⑴ 老年公寓可行性报告分析报告
一、 涞水夕阳红老年公寓概况
1、名称：
涞水夕阳红老年公寓
2、地址：
位于京赞线和京易公路的交汇处，北京市房山区张坊镇周张路口，
龙安大桥东300米处，占地10余亩。
2.1 河北省涞水县宋各庄乡龙安村龙安大桥东300米。
2.2 北京市房山区张坊镇张坊村西
3、现状
3.1 现占地面积一万多平方米。
3.2 东院主楼三层建筑面积2300多平方米，辅助用房800多平方米。
3.3 医院部分占地800多平方米，建筑面积600多平方米。
3.4 西院建筑面积2500多平方米，详见附件1平面图的说明和涞水夕
阳红老年公寓简介。
4、产权：
属个人合法所有，无任何债务、产权分争，见附件2产权证复印
件。
5、规划：
5.1 目标：
本项目拟建成养老、培训、医疗、亚健康调理及老年用品研
发销售等高附加值的养老综合产业项目。
5.2 规模
5.2.1 确定原则
A、以养老产业为发展龙头。
B、以北京老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。
C、用国内外一致公认的最小投资经济规模。
D、达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。
E、综合利用、降低成本、资源互补、投高产业规模。
5.3 产业预计规模：
按照前述原则，同时考虑建设规划的合理性。地理环境和外
部条件情况。资金及社会需求等因素。确定形成可利用床位（1）
前3年100-200张床位.（2）3年后可利用床位200-500张床位的
能力。
6、投资规模：
6.1 再建100张床位，公寓楼2000平方米，需支付350万元。
6.2 辅助设施建设需80万元。
6.3 相应设备购进、安装需100万元。
数据来源2005年全国统一安装工程预算河北省单价估价表、
河北省2005年建筑安装概（预）算定额，国家计委《建设项目经
济评价方法与参数》（第三版），保定市开发建设工程行政、事业、
服务性收费标准。
7、产值预估：
项目完成后形成年入位人数200-500床位的规模可获以下项目收
入：
7.1 老年公寓收养生活完全自理老人，生活照料和护理、产生每人每
天净营利10元计算，每100人可获年收入36万元。
7.2 生活半自理和生活完全不能自理者，产生利润在50-100元，每100
人可获年收入180-360万元。
7.3 床位费：每床按20-80元每天计算，每年100张床年获利约72-288
万元，五年收养老人300-500人时，年收入达216-1440万元。
7.4 探望老人的家属，所发生的餐饮、住宿旅游等收入应在几万至几
十万元。
7.5 随之产生的医疗、保健费用忽略不计。
8、后援支持：
本机构在当地政府和主要部门审批、验收合格后，取得了合法
资质，见附件3，经营许可证复印件，是受当地民政部门管理和享
受国家相关政策支持和保护的民办非营利企业。
有培训基地为依托，能充分保证服务人员的数量、质量和水平，
设有亚健康调理中心，可以为亚健康老人制定合理的饮食、运动、
养生计划，机构能为入住老人解决常见病、多发病的基本诊疗，有
上述三种力量为老人的生活和健康保驾护航，让我们不仅有能力做
到儿女能做到的，同时也能做到儿女不能做到的。
在逐步走向老龄化社会的路上，我们有良好的服务水平做保
障，有医疗保健机构做后援，我院的养老事业会蒸蒸日上的。
9、政策支持：
涞水县以得天独厚的条件，吸引了美国、德国、日本、香港、
韩国、台湾等国家（地区）投资者，并为发展涞水县经济做出了贡
献。为进一步扩大开放，涞水县人民政府研究决定，实施以开放促
开发，以开发促发展的战略，为投资者创造良好的环境和条件。
近几年，涞水县把项目建设作为求生存、促发展的根本措施，
在项目谋划上抓大抓优，项目运作上抓快抓活，项目责任上抓严抓
实，使一批关乎经济和社会长远发展的较大项目相继上马，并取得
了显著进展，一些投资上千万元的大项目也均以立项、签约，进入
实施阶段。同时，涞水县将进一步加大基础设施建设，加强项目库
建设，组成专门班子进行项目攻关，伺机而上，力争使更多的项目
挤入国家、省、市的计划盘子。
10、人才保证：
10.1 本机构现有领导人员和专业技术人员10余人。
10.2 服务人员以当地农民工为主进行培训，考试合格上岗。
10.3 培训以当地农民工为主，向周边地区扩展，并向兄弟托、养老
机构做服务输出。
二、 招商立案说明：
1、合作方式：
1.1 股份合作式：投资方自主经营，按相应股份分得利益。
1.2 股份合作式：共同管理经营，按股分红。
1.3 出租现有场地设施，投资方自营。
2、合作条件：
投资者除具备相应的经济实力外，一定要具备良好的人格 ，一
定要有爱心，强烈的事业心，更要具有艰苦的创业精神，有胆有
识，有战略前瞻性的投资者是我们理想的合作伙伴。
3、合作年限：20年或更长。
4、合作项目：
养老、托老、临终关怀、医疗保健、老年护理员培训、老年用品
研发及销售。
三、 项目分析：
1、成功因素分析：
1.1 温馨、舒适的居住环境，严格规范的管理是成功的基础因素。
1.2 社会逐渐老龄化，子女的工作、社会压力大，是养老事业可持续
发展的重要因素。
1.3 全国独一无二的有培训护理人员做依托，医疗机构做保障，发展
老年事业的模式是成功的必然要素。
1.4 当地的温带气候，四季分明，空气清新，居住地依山傍水，素
有“长寿老人之乡”的美誉。周围被百余个名胜古迹、旅游景点
所环抱，当地老百姓质朴、热情、丰衣足食、路不拾遗、夜不闭
户的民风是老年人养生、休闲的最佳选择，也是老人安居的必备
条件。
1.5 便捷的交通优势，全方位的通讯保障系统，自备供水、供电设施，
水量、水质满足生活服务需求，涞水供电有限责任公司和本机构
达成安全、可靠供电协议。
2、风险因素分析：
经营不善，导致客源馈乏，是经营失败的主要因素。
3、合作保障手段。
4、投资效益分析。
四、 项目特点：
1、以培训机构为依托，确保服务质量。
2、以医疗机构为阵地，确保人文关怀。
3、以模式输出的手段，扩大服务半径。
4、以京城老人为客源，提高消费档次。
5、以十渡景区为连结，开发老人及家庭亲情旅游。
6、以云居寺为基地，满足个性消费。
五、 合作程序：
1、接洽联系人。
2、考察、现场规划。
3、谈判、确认合作方案。
4、签约、确定合作关系。
5、注资启动规划实施。
6、运营、工作班子正常工作。
⑵ 产权酒店式老年公寓经营理念
产权式酒店与老年公寓本身就是两个概念。
产权式酒店交换平台产生于消费者需求不断变化的过程中，目前已经出现了易度网、泰欧旅居、蓬达度假网等零散的交换平台公司。以山东蓬达假日酒店为例，购买这里的产权式酒店，每年拥有4周的自住权，而这自住权可以和包括北京、上海、云南、海南在内的全国近百家度假酒店进行交换，为休闲度假生活提供了多种选择。可以说，产权式酒店交换平台是典型的需求促进供给的一个例子，
前瞻产业研究院出版的《中国产权式酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告
前瞻》显示，现有的产权式酒店交换平台模式，大多是从分时度假交换模式衍生而来，以网络的方式运作。平台的作用主要在于：一能够盘活消费者闲置的产权式酒店免费住宿期限，拓宽消费渠道和场所;二提高酒店管理公司管理的产权式酒店客房入住率，增加餐饮、娱乐、购物等综合收益;三加大产权式酒店物业的吸引力，提高产权式酒店的房产价值。
养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。
前瞻产业研究院发布的《中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告
前瞻》显示，2011年末全国60岁及以上人口达到18499万人，占总人口的13.7%，比上年末增加0.47个百分点;65岁及以上人口达到12288万人，占总人口的9.1%，增加0.25个百分点。
随着观念的变化，养老公寓已经成为文化程度较高、中级以上职称、月收入中等或以上、身体健康、生活能自理者的首选，推动了养老公寓市场需求的快速增长。
⑶ 国内有哪些养老地产开发的成功案例
远洋地产：北京，凯健老年公寓。
万科：杭州，随园嘉树；北京，万科幸福回汇。
卓达：河答北石家庄，介入较早的开发商。
保利：西山林语和熹会。
北京太阳城：北京，太阳城项目，介入较早的开发商。
其它的还有：上实，亿城，越秀地产，花样年，绿城（桐乡雅达国际生态园）、龙湖、复星、燕达、泰康（泰康之家·燕园）等。
⑷ 老年公寓
一、 涞水夕阳红老年公寓概况
1、名称：
涞水夕阳红老年公寓
2、地址：
位于京赞线和京易公路的交汇处，北京市房山区张坊镇周张路口，
龙安大桥东300米处，占地10余亩。
2.1 河北省涞水县宋各庄乡龙安村龙安大桥东300米。
2.2 北京市房山区张坊镇张坊村西
3、现状
3.1 现占地面积一万多平方米。
3.2 东院主楼三层建筑面积2300多平方米，辅助用房800多平方米。
3.3 医院部分占地800多平方米，建筑面积600多平方米。
3.4 西院建筑面积2500多平方米，详见附件1平面图的说明和涞水夕
阳红老年公寓简介。
4、产权：
属个人合法所有，无任何债务、产权分争，见附件2产权证复印
件。
5、规划：
5.1 目标：
本项目拟建成养老、培训、医疗、亚健康调理及老年用品研
发销售等高附加值的养老综合产业项目。
5.2 规模
5.2.1 确定原则
A、以养老产业为发展龙头。
B、以北京老人为客源，面向全国中产阶级以上家庭老人。
C、用国内外一致公认的最小投资经济规模。
D、达到高起点、高水准、高附加值，纵深发展规模。
E、综合利用、降低成本、资源互补、投高产业规模。
5.3 产业预计规模：
按照前述原则，同时考虑建设规划的合理性。地理环境和外
部条件情况。资金及社会需求等因素。确定形成可利用床位（1）
前3年100-200张床位.（2）3年后可利用床位200-500张床位的
能力。
6、投资规模：
6.1 再建100张床位，公寓楼2000平方米，需支付350万元。
6.2 辅助设施建设需80万元。
6.3 相应设备购进、安装需100万元。
数据来源2005年全国统一安装工程预算河北省单价估价表、
河北省2005年建筑安装概（预）算定额，国家计委《建设项目经
济评价方法与参数》（第三版），保定市开发建设工程行政、事业、
服务性收费标准。
7、产值预估：
项目完成后形成年入位人数200-500床位的规模可获以下项目收
入：
7.1 老年公寓收养生活完全自理老人，生活照料和护理、产生每人每
天净营利10元计算，每100人可获年收入36万元。
7.2 生活半自理和生活完全不能自理者，产生利润在50-100元，每100
人可获年收入180-360万元。
7.3 床位费：每床按20-80元每天计算，每年100张床年获利约72-288
万元，五年收养老人300-500人时，年收入达216-1440万元。
7.4 探望老人的家属，所发生的餐饮、住宿旅游等收入应在几万至几
十万元。
7.5 随之产生的医疗、保健费用忽略不计。
8、后援支持：
本机构在当地政府和主要部门审批、验收合格后，取得了合法
资质，见附件3，经营许可证复印件，是受当地民政部门管理和享
受国家相关政策支持和保护的民办非营利企业。
有培训基地为依托，能充分保证服务人员的数量、质量和水平，
设有亚健康调理中心，可以为亚健康老人制定合理的饮食、运动、
养生计划，机构能为入住老人解决常见病、多发病的基本诊疗，有
上述三种力量为老人的生活和健康保驾护航，让我们不仅有能力做
到儿女能做到的，同时也能做到儿女不能做到的。
在逐步走向老龄化社会的路上，我们有良好的服务水平做保
障，有医疗保健机构做后援，我院的养老事业会蒸蒸日上的。
9、政策支持：
涞水县以得天独厚的条件，吸引了美国、德国、日本、香港、
韩国、台湾等国家（地区）投资者，并为发展涞水县经济做出了贡
献。为进一步扩大开放，涞水县人民政府研究决定，实施以开放促
开发，以开发促发展的战略，为投资者创造良好的环境和条件。
近几年，涞水县把项目建设作为求生存、促发展的根本措施，
在项目谋划上抓大抓优，项目运作上抓快抓活，项目责任上抓严抓
实，使一批关乎经济和社会长远发展的较大项目相继上马，并取得
了显著进展，一些投资上千万元的大项目也均以立项、签约，进入
实施阶段。同时，涞水县将进一步加大基础设施建设，加强项目库
建设，组成专门班子进行项目攻关，伺机而上，力争使更多的项目
挤入国家、省、市的计划盘子。
10、人才保证：
10.1 本机构现有领导人员和专业技术人员10余人。
10.2 服务人员以当地农民工为主进行培训，考试合格上岗。
10.3 培训以当地农民工为主，向周边地区扩展，并向兄弟托、养老
机构做服务输出。
二、 招商立案说明：
1、合作方式：
1.1 股份合作式：投资方自主经营，按相应股份分得利益。
1.2 股份合作式：共同管理经营，按股分红。
1.3 出租现有场地设施，投资方自营。
2、合作条件：
投资者除具备相应的经济实力外，一定要具备良好的人格 ，一
定要有爱心，强烈的事业心，更要具有艰苦的创业精神，有胆有
识，有战略前瞻性的投资者是我们理想的合作伙伴。
3、合作年限：20年或更长。
4、合作项目：
养老、托老、临终关怀、医疗保健、老年护理员培训、老年用品
研发及销售。
三、 项目分析：
1、成功因素分析：
1.1 温馨、舒适的居住环境，严格规范的管理是成功的基础因素。
1.2 社会逐渐老龄化，子女的工作、社会压力大，是养老事业可持续
发展的重要因素。
1.3 全国独一无二的有培训护理人员做依托，医疗机构做保障，发展
老年事业的模式是成功的必然要素。
1.4 当地的温带气候，四季分明，空气清新，居住地依山傍水，素
有“长寿老人之乡”的美誉。周围被百余个名胜古迹、旅游景点
所环抱，当地老百姓质朴、热情、丰衣足食、路不拾遗、夜不闭
户的民风是老年人养生、休闲的最佳选择，也是老人安居的必备
条件。
1.5 便捷的交通优势，全方位的通讯保障系统，自备供水、供电设施，
水量、水质满足生活服务需求，涞水供电有限责任公司和本机构
达成安全、可靠供电协议。
2、风险因素分析：
经营不善，导致客源馈乏，是经营失败的主要因素。
3、合作保障手段。
4、投资效益分析。
四、 项目特点：
1、以培训机构为依托，确保服务质量。
2、以医疗机构为阵地，确保人文关怀。
3、以模式输出的手段，扩大服务半径。
4、以京城老人为客源，提高消费档次。
5、以十渡景区为连结，开发老人及家庭亲情旅游。
6、以云居寺为基地，满足个性消费。
五、 合作程序：
1、接洽联系人。
2、考察、现场规划。
3、谈判、确认合作方案。
4、签约、确定合作关系。
5、注资启动规划实施。
6、运营、工作班子正常工作。
请采纳。
⑸ 外国的老年公寓和中国的老年公寓有何不同
你好，我就是做老年公寓的，前几天培训还公司还特意邀请了美国马格诺里亚庄园总裁过来讲课，下面说说中国和国外的不同吧，首先是养老方式，国外的养老费用主要是国家提供，医疗什么的也是如此，所以以美国为例，他们都是通过医养结合的方式进行养老的。再说说不同国家的特色：米国，设计概念就是针对养老需求，所以设施很齐全，怎么方便怎么来。日本，小鬼子是老龄化很严重的国家之一，日本老年公寓的细节处理的很好，很值得国内老年公寓学习。法国，极具特色的酒店式老年公寓想住多久住多久。好了基本就这些。
⑹ 开办老年公寓前景如何
老龄化社会已然来临
“那时候，可能公交车上都是白头发的，谁也不用给谁让座。那时候，所有的房子可能要带电梯，很多篮球场改成沙球场。那时候，开车租的是老人，当服务员的也是老人……”，当这样一幕幕的场景展现在你面前时，你会不会嘴巴惊愕得张成“O”型？想想吧，眼前晃动的是老年人的背影，每天与老年人为伴，未来这样的生活是不是让年轻的你感到恐怖？
也许上面描述的场面有些夸张，但是下面的几组数据的确会让你感到压力和紧张：根据联合国在第二届老年大会上发布的数据显示，到2025年，中国老年人口将占总人口的20％，到2050年，甚至可能达到40％。到2004年底，我市离退休人员达263335人。这样庞大的老年人口已成世界之最，同时也在预示着中国正日益进入老龄化社会。
上个世纪70年代我国开始实行计划生育，短短的二十几年，中国少生了3亿多人，独生子女的家庭越来越多，但是由于出生人口远远抵不上老龄人口的递增速度，导致了一系列社会问题的产生：青壮年劳动力的减少、老年抚养比重的上升、退休金制度陷入困境等等，所有这些问题的产生都在向我们预示着一个问题：几十年后，谁来照顾响应计划生育只有一个子女的这批老年人？他们又需要一种什么样的养老方式？
老年公寓缓慢升温
中国60岁以上的老年人已接近1．2亿，老年人患各种疾病的比例高达60％－80％，独生子女夫妇子女少的状况也会使这些人更多地依赖社区服务和选择一种新的养老方式，而近几年老年公寓的出现给老年人提供了一种全新的养老方式。
老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。中国老龄科研中心政策室 曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。
我市最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。
除了国家投资兴建的带有公益性质的老年公寓外，近几年我市也有不少个人投资开办老年公寓，但由于条件差、资金投入大等原因很多都宣布失败，目前市区个人投资兴建的老年公寓只剩下位于石洞子沟村的乾寿圆老年公寓，里面大约入住20几位老人。
老年公寓为何受冷落？
老年公寓在我市从1996年兴建到现在近10年的时间发展得速度并不快，除了受地域经济条件限制的原因外，人们传统的思想观念也影响着老年公寓的扩大发展。记者曾问过10位50岁以上的老年人是否愿意去老年公寓居住？只有2位表示愿意，其他的8位老人均表示只有等动不了那天才去，只要行动方便就不愿去老年公寓。
记者在市社会福利院和乾寿圆老年公寓采访时，发现入住的老人年龄基本上在70岁以上，且生活不能自理。很多人都需要半护或全护服务，且这些老人大多性情古怪，经常互相发生争吵，对护理员百般挑剔，彼此之间很难相融。当问到他们来老年公寓的感受时，很多老人都对儿女把他们送来这一举动表现得愤愤然，一个劲儿地埋怨儿女不孝顺。也有的老人面对记者的提问不愿表态，也不愿透露家庭住址和儿女姓名和工作单位，怕给儿女丢脸。在福利院，记者恰好碰到了送老父亲来老年公寓的一对儿女，但这对儿女一听说有记者采访时，立刻躲藏起来，且坚决表示不愿接受采访。福利院随行人员告诉记者，这对儿女都有不错的工作，可能是怕这件事对他们影响不好。在一些人的印象中，养老院是解决“三无”人员（无子女、无依靠、无经济实力）的养老问题，如果家中的老人被送到老年公寓定会遭到亲戚、朋友的耻笑，也会背上不孝的罪名，而老年人习惯于养儿防老的传统观念，宁愿与儿女住在一起受些委屈也不愿选择去老年公寓居住。
采访中，记者发现我市老年公寓条件较差、设施不齐全、硬件跟不上也是造成老年公寓发展缓慢的一个原因。市社会福利院1996年建立起市区最早的老年公寓，到现在近10年的时间，房屋已经显得陈旧，屋子里味道难闻，看起来是又脏又乱，由于收费标准还是最初建立老年公寓时制订的，随着近几年物价上涨，每月收来的费用已经抵不上一个老人的花销，因此许多老人对一日三餐和提供的服务并不满意。老年公寓的负责人也是满腹委屈，“一个能自理的老人一个月我们才收他300多元钱，除了一日三餐和住宿费用外，这点钱根本不够一个老人一个月的花销，而且我们市的收费标准是全省最低的。”私人开办的老年公寓受经济条件制约，大多位置偏僻，交通不便，提供的饮食和服务，也不能尽如人意。老人的业余娱乐活动很单调，只能在狭小的房间看看电视或打打麻将，这就造成了入住老年公寓的老人精神生活贫乏，很多老人在此以泪洗面，想念亲人和朋友，在心里对老年公寓很排斥。
老年公寓出路何在？
在我国经济发达的一些大城市，老年公寓正快速发展并且日益完善。老年公寓已不是传统意义上专门为老人提供的养老场所，而是集休闲、居住、娱乐、服务于一体的多功能的场所。针对不同层次老年人的收入，一些开发商建立一些中高档老年公寓。老人交的费用不同，享受的服务也会大大不同，像那些拥有高收入且子女在外地、收入稳定的退休老人，大多会选择高档的老年公寓，享受居住、医疗、配套设施等各种周到的服务。
老年公寓70年代始建于北欧，现在在发达国家已经盛行。如新加坡专门建有为老年人提供居住的小区，屋内专门为老人设计，有方便轮椅，特制屋门等等，社会福利团体在公寓内经营社区服务站，有专门人员上门提供服务。日本也有“银发住宅”，60岁以上的老年夫妇或单身老人可入住，有护士、保安等服务人员，提供细致完善的服务。我国一些开发商和经营者这几年也愈发重视“银发市场”，在一些城市建立了专门适合老年人居住的住宅，且前景看好，这也为我市的一些经营者开拓“老年市场”提供了一定的借鉴。
老龄化社会的到来不可避免，老年人这一庞大的群体日益得到政府的关注，如何让“老者不再忧其屋”，让更多的老年人安享晚年是我们今后需要解决的问题。老年公寓的出现无异为解决老年人养老问题提供了一种很好的解决办法，只是作为一种新生事物，让人们在短时间内接受和认同还需要一定的时间，但是我们相信时间不会太久，且人们不能拒绝这种趋势，因为谁都无法拒绝老去！本报记者 王海霞
以下是一个案，可供参考。
项目类别:一般招商项目
咸嘉老年公寓位于全国文明小区示范点、全国物业管理示范小区——咸嘉新村内，距市委、市政府约2公里，地理条件优越，交通便利，环境优美。区内及周边公共配套设施齐全，是老年人修身养性、颐养天年的好处所。
市场前景：全球老龄化问题日趋严重，如何让老年人“老有所养，老有所得，老有所学，老有所乐”，是摆在政府及社会面前的一大课题。开办老年公寓是破解这一课题的良策，为大势所趋，能替政府分忧，为社会解释，使老百姓得益，让经营者获利，前景广阔。
公寓地点及条件：
咸嘉老年公寓位于绿色环保、风景优雅的住宅小区——咸嘉新村内，东邻中南大学河南医学院及湘雅附三医院，西傍湖南商学院，北望市委、市政府，南接桐梓坡路，公交109、118、301、603均路经此地。区内有占地60亩的大型绿化休闲广场，游泳馆、网球馆、全民健身设施、社区卫生服务站、邮电、银行、学校、酒店及其它商业网点等服务设施一应俱全。
建设规模：
公寓总建筑面积3270平方米，绿化率38%，户型有一室一厅一卫一厨，一室一卫一厨两种，共59套。其中，第一栋建筑面积1533平方米，容32套；第二栋建筑面积1737平方米，容27套。公寓内设有餐厅、活动室、屋顶花园等生活、娱乐活动场所。
项目进展情况：项目已建
合作方式：租赁、合资、合作经营
⑺ 而发生意外，养老院是否有责任
养老院是很多老年人的归宿，也是很多子女无奈的选择。然而，养老院在接收老人的时候面临着一个尴尬问题：去除照顾不周及虐待的特例，老人在养老院里意外摔伤、突发疾患，这个责任到底该由谁负？
老人如何安度晚年是所有家庭都无法回避的问题
一旦发生意外，家属就会认为养老院既然收了钱就应该照顾周全，承担一切外摔伤、突发疾患，这个责任到底该由谁负？
一旦发生意外，家属就会认为养老院既然收了钱就应该照顾周全，承担一切责任。养老院却认为，养老机构只是照顾老人生活的地方，不能把养老院当成保险箱来保证老人的万无一失。
近年来，此类纠纷案件不断上演，令老人、家属、养老院倍感沉重。本报从法院了解到相关案例，并调查走访了多家养老院，同时请院长、家属、民政局共同来探讨此类问题，寻找解决之道，以期让老人远离养老院里的纠纷伤痛。
典型案例
老人摔伤离世养老院担责40%
养老院里的老人们最害怕听到救护车的声音，因为那声音的到来意味着伤病或死亡。2014年1月5日，赵舒兰老人被救护车从沈河区一家养老院拉走了，再也没有回来。老人因为摔伤住院，多种陈疾暴发，导致不治离世。
赵舒兰的儿子陈某认为，是养老院的失职造成了母亲的死亡。2013年9月，赵舒兰被儿子送进这家养老院，赵舒兰已经82岁，患有高血压、心脏病、糖尿病等多种疾病，不过尚能自己行走，所以陈某为母亲办理的是半护理。老人在养老院生活得一直很好，还交了很多老年朋友。
然而，2013年12月20日晚，赵舒兰半夜上厕所不慎摔倒，后来自行爬起回到床上。次日，护理员向陈某告知了老人情况。陈某因为工作较忙，也没有送母亲去医院做全面检查。
赵舒兰在床上这一躺就起不来了。到2014年1月4日晚，老人陷入发烧昏迷状态，养老院赶紧通知陈某，第二天，老人被救护车送往医院救治。几天后老人离世，诊断为左股骨骨折、糖尿病综合征、心力衰竭等多种疾病。
陈某认为，养老院在管理上有疏忽，未尽到注意义务，导致意外发生。而养老院则认为，半护理是针对生活有自理能力的老人，工作人员不可能24小时贴身世，诊断为左股骨骨折、糖尿病综合征、心力衰竭等多种疾病。
陈某认为，养老院在管理上有疏忽，未尽到注意义务，导致意外发生。而养老院则认为，半护理是针对生活有自理能力的老人，工作人员不可能24小时贴身护理。这起意外发生在夜间，而且老人本身年老多病，养老院不应承担任何责任。
沈河区法院审理此案认为，养老院在老人入住期间提供的活动场所存在安全隐患，护理措施不到位，致使老人摔倒受伤，并最终死亡。养老院主观上存在过错，客观上存在根据合同约定负有提供安全的养老场所及周全的护理措施等义务而不作为的侵害行为，导致损害后果的发生。但家属在接到老人受伤通知后没有及时送医也存在一定过错，所以综合考虑，养老院承担40%责任，陈某承担60%责任。
糖尿病老人去世儿子上诉被驳
2012年7月19日，薛名将母亲送到沈阳市大东区博远托老养护中心。薛母患有糖尿病，12月6日突然因低血糖昏迷不醒，被送往医院抢救，10天后老人医治无效去世。
薛名认为，托老中心未尽到护理义务，在换用不同的胰岛素时，将过量的胰岛素注入母亲身体中，造成其低血糖昏迷导致去世，要求托老中心承担责任，索赔146198元。
博远托老养护中心感觉很委屈。博远诉称，薛母进入养老院后，院方一直尽心尽力地照顾，老人患有全身重症疾病，护理员每日都是按照薛名的嘱咐严格为其母亲进行饲药。薛母多次发病，养老院均及时通知家属，并带老人出院治疗，并未出过错。
大东区法院对此案进行了深入调查。审理认为，由于托老中心本身不是医疗机构，对胰岛素的使用剂量及禁忌症的了解不能达到医疗机构的水准，也无权决定注射的剂量和时间，对注射事项只能依照老人家属的嘱咐进行，家属的嘱咐对托老中心而言相当于医嘱，不能擅自变更。在未得到薛名的变更通知前，托老中心按以前的注射次数和剂量进行操作并无不当。
值得注意的是，通知变更剂量不属于托老中心的义务，而是家属的义务。薛名作为家属在明知胰岛素剂量发生变化的情况下，应及时通知托老中心调整注射剂量，因其过于自信，对是否发生事故采取了放任态度，故即使托老中心使用了新的胰岛素，所造成的后果也应由其自行承担。
医院诊断薛母死亡原因为：心源性猝死、肺炎、缺血性脑血管病等。综合薛母的死因，认定是其长期患病，身体健康状况较差所致，其失去意识陷入昏迷状态不排除低血糖的原因，但这并非死亡的主要原因，这一点从医院的诊断上即可得出。现薛名认为母亲的死亡系托老中心注射胰岛素昏迷所致，理由并不充分，依法不予支持，判决驳回诉讼请求。薛名不服判决上诉后，二审法院维持了原判。
记者走访
一场官司“打”黄一家养老院
记者连续走访了多家民办养老院，他们都认为，在出现老人摔伤等纠纷时，养老院完全属于弱势一方。
开了十多年养老院的陈松蒲认为，目前民营养老院在这方面处境很尴尬，大家对老人在养老院发生意外的认识有误区。“老年人在家里发生骨折很正常，在养老院里发生就不正常。”陈松蒲对记者说，“经验告诉我，老人发生摔倒、骨折等意外情况是在所难免的，因为人上了年纪骨质疏松，一个转身，一个下蹲，甚至吃饭都可能导致骨折，与生活在哪关系不大。可老人一旦在养老院发生摔伤等意外情况，养老院就难辞其咎，有的家属会一味索要赔偿。”
沈阳天柱山老年公寓院长陈思对记者说，“现在养老院在照顾老人时如履薄冰，一家养老院摊上一个赔偿官司，一年就白干了，甚至一些小养老院打一个官司就能被压垮。”陈思说，附近一家小养老院去年就被一场赔偿官司“打”黄了。
为了防止老人摔倒，陈思动了很多心思，首先在养老院基础设施上做了很多防护，比如厕所墙壁四周都安装扶手，地板都是防滑的，走廊沿墙壁都安装扶手、摄像头，冬季下雪后即刻扫雪除冰，将容易滑倒的地方都用绳子拦住禁止老人入内等。
很多时候，老人出意外并不是单一因素造成的。一方面有养老院的责任，比如设施不完善、护理员不足、照顾不周等；另一方面，也是个别家属对父母不负责任，比如老人出现摔伤或者突发疾病等情况，需要家属同意才能送医院治疗，但个别家属在接到通知后并不积极将老人送医，有的只要求养老院的医护人员简单检查救治了事，不愿意送医院多花钱，这就延误并导致老人病情加重，而老人一旦病重离世，家属却反过来追责养老院。
律师说法
“免责条款”侵犯老人权益
养老院为了保护自己利益，在接收老人时都会与老人及其家属签署免责协议，很多养老院会在合同中专门约定“凡入住老人自行发生烧伤、烫伤、摔伤等，由自身负责，甲方不负责”。
这样的免责声明合法吗？辽宁铭博律师事务所孟德尧律师认为这是无效的霸王条款，“老人与养老院之间所订立的协议，本质上属于服务合同的一种，因合同履行而引发的纠纷依法受合同法的保护。根据合同法第五十三条规定，合同中约定造成合同相对方人身伤害的免责条款无效。”
一位老人的家属李先生认为，养老院利用合同来保护自己利益，老人却很难维护自己权益。现在养老院市场放开，民营养老院如雨后春笋，个别养老院无论在设施设备上，还是在人员配备上都不符合养老要求，有的养老院仅以赚钱为目的，照顾老人非常不细心，发生摔伤等意外也不及时告知家属，而是悄悄隐瞒。
孟德尧律师说，此类案件之所以责任认定难，是因为缺乏标准。老年人因认知能力等原因，对摔伤原因难以举证，其家人又对养老院在管理或护理老人方面存在过错责任难以举证，审判中在对双方责任认定上，往往由法官主观判断为多，导致案情相近的案件在责任认定及判决结果上容易出现较大差异。
如何平衡
民政局只能负责监管和调解
作为养老院的主管部门，民政局是否有好办法去平衡双方的利益呢？记者从沈阳市民政局了解到，他们仅有监管责任，没有相关方面的实质性法规可依。
沈阳市民政局社会事务处负责养老工作的赵重超感触颇多，“近年来老人在养老院发生意外产生的纠纷呈上升趋势，但民政部门并没有权力去认定哪一方有责任。首先应由家属与养老院自行协商，无法达成协议的，家属投诉到民政部门，我们会出面调解，仍不能达成满意结果的，只能走司法程序，靠法院来判定各方承担的责任。”
责任认定难，也是困扰全国养老院的普遍现象。天津市民政局社会福利处范勇处长从岗位退休后仍旧非常关注这个行业问题，他说，家属对养老院功能应该有正确认识——养老院就是替子女照顾老人生活的地方，不是存放老人的保险箱，养老院并不能完全保证老人不摔倒、不发病。就像老人生活在家里，家属就敢保证老人不摔倒吗？此类事件发生后，双方多一份理解就会少一份伤害。赵重超告诉记者，养老院一旦出现打骂老人、管理疏忽造成老人摔倒等情况，家属可选择报警，通过公安验伤，走司法程序。而对此类养老院，民政局绝对是零容忍，会根据举报进行调查，下发整改通知书，有问题的养老院必须接受整改和处罚。
期待保障
准备为老人交人身意外保险
记者从辽宁省民政厅得到消息，解决养老行业问题专题会议前不久刚刚召开，辽宁省准备为养老院的老人交人身意外保险，目前正在起草方案阶段。
据相关负责人介绍，为老人上保险后第三方保险公司将承担老人发生意外后的责任，此举将有效解决养老院与老人的矛盾。该保险将由财政拨款一部分，养老院缴纳一部分，老人自己交一部分。
全国其他省市养老机构也一直在寻求解决此方面问题的良策。天津养老机构正在探索阶段，南京养老机构已经开始实施购买“公共责任险”方式。
记者从沈阳市几家养老院了解到，他们以前也尝试过为老人上保险，但一方面因为赔付率比较大，多数保险公司不愿意出这个险种，另一方面理赔相当麻烦，所以养老院以及老人都不愿意上这个险。不过，这次民政厅将提高保险额度，保险公司也因此会愿意设这个险种，老人在理赔时也会相应获得较高赔偿，所以养老机构目前非常期待这项举措的实施推行。
他山之石
服务功能更细化可避免纠纷
截至2012年底，沈阳市60岁以上的老龄人口已超134万，养老产业的规范化已经成为不容忽视的问题。国外养老产业成型的模式可以成为我们学习和借鉴的经验。
天柱山老年公寓陈思院长曾专门去美国考察养老产业。她说，美国的养老机构服务群体特别细化，也就避免了很多纠纷。
养老机构会根据老人身体状况进行分类收取老人，有专门针对特殊群体，如失智老人、癌症康复老人等群体的公寓；有陪住型老年公寓，专门提供与日常生活有关的服务，包括做饭、洗澡、洗衣等；特护型老年公寓除了提供上面两种类型所需要的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间；还有自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区。“我们现在的老年公寓大都属于混合收治，相对而言不能更专业地为老人进行服务。”陈思说。
在防范老人发生意外方面，美国的养老院基础设施采用科技化、信息化、标准化结合方式。比如在户外，各处都有紧急呼叫按钮，每个老人都有一块一块机器定位手表，值班室通过GPS定位来对老人紧急状况进行监视。更高级的是，有的公寓在房间内安置红外线传感装置，因为室内安放摄像头是侵犯老人隐私的，红外线传感装置通过热力、动力等不同探测方式机械化自动预警，一旦老人在室内某个地方静止时间超过半个小时或者一个小时，监护人员就会收到报警。
⑻ 分析有个老年公寓同行业企业案例(至少两个)，重点分析其盈利模式:收益从哪里来，相关的主要成本如何控