子女借父母名買房產權屬佳

『壹』 借父母名買房到底歸誰其他兄妹能繼承嗎

父親承租單位的公房，由小女兒單獨出資購買，因為只能由承租人購買，故該公房一直登記在父親名下。後屢次過戶受阻，父親曾立遺囑表示該房由小女兒繼承。但父親過世後，小女兒辦理正式過戶時，其他兄弟姐妹卻提出異議，到底這房子該歸誰呢？

案例簡介：借父名買房過戶起糾紛

王先生承租單位的一套100號公房由小女兒王芳居住。1993年房改時，王先生表示這套公房誰購買就歸誰。王芳的兩個哥哥和姐姐都無力購買，最終由王芳購得。因為當時只能由承租人購買，所以此房本下來後登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王芳搬到單位分的房子居住，將100號房對外出租。

2000年，王芳大哥的岳父生病住院，由於100號離醫院較近，大哥便借住100號一段時間。當時，王先生寫下一份說明：100號房實際歸王芳所有，待到能過戶時過戶給王芳。

2004年，大哥將100號房屋返還。王先生准備將房屋過戶給王芳，但該房屋仍不允許上市交易。於是王先生立下遺囑：100號房由王芳繼承。

2015年初，王先生過世，王芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐配合辦理過戶。二哥提出異議，稱屬於王先生的份額由王芳繼承，但屬於老太太的份額，應由兄妹四人繼承。無奈，王芳咨詢律師請求幫助。

律師解讀：有公證遺囑不按繼承處理

律師表示：查看相關資料後，認為王芳與王先生形成了借名買房的法律關系。

100號房的購房合同、發票、完稅憑證等都由王芳持有，房屋自購買後至今也是由王芳實際佔有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下，但實際所有人是王芳，雙方形成了借名買房的法律關系。

2000年王先生寫的說明也表示王先生和王芳之間存在借名買房的法律關系，因暫時不能過戶，待能過戶時配合王芳辦理過戶手續。2004年，因仍不能辦理過戶手續，王先生立下公證遺囑，也是為了履行自己配合王芳過戶的義務。

雖然王先生有公證遺囑，但不應按照繼承來處理。該房產實際上是王芳的財產，不屬於王先生的財產，王先生去世後也不屬於其遺產，不應該按照遺產處理。

法院判決：借名買房成立，其他三子女履行合同義務

律師受王芳委託，以合同糾紛訴至法院，要求王芳的哥哥姐姐辦理100號房過戶手續；二哥又以繼承糾紛將王芳等三人訴至法院，要求依法分割王先生遺產100號房。

王芳的律師向審理繼承案件的法官提交了王先生的說明、公證遺囑及王芳購房的相關手續，從購房到現在實際佔有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買房的法律關系，該房屋是否屬於王先生的遺產存在爭議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認為繼承案件的審理應以合同糾紛案件判決結果為依據，因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中，王芳的律師提供了相關證據材料，王芳的大哥和姐姐均認可該房屋確實屬於王芳所有。二哥不認可王先生的說明，但未提出鑒定。

此外，二哥認為，借名未經其母同意，因此無效。王芳的律師表示，借名買房是一個合同關系，如果借名成立，該房屋都不屬於王先生的房產，更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財產，因此，借名買房的約定，也不需要其母的同意。

最終，法院認為王芳和父親王先生已經形成借名買房的合同關系，其他三子女作為繼承人應履行合同義務，判決王先生三子女配合王芳辦理100號房屋過戶手續。

溫馨提示：借名買房須有書面協議或正式說明

律師提出，因房改時有些單位只允許原承租人購買，或者用長輩的工齡優惠較多，所以借名買公房的情況並不罕見。

通常借名買房都是親戚間，沒有書面約定，在認定是否存在借名買房法律關系時，借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。

子女為父母出資買房通常被認為是贈予或者借款，不能因為子女給父母出資買房了，就簡單的認定為借名買房。

因此，在認定子女和父母之間是否形成借名買房法律關系時，通常要有書面協議，即使沒有書面協議，也要像本案中王先生書寫的說明，證明雙方確有借名買房的事實存在。否則只是子女長期佔有、使用父母的房子，想認定借名買房比較困難。

（以上回答發布於2016-12-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 父母可以借用子女名買房嗎

父母借用子女名買房屬於借名買房情況，「借名買房「是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。

借名買房通常發生在熟人或者親人之間，但是現實生活中還是存在諸多風險，到底借名買房會涉及到哪些法律風險呢？又該怎麼防範風險？

一、一般借名買房的原因

1、為規避法律政策，如：為規避國家房貸、稅收、登記、限購等相關法規政策；

2、借用他人資格享受某種購房優惠；

3、轉移財產以逃避債務。

二、借名買房帶來的法律問題

1、房產登記權利人可能得不到真正的房屋所有權

借名購房使得房產登記的權利人可能並非有真正的房屋所有權。根據物權變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預見的損害，維護交易安全和穩定，物權的所屬應當進行公示。

動產以其佔有為公示，不動產的公示方式即是登記。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。」

從法律規定可以看出，不動產物權必須經過登記始發生物權效力。一經公示，即產生公信力。

2、出資人不是法律規定的房產處分人

當事人基於對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對於借名購房，出資人並不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋佔有、管理和使用，也不是法律上合格的處分人。

3、登記權利人可能擅自處分房產且受法律保護

登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。

因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意願自治，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基於物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。

三、借名買房雙方當事人面臨的風險

(一)出資人所面臨的風險

1、出資人可能「錢房兩空」

如果借名購房後，登記權利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利得不到保障，導致錢房兩空。

2、出資人得不到房屋所有權

如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上並不符合購房條件，即使登記權利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。

3、出資人不能阻止房產交易

如果登記權利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權利人承擔相應責任。

4、房屋的他項權利可能會影響出資人的權益

如果登記權利人擅自在該房屋上設定他項權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要滌除他項權利，才能獲得他項權利人的認可，更甚之，如果抵押權人按照法律規定和抵押權登記實現抵押權，勢必對出資人自身的權利造成影響。

(二)登記權利人面臨的風險

1、登記權利人可能會失去再次享受優惠的條件

如果購房需要的是登記權利人的資格、條件以享受優惠，借名購房後登記權利人通常喪失了再次享受該優惠條件的機會，如部分城市的首套房優惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。

2、出資人不按時還款會對登記權利人信用資質產生影響

如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，在出資人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對登記權利人的信用資質發生影響，甚至銀行直接向登記權利人要求還款。

3、登記權利人的其他財產可能被執行

如果登記權利人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執行，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其其他財產，導致登記權利人實際上生活所必須的財產被執行。

4、登記權利人可能會與出資人關系破裂

借名購房的情況下，出資人與登記權利人通常關系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關系，因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，很容易引起糾紛，除了對當事人本身財產權利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。

四、如何降低「借名買房」風險？

鑒於借名買房的諸多風險，購房指南建議消費者應盡量通過正規方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。

2、簽訂書面協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續，付款證明(銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等)，購房發票，房產證書等書面證據材料。

（以上回答發布於2018-03-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 借父母名買房到底歸誰其他兄妹能繼承嗎

父親承租單位的公房，由小女兒單獨出資購買，因為只能由承租人購買，故該公房一直登記在父親名下。後屢次過戶受阻，父親曾立遺囑表示該房由小女兒繼承。但父親過世後，小女兒辦理正式過戶時，其他兄弟姐妹卻提出異議，到底這房子該歸誰呢？

案例簡介：借父名買房過戶起糾紛

王先生承租單位的一套100號公房由小女兒王芳居住。1993年房改時，王先生表示這套公房誰購買就歸誰。王芳的兩個哥哥和姐姐都無力購買，終由王芳購得。因為當時只能由承租人購買，所以此房本下來後登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王芳搬到單位分的房子居住，將100號房對外出租。

2000年，王芳大哥的岳父生病住院，由於100號離醫院較近，大哥便借住100號一段時間。當時，王先生寫下一份說明：100號房實際歸王芳，待到能過戶時過戶給王芳。

2004年，大哥將100號房屋返還。王先生准備將房屋過戶給王芳，但該房屋仍不允許上市交易。於是王先生立下遺囑：100號房由王芳繼承。

2015年初，王先生過世，王芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐辦理過戶。二哥提出異議，稱屬於王先生的份額由王芳繼承，但屬於老太太的份額，應由兄妹四人繼承。無奈，王芳咨詢律師請求幫助。

律師解讀：有公證遺囑不按繼承處理

律師表示：查看相關資料後，認為王芳與王先生形成了借名買房的法律關系。

100號房的購房合同、完稅憑證等都由王芳持有，房屋自購買後至今也是由王芳實際佔有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下，但實際人是王芳，雙方形成了借名買房的法律關系。

2000年王先生寫的說明也表示王先生和王芳之間存在借名買房的法律關系，因暫時不能過戶，待能過戶時王芳辦理過戶手續。2004年，因仍不能辦理過戶手續，王先生立下公證遺囑，也是為了履行自己王芳過戶的義務。

雖然王先生有公證遺囑，但不應按照繼承來處理。該房產實際上是王芳的財產，不屬於王先生的財產，王先生去世後也不屬於其遺產，不應該按照遺產處理。

法院判決：借名買房成立，其他三子女履行合同義務

律師受王芳委託，以合同糾紛訴至法院，要求王芳的哥哥姐姐辦理100號房過戶手續；二哥又以繼承糾紛將王芳等三人訴至法院，要求依法分割王先生遺產100號房。

王芳的律師向審理繼承案件的法官提交了王先生的說明、公證遺囑及王芳購房的相關手續，從購房到現在實際佔有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買房的法律關系，該房屋是否屬於王先生的遺產存在爭議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認為繼承案件的審理應以合同糾紛案件判決結果為依據，因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中，王芳的律師提供了相關證據材料，王芳的大哥和姐姐均認可該房屋確實屬於王芳。二哥不認可王先生的說明，但未提出鑒定。

此外，二哥認為，借名未經其母同意，因此無效。王芳的律師表示，借名買房是一個合同關系，如果借名成立，該房屋都不屬於王先生的房產，更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財產，因此，借名買房的約定，也不需要其母的同意。

終，法院認為王芳和父親王先生已經形成借名買房的合同關系，其他三子女作為繼承人應履行合同義務，判決王先生三子女王芳辦理100號房屋過戶手續。

溫馨提示：借名買房須有書面協議或正式說明

律師提出，因房改時有些單位只允許原承租人購買，或者用長輩的工齡優惠較多，所以借名買公房的情況並不罕見。

通常借名買房都是親戚間，沒有書面約定，在認定是否存在借名買房法律關系時，借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。

子女為父母出資買房通常被認為是贈予或者借款，不能因為子女給父母出資買房了，就簡單的認定為借名買房。

因此，在認定子女和父母之間是否形成借名買房法律關系時，通常要有書面協議，即使沒有書面協議，也要像本案中王先生書寫的說明，證明雙方確有借名買房的事實存在。否則只是子女長期佔有、使用父母的房子，想認定借名買房比較困難。

（以上回答發布於2017-08-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 父母子女借名買房糾紛該如何處理

一、借父母名買房歸誰
1、看房產類型
購房者如果購買的是普通商品房，且雙方有明確的約定即簽訂了借名購房協議，則該協議有效，借名人的主張可以支持。但一旦房屋已經被查封、過戶給善意第三人或者存在其他不能過戶的原因的，借名人要求出名人辦理過戶的主張不能成立。
房產類型的不同，處理結果也會不同，如果購房者購買的是經濟適用住房等保障性住房，則雙方簽訂的借名購房協議，因為違反相關政策、法規規定，侵害其他符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。
2、充足證據
購房者即使是借用父母的名字買的房子，但是不動產登記之後就發生物權效力，登記產權人就被推定為房產的所屬人，除非有證據足以推翻產權登記簿上記載的內容。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的佔有使用情況、購房票據、合同、房屋產權證的持有情況以及對於借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。
3、合同約定
有的朋友在借名買房的時候會簽訂責任合同，合同畢竟僅是內部約定，尚須經過變更登記才發生物權效力，不能僅憑約定的債權產生物權變動的效果。借名人向法院起訴應當依據雙方簽訂的借名購房合同提起合同之訴，要求對方依據合同約定辦理過戶，而並不能直接要求法院確認房屋歸其所屬。
二、借名買房糾紛如何處理
購房者可以提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的證據，其主張確認房屋歸其所屬或要求登記人辦理房屋所屬權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所屬權轉移登記的，可予支持。否則出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所屬權。

『伍』 子女出資給父母買房子寫老人的名字，出資方有房屋的所有權嗎

需要分情況：

(1)對於子女出資給父母買房，房產證名字寫父母名字，那麼房子所屬權歸父母所有。

(2)父母可以與子女簽協議，表明子女出錢買房，房產證寫父母名字，當父母去世後，
房產歸子女共有。按出資額繼承房產份額。

(3)也可以簽協議，房產證寫子女名字，房產歸子女所有。在父母有生之年歸父母居住。父母去世後，房產歸子女所有。

根據《據物權法》第十六條規定，不動產權屬證書記載的事項應該與不動產登記簿一致，若不一致，以不動產登記簿為准。這就是說即使房產證上名字是你的，但若房子沒有經過轉移登記，不動產登記簿上的名字是別人的，那房子依然不歸你所有。

(5)子女借父母名買房產權屬佳擴展閱讀

有證據，就可以將房屋產權歸實際出資人所有。證據一般包括出資證明，多年佔有房屋的事實。當然出資人現在也必須具備購房資格。

房地產登記分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記和其他登記。其中對購房者真正有意義的只有轉移登記。

所謂「轉移登記」，是指房屋所有權因買賣、贈與、交換、轉讓等法律行為變更時進行的登記。購房者的名字只有登記在房管局的不動產登記簿上才算真正獲得了房屋所有權。

人們所說的「房產證」其實是不動產權屬證書。

法治社會，講究證據為重，如果子女出資所購是二手房，建議直接通過銀行轉賬的方式進行付款，即使有不虞之事發生，付款單據也將作為為此房出資的有力證據，如果直接交付現金，則很難證明該房產的出資人是子女。

『陸』 子女買房寫父母的名字,分財產時屬於誰的房子

婚後買房，房產證寫子女名字，住房屬於子女合法擁有的財產，權版益受法律保護。住權房產權和父母沒有關系。《物權法》規定：第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。

『柒』 借父母名買房到底歸誰其他兄妹能繼承嗎

父親承租單位的公房,由小女兒單獨出資購買,因為只能由承租人購買,故該公房一直登記在父親名下。後屢次過戶受阻,父親曾立遺囑表示該房由小女兒繼承。但父親過世後,小女兒辦理正式過戶時,其他兄弟姐妹卻提出異議,到底這房子該歸誰呢?

借名買房 購買公房 購房資格

案例簡介:借父名買房過戶起糾紛

王先生承租單位的一套100號公房由小女兒王芳居住。1993年房改時,王先生表示這套公房誰購買就歸誰。王芳的兩個哥哥和姐姐都無力購買,最終由王芳購得。因為當時只能由承租人購買,所以此房本下來後登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王芳搬到單位分的房子居住,將100號房對外出租。

2000年,王芳大哥的岳父生病住院,由於100號離醫院較近,大哥便借住100號一段時間。當時,王先生寫下一份說明:100號房實際歸王芳所有,待到能過戶時過戶給王芳。

2004年,大哥將100號房屋返還。王先生准備將房屋過戶給王芳,但該房屋仍不允許上市交易。於是王先生立下遺囑:100號房由王芳繼承。

2015年初,王先生過世,王芳拿出公證遺囑,希望哥哥姐姐配合辦理過戶。二哥提出異議,稱屬於王先生的份額由王芳繼承,但屬於老太太的份額,應由兄妹四人繼承。無奈,王芳咨詢律師請求幫助。

律師解讀:有公證遺囑不按繼承處理

律師表示:查看相關資料後,認為王芳與王先生形成了借名買房的法律關系。

100號房的購房合同、發票、完稅憑證等都由王芳持有,房屋自購買後至今也是由王芳實際佔有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下,但實際所有人是王芳,雙方形成了借名買房的法律關系。

2000年王先生寫的說明也表示王先生和王芳之間存在借名買房的法律關系,因暫時不能過戶,待能過戶時配合王芳辦理過戶手續。2004年,因仍不能辦理過戶手續,王先生立下公證遺囑,也是為了履行自己配合王芳過戶的義務。

雖然王先生有公證遺囑,但不應按照繼承來處理。該房產實際上是王芳的財產,不屬於王先生的財產,王先生去世後也不屬於其遺產,不應該按照遺產處理。

法院判決:借名買房成立,其他三子女履行合同義務

律師受王芳委託,以合同糾紛訴至法院,要求王芳的哥哥姐姐辦理100號房過戶手續;二哥又以繼承糾紛將王芳等三人訴至法院,要求依法分割王先生遺產100號房。

王芳的律師向審理繼承案件的法官提交了王先生的說明、公證遺囑及王芳購房的相關手續,從購房到現在實際佔有、使用房屋的憑證,證明雙方存在借名買房的法律關系,該房屋是否屬於王先生的遺產存在爭議,且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認為繼承案件的審理應以合同糾紛案件判決結果為依據,因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中,王芳的律師提供了相關證據材料,王芳的大哥和姐姐均認可該房屋確實屬於王芳所有。二哥不認可王先生的說明,但未提出鑒定。

此外,二哥認為,借名未經其母同意,因此無效。王芳的律師表示,借名買房是一個合同關系,如果借名成立,該房屋都不屬於王先生的房產,更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財產,因此,借名買房的約定,也不需要其母的同意。

最終,法院認為王芳和父親王先生已經形成借名買房的合同關系,其他三子女作為繼承人應履行合同義務,判決王先生三子女配合王芳辦理100號房屋過戶手續。

溫馨提示:借名買房須有書面協議或正式說明

律師提出,因房改時有些單位只允許原承租人購買,或者用長輩的工齡優惠較多,所以借名買公房的情況並不罕見。

通常借名買房都是親戚間,沒有書面約定,在認定是否存在借名買房法律關系時,借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。

子女為父母出資買房通常被認為是贈予或者借款,不能因為子女給父母出資買房了,就簡單的認定為借名買房。

因此,在認定子女和父母之間是否形成借名買房法律關系時,通常要有書面協議,即使沒有書面協議,也要像本案中王先生書寫的說明,證明雙方確有借名買房的事實存在。否則只是子女長期佔有、使用父母的房子,想認定借名買房比較困難。

（以上回答發布於2016-11-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 子女出資給父母買房，怎麼保障出資子女的合法權益

(1)對於子女出資給父母買房，房產證名字寫父母名字，那麼房子所屬權歸父母所有。
(2)父母可以與子女簽協議，表明子女出錢買房，房產證寫父母名字，當父母去世後，
房產歸子女共有。按出資額繼承房產份額。
(3)也可以簽協議，房產證寫子女名字，房產歸子女所有。在父母有生之年歸父母居住。
父母去世後，房產歸子女所有。

『玖』 多子女家庭用父母名字買房要注意什麼

由於北京買房子需要購房資格，手頭有閑錢的也不能任意購買多套房產，很多子女都會使用父母的購房資格來添置新的房產，如果是獨生子女家庭還好辦些，如果有兄弟姐妹的家庭應該怎麼操作才能避免因購房引起的矛盾和麻煩呢？

父親承租單位的公房，由小女兒單獨出資購買，因為只能由承租人購買，故該公房一直登記在父親名下。後屢次過戶受阻，父親曾立遺囑表示該房由小女兒繼承。但父親過世後，小女兒辦理正式過戶時，其他兄弟姐妹卻提出異議，到底這房子該歸誰呢？

案例簡介：借父名買房過戶起糾紛

王先生承租單位的一套100號公房由小女兒王芳居住。1993年房改時，王先生表示這套公房誰購買就歸誰。王芳的兩個哥哥和姐姐都無力購買，最終由王芳購得。因為當時只能由承租人購買，所以此房本下來後登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王芳搬到單位分的房子居住，將100號房對外出租。

2000年，王芳大哥的岳父生病住院，由於100號離醫院較近，大哥便借住100號一段時間。當時，王先生寫下一份說明：100號房實際歸王芳所有，待到能過戶時過戶給王芳。

2004年，大哥將100號房屋返還。王先生准備將房屋過戶給王芳，但該房屋仍不允許上市交易。於是王先生立下遺囑：100號房由王芳繼承。

2015年初，王先生過世，王芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐配合辦理過戶。二哥提出異議，稱屬於王先生的份額由王芳繼承，但屬於老太太的份額，應由兄妹四人繼承。無奈，王芳咨詢律師請求幫助。

律師解讀：有公證遺囑不按繼承處理

律師表示：查看相關資料後，認為王芳與王先生形成了借名買房的法律關系。

100號房的購房合同、發票、完稅憑證等都由王芳持有，房屋自購買後至今也是由王芳實際佔有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下，但實際所有人是王芳，雙方形成了借名買房的法律關系。

2000年王先生寫的說明也表示王先生和王芳之間存在借名買房的法律關系，因暫時不能過戶，待能過戶時配合王芳辦理過戶手續。2004年，因仍不能辦理過戶手續，王先生立下公證遺囑，也是為了履行自己配合王芳過戶的義務。

雖然王先生有公證遺囑，但不應按照繼承來處理。該房產實際上是王芳的財產，不屬於王先生的財產，王先生去世後也不屬於其遺產，不應該按照遺產處理。

法院判決：借名買房成立，其他三子女履行合同義務

律師受王芳委託，以合同糾紛訴至法院，要求王芳的哥哥姐姐辦理100號房過戶手續；二哥又以繼承糾紛將王芳等三人訴至法院，要求依法分割王先生遺產100號房。

王芳的律師向審理繼承案件的法官提交了王先生的說明、公證遺囑及王芳購房的相關手續，從購房到現在實際佔有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買房的法律關系，該房屋是否屬於王先生的遺產存在爭議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認為繼承案件的審理應以合同糾紛案件判決結果為依據，因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中，王芳的律師提供了相關證據材料，王芳的大哥和姐姐均認可該房屋確實屬於王芳所有。二哥不認可王先生的說明，但未提出鑒定。

此外，二哥認為，借名未經其母同意，因此無效。王芳的律師表示，借名買房是一個合同關系，如果借名成立，該房屋都不屬於王先生的房產，更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財產，因此，借名買房的約定，也不需要其母的同意。

最終，法院認為王芳和父親王先生已經形成借名買房的合同關系，其他三子女作為繼承人應履行合同義務，判決王先生三子女配合王芳辦理100號房屋過戶手續。

溫馨提示：借名買房須有書面協議或正式說明

律師提出，因房改時有些單位只允許原承租人購買，或者用長輩的工齡優惠較多，所以借名買公房的情況並不罕見。

通常借名買房都是親戚間，沒有書面約定，在認定是否存在借名買房法律關系時，借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。

子女為父母出資買房通常被認為是贈予或者借款，不能因為子女給父母出資買房了，就簡單的認定為借名買房。

因此，在認定子女和父母之間是否形成借名買房法律關系時，通常要有書面協議，即使沒有書面協議，也要像本案中王先生書寫的說明，證明雙方確有借名買房的事實存在。否則只是子女長期佔有、使用父母的房子，想認定借名買房比較困難。

（以上回答發布於2016-12-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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