老年人購房動機

『壹』 請幫助我分析租房和買房還有房價和租金的關系以及流動人口和固定人口的影響.

宏觀調控之後，房價沒跌，但市場中的房租開始下跌了。大多數城市中房價都開始出現了房價的波動，於是經濟學家們又開始忽悠「房價下跌了，買方不如租房」。房價確實與房租有著密切的關聯，但房租下跌了真的就是不能買房了嗎？

房價與租金的一般關系

市場經濟的國家中，特別是發達國家中，住房是一個自由供給的市場，除社會保障體系之外，買與租是完全充分的市場調節。住房的私有化率水平較低（其住房私有化率低，則是因為稅收制度與生活習慣及文化的原因所造成的）。歐洲大部分國家的住房私有化率低於50％，美國也僅為不足70％的私有化率，其市場中的購買與租賃都是處於供給與需求相對平衡的狀態下。人員與就業是無限制而充分流動的。相當一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、機構或私人組織（包括個人）所擁有。以便向市場提供充分的公寓式出租用房源。由於大量的房屋是用於出租獲取收益，因此租金的多少與房價直接掛鉤，影響著購買與建設。

當租金回報率高時，人們會購進更多的住房用於出租，房價會在購買需求增加時上升。如果由於房價的上升使租金回報率過渡下降時，購買行為就會減少，使房價上升的幅度降低或下降。當房價下降到租金回報率提升到增加購買需求時，租金又影響著房價的上升，並靠市場中的供求關系保持上升中的相對平衡。租金影響著房價，房價影響著租金，相互制約。但是總體的房租和房價都是在一個較長的周期中保持上升的趨勢，因為人均GDP和人均收入水平是始終保持著上升而非下降的趨勢的，人們對生活享受的追求是只會上升而不會下降的。

中國的特殊性

中國的住房情況與發達國家和市場經濟國家完全不同，重要的原因在於長達50年的住房福利性實物分配製度和以限定租金標準的公房出租為主導的非市場化供給制度的基礎。

1）中國是一個人均GDP較低的發展中國家，但長期的住房實物分配製度和房改價售房制度讓中國城鎮的住房私有化率高達80％以上，私有化住房中80％是用房改購房方式取得產權的。如果按國際上不分城市對農村的住房合並計算的住房私有化率大約會高達94％。如果在扣除大量城市中的標准租金的公房出租之後，嚴格意義上說中國根本就沒有一個市場化的租務市場，其租房市場的總量是極低的（不超過總量中的5％）。這種租金對市場中的房價的影響也是極低的。

城鎮80％以上的住房私有化率說明中國家庭的實物資產量很大，而住房二次交易的流通量和出租量較低，住房市場價出租的市場量很低。全國城鎮中擁有第二套住房的比例僅為7％，而第二套住房用於出租的量不到50％，租金對房價的影響就更低了。

如果按30％的城市家庭為低收入家庭，這部分人群中的住房私有化率也高達62％，高於大多數發達國家的水平，而租房中租用國家公房，執行標准低租金的用戶佔80％以上，還有廉租房和傳統舊私房做補充，因此租金水平與市場中的房價無關。

2）中國城鎮中市場化租金的稅務市場大部分面對流動性人口和臨時性家庭完全是一種過渡性的租務市場，而不像大多數發達國家中許多家庭幾輩子都是租房。這些租用對象以外國人、外地人和未組成家庭的年青人為主（包括租用農民住房），絕大多數是統計中有住房的家庭（而非無房戶）。因此過渡性租房的標准則與完全市場化中的常態是有差別的。涉外的出租，房子好、地點好、租金高，白領住房、經商與辦公的出租（將住房用於辦公的出租占較大比例）也會租金略高，一般用於過渡性居住的則租金略低。住房的好壞與位置差別也巨大，城鄉結合部的租金和農村農民用房的租金就會更加偏低。

由於租務市場的對象與住房質量差別太大，又幾乎是相互隔絕、各自獨立的市場供求關系，導致租金信息難以統一成為影響房價的因素。

3）中國的商品房市場是以期房銷售為主的市場（期房銷售約佔64%），因此租金對購房的反映是一種相對滯後的信息，而非當期的信息。在連續十年的租金與房價的增幅升降關系的對比曲線中，多次出現的是房租向上行時房價向下行，而房價上行時租金下行的交叉。也許期房銷售有一個實際住房投入出租和使用的時間差有關。市場中的租金隨供求關系的變化不會與期房的銷售相關，而只會與住房的實際投入使用量相關，但期房的銷售供求關系卻可能與租金的變化相關。也許租金會成為先期指數，那麼要關心的並不是今天的房租高低，而是明天或一兩年之後的房租高低，因此今天的購房是為了明天的房租（如果用於出租）。

盡管房租與房價是相互影響和波動的，但其總體的趨勢是上升的。從總量關繫上看，供不應求仍將在一個較長的時期內成為主要矛盾，畢竟這個租務市場還是太小了，以自有住房為主的比例仍是市場中的主流。房子如果不是用於出租，房價的上漲仍是一個長期的發展趨勢。傳統的擁有房產佔主導地位的文化，使人們更多的仍關心著房價而非房租。

4）市場中用於出租的住房本來並不多，租房難是全國各城市的普遍現象，也因此才有了少量市場化租務市場中的高回報，但嚴厲的宏觀調控措施，特別是一系列稅收征管規定讓未來用於轉讓的住房被突然抬高的門檻擋在了交易市場之外，被動的轉化成了用於出租的產品。於是一時之間因政策的特殊壓力市場中用於出租的房源迅速增加了。如果短時間內的供給大量增加而需求基本不變時，那麼租金一定會向下的。尤其是那些被銀行貸款逼的無處逃的「房東」，在有租金比沒收入強的心理壓力下，租金市場已經被政策扭曲了，租金下降就成為短期中的必然。

但這種租務市場中的租金並不能正確的反映長期的供求關系。這種房源會在一定條件下轉換成交易的商品，而非長期的出租房源。那麼這種變化會在什麼時候發生呢？一旦發生是否會將租金的水平拉高呢？

特殊政策下的變化也許是個短期行為的表象，但購房行為則是一個長期中的持有資產和居住享受的雙重行為。既不能用國際上發達國家有完善的租務市場的慣例解釋中國的短期行為，也不能用現實短期的租金（而非長期的租金趨勢）推導出長期的購房結果。

租金下跌就不買房子了嗎？

買房的決定性因素並不是租金，必須承認從經濟學的角度而言，租金的水平在一個正常的租務市場中長期的租金水平代表著房屋的價值。當租金收益合理時，房價會穩定在一個合理的價位，租金低房價會低，租金高房價高，租金低時不應購買高於租金合理回報的房價的房子。但在一個非正常租務市場中，現時租金的變化並不能代表一個長期的發展趨勢。基礎在於中國的城市發展正處於一個人們急於改善居住條件和提高生活質量的階段，更不是僅僅解決有地方居住的房荒階段。

決定是否購房的主要因素是需求，這種需求的前提是有購房的能力。沒有能力的本不應過分的要求住房消費而影響正常的家庭生活，而不管租金的回報是高與低。

需求分為擴大居住面積的改善性需求（包括形成獨立家庭滿足隱私生活需求的擴大居住面積）、提高生活質量的升級性需求、滿足精神享受的奢侈性需求、期待資產升值和取得租金收益的投資性需求，也有因拆遷等原因而形成的強制性需求和城市化過程中為就醫、就學、就業、經商、養老而向城市聚集的遷移性需求。這中間大多數需求是長期持有或居住的需求，除以獲取租金收益為目的的需求之外，都不是從投資角度考慮購房，因此租金的浮動即使在購買時機上而言也是影響不大的。尤其是地點、位置、戶型、建築本身的優勢並非租金能影響的，而是如不事先購買將失去永久資源的一種選擇權。

租金低而緩購房的前提條件是：一、當租金低時，居住需求有足夠的租房條件保障，減少購房的需求而使房價下跌；二、是居住需求所購房的產品在地點、位置、戶型、環境等方面能提供充分的選擇保證，並在延遲購買行為時有理想的選擇條件或替代產品，如果不能得到上述兩個條件的滿足，那麼除非購房是為短期收取房租的盈利行為的投資者之外，租金並不能影響其它的購房動機的選擇。

如果租金的降低是因為更多的人選擇了購房，而減少了租房的市場需求所造成的，或更多已購房的人短期將房屋供給市場租用，但並不能解決人們長期居住的問題，人們則更願意取得產權而活得更安全些。

中國的租務市場的非穩定性還在於中國現有就業的自由選擇性少於完全市場化的發達國家。與父母同居一地或在出生地，或成家地選擇就業條件的佔多數。有一套穩定的屬於家庭所有的住房的人群佔主導地位。租金的高低尚不足以讓這些人為了減少支出而放棄購房的行為。

預期與穩定性

購房是一種購置資產與解決居住並存的行為。租房則是為解決居住而沒有投資功能的行為。（如果不購房是為把資金用於其他投資而能有保障的獲取更多收益則於購房後抵押貸款再投資是相同的）這兩者之間的差別在於購房除解決合理的居住之外，還有投資功能和投資收益的可能（升值收益），而租房則只能是單純的消費，租房並不會增加收益。

這個差別所反映出的是人們的預期與穩定性。

預期是當選擇租房時，房租的長期預期是高是低，租用的房屋是否可長期適用有長期的穩定性。否則租用的房屋則成為即無法按個人的生活意願進行裝修，而且還要經常的為尋租和搬家而苦惱。

另外一個預期則是房價是否會下降，預期是升還是降。如果長期房價永遠是上升的（從全球的經濟發展情況看，如果把房價放在一個較長的周期中考察會發現只有升而沒有降），那麼為短期租金的節支會造成長期的房價損失。房價的增長最終會淹沒從租金中獲得的收益。

對預期的判斷不能脫離城市的發展現狀而獨立的談經濟學的基本原理。國際發達國家的城市建設和住房已進入了一個相對的穩定期，城市的基本格局隨著城市化率的提高也相對固定，城市功能布局相對成熟，房屋建造、裝修與配置的水平差異性較小，租務市場，歐洲的許多國家租金是社會、社團協商確定的（並非完全自由競爭和市場化的），其預期是相對可測與穩定的。

但中國正處於城市化加速的進程之中，城市功能與格局都在巨大的變化之中，基礎設施和交通系統的變化可稱是翻天覆地，房屋的建造水平與配置條件有天壤之別，城區的建設、建造與翻新速度不可同日而與，租房和購房就決不僅僅是用短期的租金水平可左右的。如北京明顯的居住用地向五環外轉移，二環之內政府已明確要減少和停批住宅建設，人口要向外轉移。類似這種將市政府一級的辦公向新區遷移的決非少數城市，那麼又如何確定人們的預期與穩定性呢？當你想購買北京城內的住房時，也許這個地區已沒有住宅可賣了。

制度與文化的差別

當購房比租房有更多的好處時，為什麼國外發達國家的住房私有化率會比發展中國家的中國還低，而不是更高呢？重要的是制度與文化的差別。

文化上的差別在於中國傳統習慣於實物經濟。包括至今沿用的大陸法體系，習慣於擁有而非使用，習慣於子承父業，父債子還的血統沿承觀念，習慣於與他人攀比與炫耀財富、地位、生活的享受，習慣於用財富爭取話語權。更重要的是「一大二公」的貧窮讓人們記憶猶新。當改革開放從住房的實物分配向住房私有化過渡之後，擁有一套自有產權的住房成為當局向社會公眾所灌輸的夢，不但加大了城市居民的住房消費，也大大膨脹了人們的住房消費慾望。超前和超能力的住房消費觀念讓租房與社會保障性住房成了社會中的附屬品。盡管我個人反對這種不分差別一定要擁有帶產權的新房才稱得上解決了住房問題的錯誤觀念，但卻無法改變這種消費的預期。於是中國剛剛開始富起來的人們會將購房擺在生活的第一位，而只將租房作為短期的過渡，並因此根本不去計算租金的收益對購房的影響。

制度上的差別在於土地的制度差別、產權制度的保護能力與稅收制度的差別、契約與信任保證的差別、以及由文化和制度而產生的消費差別。

中國沒有物權法，也沒有物業稅，擁有房產並不會增加保有與使用期間的費用。有產權證書總比租約更為可靠，沒有遺產稅就可以無條件的繼承……

沿美麗的尼羅河兩岸觀光，最大的遺憾是沿岸的大量建築是沒有完工但住滿了人的建築，許多建築暴露著沒有外立面裝飾的磚牆，許多房頂是上一層未建建築的鋼筋頭。原因在於蓋完了的竣工建築要收稅，而未完工的建築不收稅，於是大量的家庭寧願居住在未完工的房子里。

美國住房私有化率低於70%，其中老年人擁有房產的比例極低，而房屋每年的交易量約為中國的兩倍，其中70%-80%是二手房交易。一是制度上納稅人購房可以免個人所得稅（按家庭納稅人個數計算免稅額），於是不購房則無法享受免稅，因此有能力的家庭沒有不購房的。但住房要交物業稅和遺產稅，於是幾乎所有的家庭都不會考慮讓子女繼承住房，而是在老年沒有穩定的勞動收入時賣掉房子而換取消費、養老的資金（包括住房的反抵押保險）。大多數國家的遺產稅都成為住房私有化率的障礙。同時其市場化租務市場與契約的保護能滿足用租房的方式長久的居住（有大量的出租式公寓存在，而非以個人所擁有的住房出租為主，有很強的制度穩定性）。

還有許多文化與制度上的差別，也有許多經濟發展階段上的差別，因此今天的中國並不能套用外國的經驗與經濟學的一般關系去解釋。

最終決定購房動機的是制度環境與個人的偏好。每個人有不同的需求，並不需要不出錢的人替出錢並有權決定財富使用和存在形式的人拿主意。任何人都可以講出無數購房不購房的理由，但房價的上漲讓更多已購房人增加了自己的財富，這卻是中國的社會現實

『貳』 北京新政鼓勵老人購房優惠政策落地，老年人會成未來購房新力軍嗎

北京新政鼓勵老人購房的優惠政策落地，老年人會成未來購房新力軍，不過也有很多年輕人會以老年人的名義買房，然後老年人會將自己名下的房子過戶給兒子或者是女兒。普通小縣城的房子價格非常的貴，而國內發達城市的房子價格自然是普通人無法承受起的，例如北京上海等地，很多地方都是寸土寸金，根本買不起，不過政策一旦頒布之後，說不定會有很多人心動。

不過也有一些人表示：即使頒布了很多政策，但是房子的價格依舊沒有改變太多，大多數人還是買不起這里的房子，一套房子的代價太大了，每個月都要償還巨額貸款，生活負擔比較重。如果其他的縣城也能夠頒布這樣的政策，說不定大多數人都會選擇購買，房子畢竟有升值空間，年輕人遲早都要買房子。

『叄』 闡述老年消費群體的消費心理特徵(高分)

老年消費群體的消費心理特徵------老年人的錢難賺，既要物美，又要價廉，購買欲差，不好「伺候」；生產廠家也承認，中老年人體形離散性大，觀念保守，要求號型分類細，批量小，品種多，工藝要求高，加工難度大，款式不便出新，價格上不去，無利可圖，沒有生產開發的積極性。從服裝心理學的角度看，中老年人對服裝的關心程度確實不像青年人那樣強烈，他們更重視服裝的功效和實用、安全等價值。尤其是從五、六十年代走過來的老人，一件衣服「新三年，舊三年，縫縫補補又三年」，過慣了精打細算的日子，雖然現在物質生活豐富了，收入大幅提高了，但是十幾年艱苦生活形成的消費觀念並沒有得到根本改變。因此，供求雙方的矛盾導致了長期以來中老年服裝市場的清淡蕭條。
據預測，2030年我國60歲以上老年人將達到3.1億，佔全國總人口比例的20.42%。到2050年，60歲以上老年人數量將達到4.68億(其中80歲以上人口數達1億左右)，占人口總數的27.71%。我國人口老齡化的速度越來越快。在理論上，人口規模、購買能力、消費傾向是構成市場的三大要素，而人口規模是基礎。我國如此龐大的老年人群體為形成了一個巨大的老年消費市場奠定了基礎。因此，中老年服裝消費群體對服裝業界應該說是一個充滿活力的大市場。近些年來老年產業和老年消費在學術界有了很激烈的爭論，就如服裝，有的學者還針對老年服裝市場的開發提出了相關措施，然而老年服裝市場仍然很蕭條，老年人買衣難的問題還是沒有得到很好的解決。一個市場的打開首先要有相對應的消費群體，了解這個群體的所需所想，了解這個群體的消費心理才能有針對性地准確地把握和定位。所以我們必須認真研究分析中老年人的著裝心理和消費需求，積極開拓和培育中老年服裝市場，為中老年人服務。

消費動機
消費動機主要包括：
1）求實型消費動機、
2）新奇型消費動機、
3）審美型消費動機、
4）求美型消費動機、
5）攀比型消費動機、
6）表現型消費動機、
7）實惠型消費動機、
8）好癖型消費動機、
9）惠顧型消費動機、
10）儲備型消費動機
在這些動機中，隨著年齡等各方面的不同，會各有側重。如：青年這個亞文化群體，由於其心智的不夠成熟，其必然更加追求時尚、新奇和刺激，也就是側重於新奇型消費動機。而中老年群體由於成熟穩重，就會側重於求實型消費動機。
（2）興趣理想
作為一個消費主體，他的個人興趣和理想、信念等都深刻的影響著他們的消費行為，諸如：伊斯蘭教徒的服飾只會和他的信仰、教派相符合。

關於群體對心理的影響

從眾心理
作為中老年人，就必然受到周圍其他中老年人的影響。比如說一個剛剛進入中老年人行列的年輕人（標志是他的心理認同自己是中老年人），在他向這個行列邁進的同時，他的服飾必然會開始具備中老年人的特點。從眾的原因是迫於群體壓力，如果他的服飾不具備中老年特徵，那麼他便不會被大多數中老年人所接受，無法參與他們的團體等。這種不想被團體排斥在外的力量是人們在服裝行為上從眾的漢族要原因。
老年消費者消費心理特徵
老年消費者是指60歲以上的消費者。他們的消費心理特徵表現為：
（1）慣性強，對於商標、廠牌的忠誠度高。
老年人一旦用慣了某種商品就會形成習慣，對其情感深厚難以忘懷。對新商品、新商標接受較慢，不信任感強。
（2）追求方便實用，對服務要求較高。
老年人的消費已非常成熟、理智，其購買動機往往以實用方便為主，即使購買過程中，也希望商店提供良好的服務環境，對商品需要售貨員耐心講解等等

『肆』 老年人消費心理的消費動機

還有一點必須了解，那就是很多老年消耗者有補償性消費動機。在子女成人獨立，經濟內負擔減輕之後，一容些老年消費者試圖補償性消費。一些老年消費者試圖隨時尋找機會補償過去因條件限制未能實現的消費慾望。他們在美容美發、穿著打扮、營養食品、健身娛樂、旅遊觀光等方面，同樣有著強烈的消費興趣。說起玩具，許多人自然聯想到孩子。其實玩具並不是兒童的專利。心理學家認為，賦閑在家的老年人都有一種回歸童真的傾向。在西方發達國家針對成年人和老年人研製開發的玩具，已逐漸成為玩具市場的熱點。在美國有40%以上的玩具是專為成人設計的。日本也在玩具方面開發出了許多適合老年人的新功能，如在電動玩具游樂場常見的「打擊鱷魚」上附加了測量血壓的功能，由於兼具娛樂和運動功能，不僅適合腦中風患者使用，將來還可能被養老院採用。而在這個方面我國至今還處於空白，有關廠家應在這方面多下點功夫。

『伍』 客戶購房的感性動機與理性動機是什麼意思

感性的人，通常比較重感情，凡事比較情緒化，喜怒無常，容易被情緒左右自己。而且比較容易失控、沖動，情感比較脆弱，比一般人需要更多的愛護。但是這樣的人，心腸比較熱，但不一定熱情，有人是外冷內熱的。 理性的人，通常習慣於用理性的思維方式去分析和解決事情，容易掌控情緒。有主見、有心，和人相處很懂得把握分寸，能可以地照顧好自己。通常這類人不多言，不多事，明哲保身。生活中感性和理性都需要，但要把握好這個分寸不容易。具體人具體事情，具體掌握理性和感性的尺度！ 謝謝，請采

『陸』 購房的目的都是因為居住而需要嗎

不一定，購房有分兩個目的，一個確實是因為居住的需要，另一個的話可能是因為對方需要一定的投資，這樣的話，也就能從中賺取一定的利益，所以說購房不一定是為了居住，可能還有別的目的。