以房養老金融機構

Ⅰ 被誤解的「以房養老」政策

“以房養老”政策落地 誤解多緣於沒讀懂

備受關注的以房養老政策終於正式落地。上周，中國保監會公布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)，並宣布自明日(7月1日)起至6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢四城市開展試點。

消息公布後，立刻引發全社會熱烈關注，微博互動話題、微信朋友圈轉發、早晚上下班高峰的電台節目討論……各種關於“以房養老”的看法和說法層出不窮。然而仔細觀察可以發現，在熱議背後，存在著大量對保險版“以房養老”的誤解、誤讀，其中不乏根本就沒仔細看過政策便毫無根據提出的唱衰甚至是謾罵。

作為我國首個通過官方渠道發布的“以房養老”細則，該政策從醞釀到出台試點經歷了數年時間，幾乎所有被市民們議論的焦點問題，在細則里均有詳盡的解釋和辦法。究竟政府是不是在甩包袱?險企是不是昧著良心霸佔了老年人一生的心血?咱們把房子抵押出去是不是從此就回不來了?翻翻細則，都會找到答案。可在采訪中成都商報(微博)記者發現，不少市民對這一養老方式仍心存疑慮。

作為有房族的汪女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養老;兒女沒出息，不會准父母賣房養老”表明對以房養老並不看好。與她的觀點類似，“但存方寸地，留與子孫耕”，在中國人的傳統觀念下，房產寄託了太多的家庭情感，絕大多數人過不了觀念這一道坎。

而在另一方面，民間普遍存在著對金融機構和這項政策的不信任。成都市民裴先生在接受成都商報(微博)記者采訪時表示，房子產權在自己手裡，一切都是自己說了算，一旦交出去“就不好說了”，萬一金融機構光拿房不辦事，或者政策傾向於金融機構，那老百姓豈不是賠了夫人又折兵。

事實真會如此嗎?社會上對“以房養老”都有哪些質疑和擔憂呢?針對這些擔憂，保監會的細則又是怎樣解釋的?下面，我們為您一一解讀。而看完解讀後，有的讀者或許會承認：以房養老，在此之前真是知道得不多。

誤解1

政府是在甩包袱嗎?

擔憂：既然有了養老保險，為什麼還要“以房養老”，這是政府在甩包袱嗎?

事實： 社保 養老與以房養老毫無沖突，政府提供了更多的養老選擇。

解讀：根據保監會的《指導意見》，從明日起啟動試點的“以房養老”政策只是作為商業保險的一個險種形式出現，說白了就是同意並鼓勵商業保險公司研發並銷售“以房養老”的保險產品。與所有商業保險產品一樣，是否願意接受、是否選擇購買，決定權都在消費者手裡。保監會有關負責人專門強調，以房養老保險屬於商業保險范疇，以自願參加為基礎開展試點，這是在不影響老年人既有養老福利前提下新增加了一種養老方式。

誤解2

房子抵押後拿不回來?

擔憂：如果我把房子抵押給保險公司後反悔了，房子是不是拿不回來了?

事實：抵押後的房屋產權人依然是您，辦理退保便可拿回房屋。

解讀：根據試點細則，辦理了“以房養老”後如果中途後悔，可以通過兩種方式拿回自己的房屋和產權：第一，在猶豫期內反悔，為保障老年人的權益，《指導意見》規定參與“以房養老”的“客戶的猶豫期不得短於30個自然日”，這比一般保險產品10天的猶豫期增加了一多半;第二種方式是超過猶豫期後，老年人可以採用退保的方式拿回自己的房屋和產權，但與任何商業保險的退保程序一樣，抵押人將不可避免地承擔一部分提前退保的損失，根據《指導意見》的內容，保監會要求保險公司每年必須公布房產價值情況，以及退保剩餘價值，以便老年人在選擇提前退保時可以根據實際發生的退保損失衡量利弊。

誤解3

增值收益都歸保險公司?

擔憂：很多人擔心，老人把辛苦半輩子掙下的房子抵押給保險公司，萬一房價評估過低，出現損害老人利益的道德風險咋辦?

事實：房屋評估過低的風險，基本可以解除。

解讀：《指導意見》明確房產價值由具備國家一級資質的房地產估價機構進行評估，同時，該產品猶豫期是30天，老人有充分時間考慮。任何一方認為不合適，都可以拒簽。

擔憂：如果房產在抵押期間增值了，增值收益是不是全被保險公司收走了?

事實：根據兩種不同的產品類型，增值收益的受益方有區別。

解讀：保監會對此次“以房養老”的產品設計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬於投保的老人。而不管是哪種類型的產品，您在辦理“以房養老”期間房子升值、貶值了，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。

擔憂：如果抵押期間房價跌了，或者抵不上保險本息了該怎麼辦?

事實：損失由保險公司承擔。

解讀：《指導意見》規定，如果辦理抵押的老人過世後，當初抵押給保險公司的房價出現下跌，或房屋實際價值不足以抵銷老年人生前從保險公司支取的養老金，保險公司須承擔房價不足的風險和損失，不得向老人子女或親屬進行任何形式的追償。

誤解4

子女得不到房屋繼承權?

擔憂：老人過世之後，這房子歸誰?

事實：全看子女是否願意繼承。

解讀：根據規定，老年人去世後如果其子女不願意將房產給保險公司處置，只需向保險公司償還所領取年金的本息即可。例如，60歲的張先生在成都有一套八成新、90平方米獨立產權的房子，機構評估價為70萬元，與保險公司達成一個協議價值，簽訂合同之後，張先生將房子交給保險公司，依照合同約定，保險公司定期向張先生支付一定數額的養老年金直至張先生“百年”。張先生過世後，其房產處置所得的資金，在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分歸法定繼承人所有。

Ⅱ 專家解釋「以房養老」試點該如何養老

“以房養老”如何養 專家：仍需突破多重障礙

投資風向標

隨著上周“以房養老”保險試點正式落地，一時間，“以房養老”究竟該怎麼養成為全社會討論的熱門話題。隨著國內老齡化趨勢的不斷加快，養老將成為眾多老人、甚至是中青年無可逃避的問題。

此前盡管各地已有不少試點，但相關業務開拓舉步維艱，傳統養老觀念以及不可確定的房地產價值風險等都是限制“以房養老”推開的“攔路虎”。而此時推出“以房養老”保險試點，監管層意欲何為?“保險版”以房養老又有哪些不同?作為“以房養老”成功案例的美國究竟有哪些經驗可供借鑒?

形勢

2053年每3人中就有1老人

6月23日，醞釀多時的《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》終於出台。《意見》鼓勵保險公司開展住房反向抵押養老保險試點，試點期間為2年，地區為北京、上海、廣州和武漢，自7月1日起。

“以房養老”保險政策落地，再次引發全社會的關注。對於保監會此次出台新政，有保險機構人士分析稱，“以房養老”試點的提出，是基於當前國家養老面對的幾大難題，如日益加劇的老齡化趨勢，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。

事實上，當前國內人口老齡化問題已十分嚴峻。根據清華大學經濟管理學院中國保險與風險管理研究中心與海康人壽共同發布的《2015中國居民退休准備指數調研報告》，截止底，中國65歲及以上人口已達到1.32億人，佔中國總人口的9.7%，且每年以1000萬人的速度增加。預計到2053年，老齡人口將達到峰值4.87億，占總人口35%，即意味著每3個中國人中，就有1個老年人。人口老齡化已經成為擺在每個人面前必須面對和解決的課題。

對於推出試點的意義，業內人士認為，在養老市場中，金融機構的優勢在於解決養老資金來源與盤活養老存量資產，當前推出試點，也意味著金融保險參與養老和基本養老市場的政策支持力度在提升。伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養老保險的推廣將是大勢所趨，不過，受當前商品房產權以及傳統觀念等因素約束，以及“以房養老”作為基本養老體系內的一種市場探索，“以房養老”保險短期內或難以迅速推廣。

與此同時，“住房反向抵押養老保險將住房抵押與終身養老年金結合起來，通過發揮保險機構產品和資金運用靈活性的優勢，嘗試一次解決養老資金從何而來和如何養老的問題，其政策意義要大於經濟收益。”上述人士認為。

那麼，什麼是“以房養老”呢?公眾一般談論的“以房養老”，其實官名叫做“反向抵押貸款”，也俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人，可將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素後，一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

反向抵押貸款最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。

資料顯示，國際上住房反抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機構，在日本還存在房地產企業以住房重建的形式參與。

問題

“以房養老”如何養?

其實，過去幾年已有銀行等機構在部分地區開展過“以房養老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前大多已終止。

據銀行人士介紹，對於銀行來說，該項業務的收益情況與一般按揭業務無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不願償還貸款，銀行將面臨處置房產的繁瑣手續，而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。

記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養老”倒按揭業務比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養老”倒按揭業務規定，養老人須年滿55歲，借款人為養老人本人或法定贍養人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準利率或上浮執行，貸款每月實際支付養老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬於抵押人和共有人生活的唯一住所，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。”中信銀行業務人員此前在接受記者采訪時表示，而對於借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。“同時，該按揭還可與租房互補，客戶為了補充養老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養老’業務。”

據了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財的方式推出“以房養老”業務。不過，截至目前該業務進展仍相對困難，成交業務十分有限。

此次保監會推出“住房反向抵押養老保險”試點，意味著保險機構也將加入“以房養老”的隊伍。據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。

“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活後顧無憂;另一方面，老年人過世後，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

盡管如此，目前具體“以房養老”保險產品還暫未出現。據媒體報道，幸福人壽目前已經在北京和上海積極申報以房養老保險試點。保監會有關負責人表示，符合條件的金融機構不少，但真正有能力、有意願來做這項業務的不會太多。

“因為這項業務關繫到對風險的管控、對政策的把握、對背後的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要復雜得多。即使滿足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士告訴記者。

不過，也正是基於保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因為已有保險公司開展養老社區探索，未來或可在二者的結合上做些文章。

專家

仍需突破多重障礙

金融機構為何參與積極性不高呢?事實上，國內“以房養老”仍需要跨越不少障礙。中國國情與老年人傳統習慣決定老人或子女參與的積極性不高。中國老人認為將房子留給子孫是天性和本能，不願意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念估計短期難以改變。

近日，記者走訪了位於廣州市越秀區的多個社區，受訪的多位老人普遍表示，“最近總在電視上看到‘以房養老’的新聞，也知道一些，但對於具體如何操作並不清楚”。

有不少老人認為，有房子的老人大多家庭經濟有保障，兒女貼補一些足夠使用，哪還需要抵押房子;而且，“好不容易一輩子攢了一套房子，說什麼也不會打房子的主意。”

對於今年69歲的王伯而言，“有房子租出去，也好過抵押給銀行、保險公司，每月拿一筆錢。”王伯告訴記者，自己現在有兩套房子，除了現在居住的，還有一套用來出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地產中介負責人告訴記者，從房地產價值變化角度看，“以房養老”在一二線城市的可操作性要大於三四線城市，但一線城市“租房養老”的性價比明顯更高。同時，“以房養老”最大的風險來自房產估值和資產的流動性風險，而資本市場不完善限制了金融機構的資金來源，這在一定程度上會限制“以房養老”的規模。

另外，現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期後如何處置依然存在政策“盲點”。到期後房屋是直接歸銀行等金融機構，還是作為遺產分配給老人子女，這也是值得關注的話題。

還有專家指出，目前我國養老配套服務設施不完善，老人即便有了錢，也未必能買到優質養老服務，“以房養老”與養老相關產業發展滯後矛盾突出。

“目前國內對‘以房養老’模式還有一個認識和接受的過程，國家也需要出台相應措施支持金融機構開展‘以房養老’業務，如房屋處置方式、土地使用權期限等問題，以便於保險、銀行開展業務。”業內人士指出，目前來看，保險等金融機構開展養老按揭只是國家養老體系的補充，暫時還不具備作為主要養老方式的條件;而且參與“以房養老”主體，僅僅集中在擁有住房且房產價值相對穩定的群體，從這個意義講，“以房養老”和養老社區都是進入門檻相對較高的養老模式。

需要注意的是，事實上“以房養老”也僅是一種自願選擇的養老方式，並不能替代國家基本養老保險體系。不過，鑒於中國國情復雜，經濟發展不平衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系。從現階段來看，“以房養老”仍將處於探索階段，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。

Ⅲ 以房養老竟是「騙局」百套房子牽扯其中，事後僅2人追回！

國家施行以房養老政策，目的為了補充現行的養老體系，為下一階段的中國經濟 社會 發展提供有力的支持。然而根據經濟觀察報的報道，近年來有些機構打著以房養老的名義，真實的目的卻是為了騙取老人的財產，這到底又是怎麼一回事兒?

鑽政策的空子

首先，以房養老政策是由中國保監會發起，由官方金融機構執行操作，目的是向老年人提供住房抵押貸款的新型養老保障補充措施。以房養老最早創始於銀行業發達繁榮的歐洲國家荷蘭，隨後在歐洲美國等抵押貸款觀念較為普遍的西方國家普及。2003年，這一新型的養老方式就被引入中國，但直到2014年才開始真正的試點運行，補充進入了中國現行的養老體系。

因為根據人口部門的調查統計，預計到2025年時，全中國將有4.37億的老年人口，老齡化人口達到峰值。其中除過大部分有子女家庭之外，還有部分老年人的家庭存在失獨，孤寡，收入較低等情況，這部分人的養老問題存在較大的困難，不利於下一步中國 社會 經濟的持續發展。也正是為了補充解決這部分老人的養老問題，國家公布了以房養老政策，允許這部分老人將住房進行反向抵押，從而獲得養老保險。

其次，在具體的執行方法上，老人需要直接把房子抵押給正規的保險公司，保險公司則每個月定期為老人支付養老金。等到老年人身故之後，保險公司就能夠獲得老人所抵押房屋的獨立處分權。顯然，對於無依無靠或者低收入群體的老人來說，把正在居住的房屋抵押出去，而且不需要承擔利息，也不需要面對無房可住的局面，還可以獲得一筆豐厚的養老金，顯然是一個不錯的養老選擇。

然而對於保險公司來說，公司不僅要承擔著人均壽命普遍延長的風險，還要應對通貨膨脹，房價變動等的壓力，因此盡管國家考慮到 社會 發展問題而出台了以房養老政策，但對於各個保險公司而言這卻是一個高風險「苦差事」，所以即使對於真正有需要的老人而言，保險公司推行起來也一直不是很積極。這就給了不正規公司見縫插針的機會。

對概念偷梁換柱

實際上，並非每個老年人都對政策能做到透徹的了解。部分不正規的保險公司通過對以房養老政策中部分概念的偷梁換柱，才最終讓老人落得了財房兩空的局面。這其中涉及3方甚至4方的關系。而在一般最典型的此類事件中，會牽扯到2份合同：即抵押貸款合同和保險購買合同，以及3個角色：即所謂的保險公司，持有房屋的老人，以及進行放款的出資方。

按照經濟觀察報的報道，保險公司會要求老人向某靠譜的出資方進行房屋抵押貸款，這一出資方無論是否於保險公司一夥，房屋抵押貸款合同的內容和形勢卻都是真實的。老人將房屋抵押給對方並承諾定期支付利息之後，就能獲得數百萬元的現款。保險公司隨後要求老人以手中的現款來自己公司的購買養老保險產品，並承諾由保險公司來償還老人抵押房屋貸款產生的利息。顯然，對於老人而言，從過程上理解也只是將房屋抵押出去了，並最終獲得了養老保險，看不出其中的問題。但這一運作到底和官方的以房養老有什麼區別顯然是不言自明的：因為正規的操作程序當中只涉及一份合同以及老人和保險公司兩者之間的關系，並不涉及所謂的現金購買和第三方房屋抵押。

在真正購買後，老人還能定期的收到養老金，但數月之後，保險公司就再也沒了動靜，打電話不接，人也找不到，甚至辦公地點都已經人去樓空。不止是購買保險的錢不知所蹤了，因為無力償還房屋抵押貸款產生的利息，此事出資方開始上門討要說法。因為合同是真實的，按照合同的約定，最終老人也將失去房屋的所有權。

提高警惕

在最近幾年，這樣的情況並非個例，而在後期的房屋維權中，老人也很少能得到法庭的支持。2018年，僅北京地區就有60多人牽扯以房養老的騙局，其中多數人的養老都存在困難，涉及的房屋超過175套，然而真正能事後追回的也僅有2人。因此，對於想要進行以房養老的讀者，我告誡大家，可一定要提高警惕。

Ⅳ 「以房養老」詐騙套路多，有哪些慣用伎倆怎麼快速識破

“以房養老”詐騙套路多中會涉及到一些騙子慣用的計量，比如會用以房養老這樣的方式來作為理財投資項目，與老人進行宣傳，並且告知老人這樣的投資項目是不會存在著任何風險，只需要簽訂合同，每個月就能夠拿到一部分的收益。同時他可能還會以各種免費的名義來誘騙老人去參加騙子所組織的活動，比如可以去領雞蛋或者免費旅遊等等，在這個過程中都有可能會被騙子灌輸各種好處，讓老人被洗腦。想要快速識破的話，在了解這個項目的時候，就需要搞清楚是不是由專業的保險機構來進行經營的，如果在網上是找不到這種機構的話，那肯定就是騙子。

最後現在以房養老的騙局確實是非常多的，可能會讓老年人在短短的時間內花了一輩子賺的錢買的房就被騙走了，所以一定要了解這個騙術。

Ⅳ 以房子換養老是否行得通

從本月起，保險版的“以房養老”產品在北京、上海、廣州等一線城市開始試點，這種產品確切的名字應該叫“老年人住房反向抵押養老保險”，不過，從試行之後各地網友對此的評價來看，網民對此產品持保留意見，甚至部分網友直言，怕自己“命短”不劃算。

以房子換養老 行得通嗎?

“老年人住房反向抵押養老保險”俗稱保險版“以房養老”或者“倒按揭”，其操作模式是這樣的，60歲以上、擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，按照約定領取養老金直至去世，作為回報，去世之後，保險公司獲得房產處置權。

目前國際上通行的“以房養老”模式，實施的主體有銀行、保險、信託等金融機構，但無論是何種類型的以房養老，在具體運作模式上都具有高度的相似性。即從老年人角度看，都需要將其房屋抵押給金融機構以獲取養老金，但其通常可以繼續擁有自有房屋的居住權，或者到專業養老機構享受晚年生活。

不過，中國的老年人由於傳統觀念，對這種形式還存在疑慮。在一般中國老年人的觀念里，房子是自己“百年”後留給子孫的重要遺產，怎麼可能留給金融機構處置呢?

當然，以後可能會有些老人接受這種養老方式，但不一定能獲得大部分老人的支持，“倒按揭”最多就是養老方式的一種補充。

實施起來諸多難題

有人擔心自己“命短”太虧了

用房子換養老，是許多人對其的通俗理解。但這一新型的養老形式，除了觀念一時還很難扭轉之外，卻面臨著非常具體的難點，阻礙其推廣。

首先，這是一個非常復雜的險種，涉及到政策、法律、人的壽命及房價的漲跌等多個方面，推行起來有很多困難。其中最重要的問題是，國內的房產只有70年產權，如果產權到期，保險公司能否將房子過戶仍屬未知。

此外，很多網友認為不劃算，一套價值上百萬的住房在60歲的時候押給了保險公司，萬一自己命短活不長就虧大了。

而對險企而言，人們的平均壽命越來越長，這意味著支付的養老金將越來越多，屆時房價出現下跌，對企業的打擊是致命的。

Ⅵ 以房養老在國外的發展

前不久，國務院發布了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。消息一出，立刻引發全社會的廣泛關注。由於國人對「以房養老」的基本情況並不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發達國家的「以房養老」政策執行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養老模式……

「以房養老」的源起與發展

「以房養老」是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款(簡稱「反向按揭」)最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源於荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，並允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世後再收回該住房。

反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款，貸款產品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由於大部分住房反向抵押貸款產品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發展比較緩慢，並沒有開展多少實質性的業務。

隨著社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注住房反向抵押貸款，並通過了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了住房權益轉換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的產品，目標是全體老年人。為降低該產品的風險，由聯邦住房管理局向貸款金融機構發放的貸款實行擔保。在金融機構選擇上，所有條件具備的貸款金融機構都可申請經營此類業務，這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資產證券化，在二級市場上出售證券化產品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產品的流動性，減少了這一產品周期長、佔用資金量大的弊端。

此後，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，並有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。

21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發展。此時，美國宏觀經濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業內部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規模效應。反向抵押產品高速發展，貸款發行機構數量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為20的1300多個，並且數量呈現不斷上升的趨勢。此後，2007年一年發放的HECMs已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。

2007年後，美國次貸危機並未對反向按揭產生太大沖擊。美國住房與城市發展部於2008年12月公布，2008年美國HECMs共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據一家咨詢機構調查顯示，佛羅里達是美國反向貸款發行量最大的州，該州2008年抵押貸款發行機構為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在於產品結構的進一步完善，更大滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等;另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關聯性不大，同時，金融危機使投資受損以及房價持續走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現金流，是一種變相保值的方法。

反向按揭的優勢與限制

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。

1、分散政府養老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃，由於三個層次缺一不可，被形象地稱為「三條腿的板凳」。基本養老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休後的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

2、提升老年人晚年生活品質

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適;他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅遊，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增強了老年人的經濟能力，可能推動「銀發」市場的消費。

3、開拓銀行保險等金融機構業務領域

開展反向按揭業務，銀行可以收取高於一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規模很大並且全新的效益增長點。對於保險機構，由於推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域的出現。

反向按揭適用也有邊界，並非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

1、房屋地理位置

由於放貸機構必須考慮到抵押房屋的後續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房(假設房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度;70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元;而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。

3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合採用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續費，所以並不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合採用

對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭並不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。

「反向按揭」不同模式
美國模式

美國住房反向抵押貸款產品主要有三種：聯邦住房管理局的「房產轉換抵押貸款」，聯邦國民抵押貸款協會提供的「住房保留項目」和財務自由高級基金公司提供的「財務獨立計劃」，這三種產品幾乎占據了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

1、房產轉換抵押貸款。房產轉換抵押貸款由美國住房和社區發展委員會的下屬機構美國聯邦住房管理局開發，於1989年進入市場。房產轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。

信用額度是房產轉換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時間增長，因此非常受借款人的歡迎。

2、住房保留計劃。住房保留計劃於1995年由聯邦國民抵押貸款協會推出。這種產品與房產轉換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領取年金、一定限額內自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

住房保留計劃的貸款利率比房產轉換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設有限制，這也是住房保留計劃的特點之一。

3、財務獨立計劃。財務獨立計劃由財務自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房產轉換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產價值高，並希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。

財務獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產價值的同一比例。1999年財務自由計劃劃實現了證券化，由標准普爾對其資產組合進行評級。財務自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設計了標准現金賬戶和零點現金賬戶兩種住房反向抵押貸款產品，其中零點現金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產品。

英國模式

英國的養老金體系主要由三部分構成：一是按比例繳納的國家基本養老金，所有人退休後所獲養老金數額一致;二是僱主為雇員提供的職業養老金，這部分目前不屬於強制性繳納;三是個人購買的養老儲蓄或保險等，但英國35%的在職者沒有建立私人養老金。這就意味著他們退休後依靠國家養老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當於以最低工資水平工作兩天的收入，這對於維持一個相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數英國人通過以房養老的方式來解決這個問題。

英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產釋放計劃，產生於二十世紀60年代中期。早期資產釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產釋放計劃產品的設計原理，是用債券收益與資產釋放計劃產品利息之間的差額作為老年人的養老費用。但英國在上世紀80年代末期陷入了經濟衰退，全球又遭遇股災，利率上升，股票債券價格普遍下降，早期的資產釋放計劃以失敗告終。2001年4月，新的資產釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價值轉換成現金，並居住在抵押住房內直至生命終結。

不同公司提供的資產釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規定也有所不同。

英國的資產釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉換計劃。

生命周期貸款建立在住房價值基礎上，可以分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進計劃四種產品。

住房轉換計劃則建立在出售的全部或者部分住房價值基礎上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產權獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經不完全擁有住房產權，但卻可以作為一個租房者通過免費或者象徵性地繳納租金的方式繼續住在住房中。借款人去世後，開辦機構可擁有抵押產權比例的住房處置權，同比例住房價值的增值收益也歸開辦機構所有。

由於生命周期貸款比轉換計劃更易操作，所以近年來發展迅猛，業務量已經超過住房轉換計劃，占據資產釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務管理局負責監管資產釋放貸款，認證貸款機構和提供咨詢。通常提供資產釋放計劃的機構都簽訂了安全承諾條款，認證的會員機構保證提供公平、安全和完全有保障的資產釋放計劃。

日本模式

日本從1981開始引進「以房養老」的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融產品來推銷，最近房地產公司也利用「倒按揭」的形式來推銷商品房。

日本「以房養老」制度主要針對一些退休後想繼續住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標准之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建築，集體住宅是不可以申請的。

審核獲得通過後，申請人每月可以領到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每三個月發放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世後三個月內，由擔保人負責一次性償還。

以房養老國外模式發展現狀如何?

美國

「以房養老」模式的專業名稱叫做「倒按揭」。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內，並在一定期限內按月分期獲得貸款。

2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

住房資產高則可貸款數額高;年紀大的住戶貸款數額高，這是由於其預期壽命短，意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大於單身者;預期住房價值增值高可貸款數額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年後「歸西」後，銀行將其房產處置後獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息後，剩餘的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

新加坡

有三種方式選擇：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養老收入;

第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小後獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推;

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。

老人仍居住在自己的住房內，當其死亡後，產權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，「剩餘價值」交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當於我國的經濟適用房，這類房產不能選擇倒按揭。

日本

日本以房養老產品的設計具有局限性。日本是自然災害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結構房屋重要。因此，在日本的房產價值計算中，政府乃至很多金融機構只計算土地價值。而且，一般只能以附帶土地所有權的「別墅」作為擔保物，這就意味著即便是高檔公寓也會被擋在門外(因其土地為共有)。此外，大多數金融機構提供的商業產品只限定接受日本某地區的不動產作為擔保。

為了防止合同到期或老人去世後出現抵押權實現困難，日本以房養老產品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的養老問題日漸突顯。2010年日本「高齡社會白皮書」中統計顯示：65%的日本老人對其儲蓄額不滿意，且62.8%的老人希望「一直住在原來的住房裡」。同時，日本內務省統計出65歲以上日本老人的住宅自有率達到了88.9%。在這樣的背景下，日本採取了許多措施推動以房養老產品的普及。

推進二手房「適用壽命長期化」建設。不動產抵押價值評估低了，老人獲得的養老金會減少;評估高了，金融機構風險會增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動產買賣以及房地產開發(房屋改造業者)以外的第三人機構對二手房進行檢查和評估。同時，日本創設了「住宅性能標示制度」，並制定了《住宅品質確保促進法》，要求開發商在一定年限內完全承擔房屋的瑕疵擔保責任，不僅要對房屋結構缺陷承擔責任，而且對屋頂、外牆等漏雨、滲水等也必須承擔瑕疵擔保責任。

鼓勵銀行和保險公司聯手開發產品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險公司強一些，但不動產擔保則是財產險公司更勝一籌，而且，保險公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業產品主要由保險公司作為中間人，最後由「銀行」向老人放貸。但銀行對於該產品管理除需緊盯不動產的價值變動以外，還必須定期把握老人的生活環境及狀況，因此，管理成本相當高。為了解決保險公司摸不著頭腦、銀行也不願放貸的問題，日本逐漸出現了銀行和保險公司共同開發，乃至金融集團下各金融公司聯合開發的情況。

推廣「儲蓄連動型住宅抵押貸款」。日本還開發了儲蓄連動型住宅抵押貸款，在該產品項下，如果老人購買了銀行的「倒按揭」產品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

「連帶保證人」與「補充型公共保險制度」。此外，或許我們還可以吸收日本以房養老制度前期失敗的教訓：允許老人和自己的子女共同居住。這對我國有重大現實意義，我國獨生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產品設計中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責任人。這樣一來，如果老人去世後子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋;另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之後的餘款必須還給子女，而如果出現房屋抵押價值低於貸款總額時，超出部分可以視為「老人的借債」，而子女則必須對超出部分進行償還。而且，將子女作為「連帶保證人」，還可防範子女的道德風險。

為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值帶來的金融風險，日本也在積極研究美國的「公共保險」制度。如果出現老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值，「公共保險」將作為補充。在美國的各種以房養老產品中，聯邦政府的房產價值轉換抵押貸款(HECM)產品面向低收入者，且HECM的利用率相當之高，全美很多金融機構都提供這種產品，理由就是該產品適用FHA保險(補充型公共險)。

英國

英國以房養老模式更多藉助保險公司力量。據調查數據顯示，超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的「以房養老」主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%的50歲以上的老年人打算採用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由於英國的住房養老模式更多地藉助於保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作「逆向年金」。由於英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。

Ⅶ 什麼叫以房養老

以房養老其實就是「倒按揭「的一種俗稱，指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世;當房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。從國際范圍內的先例來看，以房養老非常普遍。

益養老平台認為，以房養老就是用老年人的住房來反向抵押養老保險，是如今社會養老保障體系供給側改革的重要創新。

但是也存在有很多不法分子利用以房養老來騙取老人的信任，如果被不法分子將老人的房產抵押貸款的話，就會出現老人老無所依的狀況，所以對於這種新型的養老方式，老年人一定要保持警惕，千萬不要輕信別人的話沖動辦理。