以房養老的主要障礙有哪些

1. 試論以房養老的可行性

試論以房養老的可行性

一、概念的提出

筆者提出以房養老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。以房養老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估後，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，並按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，～直延續到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，並同時享有房產的升值部分。

二、社會背景

以房養老模式預期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭藉此模式養老奠定了物質基礎。第五次人口普查數據顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經濟適用房，佔6．5％；2401075戶購買原公有住房，佔29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數的72％。由此可見，以房養老業務有龐大的潛在市場。

2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養老的實行。在養老保障體制並不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來「4+2+1」家庭結構模式將佔主導地位。如果老年人的子女無力或不願承擔贍養義務，「倒按揭」不失為一種很好的養老轉換途徑。

3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養老雖有社會養老保險提供退休金，但退休金要低於工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死後剩餘的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產。

4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業尚不能完全擔當社會養老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養老政府起著主要的作用，然而由於我國人口基數大，政府難以承受養老的巨大資金。從理論上說，以房養老具有較強的可操作性，也是解決養老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。

三、新型模式及可行性分析

筆者從「以房養老」的前提(房屋產權)和合理處置產權的角度，認為從理論上可採取的幾種模式：對於目前還未能獲得房屋所有權的老齡人來說，如果想加入「以房養老」的行列，可以採用合資購房養老模式：合資購房養老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內不必還本付息，身故後用該住房還貸。

合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產權分割是最容易產生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協議書，明確產權的分配。由於銀行藉此參與房地產投資，對於房地產行業來說面臨著更大的不確定因素。

對於擁有房屋所有權的老齡人來說，可以選擇以下模式：

1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權者，特別是空巢老人家庭。對於反向抵押貸款模式金融機構和老人共同面對房地產風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業務還在探索之中。

2．售房養老。老人把住房所有權出售給特定機構，使用權繼續保留到死亡為止，老人用房款養老。這種模式和反向抵押貸款最大的區別是房屋所有權和面對房地產風險問題上。售房養老主要面臨的是傳統觀念的障礙。

3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區換購小房，用差價款來養老。而且，目前我國的養老、醫療等保險都可以轉移。這種模式主要出於老人的意願，可行性較強。

4．住房出典。老人將房子出典給金融機構，獲得一定典當金來提高生活質量。老人的子女可以選擇把該房產買回，待老人去後，子女只需要把這些年金融機構支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那麼房子仍舊是子女的。

5．將房子抵押給養老院，養老院負責養老。老人把房子抵押給養老院，經公證後可人住老年公寓，並重申免交一切費用，而房屋產權在老人逝世後歸養老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養老」模式。幸福人壽已成為首個試辦此業務的公司。

6．異地集中養老模式。在環境優美、交通便利但經濟不發達地域，建立大規模養老基地，有專人護理，將都市的老人移居於此養老，原房由債權人另行處理。這種養老模式減低養老成本，提升養老質量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。

以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養老存在著兩個階段的房產價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權人收回房子時的價格。這就需要房地產評估行業的加入，但是房地產風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做後盾，金融機構參與房地產領域，政府應該從中協調防止房地產受某些機構支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統是「但存方寸地，留於子孫耕」。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養老金，緩解了子女資金周轉問題，同時充分發揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構付予老人的`總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養老消費的一種方案。(3)拓展金融業務多元化的發展。無論是合資購房養老還是其他的以房養老模式，都帶動銀行、保險等機構都參與其中。使得金融機構將社會責任和盈利目標緊密的結合在一起。有效的促進社會正常的轉型機制的運作和發展。

四、以房養老的實際意義

1、老年人出售自有住房以養老，有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利於調節家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優化配置提供一種新的思路。以房養老將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養老的壓力。

2、激活房地產交易市場，刺激內需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟的新的增長點。為金融保險機構的業績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金「從養老中來，到養老中去」的新型循環機制。

3、倡導兒女獨立自強，老人自我保障，減輕老人和兒女的養老負擔，組建適應市場經濟體制的新型代際關系。

五、結語

以房養老作為一種新型的養老模式，是對現行養老制度的補充和完善，它有利於提高老年人的生活質量，減輕國家和社會的蕎老壓力，是真正的把錢花在最關鍵的地廳。當然，作為一種新型的經濟模式，「以房養老」的運行必然面臨種種困難；但正如國人對「按揭買房，的接受過程一樣，隨著制度的完善和健全，「以房養老」，必將成為我們正積寸養老問題可供選擇的方式之一。

2. 什麼叫以房養老

以房養老其實就是「倒按揭「的一種俗稱，指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世;當房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。從國際范圍內的先例來看，以房養老非常普遍。

益養老平台認為，以房養老就是用老年人的住房來反向抵押養老保險，是如今社會養老保障體系供給側改革的重要創新。

但是也存在有很多不法分子利用以房養老來騙取老人的信任，如果被不法分子將老人的房產抵押貸款的話，就會出現老人老無所依的狀況，所以對於這種新型的養老方式，老年人一定要保持警惕，千萬不要輕信別人的話沖動辦理。

3. 以房養老意願影響因素主要有哪些

「以房養老」,全稱叫老年人住房反向抵押養老保險,又叫作「倒按揭」,簡而言之就是擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,然後按月領取一定數額的養老金,期間老人仍然可以住在這里,仍然擁有對房屋的佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,直至身故;而在老年人身故後,保險公司獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
1、擁有產權

自有住房並擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權,才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。

2、獨立住房

在以房養老模式中,只有老年父母與子女分開居住,該模式才有可能得以運作。否則,老人亡故後,子女便無處可居。

3、家境適中

當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時,就不會也不必考慮用房產養老;而老人的經濟物質條件較差,或者沒有自己獨立的房屋,或者房屋的價值過低,也很難指望將其作為自己養老的資本。

4. 火爆全網的「以房養老」有什麼利弊

”以房養老“可以保障老年人的生活，對於那些無兒無女的老人來說的確是一種福利，老年人到了萬年即使沒有養老金憑借著”以房養老”也能夠過上很好的生活。但是這個政策實施起來非常困難，因為無二無女的老人的數量不是很多，如果老人有繼承人的話，那麼他們子女們一般是不會同意“以房養老”這樣的事的。

以房養老其實就是一種針對老人的養老保險，老人如果有一套證件齊全，並且還是自己名下的房子就可以把房子抵押給保險公司。然後保險公司就按月給老人發養老金，並且老人還可以繼續居住在自己的房子內。等到老人身故後，那這套房子就歸保險公司所有。

“以房養老”這個保險看起來很不錯，但是真正參與的人非常少。

5. 以房養老弊端

我們先了解下什麼是以房養老，簡單來說就是你把房子抵押給保險公司，保險公司給你錢，等你身故後，保險公司對房子擁有優先處置權，說白了就是房子不是你的了。怎麼給錢呢？保險公司是這么算了，假如你的房子值100萬，而你今年60歲，你需要繼續交錢至86歲，每年2544元，但你每月能得到2514元，看清楚啊，給保險公司的是年，保險公司是按月給我們，然後拋去各種稅，你大概每年能得到25000元，86歲後，你一共拿回了大概65萬元，你活到98歲，恭喜你，你可以拿回成本了100萬。等你身故後，你的房子也就和你沒有任何關系了。

我們從另一個角度思考一下，假如你現在把房子賣了，用這100萬理財，按市場上的無風險收益來算，5%，當然有的人說我不會理財，那你就買余額寶，或微信理財，按3%算，一年也有3萬，也比保險公司給的多吧，最主要的是等你身故後你手上最起碼也有100萬，和那個什麼都沒有要好的多了

6. 以房養老的五大誤區

誤區一：以房養老就是「倒按揭」
日常談到以房養老，進入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認為以房養老只有倒按揭這一種方式，顯然是個極大的誤讀。難道以房養老就是「自古華山一條路」，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。
以房養老是我們凝結了若干理論之後創建的一種新的養老理論，是我們今天正在大力倡導，並努力促使其早日得以實現的一種新的養老理念，是一種將房產與養老通過金融保險機制相結合，實現功能自主創新的新思想，這就是如何運用大家都擁有的住房中蘊含的巨大價值，尤其是運用每個人最終死亡後仍然會遺留房產的巨大余值，將其在自己生前就提前變現套現，就能作為養老金使用。以房養老的理念之下則聚集了眾多的具體操辦模式，據我們大致歸納可包容30種，倒按揭只是其中最為典型也最為復雜的一種，並非一定要將以房養老等同於倒按揭。
以房養老應當如何搞，有著較多選擇，需要給予積極關注。從廣義的角度看待以房養老，根據我們的廣泛調研和深入研討，各種以房養老模式可簡單地分為金融保險模式和非金融保險模式，前者如倒按揭、房產養老壽險或售房養老等，必須要金融保險機構參與其間才可能真正實施、順利運營；後者如我們還將要談到的售房入院養老、租房入院養老、遺贈扶養、房產置換、房產租換、投房養老、售後回租、招徠房客、異地養老、基地養老等，則都屬於非金融保險領域，它並不需要保險公司和銀行的介入，只要政府大力倡導，構築平台，老年人自己解放思想，開動腦筋，就可以實地操作，將會遇到的風險也要小得多。這些看上去大相徑庭的做法，其實都可以實現以房養老的大目標，也都可以稱之為以房養老。
以房養老的實質，是要通過種種的金融與非金融的運營機制與手段，將老年人身故後將會遺留房產的巨大價值，提前變現套現到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價值上的變現盤活，空間場所的充分運用，權屬功能層面的有益轉換，使得它能在養老保障問題上派上更大用場，以切實可行地達到用房子養老的目標，都是我們這里談到的以房養老。簡單而言，就是「以房換錢養老」，這就解決了目前國家、社會乃至家庭個人，最為頭痛的養老資金籌措的大問題。
誤區二：「倒按揭」是養老金全部來源
中國人民大學老年學研究所杜鵬所長認為，已步入老年的人，大部分並沒有購買商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養老的人，是四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看，大部分「倒按揭」都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個條件其實已經將適用這種養老模式的老人限制在一個相對數量並不大的圈子裡。
事實上，對於這個范圍內的老人來說，「倒按揭」補償的資金並不是養老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養老金的補償，不是支柱。
誤區三：「倒按揭」能免除贍養義務
以房養老模式解決的只是誰給付養老金的問題，而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪裡養老，如何度過晚年時光，誰來照顧他們的起居，誰為他們排遣孤獨，這些困擾著中國老齡化社會的核心問題並不能因為「倒按揭」而得到妥善解決。「倒按揭」至多能補償養老金，卻無法免除兒女的贍養義務。
一些社會學專家曾評價，對「以房養老」模式過度抬高的隱患之一就是，將養老的概念等同於給付養老金，以為讓老人生活、醫療的費用有著落就解決了養老問題。這無疑誇大了贍養義務中經濟扶助的成分，而忽視了兒女在贍養義務中還應履行的照顧義務。
誤區四：「以房養老」改變「養兒防老」
中國老人通常的做法是將房產傳給子女。這種做法緣於一種家庭功能的觀念，幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養老模式顛覆。
「以房養老」本是個舶來品，從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到，中國固有的家庭功能觀念發揮了強大作用。在美國，「以房養老」有這樣一種模式，退休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作為生活補貼。夫婦去世後，房屋首先被用來彌補銀行借款及其利息，有剩餘時再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題，但與中國父母將房屋無償「留給」子女是完全不同的兩種情況。
誤區五：重觀念改變輕操作難度
長城人壽保險北京分公司總經理焦益寬表示，國內從未有過「倒按揭」先例，它需要在專業人士評估後進行專門開發，並不可能短時間內完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題，國內不允許金融混業，因此保險公司不被允許做反向按揭業務。
浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向於讓銀行成為「反向抵押貸款」的介入者。柴教授認為，這種養老模式包括售房和養老兩個步驟，合並在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業務量，降低交易費用。銀行如果願意接受這項業務，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。
但國內銀行機構同樣也有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為，這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產，但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，而不是主動地去買賣房產。

7. 以房養老的優缺點!

導語：以房養老屬於當下比較火的一種新型的養老方式，老年人可以把自己名下的房產進行抵押，不僅自己可以享受住房還可以每個月獲取到一定金額的退休金，在老人去世之後房產會被銀行或者是保險公司收回，屬於一種房產變現的養老方式。以房養老屬於一種資源的新型配置方式，以房養老的優缺點都是什麼呢?不妨來看看下文中的介紹。

以房養老是可以在一定程度上彌補市場經濟發展導致養老金不足的情況的，還可以提升社會養老的程度，對於住房也得到了合理化的利用，當然以房養老也是有很多弊端的，容易造成老人和孩子之間家庭觀念的淡薄，在一定程度上還會激化原有的矛盾，而且並不能提供老年人一些養老費用的急需。由於以房養老的制度還不是很完善容易出現一些金融風險，目前的房子產權都是在70年的，在70年後房子如何處理也並沒有相關的規定，這樣讓朋友們選擇以房養老的時候有很多需要考慮的問題。

先來說說以房養老的優點，以房養老可以讓老年人在晚年的時候依然享受到家庭的溫暖，而且並不會在老人依然在世的時候收回房子，可以說老人一生都是擁有房屋的居住權利的。以房養老還可以在一定程度上減少子女的壓力，因為老年人每個月都可以得到一定的資金補償，可以讓每個月的養老金都處於足夠用的狀態，不用子女再補貼家用。

再來說說以房養老的缺點，以房養老在很大程度上沖擊了我國現有的養老模式，對於家庭關系之間的和諧可能會造成一定的影響，因為以前的房產是可以直接的留給子女的，推出了以房養老的政策，可能會有一部分子女無法得到父母留有的房產而決定內心不平衡，對於老年人的照料也無法很好的進行。

關於以房養老的優缺點就先為朋友們介紹這么多了，其實以房養老的初衷是非常好的，但是在操作的過程中朋友們可能會感覺到阻礙還是非常大的，以房養老可以適用的范圍並沒有那麼的廣泛，經濟條件很好的老人並不需要以房養老的方式，而經濟條件不好的老人很可能因為選擇了以房養老而疏遠了與子女之間的情感。