老年公寓房產抵押

A. 以房養老的法律分析

您好，
以房養老」也被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。
存在的問題 （法律制度
以房養老(7張)
法律法規沒有明確規定，政府層面的「以房養老」就很難推行。「以房養老」需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構行鋒等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。
「以房養老」需要透明、公正的法治環境。「以房養老」牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由於起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對於弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。
有相關人士表示，在將來新修訂檔兄晌的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。
養老觀念
「養兒防老」的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎麼發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎麼都讓人感覺銀行似乎在「搶錢」。有評論者指出，「以房養老」折射出的是中低收入群體深深的無奈。
養老機構
老人不願意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點塵豎的養老院收費太高，還要找關系；差的服務又不到位。
金融機構
「以房養老」金融產品推出的最大阻力來自於金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說，這項工作的「難度在於，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。
產權制約
我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，
以房養老
商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故後，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大）影響簡單點說就是老人去世後，房子屬於國家 懂了么。

B. 潤福老年公寓出現什麼問題了

養老院通知老人必須清退，推出以房養老政策。根據中國新聞網獲悉，潤福老年公寓在哈爾濱松北區出現了兩個問題：
1、老院突然通知所有老人必須清退，原因是1至4號樓賣給黑龍江省第二醫院了，而5號樓也已經被轉賣，由於疫情嚴重，民政局規定任何養老院只能出人，不能接受新人，有住在外地的老人面臨不能回家的困境。
2、潤福老年公寓曾推出「以房養老」政策，使用抵押貸款充實資金流，但不需要處置老人的房產，三年期過後貸款還清，老人的房產又回到老人手中。

C. 公寓可以辦抵押貸款嗎

買公寓可以貸款。

以西安市為例，按照《西安市人民政府關於印發西安市促進房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》規定，單套建築面積144平方米以下且實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的住房(含公寓類住房)可按普通住房享受信貸、稅收優惠政策。

但是申請「公寓類住房」項目公積金貸款，需同時滿足以下要求：按照土地性質為界定標准，土地規劃用途為住宅用地，具有70年產權的「公寓類住房」項目，申請個人公積金貸款時按普通住宅標准受理。不滿足上述條件的公寓項目，則還不能使用個人住房公積金貸款。

為進一步放寬公積金貸款條件，降低提取門檻、擴大使用范圍、實現省內異地貸款、推行組合貸款、降低申請貸款項目工程進度要求，全面提高住房公積金的個貸率和使用率。住房公積金貸款最高額度調整為75萬元;償還貸款年限可延長至職工法定退休年齡後5年，最長不超過30年。

(3)老年公寓房產抵押擴展閱讀：

普通住宅與公寓的區別：

住建部《住宅設計規范》和《住宅建築規范》明確：住宅是供家庭居住使用的建築。野慧公寓分為經營性公寓和公益性公寓。

經營性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公核脊乎益性公寓包括學生公寓、老年公寓等。居住型公寓在土地性質和使用權屬上跟普通住宅沒有明顯區分。

居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，使用年限70年（有的地方50年）；混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地使用年限50年；酒店型公寓的用地類別歸屬為商業用地，使用年限40年。

參考資料來源：人民網-買「公寓類住房改悉」也可使用公積金了

D. 養老院暴雷事件，受害者們應該如何挽回自己的損失呢

「本想以房養老，如今卻面臨錢房兩空。」

以房養老，也被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權。

自2014年，北京、上海、廣州和武漢4個城市啟動老年人住房反向抵押養老保險試點以來，一些打著「以房養老」旗號，從事非法集資的騙局，讓本就起步較晚的「以房養老」推廣蒙上陰影。

非法集資騙局

中國養老金融發展報告顯示，我國城鎮老年人住房擁有率為75.7%，但是同時老年人缺乏對風險的辨識能力，針對老年人的各類騙局非常多。

《國人養老准備報告》

當前我國社會基本養老保險的養老金平均收入替代率尚不足50%，因此對大部分人來說，僅依靠社會基本養老保險的養老金難以達到預期的退休收入水平。

雖然「以房養老」目前步履蹣跚，但「以房養老」這個模式本身仍然有前景。

養兒防老？

養兒防老是一句流傳已久的古話，孝道是聯結父代與子代代際關系的重要紐帶。「重男輕女」觀念的背後仍是老年贍養問題。在一個經濟單位中生活，即從父居制。媳婦是從別人家娶來的，自己的女兒則要嫁到別人家去。

「中國大眾養老觀念調查」數據顯示出，雖然老年人對「養兒防老」觀念的認同度依然很高，但青年人對該觀念的認可度已經出現了一定程度的弱化。

「80後」這一代人父母已經進入退休年齡，80後群體既要承擔撫養子女的責任，又要贍養父母，而「90後」這一代人則出生在更為典型的「4+2+1」的家庭，這一代人，有著更為開放的生育理念，無形中也加劇他們的養老壓力。

從20世紀80年代起，丁克家庭在中國悄然出現，到目前為止，近40年間，我國的「丁克一族」逐漸壯大，已經超過60萬人。轉眼間，中國的首批「丁克家族」也已步入晚年。早在1993年，美國的6180萬個家庭中，就有3480萬家庭沒有子女，丁克家庭的比例遠超50%。

在人口老齡化趨勢日益加深、社會保險負擔日益加重的背景下，「以房養老」模式無疑充滿了巨大的魅力。

2020年5月，兩會通過國內首部《民法典》，明確新增了「居住權」這一用益物權，將房屋的「居住」使用屬性單獨規定為一項物權，今後，居住人可以憑借協議去辦理居住權登記，登記後的居住權就可以對抗房屋權屬證書，可以更好地保障「居者有其屋」。

多位法律界人士表示，這一制度有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。「只要居住權人不去世，購買人將無法取得房屋居住權。」

E. 非經營性老年公寓的房屋可抵押貸款嗎

理論上在房產交易中心，能夠辦理抵押登記手續就可以做貸款，但是銀行審批人員會考慮抵押物的使用狀況和變現能力。說白了，就是擔心貸款換不上，抵押物里全是老弱病殘，無法變現、清收，因此，審批通過的幾率不高。

F. 老人無子女想以房養老該怎麼做

「以房養老」是西方發達國家常見的一種養老模式,指老人將自己的產權房抵押或者出租出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中,反向抵押貸款(簡稱「反向按揭」)最受歡迎,也使用最多。 反向按揭最早源於荷蘭,其大致安排是:年輕人購買老年人的住房,並允許他們有生之年仍免費租住該住房,待老年人過世後再收回該住房。 舉例如下： 新加坡可以一次性抵押 60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金 作為一個非福利性國家，新加坡政府一向倡導國人自食其力。政府並不鼓勵父母留房給兒女，因為已經制定了年輕人可以自己買房的計劃。在擁屋率很高的新加坡，以房養老是常見的模式。 在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領取養老金度日，也可以將自己的房產出租，以租金養老。對於一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產品。 新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。碧山社區金茉莉老人公寓就是新加坡養老服務體系中解決老人居住的一個樣板。公寓樓由政府建造，共有176套小面積公寓，公寓以低廉的價格銷售給55歲以上符合條件的老人。此類公寓使用權一般為30年，可延長使用期但不能轉讓和繼承。 此外，新加坡以房養老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世後，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現並結算利息，剩餘的錢則交給其繼承人。 英國房子無使用年限 英國的住房養老模式則更多地藉助於保險公司的力量 去年，一份以歐洲12個國家1000名成年人為調查對象的報告披露，英國人正因經濟衰退而重新審視自己的退休計劃。調查發現，超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的「以房養老」主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算採用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國家去養老。 由於英國的住房養老模式更多地藉助於保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作「逆向年金」。由於英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。 加拿大倒按揭極其個性化 假如房屋等財產由子女繼承，那麼就需要交納不菲的稅費 風景如畫的加拿大有福利之國之稱，是移民的首選國度之一，也是老年人的樂園。大部分加拿大人年老後，都會選擇把住房賣掉，然後住進各種有福利補貼的養老機構。加拿大是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家不賣房，房產主權不變，可以一直住到生命的最後，在後人處理房產時折還貸款。比如一位老人將所住的房產抵押給銀行，貸款10萬加元，該老人在15年後去世，銀行將其房產處置後獲20萬加元，減去10萬加元貸款，再減去15年的貸款利息後，剩餘的錢就由其子女或其他繼承人所得。 加拿大「以房養老」的倒按揭極其個性化，即根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。個性化的設計使倒按揭在加拿大贏得了成功。值得一提的是，在加拿大以房養老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環境作為保障的。比如加拿大有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那麼就需要交納不菲的稅費，這就使得部分民眾願意以房養老。 德國拿到錢住進高端養老院 很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然後用這些錢過質量較高的生活 目前德國的老齡化程度已列歐洲第一，而人口老齡化給養老保險體制帶來極大沖擊。「老年人如何養老」已成為德國社會關注的焦點。在德國養老的形式有許多，在家中居住靠社會養老金度日的形式最普遍。此外，「以房養老」的方式也深受歡迎。有的德國老人把房子出租給年輕人，利用房租來維持自己的退休生活。由於德國人支出的房租約占個人全部支出的1/4-1/3，因此通過出租房子養老也是一種很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分費用，年輕人則幫助老年人幹些家務，也緩解了「空巢」而產生的孤獨感。 此外，很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然後用這些錢過質量較高的生活。比如老年人可以離開現有住宅到外地居住養老，包括旅遊養老、度假養老、回原居住地養老等。也可以用倒按揭拿到的貸款住進一些涵蓋護理保健、文化娛樂等多種功能的高端養老院