人开办的老年公寓受经济条件制约，大多位置偏僻，交通不便，提供的饮食和服务，也不能尽如人意。老人的业余娱乐活动很单调，只能在狭小的房间看看电视或打打麻将，这就造成了入住老年公寓的老人精神生活贫乏，很多老人在此以泪洗面，想念亲人和朋友，在心里对老年公寓很排斥。

老年公寓出路何在？

在我国经济发达的一些大城市，老年公寓正快速发展并且日益完善。老年公寓已不是传统意义上专门为老人提供的养老场所，而是集休闲、居住、娱乐、服务于一体的多功能的场所。针对不同层次老年人的收入，一些开发商建立一些中高档老年公寓。老人交的费用不同，享受的服务也会大大不同，像那些拥有高收入且子女在外地、收入稳定的退休老人，大多会选择高档的老年公寓，享受居住、医疗、配套设施等各种周到的服务。

老年公寓70年代始建于北欧，现在在发达国家已经盛行。如新加坡专门建有为老年人提供居住的小区，屋内专门为老人设计，有方便轮椅，特制屋门等等，社会福利团体在公寓内经营社区服务站，有专门人员上门提供服务。日本也有“银发住宅”，60岁以上的老年夫妇或单身老人可入住，有护士、保安等服务人员，提供细致完善的服务。我国一些开发商和经营者这几年也愈发重视“银发市场”，在一些城市建立了专门适合老年人居住的住宅，且前景看好，这也为我市的一些经营者开拓“老年市场”提供了一定的借鉴。

老龄化社会的到来不可避免，老年人这一庞大的群体日益得到政府的关注，如何让“老者不再忧其屋”，让更多的老年人安享晚年是我们今后需要解决的问题。老年公寓的出现无异为解决老年人养老问题提供了一种很好的解决办法，只是作为一种新生事物，让人们在短时间内接受和认同还需要一定的时间，但是我们相信时间不会太久，且人们不能拒绝这种趋势，因为谁都无法拒绝老去！本报记者 王海霞

J. 养老建筑形式

与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

模式1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。

通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施

模式2：新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。

模式3：普通社区中配建各类养老产品

据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。

此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。

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与相关设施并设

养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种：

模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。

模式6：养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。

随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。

模式7：与教育设施结合，建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

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与旅游或商业地产结合

养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。

模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新，例如设计新型的养老公寓(图8)，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

模式9：与商业地产结合，开发老年公寓

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。

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与国际品牌接轨

这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常见的有以下两种模式：

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响。如果对我国国情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。

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以其他方式转型

除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。具体说来，有以下几种：

模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。