養老院估值

每個人對待福氣的定義不一樣，有人說兒孫滿堂，可你兒孫滿堂，卻沒有一個孝順的，這怎麼說呢？

有人說恩愛到白頭，一個乞丐跟你恩愛，對你不離不棄，生死相依，你倆在風里雨里到白頭嗎？

也有人說是培養一個優秀的孩子，未來孩子事業有成，可他卻拋棄了你，跟自己媳婦跑了，除了電話，幾年你都見不到個人影！

什麼長壽、富貴，只能說是生命中的一部分，我覺得最有福的人是能想得開的人！

『伍』 專家解釋「以房養老」試點該如何養老

“以房養老”如何養 專家：仍需突破多重障礙

投資風向標

隨著上周“以房養老”保險試點正式落地，一時間，“以房養老”究竟該怎麼養成為全社會討論的熱門話題。隨著國內老齡化趨勢的不斷加快，養老將成為眾多老人、甚至是中青年無可逃避的問題。

此前盡管各地已有不少試點，但相關業務開拓舉步維艱，傳統養老觀念以及不可確定的房地產價值風險等都是限制“以房養老”推開的“攔路虎”。而此時推出“以房養老”保險試點，監管層意欲何為?“保險版”以房養老又有哪些不同?作為“以房養老”成功案例的美國究竟有哪些經驗可供借鑒?

形勢

2053年每3人中就有1老人

6月23日，醞釀多時的《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》終於出台。《意見》鼓勵保險公司開展住房反向抵押養老保險試點，試點期間為2年，地區為北京、上海、廣州和武漢，自7月1日起。

“以房養老”保險政策落地，再次引發全社會的關注。對於保監會此次出台新政，有保險機構人士分析稱，“以房養老”試點的提出，是基於當前國家養老面對的幾大難題，如日益加劇的老齡化趨勢，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。

事實上，當前國內人口老齡化問題已十分嚴峻。根據清華大學經濟管理學院中國保險與風險管理研究中心與海康人壽共同發布的《2015中國居民退休准備指數調研報告》，截止底，中國65歲及以上人口已達到1.32億人，佔中國總人口的9.7%，且每年以1000萬人的速度增加。預計到2053年，老齡人口將達到峰值4.87億，占總人口35%，即意味著每3個中國人中，就有1個老年人。人口老齡化已經成為擺在每個人面前必須面對和解決的課題。

對於推出試點的意義，業內人士認為，在養老市場中，金融機構的優勢在於解決養老資金來源與盤活養老存量資產，當前推出試點，也意味著金融保險參與養老和基本養老市場的政策支持力度在提升。伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養老保險的推廣將是大勢所趨，不過，受當前商品房產權以及傳統觀念等因素約束，以及“以房養老”作為基本養老體系內的一種市場探索，“以房養老”保險短期內或難以迅速推廣。

與此同時，“住房反向抵押養老保險將住房抵押與終身養老年金結合起來，通過發揮保險機構產品和資金運用靈活性的優勢，嘗試一次解決養老資金從何而來和如何養老的問題，其政策意義要大於經濟收益。”上述人士認為。

那麼，什麼是“以房養老”呢?公眾一般談論的“以房養老”，其實官名叫做“反向抵押貸款”，也俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人，可將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素後，一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

反向抵押貸款最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。

資料顯示，國際上住房反抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機構，在日本還存在房地產企業以住房重建的形式參與。

問題

“以房養老”如何養?

其實，過去幾年已有銀行等機構在部分地區開展過“以房養老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前大多已終止。

據銀行人士介紹，對於銀行來說，該項業務的收益情況與一般按揭業務無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不願償還貸款，銀行將面臨處置房產的繁瑣手續，而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。

記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養老”倒按揭業務比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養老”倒按揭業務規定，養老人須年滿55歲，借款人為養老人本人或法定贍養人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準利率或上浮執行，貸款每月實際支付養老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬於抵押人和共有人生活的唯一住所，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。”中信銀行業務人員此前在接受記者采訪時表示，而對於借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。“同時，該按揭還可與租房互補，客戶為了補充養老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養老’業務。”

據了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財的方式推出“以房養老”業務。不過，截至目前該業務進展仍相對困難，成交業務十分有限。

此次保監會推出“住房反向抵押養老保險”試點，意味著保險機構也將加入“以房養老”的隊伍。據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。

“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活後顧無憂;另一方面，老年人過世後，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

盡管如此，目前具體“以房養老”保險產品還暫未出現。據媒體報道，幸福人壽目前已經在北京和上海積極申報以房養老保險試點。保監會有關負責人表示，符合條件的金融機構不少，但真正有能力、有意願來做這項業務的不會太多。

“因為這項業務關繫到對風險的管控、對政策的把握、對背後的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要復雜得多。即使滿足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士告訴記者。

不過，也正是基於保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因為已有保險公司開展養老社區探索，未來或可在二者的結合上做些文章。

專家

仍需突破多重障礙

金融機構為何參與積極性不高呢?事實上，國內“以房養老”仍需要跨越不少障礙。中國國情與老年人傳統習慣決定老人或子女參與的積極性不高。中國老人認為將房子留給子孫是天性和本能，不願意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念估計短期難以改變。

近日，記者走訪了位於廣州市越秀區的多個社區，受訪的多位老人普遍表示，“最近總在電視上看到‘以房養老’的新聞，也知道一些，但對於具體如何操作並不清楚”。

有不少老人認為，有房子的老人大多家庭經濟有保障，兒女貼補一些足夠使用，哪還需要抵押房子;而且，“好不容易一輩子攢了一套房子，說什麼也不會打房子的主意。”

對於今年69歲的王伯而言，“有房子租出去，也好過抵押給銀行、保險公司，每月拿一筆錢。”王伯告訴記者，自己現在有兩套房子，除了現在居住的，還有一套用來出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地產中介負責人告訴記者，從房地產價值變化角度看，“以房養老”在一二線城市的可操作性要大於三四線城市，但一線城市“租房養老”的性價比明顯更高。同時，“以房養老”最大的風險來自房產估值和資產的流動性風險，而資本市場不完善限制了金融機構的資金來源，這在一定程度上會限制“以房養老”的規模。

另外，現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期後如何處置依然存在政策“盲點”。到期後房屋是直接歸銀行等金融機構，還是作為遺產分配給老人子女，這也是值得關注的話題。

還有專家指出，目前我國養老配套服務設施不完善，老人即便有了錢，也未必能買到優質養老服務，“以房養老”與養老相關產業發展滯後矛盾突出。

“目前國內對‘以房養老’模式還有一個認識和接受的過程，國家也需要出台相應措施支持金融機構開展‘以房養老’業務，如房屋處置方式、土地使用權期限等問題，以便於保險、銀行開展業務。”業內人士指出，目前來看，保險等金融機構開展養老按揭只是國家養老體系的補充，暫時還不具備作為主要養老方式的條件;而且參與“以房養老”主體，僅僅集中在擁有住房且房產價值相對穩定的群體，從這個意義講，“以房養老”和養老社區都是進入門檻相對較高的養老模式。

需要注意的是，事實上“以房養老”也僅是一種自願選擇的養老方式，並不能替代國家基本養老保險體系。不過，鑒於中國國情復雜，經濟發展不平衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系。從現階段來看，“以房養老”仍將處於探索階段，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。

『陸』 平民視角下的廣州、深圳對比

導語：寫在來深圳的第五年

不知不覺來深圳工作第五個年頭，一直想寫一下這個城市，但無從下手，總覺得自己對它的了解還不夠全面。趁著2020年這個特別的春節，嘗試一下。

四大一線城市北上廣深、香港、普寧、杭州、武漢都算生活過，土生土長在廣州，深圳踏入第5年，普寧半年，其他都是1-3個月不等。

在廣州、深圳的生活時間最長，這兩個看似差不多的南方城市，細品之下還是有挺多差異的，下面以平民視角簡單總結、對比一下：

廣州：佔地面積7249.2平方公里，常住人口1449.8萬人，流動人口達1000萬人以上。

深圳：佔地面積1997.3平方公里，常住人口1252.8萬人，流動人口達700萬人以上。

深圳、廣州的常住人口差距不大，但深圳的土地面積只有廣州的三分一不到，所以深圳實際上是個很擁擠的城市，需要更多的高樓大廈，也是個逐漸「香港化」的城市。

城市定位

廣州：近代南國第一城，對外開放「南大門」，全球唯一2000年不衰落大港，廣東省省會，珠三角洲交通樞紐城市，國際商貿中心。

深圳：小平同志畫的那個圈，改革開放之窗，廣東省直轄市，科技創新城市，中國特色社會主義先行示範區。

廣州是資深一線老大哥，深圳是新晉一線小老弟，雖然網傳深圳已超越廣州，但個人認為這個還是要綜合比較見高低。

經濟結構

廣州：產業經濟包括工業、商貿流通和服務業、金融業、農業、交通運輸與郵政業、信息業、建築和房地產業以及對外經濟貿易。

深圳：產業結構「三個為主」：經濟增量以新興產業為主，工業以先進製造業為主，三產以現代服務業為主。四大支柱產業為文化創意產業、高新技術產業、現代物流業、金融業；戰略新興產業包括生物產業、新能源產業、互聯網產業等。

廣州的產業結構比較豐富，深圳相對單一；廣州綜合高分，深圳單項高分。兩者的營商環境都很好，但深圳更適合有野心的創業家。

市內交通

廣州：公共交通發達便利，羊城通每月滿15次後一律6折，學生和老人更加優惠，但高峰期堵車堵人。城市規劃較差，老城區大量單行線，道路狹窄，很多路段塞車嚴重，雨天還會淹水，停車位較為緊張且停車費較高，因此務實的廣州人更傾向乘坐公共交通來節省時間和金錢。

深圳：公共交通一律9.5折，超一線里最遲建造地鐵的城市，高峰期部分地鐵站的隊伍排到地鐵口外面，公交多數時候有位置，但司機的車技很考驗心臟。由於城市規劃優秀，且是全國交通規則最嚴實施地，塞車相對不嚴重，停車費相對便宜，更多人傾向自駕。此外，南山區的年輕人還流行電動滑板車代步~

總體而言，深圳的市內交通成本相對較高。

城際交通

廣州：著名交通樞紐城市，大灣區內友好，到佛山、惠州、東莞、中山特別友好。

深圳：毗鄰香港，即日來回不是夢，到東莞、惠州、香港特別友好，但目前香港這形勢……

未來粵港澳大灣區內的交通會越來越發達便利，所以兩者差距不大。

戶籍制度

廣州：土著沒辦過入戶，相對而言比深圳難度大一丟丟。

深圳：積極吸引人才階段，符合條件的高學歷人才（本科以上，30歲以下）有政府補貼，年輕人及應屆生友好。

城市入戶政策每年都會調整，但廣州深圳總體而言比北京上海友好很多。

政府機關

兩者都逐漸轉型為服務型職能的政府機構，態度相對友好，差別不大，但深圳的公務員更年輕，執行效率更高，很多事情可以當天辦完，跟北京相比簡直好太多了！

城市規劃

廣州：超一線里最差，路痴不友好。行政區主要按功能劃分，導致人口流動集中，堵車問題一直無法根治。

深圳：更現代化，行政區主要按產業劃分，公共設施相對齊全，滿足日常生活需求，基本不需要跨區，道路寬闊方正，路痴友好。

城市規劃肯定是越新的城市越符合社會發展需求，只是廣州當年的城市規劃者實在太欠缺長遠發展眼光了，交通問題一直無法根治。

氣候環境

廣州：近江，水質較差；每年春天會有回南天，相比深圳，夏天高1-2°，冬天低1-2°，更潮濕悶熱，蟑螂蚊蟲較多。

深圳：近海，水質較好；陽光充足，靠海區域風很大，早晚溫差大，相比廣州，夏天更清爽涼快，冬天更濕潤暖和，蟑螂蚊蟲相對少一點，目測是國內唯一沒有霧霾的一線城市

個人而言，深圳的氣候環境更宜居，人類友好。

居住環境

廣州：房價及租金超一線里最友好，城中村較多，對新移民友好，但大量老破小，居住環境也相對差一點。另外，因為有歷史沉澱，古跡不多但還是有的。

深圳：2019年唯一房價上漲城市，部分區域房價直逼香港；因發展歷史短，城中村和老破小較其他超一線的新，綠化較好，居住環境相對好一點，但上車門檻越來越高，對年輕人不友好。古跡……除了南頭古城和大鵬古城，暫時沒看到太多。

醫療條件

廣州：全國醫療第三，多家知名醫院，還有鍾南山，完全碾壓深圳。

深圳：「一線的經濟，三線的醫療」，城市年輕，缺乏經驗，普通小病都治不好，普遍選擇回老家或到廣州、香港治療；另一方面，過於金錢至上，醫德不好，讓人心寒。醫療不是砸錢或者挖幾個人才就能崛起的，需要整個體系的協同積累，短期不看好，完敗廣州。

深圳的醫療體系人員普遍給人感覺過於追求金錢而沒有基本的職業道德，就連去葯房買葯都純往貴的推薦，這種無視病人生命安危的做法是很可怕的，一定要趕緊根治。

教育資源

廣州：廣東省重點中學及院校的主要集中地，還有大學城，教育資源的分配還算平均，完勝深圳。

深圳：一線最差，沒有之一。只有1所大學，好的公立學校主要集中在羅湖、福田，教育資源稀缺且分布不均勻。近幾年不斷開設新校園，但至少需要6年來檢驗其教學實力。大量的私立學校五花八門，水平參差不齊。另外，高中極少，全市初升高率不到50%，競爭非常激烈，考不上高中的要麼去職中要麼出國留學。但是！能考上TOP3高中的學子都非常優秀，尤其是No.1的深圳中學，全國TOP5，碾壓廣州6大名校。另一方面，深圳的教師相對年輕，素質水平也是參差不齊，最近全國高薪挖人才，還拉了一堆知名高校過來設立分校，但教育也不是一個純砸錢的行業，短期內難以超越廣州。

放眼全國，廣東的教育資源並不算頂尖，深圳則更加弱勢。對於一個深圳的普通家庭，房子、教育、醫療是三座大山，三者都資源稀缺且分布極不均勻，政府在教育、醫療上的投入也不如廣州的多，花一線的錢，享受三線的水平，也難怪深圳越來越多不婚不育的人。

語言環境

廣州：作為方言的粵語依舊是主流，在場只要有一個人聽不懂粵語，普通話再爛也會堅持說下去；新移民一般會主動學粵語以融入文化，至少「識聽唔識講」。

深圳：集合了全國各地人群，沒有方言，普通話當道，一般只有在福田、羅湖、蛇口幾個老城區才能聽到粵語，這方面完全不像是南方城市。

飲食文化

廣州：「食在廣州」，粵菜當道，自有一套美食評判標准，對米其林不屑，市井味更濃。

深圳：海川百納，全國各地美食都有，總有一家能讓你吃到老家的味道；越來越多知名連鎖品牌或網紅店首選深圳打開華南市場，香港這段時間的暴亂，估計更多米其林餐廳會落地深圳。

兩地都有各色各樣的美食，但廣州更加接地氣和市井味，深圳選擇更多、商業味更濃。

文娛活動

廣州：戶外活動主要是爬（白雲）山、農庄、長隆樂園等，文化類活動跟深圳大同小異，但畢竟是有文化底蘊的城市，還是有不少「粵文化」相關的活動和民間組織。

深圳：靠海的緣故，戶外活動跟香港類似，海灘、海釣、遊艇等，游樂園有歡樂谷和世界之窗，爬山是真的山，難度較大，廣州那都是小山丘，適合養生；文化類活動比廣州更加五花百門，也有「粵文化」相關的，但屬小眾。

兩地總體差異不大，主要區別在戶外活動，文化類活動跟北京上海還是沒法比。個人更喜歡在深圳看演唱會，因為都在市中心，交通便捷，去香港看也方便，廣州蘿崗對市區人民不友好。

深圳速度——時間就是金錢，效率就是生命

中國集權制度的效率已逐漸被世界認識和認可，而深圳速度更是中國速度的N倍。只要在深圳生活過，都會對「深圳速度」有所體會。大沖2015年還是個工地，轉眼2018年萬象新天地開業了，如今一片繁華。政府的效率可以說是全國第一，說了要落地一個項目，蹭蹭蹭地就做起來了。正因為大家都注重效率，所以在深圳做一件事情比在其他城市容易見效。「先做起來，細節後續優化」是普遍的共識，但負面就是很多事物的細節不敢恭維，有工匠精神的人可能會很鄙視。

一夜暴富——「深圳速度」的負面效應

深圳是一個很激發人對金錢慾望的城市，過去十年的瘋狂經濟讓人覺得財富都是一瞬間降臨的，「一夜暴富」彷彿成了大部分深圳人的信仰。很多人往往是來深圳「拼搏」幾年，瞬速積累財富，哪裡來錢快就去哪裡，遇到一些挫折或覺得來錢辛苦就立馬放棄。早幾年經濟瘋狂增長，誕生了一批又一批拆遷暴發戶，創業項目短時間內融資千萬、估值過億，部分企業從成立到上市最短時間僅三年，每天都在誕生「一夜暴富」的神話，導致很多人認為錢來得很容易，忽略了「慢工出細活」和品質，整體風氣非常浮躁。

艱苦奮斗——深圳人可能比你想像中勤奮

雖說深圳是個「沒文化」的城市，但有趣的是，深圳的各個書店、書吧、圖書館、咖啡店總是坐滿了艱苦奮斗的年輕人。有的是加班，有的是學習、備考，有的是構思或准備創業項目，每個人都充滿鬥志和干勁，不斷自我投資和精進能力。哪怕是因為拆遷而致富的暴發戶，也有相當大比例的人會選擇持續學習和充實自己，牢牢掌握這個上天眷顧的運氣。更有不少拆遷戶為了讓生命過得更加充實和有意義，依然選擇投身於一個自己熱愛的事業，哪怕並不是什麼高大上的事業——因為深圳這個城市的整體氛圍就是「艱苦奮斗」。

  拜金主義——文化缺失下無處釋放的金錢

跟幾個同樣來自超一線城市的朋友一致認為深圳人普遍熱衷炫富，探討其背後的原因，都認為這個城市真的太缺文化沉澱了，有錢人除了炫富，實在沒什麼東西可以彰顯自己的身份地位。也有不少富人開始研究「沒什麼卵用」的東西，開始追求「品質生活」，但目前還處於生搬硬套或舶來品的狀態，相信一段時間後，總會有真的文化沉澱。

然後，還有一部分人只會通過外物來判斷一個人。有次參加一個招商會議，一廣州老闆特意穿得很休閑，讓其助理穿上西裝坐到C位，自己一個人坐到後面假裝下屬。那位助理剛坐下，一堆人跑去圍著真助理各種奉承，把真老闆晾在一邊；最後助理實在太心虛hold不住了，指著身後那位不起眼的大叔說：「他才是我老闆。」現場一陣尷尬。這種故事在深圳比比皆是，他們可能不知道物以類聚「」，「偽裝」最後只會吸引同類人，沒什麼卵用——這在方面，深圳還是缺少了文化底蘊和自信。

文化包容——缺少歷史沉澱的另一面

雖然與北上廣相比，深圳是個缺少歷史沉澱的城市，但其正面效應就是對外來文化格外包容——來了就是深圳人，包括你原有的文化習俗。所以，在深圳你能吃到全國各地的特色美食，體驗不同的地域文化，海納百川，百花齊放。我相信，深圳會逐漸沉澱出屬於自己的文化，只是時間的問題。

從年輕到中年

作為國內甚至放眼全球的最年輕城市，你很難在公交、地鐵或者公園見到頭發花白的老人，我甚至懷疑深圳還沒有老人院、養老院。這也導致來深圳之後的我始終保持活力，發自內心覺得自己還很年輕，對未來充滿憧憬，到其他城市出差或旅遊時會感慨「這個城市真老」……

因為年輕，它沒有過多固化的思維和制度被約束，盡可能點燃自己的激情去拼搏、去創新，雖然偶爾會焦慮和迷茫，但跌倒了還可以馬上爬起來重新振作，犯錯了還可以立馬糾正和吸取教訓，因為它真的沒太多負擔和顧慮。這個年輕城市在過去40年像打了雞血般一路高歌猛進，GDP一度超越香港和廣州，成為舉世觸目的新晉超級城市，如今卻有種邁入中年的感覺——最初定居深圳的那批年輕人成家立室了，上有老下有小，這個一度不需要前瞻後顧的城市開始有了自己的憂慮。

是的，這個城市不再那麼年輕了，人到中年，有了顧慮，需要慢下來思考，需要更加謹慎，需要承擔更多的責任。2018年開始感覺到這座城市逐漸慢了下來，開始摸索未來的路應該怎麼穩妥地走下去。雖然目前正處於轉型的陣痛期，但個人傾向相信深圳會轉型成功，因為從政府到每一個市民，你能感受到他們的激昂鬥志和強大的執行力，這是在其他城市很難體會到的。未來，「快」可能再也不是最重要的，但始終相信深圳會轉型成功，因為這是一個充滿活力的城市。

『柒』 兩個人合夥開的養老院,合不來怎麼分

兩個人合夥開的養老院，合不來要分手，可以根據現在養老院的估值，合夥人之間協議來分。